Sentencia Civil Nº 190/2013, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 22/2013 de 09 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00190/2013

SENTENCIA NÚMERO 190/13

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

D. EDUARDO ANGEL FABIAN CAPARROS (S)

En la ciudad de Salamanca a nueve de Mayo de dos mil trece.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 492/12del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Salamanca, Rollo de Sala nº 22/13;han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. Cirilo representado por la Procuradora Dª Olivia Galán Azofra y bajo la dirección del Letrado D. Matias Ramos Navarro y como demandada-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA representada por el Procurador D. Rafael Cuevas Castaño y bajo la dirección del Letrado D. Victor Manuel Jiménez Fernández Sesma.

Antecedentes

1º.-El día 25 de Octubre de 2.012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda promovida por la Procuradora Sra. Olivia Galán Azofra en nombre y representación de D. Cirilo contra la Comunidad de Propietarios de C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Salamanca, representada por el Procurador Sr. Cuevas Castaño, absuelvo a la demanda de cuantas pretensiones en su contra se contienen en la demanda iniciadora del procedimiento sin efectuar especial imposición en las costas causadas'.

2º.-Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia mediante la que, estimando íntegramente este recurso, se revoque la resolución recurrida y en su lugar se dicte otra por la que se desestime la demanda formulada de contrario y todo ello con imposición de costas a la parte actora. En escrito presentado en el Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Salamanca de 10 de Diciembre de 2.012, la Procuradora Dª Olivia Galán Azofra, en nombre y representación de D. Cirilo , rectificó el error material cometido en el último párrafo de su Recurso de Apelación, solicitando se dicte sentencia por la que se estime la demanda formulada y todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se desestime el recurso de apelación interpuesto, con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día 26 de Abril de 2.013 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

Primero.-La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de las pruebas y en el error de derecho cometido por la sentencia impugnada al interpretar el artículo 2 de los Estatutos de la comunidad de propietarios demandada en relación con el artículo 8 letras a ) y b) de dichos estatutos, alegando asimismo la errónea interpretación de lo dispuesto en el artículo 1281 CC sobre la interpretación de los contratos.

La parte demandada se opuso a dicho recurso.

Segundo.-Así las cosas es preciso indicar inmediatamente que el presente juicio ordinario comenzó por medio de demanda donde la parte demandante solicitó que se le exonerara del pago de los gastos derivados del uso de la calefacción, porque ha quitado los radiadores de su local, que ocupa una planta de sótano, planta baja y planta primera del edificio de la comunidad demandada. Para ello se fundamenta en el artículo 8º de los Estatutos de la comunidad, en el cual se distingue entre gastos de mantenimiento de los elementos comunes, entre los cuales se encuentra el servicio de calefacción central, que se pagan conforme a la cuota de participación de cada vivienda o local en el edificio, gastos que la parte demandante sí está dispuesto a seguir abonando; y por otro lado, los gastos comunes derivados del uso de la calefacción central, los cuales según el artículo 8º deben pagarse en proporción al número de radiadores existentes en el piso o local, Respecto de los cuales solicita que se declare su obligación de no pagar los mismos, puesto que ha quitado los radiadores de su local.

La sentencia desestimó la demanda y contra dicha sentencia se alza en apelación la parte actora sobre la base de los motivos que anteriormente hemos transcrito.

