Sentencia Civil Nº 190/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 2/2014 de 30 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2014-0000022

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 2/2014- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000488/2012

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE XATIVA

Apelante: CONSTRUCCIONES EMILIANO PAZ S.L..

Procurador.- Dña. MARIA JOSE MONTESINOS PEREZ.

Apelado: PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CARRERES BALLESTER S.L..

Procurador.- Dña. BELEN OLIVA MORENO.

SENTENCIA Nº 190/2014

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a treinta de mayo de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 488/2012, promovidos por PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CARRERES BALLESTER S.L. contra CONSTRUCCIONES EMILIANO PAZ S.L. sobre 'retracto legal de comuneros', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCCIONES EMILIANO PAZ S.L., representado por el Procurador Dña. MARIA JOSE MONTESINOS PEREZ y asistido del Letrado D. FEDERICO PRATS BENAVENT contra PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CARRERES BALLESTER S.L., representado por el Procurador Dña. BELEN OLIVA MORENO y asistido del Letrado D. RAFAEL VALLDECABRES ORTIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE XATIVA, en fecha 11 de julio de 2013 en el Juicio Ordinario 488/2012 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que ESTIMANDO INTEGRAMENTEla demanda interpuesta por la representación procesal de PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CARRERES BALLESTER, S.L., contra CONSTRUCCIONES EMILIANO PAZ S.L., debo DECLARAR y DECLARO el derechode la demandante A RETRAERla propiedad de las 4/18 de la finca urbana sita en Canals, Avenida de Vicente Ferri nº 70, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Xàtiva al Tomo 280, Libro 29 de Canals, folio 34, finca registral 3.635, CONDENANDO a la demandada a que dentro del término de treinta días, otorgue a favor de la actora la correspondiente escritura de venta, percibiendo el importe consignado como precio pagado por la compra de la finca, de 36.000 €, más los gastos, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hiciere, todo ello con expresa imposición de las costas del presente juicio a la demandada.'

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de CONSTRUCCIONES EMILIANO PAZ S.L., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CARRERES BALLESTER S.L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 6 de mayo de 2014.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La mercantil Promociones y Construcciones Carreres Ballester S. L. presentó demanda frente a la entidad Construcciones Emiliano Paz S. L. instando, en ejercicio de la acción de retracto legal de comuneros conforme a los artículos 1522 y concordantes del CC , según los términos de su suplico, la declaración del derecho de la demandante, por sus respectivas cuotas de titularidad de la finca que indica de la que sería copropietaria, a retraer la propiedad de la misma, de la que sería titular la demandada por título de compraventa conforme al contrato suscrito en fecha 14 de julio de 2004; y la condena a la demandada a otorgar, en el plazo que le fuera señalado por el Juzgado, que propone de 30 días, escritura de compraventa de la finca aludida a favor de la actora, percibiendo el importe consignado como precio pagado por su compra de 36.000 euros, más los gastos de dicha transmisión, bajo apercibimiento de otorgarse de oficio si no lo hiciere.

Y, opuesta la demandada a la demanda, se dicta sentencia en la primera instancia estimatoria de la demanda.

Resolución que es apelada por la parte demandada.

SEGUNDO.-

Se aduce por la recurrente error en la interpretación de los artículos 1067 , 1258 , 1279 , 1280 , 1462 , 1522 y concordantes del CC en lo que corresponde al perfeccionamiento, consumación y elevación a escritura pública del contrato de compraventa, libertad de forma contractual y otorgamiento de escritura pública en aquel tipo de contrato, e improcedencia del retracto de comuneros por corresponder el de coherederos.

