Sentencia Civil Nº 190/2010, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 172/2009 de 06 de Octubre de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 190/2010

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES

D. RAFAEL LARA GONZÁLEZ

En Pamplona, a 6 de octubre de 2010.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 172/2009, derivado del Procedimiento ordinario nº 103/2009, del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Pamplona; siendo parte apelante, la demandada, Dª. Angelina , representada por la Procuradora Dª Sagrario de La Parra Hermoso de Mendoza y asistida por la Letrado Dª María Sola Amoedo; parte apelada, la demandante, RESIDENCIAL ANSOAIN SL, representada por el Procurador D. Rafael Ortega Yagüe y asistida por el Letrado D. José María Percaz Arrayago.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 27 de abril de 2009, el referido Juzgado, en el citado procedimiento, dictó sentencia cuyo fallo literalmente dice:

"Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador D. RAFAEL ORTEGA YAGÜE en nombre y representación de RESIDENCIAL ANSOAIN, S.L. y debo condenar y condeno a D. Alfonso representado por la Procuradora Dª BELEN GOÑI JIMENEZ y a Dª Angelina representada por la Procuradora Dª SAGRARIO DE LA PARRA HERMOSO DE MENDOZA a que solidariamente hagan efectivas a la demandante 282.698,- € (DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS), más intereses legales desde el 26 de Noviembre de 2008, con aplicación del artículo 576 ELEC . y pagado lo anterior se otorgará la escritura pública de venta de vivienda y anexos y pago de las costas por los demandados.

Debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dª BELEN GOÑI JIMENEZ en nombre y representación de D. Alfonso y debo absolver y absuelvo a RESIDENCIAL ANSOAIN, S.L. representado por el Procurador D. RAFAEL ORTEGA YAGÜE, con condena en costas del demandante reconvencional.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo".

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dª Angelina .

CUARTO.- La parte apelada evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la esta Sección Tercera, en donde se formó el expresado rollo civil, señalándose el día 28 de julio de 2010 para su deliberación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Residencial Ansoain S.L. interpuso demanda de juicio ordinario frente a D. Alfonso y Dña. Angelina interesando se dicte sentencia por la que se les condene a pagar aquella cantidad de 282.695 euros más intereses legales desde el 26 de noviembre del año 2008 más el pago de las costas procesales.

La entidad actora ejercita la acción derivada de un contrato de compraventa de una vivienda en base a los arts. 1091, 1124,1504, 1501.3 y 1100 del C.C . y Ley 491 del Fuero Nuevo .

La sentencia estima la demanda y frente a ella se alzan los demandados interesando se revoque la misma y se les absuelva de ella alegando como motivo de su recurso lo siguiente:

Imposibilidad de cumplimiento como causa de extinción de la obligación prevista en la Ley 493 del Fuero Nuevo .

Estima que en cuanto a la imposibilidad sobrevenida de prestación que de las certificaciones de los bancos aportados en la contestación a la demanda y de las testificales de los representantes de las entidades bancarias se desprende que se ha producido una situación sobrevenida que hace imposible la prestación, que es la grave extraordinaria y exorbitante crisis económica y financiera, materializada en la drástica reducción de concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades bancarias.

Que los requisitos de solvencia para tales concesiones son muy superiores a los que se exigía en un tiempo anterior motivados por la situación de crisis económica mundial y la recesión económica en particular.

En cuanto a la objetividad de la imposibilidad se deriva del testimonio del demandado Sr. Alfonso queda acreditado que pensaba vender la vivienda situada en la Calle Tejería de su propiedad y destinar ese dinero a la compra de la vivienda objeto del pleito pero debido a la situación que atraviesa el mercado inmobiliario de gran oferta de viviendas, cuando la suya es de una habitación situada en un sexto piso sin ascensor, resultó imposible y posteriormente esta actividad se plasmó en la solicitud conjunta aun no siendo ya pareja, de subrogación al préstamo de la promotora para hacer frente a dicho pago y le fue denegado, siendo imposible que los demandados consigan financiación.

En cuanto a la causa ajena al deudor estima que han existido una concurrencia de eventos o hechos exteriores que quedan fuera del ámbito o marco del control del deudor y que los certificados bancarios aportados son posteriores a la cesación de la unión de hecho entre los demandados y anteriores a la pérdidas de empleo por ellos sufridos, por lo que no cabe duda de que no pueden ser imputable a los demandados." (sic)

SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

A) El supuesto de hecho que da lugar al presente pleito es el siguiente: mediante contrato privado de compraventa de 20 de diciembre del año 2007, Residencial Ansoain S.L. venció a los demandados D. Alfonso y Dña. Angelina una vivienda por el precio de 322.498 euros con IVA incluido, habiendo pagado la cantidad de 39.800 euros y el resto de 282.698 euros quedó aplazado al momento de otorgamiento de la escritura pública.

