Sentencia CIVIL Nº 190/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 220/2018 de 07 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección 2a Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.2)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001
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FAX: 972942373
EMAIL:aps2.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1707942120168145078
Recurso de apelación 220/2018 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 746/2016
Parte recurrente/Solicitante: Alexander
Procurador/a: Pia Geli Bosch
Abogado/a: Daniel Bosch Costa
Parte recurrida: Efrain , Carina
Procurador/a: Carme Peix Espigol
Abogado/a: Ramir Josep Bascompte Dalmau
SENTENCIA Nº 190/2018
Il lms. Srs.:
PRESIDENT
Sr. Jose Isidro Rey Huidobro
MAGISTRATS
Sra. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
Sr. JAUME MASFARRÉ COLL
Girona, 7 de mayo de 2018

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 9 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 746/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. PIA GELI BOSCH, en nombre y representación de D. Alexander contra Sentencia de 11 de enero de 2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dña. CARME PEIX ESPIGOL, en nombre y representación de D. Efrain y Dña. Carina .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando como desestimo la demanda presentada por la representación procesal de Rafael , declaro no haber lugar a la condena de Carina y Efrain .

Condeno en costas a la actora.'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 02/05/2018.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Jose Isidro Rey Huidobro.

Fundamentos

PRIMERO .- Formulada demanda por incumplimiento de obligaciones dinerarias derivadas del contrato de arrendamiento en su momento suscrito por las partes relativo a la vivienda situada en Can DIRECCION000 NUM000 , veïnat Massabè de la localidad de Sils, reclamándose por la parte arrendadora rentas que se dicen impagadas, recibos de suministro de electricidad, actualizaciones de la renta y la pena reconvencional pactada por cada día de demora en la entrega de la posesión, fueron rechazados los pedimentos de la demanda a los cuales se había opuesto la parte arrendataria demandada.

Discrepa la parte actora de lo resuelto en primera instancia e interpone recurso de apelación reiterando los motivos y argumentos esgrimidos en la demanda, a lo cual se opone igualmente la parte demandada.



SEGUNDO .- El primer motivo del recurso se refiere a las rentas que se dicen impagadas, consistentes en la diferencia entre la renta estipulada en el contrato, de 1.300 € mensuales, y la abonada por los arrendatarios de 1.000 € mensuales, desde el mes de febrero de 2013, hasta el mes de agosto de 2015, lo cual asciende a 6.600 €. Además, a partir del momento en que se dejaron de abonar completamente las rentas, septiembre de 2015, hasta el mes de abril de 2016, en que se dio por finalizada la relación contractual, se deben otros 9.319,25 €, a razón de 1.300 € mensuales, mas 219,25 € por los 5 días de abril.

En total serían 15.919,25 € adeudados por este concepto, de los que deben detraerse 7.800 € entregados por la parte arrendataria a la firma del contrato como pago de anticipado de rentas, quedando una deuda por este concepto de 8.119,25 €.

En este concreto extremo, el órgano 'a quo', con un criterio que la Sala comparte, apreció la producción de una novación modificativa del contrato explicada en el acto de la vista por el demandado Sr. Efrain , por la cual, a partir de noviembre de 2013 se decidió reducir el importe de la renta, de los 1.300 € mensuales pactados, a 1.000 €, a fin de mantener en vigencia el alquiler, ante la posibilidad de acceder los inquilinos a otra vivienda próxima, como arrendatarios, por un precio sensiblemente inferior.

Este fue el motivo de que se acordara verbalmente la reducción de la renta, lo cual viene acreditado por los recibos emitidos por la parte arrendadora, desde la fecha indicada, por el importe modificado de 1.000 € mensuales, que se acompañan con la contestación a la demanda, sin la menor referencia a 'pagos a cuenta' u otra indicación que ponga en duda la reducción del canon arrendaticio admitido por la propia parte arrendadora mediante el libramiento de los recibos y cobro de las rentas por dicho importe.

Sostiene la parte recurrente que la aparente simplicidad de estos hechos no es lo que parece, sino que la diferencia entre la renta inicialmente pactada y la posteriormente reducida, se iba sufragando con las rentas adelantadas que se entregaron a la firma del contrato y por eso el original arrendador Sr. Rafael , ya fallecido, no podía reclamar la diferencia de las rentas.

Absurda e inaceptable alegación que no es digna de la menor credibilidad, pues el pago de unas rentas reducidas en 300 € mensuales no respondía a una decisión unilateral e injustificada, sino a un acuerdo novatorio por el cual se modificaba alguno de los aspectos del contrato, como la renta, manteniéndose no obstante la vigencia del contrato. Y tan clara resulta la realidad de dicho acuerdo, que el arrendador emitía los recibos de la renta por el nuevo importe pactado, sin reserva alguna o referencias a pagos a cuenta, porque no eran tales, sino abonos que satisfacían la renta mensual reducida convencionalmente por las partes contratantes.

