Sentencia Civil Nº 190/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 153/2009 de 25 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 153/2009

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 LA BISBAL D'EMPORDÀ

Procedimiento: nº 230/2007

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 190 / 2009 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a veinticinco de mayo de dos mil nueve.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Ruperto , representada por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA

REYNER y defendida por el Letrado D. GUILLEM BOSSACOMA XICOIRA.

Ha sido parte apelada Dña. Dolores , representada por la Procuradora Dña. ROSA LLUM FERNANDEZ FELIU y defendida por la Letrada Dña. Mª DELS ANGELS RAGOLTA PALET.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Ruperto contra Dña. Dolores .

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Monserrat Cabello Paneque en nombre y representación de Ruperto contra Doña. Dolores , representada por el Procurador D. Luis Vergara Colomer DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra.

Las costas se imponen a la parte actora ".

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 20 de mayo de dos mil nueve.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Como primer motivo del recurso se alega el error en la valoración de la prueba porque a su juicio de las declaraciones de la testigo Sra. Juliana que contradice las manifestaciones de la demandada vertidas en la prueba de interrogatorio de parte, se desprende que el contrato de compraventa no se realizó exclusivamente por voluntad de la vendedora que no estaba de acuerdo con la cantidad del precio acordado.

Entiende que quien rescindió realmente el contrato origen del presente litigio fue la parte vendedora que dejó transcurrir 19 días después de haberse cumplido el término para formalizar la escritura pública de compraventa de común acuerdo con la parte compradora sin efectuar requerimiento o notificación y que acudió a la Notaría el día 19 de enero a instancia del empleado de Credit Services, entidad encargada de la gestión de la hipoteca de los compradores, sin que el retraso en la llamada al otorgamiento de la escritura, una vez cumplido el término estipulado fuese la causa que motivó la negativa a otorgar la escritura pública de compraventa.

SEGUNDO.- No deja de tener parcialmente razón quien recurre, en tanto que acreditada la compraventa a través del documento privado suscrito por las partes el 18 de octubre de 2006, con entrega de 5000 euros en concepto de arras, el art. 1504 del Código Civil permite que se pueda pagar después de incumplido el plazo o tiempo fijado en tanto en cuanto el requerimiento resolutorio no se haya producido.

Por lo tanto, es cierto que cumplido el término estipulado como límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el comprador podía efectuar el pago al no acreditarse un requerimiento fehaciente de la vendedora.

Ahora bien, ello no convierte a esta en exclusiva responsable de que no se procediera al otorgamiento de la escritura pública y a la frustración de la compraventa, porque de la prueba testifical que la parte recurrente cita, -apreciada a través del soporte informático de la vista- , no se desprende que hubiese una voluntad contraria a la venta por parte de la vendedora. De hecho acudió a la Notaría pese a "haber caducado el contrato", como dice ella, lo cual sería ilógico si no estaba dispuesta a formalizar la escritura.

Lo ocurrido en la antesala de la Notaría, que es donde ambas partes contratantes se encontraron y hablaron antes de entrar a la firma de la escritura es lo fundamental y esto nos lo viene a explicar la testigo Doña. Juliana , que a su entender al precio de la venta salieron gastos de gestión de hipoteca -a través de una Asesoría financiera que devengó nada menos que 6.264 euros a la parte compradora por su servicio-, y al parecer estos gastos se pretendían detraer del precio de la compraventa, de manera que lo que la parte vendedora pretendía cobrar no sería lo que ella había pactado, y al no estar de acuerdo, no se hizo la compraventa ni se firmó la hipoteca.

Estas manifestaciones exponen una versión razonable inferida de la declaración que a entender de la testigo que iba a firmar la hipoteca en representación de la entidad de crédito hipotecante pudo ocurrir.

Podrían haber sido otras circunstancias o discrepancias surgidas entre los contratantes, pero lo que sostiene la testigo que estaba cuando ocurrieron los hechos es que hubo una serie de discrepancias sobre el importe del precio o sobre algún concepto de este tipo por el que estuvieron discutiendo; repasaron los números antes de entrar, no se pusieron de acuerdo y la vendedora se marchó.

Ante esa falta de acuerdo de las partes en el precio final de la compraventa, que fue el único y real motivo de que la vendedora se marchara y no entrara a firmar la escritura, no existe prueba alguna plenamente demostrativa de cual fue la causa del mismo y quien de los contratantes la provocó, pues se desconoce si fue la reducción del precio pactado propuesta por el comprador al intentar deducir del mismo el importe desmesurado del asesoramiento de la financiación -lo cual es posible-, o si fue la petición de incremento unilateral del mismo por parte de la vendedora o incluso la idea de considerar caducado el contrato (como alegó).

Ninguna de las partes ha demostrado que fue la contraria la que provocó la frustración de la compraventa, ya que pese a las alegaciones del recurso al resguardo del burofax remitido por el abogado del demandante a la demandada en fecha 1 de marzo de 2007, no se ve acompañado de la copia de la misma remitida, con lo cual se desconoce en qué consistía esta y cuales eran las referencias que eventualmente podía hacer a la compraventa fracasada. Y el Acta notarial de manifestaciones que se acompaña a la demanda tampoco demuestra nada pues se recogen exclusivamente las aseveraciones emitidas por el comprador sin demostrar que efectivamente coincidían con la realidad al atribuir el no otorgamiento de la escritura a causas ajenas al compareciente.

TERCERO.- Constituye un principio básico en materia de resolución contractual aquel que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía, de modo que para ejercitar la facultad resolutoria el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuíble a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplimientos recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal, SSTS de 13 marzo 1990, 2 mayo 1991, 8 mayo 1994, 9 julio y 4 diciembre 1998 .

Y precisamente esto es lo ocurrido en el caso examinado, en que el comprador demandante no ha demostrado su posición de leal cumplidor, como tampoco la vendedora, habiéndose producido una frustración del contrato por disconformidades en el precio final entre los contratantes que revelan incumplimientos recíprocos generadores de la frustración de la compraventa, por lo que si ambas partes incumplieron sus respectivas responsabilidades se neutralizan y no procede entender justificada la pretensión resolutoria con indemnización de daños y perjuicios al recurrente, SSTS de 14 de enero y 29 de julio 1999 , sino que lo procedente es ante la ruptura del vínculo obligacional y sinalagmático por incumplimientos recíprocos, el reintegro a cada uno de los interesados en las cosas o prestaciones que realizaron por razón del contrato y en particular de la cantidad de 5.000 euros entregada a la vendedora en concepto de arras, como parte del precio cuyo resto sería pagado a la firma de la escritura que no llegó a otorgarse.

Por todo lo expuesto, debe ser estimado en parte el recurso, revocada la sentencia de primera instancia y acogidos en parte los pedimentos de la demanda en los términos indicados.

CUARTO.- La parcial estimación del recurso así como de los pedimentos de la demanda conlleva la no especial imposición de costas en ambas instancias, conforme a los arts. 394.2 y 398.2 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA REYNER, en nombre y representación de D. Ruperto , contra la Sentencia de fecha 29 de diciembre de 2008 del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 de LA BISBAL D'EMPORDÀ dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 230/2007, de los que el presente rollo dimana, revocamos dicha resolución .

Y estimando en parte la demanda interpuesta por la representación de Dn. Ruperto contra Dña. Dolores , condenamos a dicha demandada a devolver al actor la cantidad de 5.000 euros entregada en concepto de arras, con los intereses legales desde la fecha de la presente resolución hasta el completo pago.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas en ambas instancias.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de ella en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.