Sentencia Civil Nº 190/2011, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 387/2010 de 09 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE LLEIDA

Secció segona

Rotlle núm. 387/2010

Procediment ordinari núm. 1078/2008

Jutjat Primera Instància 2 Lleida (ant.CI-2)

SENTÈNCIA núm. 190/2011

President/a:

SR. ALBERT GUILANYA FOIX

Magistrats/ades:

SR. ALBERT MONTELL GARCIA

SRA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, nou de juny de dos mil onze

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau

d'apel·lació, les actuacions de procediment ordinari número 1078/2008, del Jutjat Primera Instància 2 Lleida (ant.CI-2), en virtut

del recurs interposat per la part actora, Berta , representat/da pel procurador/a PATRICIA AYNETO VIDAL i

assistit/da pel/per la lletrat/da PERE RUBIO ALONSO contra sentència de data quinze d'abril de dos mil deu dictada en el

procediment esmentat, rotlle de sala núm. 387/2010. La part demandada, PROMOARNERA S.L., representat/da pel/per la

procurador/a MARÍA ORTIZ SALILLAS i assistit/da pel/per la lletrat/da JUAN JOSÉ DUCH SANCHO s'oposa a l'apel·lació. És

ponent d'aquesta resolució el/la magistrat/ada Sr. ALBERT MONTELL GARCIA.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data quinze d'abril de dos mil deu, és la següent: " FALLO

Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora PATRICIA AYNETO VIDAL en nombre y representación de Berta , contra PROMOARNERA S.L., debo absolver a ésta de todos los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas causadas en la presente instancia a la actora. [...]"

SEGON. Contra l'anterior sentència, Berta va/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 9 de juny de 2011 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.- El què es planteja amb el recurs interposat és quina ha de ser la conseqüència jurídica de l'incompliment per part del venedor d'una habitatge que s'ha de construir, de l'obligació legal de constituir les garanties necessàries per a la devolució dels pagaments parcials efectuats pel comprador, i que han de consistir en una assegurança. Aquesta obligació l'estableixen els arts. 1 a 3 de la Llei 57/68, de 27 de juliol, i a ella es refereix per remissió l'art. 22.3 de la Llei de l'habitatge 29/91, de la Generalitat de Catalunya , en vigor en el moment de signar el contracte privat de compravenda entre els ara litigants. A més, s'han de tenir en compte les modificacions introduïdes per la Disposició Addicional Primera de la Llei 38/99, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació . No discuteixen les parts que la venedora demandada no va complir amb aquesta obligació, expressament recollida al contracte de compravenda. Precisar també que no es qüestiona la voluntat de la demandada en poder complir, els esforços de la qual no es posen en dubte. El cert és que, malgrat els seus intents, no va poder subscriure l'assegurança, per la qual cosa es produeix l'incompliment d'aquesta obligació legal. Convé precisar també la finalitat d'aquesta obligació. Amb ella es pretén garantir al comprador d'un habitatge que s'ha de construir, o que està en fase de construcció en el moment de subscriure el contracte de compravenda, que li seran tornades les quantitats que hagi pagat com a part del preu en cas que l'obra no comenci en el termini convingut o no acabi en el termini pactat. En cas que es produeixi qualsevol d'aquestes dues circumstàncies, la Llei 57/68 atorga al comprador l'opció de, o bé concedir al venedor una pròrroga per començar o acabar les ibres, segons sigui el cas, o bé, rescindir el contracte amb devolució de les quantitats pagades, amb més l'interès legal del diner vigent en el moment de fer-se efectiva la devolució, segons estableix al respecte l'apartat c) de la Disposició Addicional Primera de la LOE . Envers la finalitat d'aquesta garantia diu la STS de 9-4-03 : "El artículo primero de la Ley 57/1968 de 27 de julio lo que trata es de garantizar al comprador de vivienda futura la devolución de las cantidades que anticipó, tanto si la construcción no se hubiera iniciado, como cuando no llega a buen fin por cualquier causa, que es el supuesto de autos. La garantía cabe prestarla por medio de contrato de seguro o por medio de aval, que se establece como solidario, a cargo de entidad bancaria y para que resulte operativa es preciso que se den los supuestos fácticos que se dejan reseñados, en cuyo caso el comprador está facultado, por la opción que la Ley le concede, para rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual". En el mateix sentit vide SSTS de 15-11-99 i de 19-7-04 .