Y, para resolver la apelación, se debe tener en cuenta que el retracto de comuneros, modalidad del legal, es definido en el artículo 1521 del CC como el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, estableciendo el siguiente 1522, referido en concreto al de comuneros, que el propietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Y la doctrina jurisprudencial define y caracteriza el retracto legal y, por lo tanto, el de comuneros, como derecho de adquisición preferente que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, lo que constituye un auténtico límite que el ordenamiento jurídico impone al derechode propiedad, en el sentido de que constriñe el poder disposición que, de ordinario, corresponde al dueño de la cosaen cuanto a la persona del adquirente, estableciendo por ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas. Y, con características coincidentes tanto para el legal como el convencional, el retracto es el derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, lo que exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo el sujeto pasivo de dicho derecho el que adquiere, sin que el vendedor o transmitente tenga ningún papel jurídico que desempeñar en las relaciones entre el retrayente y adquirente, ni contra él se tenga que dirigir la acción de retracto, ni el resultado positivo para el retrayente influya nada en la situación jurídica de aquel, pues la venta no se resuelve, sino que hay una nueva transmisión (subrogación en la terminología del Código Civil) de adquirente en favor del retrayente. Y es el concepto de enajenación a partir de la cual se perfila el retracto, como poder que tiene el retrayente sobre una cosa para adquirirla en caso de que se haya transmitido a un tercero operando después del contrato y de la transmisión, la que elimina esta para producir la adquisición del retrayente, quedando el transmitente fuera de la acción de retracto, conforme disponen los artículos 1521 y 1522 del Código Civil (entre otras, SSTS 7 julio 1995 , 15 junio 1997 , 9 marzo 1999 , 27 junio 2000 , 14 diciembre 2007 , 18 marzo 2009 )

Pues bien, frente a lo expuesto, con relación al contrato de fecha 14 de julio de 2004 (folio 76 de las actuaciones) suscrito por la demandada con los hermanos Guillermo por el que estos venden a la demandada sus derechos hereditarios que correspondían sobre el inmueble discutido en orden a la diferenciación que se indica se efectúa en la sentencia de primera instancia sobre la perfección y consumación del contrato, considerando la coincidencia en aquella fecha de ambos momentos, es clara la necesidad de constatar que, a favor del demandado, en virtud del negocio traslativo, se ha producido la adjudicación del inmueble objeto de retracto, para lo que no basta la mera perfección del contrato, sino su consumación, mediante la concurrencia de título y modo como manera de haber adquirido la cualidad de propietario ( artículos 609 y 1095 del CC ), en este caso, de cotitular. Carácter obtenido a partir del aludido contrato de 14 de julio de 2004 en el que se muestran conformes las partes, no obstante la contradicción que supone para tal conclusión, el que, posteriormente a su suscripción, son los vendedores de los derechos hereditarios a la demandada, en vez de ésta, de manera contraria a la cualidad de titular de los mismos que se decía disponer en ese momento -y a diferencia de la demandante que adquiere a su vez los derechos hereditarios sobre el mismo por compra de otra rama familiar, que concurre como dueño de los mismos-, son los que comparecen, y no la demandada, notarialmente para la suscripción de la escritura pública de 23 de mayo de 2008 de partición y adjudicación de la herencia por fallecimiento del titular original (folio 17 de la actuaciones). Y no solo eso, sino que además son los que plantean acción de división de cosa común ante la adjudicación indivisa a los distintos herederos de la finca por mor de la partición de la herencia recayendo sentencia firme al efecto (folio 63). Por lo que, para no soslayar la eficacia positiva de los presupuestos tenidos en cuenta para dictarla, la Juzgadora de Instancia concluye que la adquisición de la cualidad de propietaria por la demandada no pudo ser sino posterior a aquellos actos en que se reconocía la incompatible a favor de sus vendedores. E independientemente que en el aludido contrato de 14 de julio de 2004 se pacta el precio de 36.000 euros con entrega en el momento de sus suscripción de la suma de 6.000 euros a cada uno de los vendedores, en total, 24.000 euros, y el resto, 12.000 euros, se aplaza al momento de la firma de la escritura pública, lo que permite concluir, pese a indicarse en su estipulación tercera que el contrato 'se consuma y perfecciona en este acto', que no se dio el modo en ese momento puesto que posteriormente siguen actuando los vendedores como propietarios, por lo que pudo producirse de otra manera la puesta a disposición de los derechos vendidos a la demandada de acuerdo con las amplias posibilidades que permitía el artículo 1462 del CC conforme a su interpretación jurisprudencial, coincidente, en su caso, con la firma de la escritura y pago de la parte que quedaba pendiente según el contrato privado, lo que no ha aflorado convenientemente en las actuaciones, y desde el momento que los vendedores, a su vez, aceptan que se ha producido el efecto traslativo, lo que, se insiste, no puede entenderse acaecido sino con posterioridad al momento que judicialmente se reconoce a tales vendedores como propietarios -por lo demás con el acuerdo o, al menos, la anuencia de la demandada, lo que en ningún momento desmiente- incluso cuando dicha cuestión fue objeto de discusión con ocasión de la demanda de división de la cosa común. Y quedando descartado, en consecuencia, la adquisición de la propiedad por la demandada anterior a la de la actora.

