Sentencia Civil Nº 190/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 295/2011 de 13 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00190/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0001722 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 295 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1811 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID

De: GESTION LOES S.L.

Procurador: FERNANDO PEREZ CRUZ

Contra: Lucía

Procurador: JUAN ANTONIO ESCRIVA DE ROMANI VERETERRA

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a trece de abril de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada Dª Lucía , representado por el Procurador D. Juan Escrivá de Romaní Vereterra y asistido del Letrado D. Arturo Guillén Vidal, y de otra, como demandado-apelante Gestión Loes, S.L., representado por el Procurador D. Fernando Pérez Cruz y asistido de la Letrada Dª. Raquel Martín Menjón.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7, de Madrid, en fecha 9 de julio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que ESTIMANDO EN PARTE la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador d. Juan Antonio Escrivá de Romaní Vereterra, en nombre y representación de Dª. Lucía , debo CONDENAR y CONDENO a la demandada Gestión Loes S.L. a que, tan pronto sea firme esta Resolución, abone a la parte actora la cantidad de 6.000 euros, entregada en concepto de arras o señal, con más intereses legales desde la fecha de interposición judicial de la demanda.

No procede hacer especial imposición de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diez de mayo de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día once de abril de dos mil doce.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.- Por el Procurador D. Fernando Pérez Cruz, en nombre y representación de GESTIÓN LOES S.L., se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 9 de julio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Madrid , que estimó parcialmente la demanda presentada por Dña. Lucía contra aquella, la mercantil GESTIÓN LOES S.L., en reclamación de 12.010,80 €, más los intereses legales, basando su pretensión en el contrato de promesa de compraventa suscrito el 22 de febrero de 2006 y cuyo objeto era una finca propiedad de la demandada, en la localidad de El Campello, cuyo cumplimiento resultó imposible por las discrepancias registrales existentes imputables a la demandada. Alega la parte apelante, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en errónea calificación del contrato; infracción del artículo 1451 del Código Civil ; error en la interpretación del contrato considerando como incumplimiento de obligación esencial la de otorgar el posterior contrato de compraventa y en cambio no atender al incumplimiento de la obligación de pago del precio. Frente a tales alegaciones la representación procesal de la parte apelada se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte recurrente.

TERCERO.- Ante la estimación parcial de la demanda que se contiene en el sentencia de primera instancia comienza la parte apelante impugnando la calificación del contrato -como de promesa bilateral de compraventa- que se alega de contrario y se acoge por aquella sentencia.

Cuestión que ha de resolverse, según reiterada jurisprudencia seguida, entre otras, por la STS de 23 de Diciembre del 2011 , investigando la naturaleza del contrato y la normativa que le es aplicable, que está por encima de las declaraciones de los contratantes, ya que los contratos son lo que son y no lo que las partes digan.

Aplicando dicha doctrina al caso que nos ocupa compartimos la interpretación del contrato suscrito por las partes el 22 de febrero de 2006 que alega la mercantil recurrente toda vez que, aunque en el mismo se utilice la denominación "contrato de promesa de compraventa de bien inmueble" y reiteradamente se refiera a las partes como "promitente compradora" y "promitente vendedora", su objeto no es preparar la celebración del contrato de compraventa propiamente dicho sino la entrega de la finca identificada en su estipulación primera, a cambio de un precio cierto fijado en la estipulación quinta y con una forma de pago prevista en la estipulación sexta, declarando que la cantidad recibida por la mercantil ahora recurrente ascendía a 6.000 € pagados mediante determinado talón de BBVA y que quedaban pendientes de pago 99.277,12 € cuyo vencimiento era el 10 de marzo de 2006, plazo en el que se entregarían las llaves y se elevaría la escritura pública de compraventa. Se pactó también que la finca vendida se entregarían libres de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes y al corriente de gastos, contribuciones e impuestos (estipulación octava); que la parte "promitente vendedora" requeriría con al menos 3 días de antelación a la fecha fijada para la firma de la escritura pública, a la "promitente compradora", para que esta última compareciese ante el Notario que la parte "promitente vendedora" designase, a lo que la parte "promitente compradora" daba su conformidad, a los efectos de abonar la total cantidad del precio pendiente de pago, formalizar la oportuna escritura pública de compraventa, y recibir las llaves de la finca que adquiría, quedando obligada la parte "promitente compradora" a recibirlas; y que la parte "promitente compradora" renunciaba en dicho acto, expresa y formalmente, al derecho de tanteo que le concedía el artículo 1522 del Código Civil sobre las ventas que pudiesen efectuarse de los restantes elementos y participaciones indivisas de la finca (folios 12 y siguientes de las actuaciones).