SEGON.- En el supòsit que ara es planteja, no ens trobem davant la circumstància que el comprador insti la resolució pel fet que la venedora no hagi començat les obres o no les hagi acabat en els terminis estipulats, amb devolució dels pagaments parcials que hagués realitzat. Allò que es planteja és la conseqüència que s'ha de donar al fet que la venedora no hagi complert amb la seva obligació de constituir la garantia, en forma d'assegurança, exigida per la llei, per a que el comprador pugui fer efectiu el seu dret de recuperar els pagaments parcials realitzats, amb resolució del contracte de compravenda. Es tracta, doncs, de determinar les conseqüències que ha de tenir la manca de compliment d'una obligació establerta en benefici del comprador, amb la finalitat que pugui recuperar els seus diners, pagats per la compra d'un bé (un habitatge), que encara no existeix, atès que es tracta d'una compravenda de cosa futura. No podem desconèixer la línia jurisprudencial esmentada a la sentència de primera instància, que considera que l'incompliment de l'obligació de constituir l'assegurança no pot produir la resolució del contracte de compravenda, atès que es tracta d'una obligació accessòria que, d'admetre's l'efecte resolutori en cas d'incompliment per no subscripció de l'assegurança, atorgaria al comprador una posició de supremacia o superioritat, doncs se l'estaria autoritzant a resoldre el contracte de compravenda per la seva exclusiva voluntat, que podria exercitar o no segons quin fos el seu interès subjectiu.

TERCER.- Ara bé, no podem oblidar que tan la Llei 57/68, com la Llei 29/91,de l'habitatge de la Generalitat (al seu art. 58.2 ); com la Disposició Addicional Primera de la LOE (al seu apartat d), només estableixen que l'incompliment de l'obligació de constituir l'assegurança constitueix una infracció administrativa, però no preveuen les conseqüències civils i, per tan, contractuals, que ha de tenir. Així, l' art. 62.1 a) de la Llei de l'habitatge de la Generalitat , vigent en el moment de signar-se el contracte de compravenda, ja especifica que les infraccions tipificades per aquesta llei poden originar la imposició de sancions als responsables, evidentment administratives, "sense perjudici de les responsabilitats d'ordre penal o civil en què hagin pogut incórrer". No sembla possible, doncs, que l'incompliment d'aquesta obligació només tingui transcendència en l'esfera administrativa i, en canvi, no tingui cap conseqüència dintre de l'àmbit contractual civil. Encara menys pot ser així si tenim en compte que es tracta d'una obligació d'origen legal imposada per una norma de naturalesa imperativa. A més, aquesta norma està dictada amb una clara finalitat de protecció del consumidor i usuari dintre d'un àmbit contractual que el fa especialment digne i mereixedor d'una major protecció per evitar les sovintejades situacions d'abús que s'hi produeixen, com és ara l'àmbit de la compravenda d'habitatges. En aquest sentit, cal recordar que l' art. 2.2 de la LGDCU estableix que els drets dels consumidors i usuaris seran protegits prioritàriament quan guardin relació directa amb productes o serveis d'ús o

consum comú, ordinari i generalitzat, i el Real Decret 1507/00, d'1 de setembre, al núm. 18 de l'apartat B) del seu Annex I , considera a l'habitatge com a producte de consum comú, ordinari i generalitzat a efectes de l' art. 2.2 de la LGDCU . En tercer lloc, no sembla gaire lògic que mentre l'assegurança que ha de constituir el venedor sigui per fer efectiu el dret del comprador d'optar o bé per concedir una pròrroga del termini pactat per començar o acabar l'obra, o per instar la resolució contractual, en canvi, l'incompliment de l'obligació de garantir aquest dret d'opció i, per tant, de garantir que podrà resoldre el contracte de compravenda recuperant, a més, els diners pagats, no hagi de produir el mateix efecte resolutori, i menys encara és lògic que no produeixi cap efecte contractual. No es lògic que l'assegurança s'adreci a garantir pel comprador els efectes del seu dret a poder resoldre el contracte i, en canvi, la manca de constitució de l'assegurança no produeixi el mateix efecte que es pretén garantir amb ella, és a dir, la resolució contractual o, en cas extrem, que la falta de prestació de l'assegurança no produeixi cap efecte contractual. Es tracta d'una obligació establerta en benefici del consumidor a qui no és lògic que el venedor pugui arribar a exigir els pagaments parcials estipulats al contracte privat de compravenda, sense que, al seu torn, complexi ell amb l'obligació de constituir aquesta garantia. Em d'acollir, doncs, el criteri sostingut per nombroses Audiències Provincials, que estableixen com a conseqüència d'aquest incompliment, la resolució del contracte de compraventa a instància del comprador. Així, per exemple, diu la SAP de València, secció 7,de 17-9-10 que: "Dada la regulación legal citada, no podemos entender que nos hallamos ante una mera obligación administrativa y como tal, sancionable en dicho ámbito, sino ante una obligación impuesta por ley, a la que el consumidor no puede renunciar, y cuyo incumplimiento es causa de resolución del contrato, puesto que en caso contrario, se priva al

