Sentencia CIVIL Nº 190/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 405/2021 de 18 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0180837

Recurso de Apelación 405/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1030/2018

APELANTE / DEMANDANTE:Dña. Mariana

PROCURADORA Dña. ANA LAZARO GOGORZA

APELADAS / DEMANDADAS:CALEDONIAN EDIFICACIONES TECNICAS, SA y CALEDONIAN, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES SINGULARES S.A.

PROCURADOR D. JULIAN CABALLERO AGUADO

SENTENCIA Nº 190

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dña. MARIA JOSE ROMERO SUAREZ

En Madrid, a dieciocho de mayo de dos mil veintidós.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario Nº 1030/2018 seguidos en el Juzgado de Primera instancia nº 77 de Madrid a instancia de Dña. Mariana como apelante - demandante,representada por la Procuradora Dña. ANA LAZARO GOGORZA contra CALEDONIAN EDIFICACIONES TECNICAS, SA y CALEDONIAN, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES SINGULARES S.A., como apeladas - demandadas, representadas por el Procurador D. JULIAN CABALLERO AGUADO, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23 de enero de 2021.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

SEGUNDO.-Por Juzgado de Primera instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23 de enero de 2021, cuyo fallo es el tenor siguiente:

'ESTIMAR PARCIALMENTEla demanda interpuesta por D. DOÑA Mariana, contra CALEDONIAN PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES SINGULARES S.A y CALEDONIAN EDIFICACIONES TÉCNICAS, S.A, CONDENO a ambos solidariamente al pago de DOCE MIL CUARENTA Y SIETE EUROS CON TRECE CÉNTIMOS (12.047,13 €), con los intereses establecidos en el fundamento de derecho sexto.

Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

TERCERO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 27 de abril de 2022, en el que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demandante reclama, con carácter principal, la reparación de los defectos constructivos afectantes a la vivienda denominada NUM000 de CALLE000, de Madrid, que forma parte de la URBANIZACION000, y subsidiariamente, la indemnización consistente en el coste de esa reparación. Los defectos por los que se reclama son los recogidos en los sucesivos informes periciales (un total de seis), desarrollados desde octubre de 2.012 hasta el último de mayo de 2.018, en todo caso, realizados por los mismos autores, y defendidos en juicio por el perito Don Primitivo.

Las demandadas, constructora y promotora, negaron la existencia de defectos, adujeron, en todo caso, la aparición de los mismos fuera de los plazos de garantía, y la prescripción de la acción ejercitada, que únicamente podía fundarse en la Ley de Ordenación de la Edificación. Al final del juicio, admitieron sin embargo como defectos de los que debían responder los que afectan a muros perimetrales de la parcela y fisuras en fachadas y dinteles.

Esto fue lo que acogió al Juez de Primera Instancia, cuya sentencia es apelada por la demandante y el recurso, impugnado por las demandadas.

SEGUNDO.-Para centrar el objeto del proceso es preciso reseñar que en la audiencia previa se resolvió que la cuantía del mismo sólo venía determinada por el coste de reparación de los defectos que se afirmaban existentes al tiempo de la demanda, de manera que el coste de las reparaciones afrontadas por la propiedad, no se consideraban objeto de reclamación en este proceso.

Por otro lado, del escrito de recurso se deduce que la demandante no mantiene ya la pretensión de reparación in natura, sino que se centra exclusivamente en la indemnización, señalando como objeto de la apelación la diferencia económica entre lo reconocido por la sentencia y la cuantía fijada en la audiencia previa.

Finalmente, de los escritos de recurso y de oposición resulta que son ya temas indiscutidos los siguientes:

1º La exclusión de cualquier acción basada en responsabilidad contractual, de modo que el único fundamento de la pretensión estaría en la Ley de Ordenación de la Edificación.

2º La responsabilidad solidaria de las dos demandadas, tema expresamente expuesto en la demanda e implícitamente acogido en la sentencia que condena en esa forma a las codemandadas, y que no es objeto de recurso.

3º La fecha de recepción de la obra, que tuvo lugar el 3 de noviembre de 2010, a partir de la cual empezarían a computarse los plazos de garantía del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

TERCERO.-Como la sentencia apelada se basa, ante todo en la aplicación de los plazos de garantía, estimando que, salvo los defectos que acoge, todos los demás son de acabado, y estarían fuera del plazo anual establecido al efecto, debemos comenzar el examen del recurso por el de esta cuestión, para después, caso de considerar que los defectos estuvieran cubiertos por la responsabilidad prevista en aquella Ley, determinar la concurrencia y subsistencia de los mismos, su tipología, y, finalmente y en su caso, la forma de valorar su reparación.

CUARTO.-El régimen de responsabilidad establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación está correctamente expuesto en la sentencia de primera instancia y poco más ha de añadirse.

En todo caso, la regulación legal, ya ampliamente comentada desde su publicación, permite establecer las siguientes conclusiones, de importancia para resolver el recurso de apelación:

1ª El régimen establecido está en función de la protección de usuarios, de manera que, en todo aquellos casos en que no existe relación contractual entre el responsable y el perjudicado, es este texto legal el único que puede fundar la pretensión. Caso de existir contrato entre ellos, el perjudicado puede optar entre las acciones de la Ley especial o las contractuales (artículo 17.1 primer inciso), que siempre tienen un radio más amplio que aquéllas.

2ª La Ley de Ordenación de la Edificación no cubre la reclamación de cualquier tipo de incumplimiento de los agentes de la edificación. Por amplia que sea la definición de los daños reclamables, sólo atiende a los defectos constructivos que afecten a la estructura, a la habitabilidad o al acabado.