En el citado contrato se pactó en la cláusula 4.4 que la entrega de la vivienda se hará coincidir con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y a tales efectos el vendedor notificará fehacientemente al comprador con una antelación mínima de 10 días el día y hora señalados para el otorgamiento de la escritura pública.

Los demandados mediante comunicación de 14 de agosto de 2008 solicitaron la resolución unilateral del contrato de compraventa aplicando la condición general quinta en virtud de la cual la actora debería restituir las cantidades entregadas una vez reducida la cantidad equivalente al 5% del precio de la vivienda, resolución que no fue aceptada por aquélla en base a la condición general quinta del contrato que dispone literalmente lo siguiente: "En caso de incumplimiento por el comprador de las obligaciones derivadas y este contrato y, en especial, de la falta de pago a su vencimiento de cualquiera de las cantidades aplazadas, el vendedor quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato", por lo que la actora optó por el cumplimiento del contrato exigiendo el pago del precio.

Llegado el día y hora señalado para el otorgamiento de la escritura, los compradores no acudieron a la notaria levantándose la correspondiente acta de incomparecencia.

La parte actora requirió a los demandados el cumplimiento de sus obligaciones mediante burofax de 9 de diciembre de 2008, citándoles a la notaria para la firma de la escritura pública de compraventa el 16 de diciembre de 2008 requiriéndoles también el abono del precio aplazado y advirtiéndoles que en caso de incomparecencia se exigiría judicialmente el cumplimiento del contrato. Llegado el día y hora señalado los demandados tampoco acudieron a la notaria a los efectos referidos.

Con fecha 30 de diciembre del año 2008, los demandados enviaron una comunicación a la actora solicitando nuevamente la resolución del contrato de compraventa que fue declinado por aquélla.

Por tanto en base a todo lo expuesto, la actora exige el cumplimiento del contrato y el pago del precio de la vivienda.

La sentencia estima la demanda en los términos ya referidos.

B) En contestación a la demanda, la demandada (folio 77)reconocía la imposibilidad de satisfacer el préstamos suscrito con Caja Rural por importe de 40.000 euros para hacer frente a los pagos anteriores a la escritura de la vivienda, y la denegación del préstamo hipotecario por la entidad Caja Navarra a los demandados, debido al endeudamiento existente y a la falta de viabilidad y garantías que se desprenden del estudio de dicha operación, y a la existencia de un préstamo personal de la demandada por la que paga una cuota mensual de 204,18 euros.

Asimismo refiere que con fecha 14 de enero del año 2009, Dña. Angelina finalizó su contrato laboral y que desde la cesación de la unión de hecho, ella separada judicialmente, no posee bienes y actualmente convive con su hijo y su madre en la vivienda de ésta última en la CALLE000 NUM000 , NUM001 de Ansoain siendo actualmente tratada por problema agudo de adaptación y que el préstamo suscrito con Caja Rural no ha podido ser satisfecho y genera unos intereses que de acuerdo a la última liquidación asciende a 42.439,34 euros.

C) El demandado en su contestación a la demanda (folio 107) alega que, como consecuencia de la crisis financiera, los bancos en el año 2007 le daban todo tipo de facilidades, y en 2008 le niegan el préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble, y que la recesión la economía española ha venido a peor fortuna, reconociendo el contrato de compraventa.

Reconviene, y en su reconvención viene a reconocer que el 16 de noviembre del año 2007 suscribieron un préstamo hipotecario con Caja Rural de 40.000 euros con los que abonaron 39.800 euros a la actora y 200 euros a la Caja Rural en concepto de comisión.

Como documento nº 11 (folio 133) de este demandado consta una certificación de Caja Rural en la que se evidencia que D. Alfonso a fecha 25 de febrero del año 2009 tiene los siguientes préstamos de esta entidad, uno por importe de 30.050,61 euros, otro de 49.000 euros y otro de 45.500 euros.

Presenta también un boletín de preaviso del final del contrato en el que se indica que el 14 de enero de 2009 finaliza el contrato de trabajo que tenía suscrito con la empresa Acua Servicios Integrales, S.A., el 15 de septiembre de 2008 y por el que se daban por finalizadas las relaciones laborales.