Y, a partir de ello, decaen las razones en las que se apoya la apelación, puesto que a partir del reconocimiento de la demandada de su propia cualidad de copropietaria no tiene razón de ser el ejercicio del retracto de coherederos ( artículo 1067 del C.C .), puesto cuando se plantea aquella acción ya no disponen de tal cualidad, por efecto de sus respectivas compras de una y otra parte de los derechos correspondientes a los herederos de cada rama familiar. Y cuando para poder ejercitar en su momento aquel otro retracto ello venía condicionado, a su vez, por la existencia de los requisitos que, de acuerdo con su propia normativa, así permitían hacerlo, y en concreto por la obtención también de la información precisa, que sólo se consigue al tiempo en que, tanto quién podía ejercitar el retracto de coherederos, como aquel contra el que se pretendía entablar, carecían entonces de la cualidad de herederos por haber cambiado a la de copropietarios, conllevando a partir de ese momento el cumplimiento de los requisitos correspondientes al retracto de comuneros, cuya cualidad sobreviene respecto desde la de coherederos

Y así el artículo 1524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero sin que el precepto resulte cerrado ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber inscripción registral, cuenta, y así debe probarse, desde que la retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación. Y para que fuera operativo y permitiera, a partir de ese momento, iniciar el cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto, se precisaba el conocimiento de la consumación de la venta, sin ser suficiente la mera noticia o mera información de la misma, que necesariamente debía ser exacto, preciso, claro, completo, de sus elementos esenciales y accesorios, y de todas condiciones que puedan resultar influyentes, e incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión como precio, condiciones fundamentales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción (en este sentido, SSTS 7 octubre 2006 , 17 octubre 2007 , 26 febrero , 18 marzo y 1 abril 2009 , y 22 julio 2013 ).

Y no consta de manera objetiva -no bastando lo que pudieran ser menciones subjetivas de testigos no contrastadas- que no ha sido sino desde el acta de manifestación y requerimiento vía notarial de 3 de julio de 2012 (folio 71) -siendo que la demanda origen de las actuaciones se articula en 12 de julio siguiente-, mediante la información que proporcionan algunos de los vendedores de los derechos hereditarios a la demandada, cuando se han podido constatar todas las circunstancias relevantes de la venta, a partir de lo cual la actora ha podido ser conocedora de ellas, puesto que todos sus intentos anteriores para intentar su averiguación no aparecen exitosos. Y sin que por el hecho de no haber recabado con mayor insistencia de manera anterior se pueda considerar presumida ni suplida aquella exigencia de conocimiento completo, puesto que, entre otras razones, implicaría premiar a quien la habría obstaculizado hasta el momento.

Todo lo cual lleva a desestimar el recurso de apelación y a confirmar, en los términos que se han indicado, la sentencia de primera instancia.

TERCERO.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMAel recurso de apelación interpuesto por la mercantil Construcciones Emiliano Paz S. L. contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de los de Xátiva en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 488 /2012.

SEGUNDO.-

SE CONFIRMAla citada resolución.

TERCERO.-

SE IMPONENlas costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.