Conocida es la Jurisprudencia que mantiene que la novación no se presume, sino que debe quedar plenamente acreditada por constar de forma expresa o por la creación de una relación obligatoria nueva y tan dispar con la que altera, que sea incompatible con ella, SSTS de 04/03/2005 , 23/06/2006 , 19/11/2007 , 21/02/2008 , 07/05/2009 , entre otras.

Pero al ser constante la doctrina en el sentido de que la cuestión de si un contrato ha sido o no novado es de puro hecho, siendo la concreción de los hechos determinantes de la novación una facultad propia, específica y peculiar del tribunal de la instancia, SSTS de 27/02/1988 , 03/05 y 17/09/1999 , 02/06/2005 , las circunstancias indicadas sobre la convención de las partes, arrendadora y arrendataria, en pro de una rebaja de la renta, que viene corroborada por la emisión, a partir del mes de noviembre de 2013, de los recibos por dicho importe, sin reclamación o reproche alguno por parte del arrendador, que era quien los emitía, permite, conforme a las reglas de la sana crítica y de la razonabilidad, considerar plenamente acreditada la novación modificativa del arrendamiento, apreciando como real el acuerdo verbal de reducción de la cantidad pagadera en concepto de renta , lo cual implica una modificación de la convenida en el contrato y que viene permitida por el número primero del art. 1203 del CC , al establecer que las obligaciones podrán modificarse 'variando su objeto o sus condiciones principales', sin que implique la consecuencia extintiva, típica de la novación estricta del art. 1204, ni la exigencia de los requisitos que este determina...', STS 11/07/1985 .

Por lo expuesto, debe ser desestimado este primer motivo del recurso, ya que no se ha incurrido en error en la valoración de la prueba, que viene a corroborar la realidad de una novación modificativa, según la versión de la parte demandada. Ni tampoco se ha infringido el art.1203.1º del C.C . cuya interpretación se ha desarrollado conforme a la línea hermenéutica de la doctrina citada.



TERCERO .- Muestra igualmente su discrepancia la parte apelante, con el Fundamento jurídico Cuarto de la Sentencia apelada, que viene a desestimar la reclamación de los atrasos supuestamente adeudados por no actualización de las rentas, cuando en el contrato se había pactado la posibilidad de actualización anual por el arrendador, según IPC, sin que los posibles retrasos en la revisión se entiendan como renuncia a la misma, pudiendo ser exigida mediante recibo complementario.

De nuevo incide la parte apelante en un aspecto del contrato que sin duda quedó alterado por la novación modificativa introducida convencionalmente entre la propiedad y los arrendatarios, aunque la parte arrendadora no quiera entenderlo así.

Si se novó el canon arrendaticio para reducirlo a 1.000 € mensuales, a fin de mantener la vigencia del contrato al advertir los arrendatarios de la existencia de otra masía próxima respecto de la cual se les hacían unas condiciones económicas más favorables, ello venía a significar que el conjunto de la renta quedaba circunscrito a los 1.000 € mensuales pactados, hasta la finalización del contrato, sin incrementos o actualizaciones, pues la renta quedaba limitada a dicha suma sin otros aditamentos que pudieran aumentarla.

Esta es la interpretación lógica de la novación convenida, corroborada por la inexistencia de actualización alguna llevada a cabo por la parte arrendataria, que no puede pretender desvirtuar ahora con actualizaciones extemporáneas de todas las anualidades, por una cláusula contractual que a todas luces quedó afectada por la novación, por la que el contenido económico a satisfacer en concepto renta quedaba circunscrito a los 1.000 € mensuales que se cuantificaban en los recibos, sin aplicación de conceptos que pudieran incrementar dicho importe, alejándolo de la comparación ponderada con la renta de la vivienda ofrecida en arrendamiento, de 850 € mensuales, que por lo que se ve es la que actualmente tiene alquilada el Sr. Efrain pagando esa renta, (recibos obrantes a los folios 148 a 155).

Ello es suficiente para rechazar esta pretensión, que no se ajusta a las exigencias de la buena fe en el ejercicio de los derechos que consagra el art. 7.1 del C.C ., pues la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales que rodean la extemporánea reclamación de actualizaciones de rentas una vez concluida la relación contractual, en el ámbito de una voluntad novatoria que reducía y mantenía el importe de la renta en su día pactada, revela la intención de obtener un beneficio no legítimo vetado por el mencionado precepto.