No se trataba pues de reconocerse los contratantes, habiendo conformidad en una cosa y en el precio, el derecho a reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato, como dispone el artículo 1451 del Código Civil , sino de estipular las condiciones de su cumplimiento recibiendo incluso parte del precio convenido. Por ello resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial seguida, entre otras, por la STS de 24 de junio de 2011 y de las que en ellas se citan, a cuyo tenor "(la promesa de compraventa) constituye un tipo de precontrato bilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perfeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo. Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes. La jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 )..."

En la misma línea argumental la STS de 8 de marzo de 2012 distingue el contrato de compraventa, en el que una parte - vendedora- se obliga a la entrega de una cosa a la otra -compradora- a cambio de un precio cierto, del precontrato en el que ninguna de las partes transmite ni adquiere, ni siquiera se obliga a transmitir y adquirir, situación bien distinta de la prevista en el contrato objeto de la litis.

Ahora bien, sentado lo anterior y admitiendo que el contrato efectivamente celebrado entre las partes ahora litigantes fue de compraventa, y no sólo de promesa de compraventa, así como la falta de fundamento de las arras penales pretendidas por la actora -la cláusula séptima únicamente contemplaba la pérdida de las cantidades entregadas por el "promitente comprador" como cláusula penal en caso de resolución del contrato por causa imputable al mismo- discrepamos de la parte apelante en cuanto aprecia el incumplimiento contractual de la compradora consistente en la falta de pago del precio convenido. No por entender que dicha obligación carezca de la consideración de esencial dentro del contrato de compraventa, sino por no haberse probado -incumbiendo la carga de su prueba a la parte demandante ex artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - la existencia de tal incumplimiento. Así, subsanado el error existente sobre la superficie de la finca que se pretendía vender el 11 de junio de 2006, aun cuando ya hubiese vencido el plazo contractualmente fijado para la entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública (10 de marzo de ese mismo año), era la parte "promitente vendedora" la obligada a requerir a la contraparte, con al menos tres días de antelación a la fecha fijada para la firma de la escritura pública, para que compareciese ante el Notario que aquella designase (estipulación novena); y no sólo no se ha probado que la recurrente cumpliese tal obligación, sino que desatendió (no recogiéndolo) el burofax remitido al efecto por la compradora (folio 35) a pesar de que, según declaró el legal representante de GESTIÓN LOES S.L. en el curso de su interrogatorio, llamó al intermediario así como a la Notaría propuesta por la contraparte y comprobó que no se encontraba señalada la firma de ningún escritura pública que le afectase, de lo que se infiere que, cuando menos, tuvo conocimiento del anterior requerimiento.

Como consecuencia del anterior, resultando de lo actuado que ambas partes coincidieron en la notaría de doña Isabel María Mayordomo Fuentes el día 29 de mayo de 2006, sin que ninguna de ellas requiriese a la contraria para cumplir el contrato en los términos convenidos a pesar de efectuar cada cual su respectiva acta de manifestaciones en mesas separadas por pocos metros, según declararon, compartimos la consideración recogida en el último párrafo del "Fundamento de Derecho Tercero" de la sentencia de primera instancia en el sentido de que ambas aceptaron la resolución del contrato, y ello debe conducir a la restitución de la cantidad anticipada como parte del precio, sin ninguna otra consecuencia indemnizatoria amparada por los artículos 1101 y 1104 del Código Civil .

Por cuanto antecede, con las matizaciones anteriormente expuestas, estamos en el caso de desestimar el presente recurso y confirmar sustancialmente la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el Procurador D. Fernando Pérez Cruz, en nombre y representación de GESTIÓN LOES S.L., contra la sentencia dictada en fecha 9 de julio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 1811/2007, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 295/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico