Sentencia CIVIL Nº 190/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 84/2019 de 15 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00190/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: ACO
N.I.G. 07040 42 1 2018 0015164
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000084 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000753 /2018
Rollo núm.: 84/19
S E N T E N C I A Nº 190/19
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Dña. María Encarnación González López
Dña. Ana Calado Orejas
En Palma de Mallorca a quince de mayo de dos mil diecinueve.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de Juicio Verbal Desahucio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Palma
de Mallorca, bajo el número 753/18 , Rollo de Sala número 84/19, entre SAREB S.A., como demandante-
apelante, representada por el Procurador Sr. Abajo y asistida del Letrado Sr. Vallés, y D. Baldomero ,
como demandado-apelado, representado por el Procurador Sr. Pascual y asistido del Letrado Sr. Delgado; es
también demandada DÑA. Filomena , declarada en rebeldía y no comparecida en esta alzada.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Ana Calado Orejas.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 14 de diciembre de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Se DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por parte de la entidad SAREB SA , representada por el Procurador de los Tribunales Don Francisco José Abajo Abril, contra DON Baldomero , representado por el Procurador de los Tribunales Don Juan José Pascual Fiol y contra DOÑA Filomena , declarada en rebeldía procesal y se ABSUELVE a las demandadas de todas las peticiones ejercitadas contra ellas, con expresa condena en costas a la actora.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 7 de mayo de 2019.

Fundamentos

PRIMERO .- A través del presente litigio, la actora ejercita acción de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de rentas debidas, derivado del contrato de arrendamiento de fecha 10 de agosto de 2012 que tiene por objeto el local nº 12 A sito en Planta Baja del Centro Comercial S#Arenal de Llucmajor.

Alega que la anterior titular del local era MALLORCA EXPANSIÓN COMERCIAL S.L.U. y que la actual actora lo adquirió por Decreto de 9 de junio de 2017 dictado en el seno de la Ejecución Hipotecaria 242/14 procedente del procedimiento de Concurso Voluntario 13/2013 de dicha entidad, seguido en el Mercantil nº 2 de Palma, subrogándose así en la posición de arrendador. Que la parte arrendataria adeuda las rentas de los meses de julio a noviembre de 2017 y la de junio de 2018, a razón de 1.452 euros mensuales, lo que hace un total de 8.712 euros. En el acto de la vista reclamó además la actualización de la renta de septiembre y octubre de 2018, por importe de 55,10 y 31,94 euros, respectivamente.

A ello se opone el codemandado Sr. Baldomero alegando que es el único arrendatario y que así se lo comunicó a la anterior arrendadora antes de la subrogación. Que el 23 de noviembre de 2017 LEX INTEGRAL ESTUDI JURIDIC S.L. (administrador del Concurso) le comunicó la subrogación de la hoy actora y le facilitó un número de cuenta donde desde entonces ha venido pagando el alquiler, incluido el mes de junio de 2018 que se reclama. Que las mensualidades de julio a noviembre de 2017 que se reclaman se pagaron al anterior arrendador en la cuenta designada en el contrato.

La sentencia desestima la pretensión de la parte actora y contra ella se alza en apelación la demandante.



SEGUNDO .- La parte apelante alega error en la valoración de la prueba.

Alega en primer término que el juzgador yerra al considerar pagos liberatorios y de buena fe los efectuados por el demandado Sr. Baldomero con posterioridad a la subrogación de su mandante. Y ello por entender que tuvieron conocimiento del cambio de titularidad de la finca desde que en el año 2015 comparecieron en la referida Ejecución Hipotecaria aportando el contrato de alquiler a requerimiento del Juzgado instado por la Administración concursal de la entidad concursada.

Es cierto que los demandados fueron requeridos para aportar los títulos que justificaran su ocupación del local y que evacuaron dicho requerimiento en el sentido expuesto, pero de ello no pude deducirse lo que pretende el actor, que ya tenían conocimiento del cambio de titularidad de la finca, entre otras cosas porque aún no se había celebrado la subasta como se desprende del escrito de la Administración concursal que fue aportado a los autos por la parte actora en el acto de la vista. Lo más que pudieron conocer los demandados a resultas de tal requerimiento es que existía un procedimiento de ejecución hipotecaria que afectaba al local arrendado, pero nada más. No consta que fueran notificados del devenir del proceso, y no es hasta el 23 de noviembre de 2017 cuando LEX INTEGRAL ESTUDI JURIDIC S.L., les comunica por carta que el 30 de noviembre se procedería a entregar la finca a la adjudicataria del local, SAREB, por lo que es en dicho momento, como razona el juez a quo '...en que se comunica fehacientemente por burofax a la demandada el cambio de titularidad del inmueble y la subrogación de la entidad actora SAREB en la posición de arrendadora, desaparece del contrato de arrendamiento, el vínculo contractual que tenía la demandada con 'Mallorca Expansión Comercial SL' y, como consecuencia de ello, la obligatoriedad de satisfacer la renta a la citada sociedad. ' En consecuencia, los pagos anteriores de los meses reclamados, de julio a noviembre de 2017, efectuados a la anterior arrendadora tienen efecto liberatorio, y no se consideran realizados con mala fe.

Prueba de ello es que desde que la entidad HAYA PROPERTY MANAGEMENT, entidad gestora del alquiler, les comunica por correo electrónico el 21 de diciembre de 2017 el número de cuenta bancaria de la nueva arrendadora, los demandados comienzan a realizar en la misma el pago de las rentas.



TERCERO.- Alega la apelante que la parte demandada ha incumplido la forma y plazo de pago de las rentas según lo pactado contractualmente, así como que a la fecha de interposición de la demanda constaba impagada la renta del mes de junio de 2018.

La primera de estas dos alegaciones no puede tomarse en consideración por la Sala por cuanto de otra forma se infringiría el principio 'pendente apelatione nihil innovetur' , que no permite al apelante introducir en el recurso de apelación cuestiones que no fueron oportunamente deducidas y debatidas en la primera instancia.

Con respecto a la renta del mes de junio, es cierto, y así se evidencia de los propios documentos aportados por el demandado junto a su escrito de oposición, en concreto el documento 15 que es un justificante de ingreso en cuenta, que dicha renta se abonó el 3 de julio de 2018, por lo que habiéndose presentado la demanda el 12 de junio de 2018, resulta que al tiempo de ésta los arrendatarios se hallaban incursos en mora, por lo que ello ya por sí solo justificaría la posibilidad de instar y obtener la resolución contractual.

Al respecto el Tribunal Supremo ha sentado la doctrina recogida en sentencia 180/2014, de 27.3.2014, Rec. 141/2011Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 27/03/2014 (rec.

141/2011)desahucio por impago de rentas : 'Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 : De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. En la mencionada resolución se dice que 'se debe declarar la doctrina jurisprudencial que se considera infringida, por lo que se reitera que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.' Sin embargo, consta que a fecha de requerimiento de pago (24 de octubre de 2018), los demandados se hallaban al corriente en el pago de todas las mensualidades, por lo que se entiende que lo procedente, conforme a la doctrina expuesta y lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es declarar enervada la acción.

El art. 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone en sus puntos 4 y 5: 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Así como que dicha declaración de enervación vaya acompañada de la consiguiente condena en costas.



CUARTO.- En materia de costas de la alzada, y habida cuenta de la parcial estimación del recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C ., no procede efectuar especial imposición de costas.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso interpuesto por el Procurador Sr. Abajo, en nombre y representación de SAREB S.A., contra la sentencia de 14 de diciembre de 2018 dictada en el Juicio Verbal de Desahucio del que dimana el presente rollo. En consecuencia: - Se declara enervada la acción de desahucio, con imposición de costas a la parte demandada.

- No se hace especial imposición de las costas de la alzada.

Tal y como establece la D.A 15ª.9, de la L.O.P.J . la revocación de la resolución recurrida conlleva la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente .- Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos .- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Depósito En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.