comprador-consumidor de la posibilidad de recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio. Esta misma interpretación es recogida por la sentencia de la sección 8ª de esta Audiencia Provincial de 6 de octubre de 2009 , en la que cita la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9ª, de 5-10-09 ". En el mateix sentit es pronuncia la SAP de Balears, secció 4, de 29-4-10, i la de Málaga , secció 4, de 12-3-10, que diu: "esta Sala considera que la mera no prestación del aval por la parte vendedora comporta un incumplimiento contractual que por sí solo determina la resolución del contrato; por tratarse de una obligación que se considera esencial para la protección de los intereses de la parte compradora". En el supòsit plantejat, a més, hi ha una base fàctica suficient per considerar que l'efecte resolutori pretès per la compradora no suposa un ús abusiu d'aquest dret ni una manera d'aconseguir la resolució contractual per la seva voluntat unilateral o per manca d'un interès subjectiu en el compliment. Així, de la prova practicada resulta que el contracte privat de compravenda es va signar el dia 14-11-06; que el 30-5- 08 la venedora va rebre un burofax de la compradora comminant-la a renegociar "aquellas cláusulas nulas de plenao derecho y contrarias a la normativa vigente de consumidores y usuarios"; y que el mateix dia 30-5-08, la venedora va rebre de la compradora un altra burofax en el qual la requeria per constituir "la garantía correspondiente a las sumas entregadas en aplicación de lo dispuesto en la referida cláusula y en los arts. 15.1, y 23.1 a) de la Llei 24/91, de 29 de noviembre, de l'habitatge ". Davant la manca de constitució de l'assegurança, la compradora va interposar la demanda que origina aquest procediment el dia 31-7-08, mentre que la data d'atorgament d'escriptura pública de compravenda estava pactada pel desembre de 2008. Així, la compradora insta la resolució contractual abans que hagués conclòs el termini pactat per acabar l'obra i atorgar escriptura pública de compravenda, i quan encara no havia arribat el termini estipulat per efectuar el darrer pagament parcial del preu de venda, que

estava previst pel 8-9-08, per la quantitat total d'uns altres 12.775,80 €, IVA inclòs. Així, doncs, no es pot dir que, aprofitant aquest incompliment contractual, la compradora intenti desvincular-se del contracte un cop acabada l'obra, supòsit en el qual sí que es podria arribar a considerar que es produeix un ús abusiu d'aquest dret. De fet, no és fins el 8-4-09 que la venedora comunica a la demandant que ja està en disposició d'atorgar el contracte de compravenda, és a dir, nou mesos després d'haver- se interposat la demanda.

QUART.- L'estimació del recurs comporta la condemna a pagar les costes de primera instància, sense que escaigui efectuar pronunciament pel que fa a les causades en aquesta alçada (arts. 398 i 394 de la LEC).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Estimem el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de Doña. Berta , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 2 de Lleida, en procediment de judici ordinari núm. 1078/08, que revoquem i, en el seu lloc, estimem la demanda interposada i:

1.- Declarem que Promoarena SL va imcomplir el contrate privat de compravenda de 14-11-06, signat amb Doña. Berta .

2.- Declarem resolt l'esmentat contracte de compravenda i condemnem Promoarena SL a pagar a Doña. Berta la quantitat de 29.810,20 €, més l'interès legal des de la data d'interposició de la demanda.

Condemnem Promoarena SL a pagar les costes de primera instància, sense que escaigui efectuar cap pronunciament pel que fa a les causades en aquesta alçada.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que escaiguin.

Així per aquesta la nostra sentència, la pronunciem, manem i signem.

Contra aquesta sentència, que es ferma, no es pot interposar cap recurs.

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.