Pues bien, como se señala en la sentencia impugnada, el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 13-12-2006, nº 1305/2006, rec. 5393/1999 . Pte: Sierra Gil de la Cuesta, Ignacio declaró, en un supuesto idéntico al que ahora nos ocupa- allí se presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios en la que como consecuencia de discrepancias surgidas con la Comunidad de Propietarios y de las modificaciones realizadas en su vivienda el demandante comunicó a la demandada su intención de prescindir del servicio de caldera de la comunidad de conformidad con lo establecido en el apartado a), regla 6ª de los Estatutos, sin que se le pudiera repercutir gasto alguno por el concepto de servicio de calefacción al no tener radiadores que dependan de la caldera comunitaria, sin perjuicio de que de acuerdo con la referida regla 6ª de los Estatutos continuase abonando los gastos de mantenimiento y reparación de la caldera, según el coeficiente atribuido a su vivienda; asunto en el que la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), interpretó los Estatutos, y concluyó que el servicio central de calefacción tiene la consideración de elemento común, entendiendo que la regla 6ª no puede interpretarse en el sentido de que el propietario que prescinda o desconecte un número de radiadores del servicio común de calefacción, pueda excluirse de los gastos que origine dicho servicio, ya que lo que en realidad se produce es el establecimiento de un sistema de participación en el referido gasto común, no constando la autorización de la Junta de Condueños prevista en la regla 2ª para la realización de la obras que afecten a elementos comunes- el TS, decimos, en un supuesto idéntico al que nos ocupa declaró que 'es doctrina reiterada de esta Sala -por todas la más reciente de 6 de julio de 2006- que la facultad de interpretar los contratos corresponde a los tribunales de instancia, criterio que es perfectamente aplicable a la interpretación de los documentos -tal y como señala la Sentencia citada- quedando reducida la función de la casación a un control de ilegalidad, arbitrariedad o contradicción con las reglas de la lógica, que en el caso no se da como se deduce de la simple lectura de las reglas 2ª y 6ª de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios'.

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Y más recientemente el Tribunal Supremo Sala 1ª, se ha pronunciado sobre esta cuestión en sentencia de 29-5-2009 , según la cual 'la STS de 14 de marzo de 2000 , que desestima la petición efectuada por los recurrentes, con la alegación de que no están obligados al pago de determinados gastos comunitarios, y con apoyo en el hecho de que el local dispone de entrada desde la calle, propia e independiente, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y resultan perfectamente individualizados, ha argumentado lo siguiente: ' (...) Sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es laimperatividad genérica del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala (...). El concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)'. Asimismo, dicha sentencia ha razonado que 'no obstante el artículo 9.5 permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, lo que actúa como excepción a la regla general,ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual. En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5, ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comuneso que el local tenga acceso independizado , no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa'. En idéntico sentido, la STS de 16 de noviembre de 1996 , en su fundamento de derecho segundo, establece que 'el primer motivo, haciendo alusión a que debió acogerse el apartado referente a la individualización de ciertos gastos, para que no todos se paguen según las cuotas al sentirse perjudicado respecto a ciertos servicios (...) utilizados sólo por una minoría. El motivo ha de ser desestimado porque, como señaló el Juzgado y aceptó la Audiencia, han de cumplirse las disposiciones estatutarias y para su modificación se requiere la unanimidad (...).

Efectivamente, como tiene dicho esta Sala (STS de 22 de diciembre de 1993 y las que en ella se citan) de prosperar la tesis del recurrente (...) se vulneraría de lleno la Ley vigente, que en su artículo 16, norma 1ª, exige el acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad para que sea válida la aprobación o modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos'. Desde la perspectiva de la posición de esta Sala recién manifestada, es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencialindicada, la cual, en síntesis, determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.'

De esta suerte, podemos concluir que en el presente caso el apelante hace una interpretación de los estatutos de la comunidad, contraria a lo establecido en los artículos 1281 y siguientes CC , puesto que si bien es verdad que en el artículo 8º de los mismos se distingue entre gastos de mantenimiento de los elementos comunes, como lo es la calefacción, y gastos comunes por el uso de la calefacción; si bien es verdad lo anterior, decimos, sin embargo es también cierto que la regla del artículo 8º b) de los estatutos debe interpretarse partiendo del supuesto de hecho o de la realidad comunitaria de la que parte dicho artículo, es decir, de la existencia de radiadores en todos los pisos y locales de la comunidad. De manera que en dicho precepto estatutario lo que se establecería es que para el pago del uso de la calefacción se tendrá en cuenta el número de radiadores que existen en cada piso o local. Pero sí que lo que se quiere es eliminar o reducir los radiadores- cuyo número y volumen fue calculado por el arquitecto al proyectar y construir el edificio en su conjunto y cada piso o local en particular a los efectos de conseguir la adecuada potencia calórica-, en tal caso se está afectando a un elemento común de la comunidad de propietarios. Y será esta en la Junta correspondiente y con la unanimidad legalmente exigida la que podrá decidir si permite que un concreto propietario prescinda de este servicio común, eliminando los radiadores, y si por ese motivo queda exonerado de los gastos de uso de la calefacción; o bien se le establece una cuota mínima por cuanto por medio de los radiadores de los diferentes pisos y locales no sólo se calientan esos pisos y locales, sino también todo el edificio. De manera que si se permite que uno o varios propietarios se desenganche del servicio de calefacción, los que permanecen enganchados tendrían que hacer mayor gasto para calentar sus propios pisos o locales, y a la inversa, los propietarios que se desenganchen del servicio de calefacción se beneficiarían del calor del edificio obtenido por medio de los que sí se mantienen enganchados al servicio de calefacción y hacen que el agua caliente circule por las diferentes tuberías y caliente el edificio. Eso sin tener en cuenta que en todo caso al llevar a cabo las obras de eliminación de los radiadores se está modificando como se ha dicho un elemento común, proyectado y calculado para todo el edificio, y no solo para cada piso o local aisladamente considerados. Y en definitiva, a la postre se modificará también una forma de repartir los gastos comunes que exige, según la doctrina jurisprudencial antes transcrita, el consentimiento unánime de los propietarios por medio de la correspondiente de la junta convocada al efecto la correspondiente Junta convocada al efecto. Como también se exigiría el consentimiento de los propietarios para la sustitución del sistema de calefacción por un sistema distinto si ello conlleva realizar obras en el edificio que afecten a elementos comunes.