Si a ello se añade la aplicación de la doctrina del 'retraso desleal' utilizada en la sentencia en base a la presentación de la demanda en el mes de julio de 2016, un año después de instar la resolución del contrato mediante burofax en el que no se hace mención alguna a la actualización de las rentas pendientes; unido al hecho de que nunca se produjo tal actualización durante el contrato; se convino una reducción del importe de la renta cifrándola en una cantidad fija por comparación con la oferta recibida por la parte arrendataria para arrendar otra vivienda de condiciones equivalentes; se resolvió el contrato tiempo antes con entrega del inmueble sin requerimiento de actualización alguna... Todo ello permite concluir que la reclamación de actualización de las rentas una vez resuelto el contrato, con todas las circunstancias reflejadas, encierra un ejercicio abusivo y desleal del derecho que en su momento le reconocía el contrato novado, contrario a las exigencias de la buena fe y por ello debe ser desestimado este motivo de apelación, coincidiendo en definitiva con la apreciación y argumentación de la sentencia apelada.



CUARTO .- En cuanto al importe de los gastos de energía eléctrica, existen dos motivos por los que se excluye la obligación de pago de dichos recibos. Por un lado las facturas que se refieren al contador nº NUM001 , que alcanzan hasta el mes de julio de 2013, y que se contienen en los documentos 2 a 4 de la demanda, las cuales ya son acompañadas por copia, junto a otras facturas anteriores, con anotaciones manuscritas, con la documentación acompañada a la contestación a la demanda, por importes en conjunto de 465,99 €, vienen a proporcionar racionales motivos para considerar que fueron abonadas en el importe proporcional que se venía exigiendo a la parte arrendataria, toda vez que esas facturas, correspondientes a un solo contador, en el cual se computaba no solo el consumo de la vivienda arrendada, sino de otra vivienda y almacén de la parte arrendadora, englobaban el consumo de estos otros elementos no arrendados, haciéndose la oportuna ponderación proporcional.

Como alega la parte demandada, esos consumos correspondientes a los meses, de febrero a julio de 2013, ya fueron reclamados y cobrados en su parte proporcional. Por eso los arrendatarios disponían de copia de las facturas y hojas anexas que se aportan como documentos números 84 a 87 de la contestación a la demanda.

Y ciertamente, la parte actora no ha dado razones de porqué disponen de copia de las facturas los arrendatarios y porqué desde aquellas fechas, febrero a julio de 2013, no se les reclamó cantidad alguna en concepto de suministro eléctrico, si supuestamente lo debían, lo cual lleva a apreciar que estas pruebas documentales y los acaecimientos que las acompañan desvirtúan los argumentos de la parte apelante de falta de pago de esas facturas cuyo importe se abonaba en proporción al consumo ponderado de cada elemento conectado al contador único, (véanse las incorporaciones manuscritas efectuadas en diversas facturas, donde se efectúa un aparente reparto del importe facturado).

Por lo tanto, respecto de esas facturas que se corresponden con el número del contador que servía a diversas entidades de la propiedad, la vivienda arrendada y otras que no lo estaban, ha de concluirse con el órgano 'a quo' que no existe motivo para dudar de su abono, no reclamado hasta tres años después y con los antecedentes y circunstancias indicados.

En cuanto a las demás facturas, acompañadas como documentos nº 5 a 18 de la demanda corresponden a otro número de contador que no es el que servía a la vivienda arrendada. Y las que se corresponden con los documentos 19 a 21, no reflejan el número de contador al que corresponden.

La consecuencia no puede ser otra que el rechazo de la reclamación del consumo de todas las facturas aportadas y reclamadas, pues las tres primeras ya se ha argumentado que existen indicios poderosos y racionales de haber sido abonadas en su momento. Y las demás, no se corresponden con el número del único contador que servía a la vivienda arrendada, con lo que no ha quedado demostrado que aquellos consumos correspondieran a la misma, sin que se haya dado razón de la discordancia en el número de los contadores ni del eventual motivo de ese cambio de numeración y su correspondencia con la vivienda arrendada.

En consecuencia, debe ser desestimado este motivo último del recurso, sin necesidad de entrar en el alcance de la novación contractual en cuanto a este extremo de la petición deducida, pues los argumentos expuestos avalan la decisión de primera instancia sin necesidad de entrar en el alcance novatorio de la modificación del importe de las rentas en relación con el consumo de energía eléctrica, pues lo que se decide es acorde con la aportación probatoria proporcionada de acuerdo con el art. 217 LEC y en definitiva la parte actora no ha demostrado a que fue debido el cambio de numeración del contador en las facturas aportadas, ni la correspondencia del nuevo contador con la vivienda arrendada, que disponía de otro contador cuya numeración era la que figura en las primeras facturas acompañadas como documentos nº 2 a 4 de la demanda, que como se ha dicho resultaron abonadas en la parte proporcional que correspondía al consumo de la vivienda arrendada.



QUINTO. - El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta instancia, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dña. PIA GELI BOSCH, en nombre y representación de D. Alexander contra Sentencia de 11 de enero de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Girona dictado en el Procedimiento Ordinario nº 746/2016, de los que el presente rollo dimana, confirmamos totalmente dicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta apelación.

Dese al depósito efectuado para recurrir el destino legal.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma , siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez firme, remítanse las actuaciones originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.