Por auto de 17 de junio de 2009 (folio 217) el Juzgado declaró desierto el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Alfonso .

TERCERO.- A.-Inexistencia de la imposibilidad sobrevenida de la prestación.

La imposibilidad como causa de extinción de la obligación se refiere a la prestación misma y su cumplimiento (Ley 493 FNN ), y no a la insolvencia o falta de liquidez del deudor; pues es evidente que las obligaciones son posibles objetivamente aunque el deudor no pueda cumplirlas, por carecer circunstancialmente de numerario o efectivo ( STSJ Navarra 18-6-2002. Recurso de Casación Foral Nº 5/2002 ).

De la documentación que obra en autos, documento nº 11 (folio 133) de la contestación del demandado, se evidencia que el Sr. Alfonso tenía ya un alto endeudamiento.

La demandada ha acreditado que después del contrato privado de compraventa finalizó su trabajo temporal (folio 96, contrato de 15-9-2008 a 14-8-2009).

Es cierto la existencia de una crisis económica que por su carácter de notoria está dispensada de prueba, y que afecta a toda la sociedad, que también ha repercutido en la actividad de los bancos a la hora de conceder préstamos hipotecarios, para cuya concesión se exigen mayores garantías económicas.

Los bancos siguen concediendo préstamos hipotecarios a los prestatarios que tengan solvencia económica.

Los demandados no han acreditado que cuando firman el contrato de compraventa de la vivienda tuvieran una solvencia económica que razonablemente pudiera hacer pensar en la concesión de un préstamo hipotecario por una entidad bancaria. En la fecha en que se firma el contrato 20-12-2007,ya se empezaba a gestar la crisis económica, y eran muchas las voces que a nivel social se alzaban poniendo de manifiesto la crisis, aunque otras la negaban, hasta que por fin nació con todo su esplendor y crudeza.

En tiempo de crisis económica, cuando se carece de patrimonio suficiente es aventurado firmar un contrato de compraventa de una vivienda y con posterioridad a ello intentar obtener un préstamo hipotecario para pagar el precio, o intentar vender la que se tiene y con su producto destinarla a la compra de la vivienda.

En su contestación a la demanda el Sr. Alfonso alega que fue objeto de un expediente de regulación de empleo en su empresa. Ello es cierto. El ERE de su empresa (folio 1120 y ss) fue autorizado por la Dirección de Trabajo del Gobierno de Navarra, mediante resolución de de 23-12-2003, y su empresa Silometal SA, con fecha 31-12 2008 procedió a la suspensión del contrato de trabajo al demandado y de otros.

El demandado ya sabía o podía saber la posibilidad de que le afectara la regulación de empleo autorizada en 2003. Los demandados debieron actuar con más prudencia a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de la vivienda en el sentido de procurarse una segura financiación antes de firmar el contrato, incluso pudieron haber pactado que la compraventa de la vivienda quedaba supeditada a la obtención de financiación, lo cual no hizo.

B .- Inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus, alegada en el recurso.

La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de haberse producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio. Lo cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 recogidas, entre otras muchas posteriores, por la de 17 de noviembre de 2000 y la de 1 de marzo de 2007 .

En el presente caso, no puede aplicarse la citada cláusula, pues no se ha pedido una modificación del contrato, sino una absolución de la demanda, ni siquiera la Sra. Angelina que reconvino, solicitó en este el recurso de apelación que se estimara su reconvención, en la que solicitaba:

"A) Que la Promotora retenga el 5% del precio de la vivienda y anejos de la compraventa. Se quede con 15.070 euros en concepto de daños y prejuicios, conforme a la cláusula penal indicada.

B) Reintegre los 24.730 euros en la cuenta de Caja Rural de Navarra número: NUM002 a fin de amortizar el préstamo personal contratado por los codemandados en 2.007.

C) Condene a la actora al pago de las costas causadas y que se causen en este procedimiento con ocasión de la presente demanda reconvencional en caso de oponerse a la misma. Por ser Justicia que pido en el mismo lugar y fecha."

CUARTO.- Las costas de esta instancia se imponen a la parte apelante (art 394 LEC ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación al que el presente rollo se contrae, confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de origen en el procedimiento referenciado en el encabezamiento de esta resolución, en cuyo antecedente de hecho primero se transcribe su fallo, imponiendo las costas de esta instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.