Por consiguiente la interpretación llevada a cabo por la sentencia impugnada no es en modo alguno contraria a las reglas de la lógica, ni tampoco a las reglas que hay que tener en cuenta para la interpretación de toda manifestación de voluntad realizada por los particulares y plasmada en un negocio jurídico o documento, como sucede en los estatutos de la comunidad de propietarios. Siendo una de dichas reglas más importantes la de tener en cuenta la finalidad de las partes al manifestar su voluntad, así como también la de poner en relación unas claúsulas estatutarias con otras de acuerdo con un criterio sistemático. Como así se ha hecho con total acierto en la sentencia impugnada, que por ello debe ser confirmada. Pues de lo contrario se llevaría a cabo una interpretación no sólo estrictamente literal, sino también ampliatoria del art. 9.5 LPH y del artículo octavo letra b) de los estatutos, en contra de la doctrina jurisprudencial antes indicada que exige una interpretación restrictiva de normas como las que nos ocupas, interpretación restrictiva conforme a la cual todos los propietarios deben contribuir al pago de los gastos comunes de acuerdo con su cuota de participación, y si los gastos son individualizables, de acuerdo con la forma de individualización y/ exhoneración de los mismos que se haya acordado expresamente en los estatutos comunitarios. De suerte que si lo que se pretende es una modificación de esa forma de distribución de los gastos comunes, causante de una auténtica exoneración de su pago, como sucedería si pretendemos que no se contribuya a tales gastos por haber prescindido del servicio de calefacción al haberse eliminado los radiadores conforme a cuyo número se han de calcular proporcionalmente los gastos por el uso de la calefacción, en tal caso será la comunidad de propietarios la que deberá consentir por unanimidad que se prescinda de ese servicio común de calefacción y que se exonere gastos a los que lleven a cabo tal actuación.

Por el contrario, en el presente caso la comunidad de propietarios ni ha consentido que se prescinda del servicio de calefacción por el demandante, ni tampoco que se le exonere del pago de los gastos, exoneración que no puede obtenerse por la vía de la interpretación de una manera amplia de una norma legal y estatutaria de naturaleza excepcional y restrictiva, como pretende el demandante, sino tan sólo a partir de una consentimiento unánime manifestado expresamente por la junta de propietarios correspondiente.

Procede, pues, desestimar el presente recurso de apelación.

Tercero.-Por aplicación del artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1 'in fine' LEC , no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes, en atención, como se dijo en la sentencia impugnada en su fundamento de derecho tercero, en un pronunciamiento que nadie ha impugnado en esta instancia, en atención, decimos, a las dudas de derecho que suscitan casos como el ahora enjuiciado, conforme a la jurisprudencia citada por las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Olivia Galán Azofra en nombre y representación de D. Cirilo contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 9 de Salamanca con fecha 25 de Octubre de 2.012 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos íntegramente la misma, sin hacer imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-