Por tanto, los meros incumplimientos contractuales, las desviaciones del proyecto, o la entrega de la cosa en forma distinta a la ofertada a los primeros compradores, no pueden fundar, si no se traducen en un defecto constructivo, la acción de responsabilidad prevista en el artículo 17 de la norma especial.

Tampoco los desajustes entre la publicidad del producto y éste tienen cabida en esa responsabilidad específica.

3ª La tipología de defectos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación, únicos por los que responden los agentes de la edificación frente a terceros adquirentes, alude a los estructurales, de habitabilidad y de acabado.

Dejando de lado los primeros, que no son del caso, la diferencia entre los dos últimos no es fácil, en cuanto no hay una definición exacta de unos y otros, al haber optado la norma por el uso de conceptos más propios de las disciplinas arquitectónicas que de la jurídica.

En todo caso, del mismo término que los define se infiere que los vicios de acabado serían meramente de orden estético o externo, no susceptibles de afectar a la funcionalidad del edificio. A ellos se refería la jurisprudencia anterior, cuando aludía a las 'imperfecciones corrientes', como no incluidas en la responsabilidad que establecía el artículo 1.591 del Código Civil.

Los defectos de habitabilidad se definirían por contraposición a las exigencias de ese orden que establece el artículo 3.1 c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, según el cual, la construcción debe satisfacer, entre otros requisitos, los 'relativos a la habitabilidad', que comprenden los de 'higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio...' (c. 1) y 'otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio' (c.4).

Esta definición remite a un concepto de habitabilidad de contornos difusos, que lo hacen jurídicamente indeterminado, de manera que habrá de ser perfilado en el caso, teniendo en cuenta que habrá zonas de certeza positiva y negativa, que claramente excluyan el concepto o lo den por concurrente, y una zona o halo de incertidumbre, donde será más difícil su concreción.

Dentro de esa zona de certeza positiva, están sin duda las humedades, que siempre se han incluido en el concepto de ruina funcional, pues su mantenimiento y agravamiento progresivo puede causar serios dalos a la edificación, además de imponer a los habitantes del inmueble una condiciones de insalubridad que no tienen el deber de soportar.

Pero, además, al referirse el apartado c 4) del artículo citado a los aspectos funcionales que permitan un uso satisfactorio del edificio, incluye en el concepto de habitabilidad el correcto funcionamiento de cada elemento constructivo conforme al fin que le es propio.

La Sentencia del Tribunal Supremo 5 de junio de 2.008, con propósito sistematizador, expone ese concepto, diciendo: ' .... se distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial ( ruina física) y de peligro de derrumbamiento o deterioro progresivo ( ruina potencial), en las que se destaca el valor físico de la solidez, la denominada ruina funcional, que tiene lugar en aquellos supuestos en los que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y, por consiguiente, afecta al valor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción'.

La misma Sentencia concluye diciendo que 'interesa resaltar que el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto' y cita, como ejemplos de defectos de este carácter, las humedades, los afectantes al sistema de calefacción o los de mala colocación de azulejos y ejecución de barnizados y maderas.

Tal doctrina jurisprudencial ha permanecido inalterada, y así, en la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2.013 considera ruina funcional la 'fuerte degradación de los solados y escaleras exteriores', pues reitera que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala 'se considera incluida en el ámbito del art. 1591 del Código Civil la ruina funcional, entendiendo por tal todo detrimento o menoscabo grave que experimente una edificación y que, sin afectar a su solidez, exceda de la medida de las imperfecciones corrientes (STS 20-12004) o que convierta el uso del edificio en gravemente irritante o molesto ( STS 2-10- 03)'.

4ª Finalmente, la responsabilidad se basa, como ya hacía antes el artículo 1.591 del Código Civil, en el establecimiento de plazos de garantía, que no son exactamente de caducidad, sino de limitación temporal de la responsabilidad del agente demandado. Ello significa que los defectos según su clase, deben manifestarse en el plazo que para cada una establece la Ley, de modo tal que si su aparición es posterior, ya no habrá responsabilidad. Si se aprecia dentro de plazo, a partir de ese momento comienza el de la prescripción.

QUINTO.-A diferencia de la caducidad que está basada en razones de defensa de un interés público, la garantía está en función de la protección del posible responsable.

Por esa razón, la caducidad supone la convalidación de una situación claudicante, es inexorable y se aprecia de oficio; en el segundo caso, sólo el beneficiado puede alegarla, sin que el Juez pueda apreciarla en defecto de esa alegación de parte.

Por eso, la configuración de los plazos como de garantía, implica que, a diferencia de lo que ocurre con la caducidad, el beneficiado por su transcurso pueda renunciar a las consecuencias que se derivan del mismo.

Esa renuncia puede ser expresa y también tácita, derivada de hechos concluyentes, entre los que, sin duda, se encuentra la reparación de los defectos sin alegar la aparición fuera de aquellos plazos de garantía.

Si se actúa así, con independencia de cuál sea la motivación de su autor, queda vinculado por la doctrina de los actos propios, pues no podrá luego contradecir la asunción de responsabilidad que surge de su propia conducta.

Esto es particularmente aplicable a este caso en el que la revisión de la prueba practicada en primera instancia, pone de relieve que la constructora demandada, sin importarle el momento en que aparecieran, realizó tareas de reparación que, como se infiere de los informes periciales no alcanzaron en todos los casos la finalidad pretendida.

La realización de reparaciones hasta 2.017 o 2.018, es reconocida y afirmada por Don Jose Luis, que actuó como aparejador de una de las demandadas, manifestando que dejaron de hacerla porque seguía reclamando la demandante. Hasta que ella pudo conocerla (finales de 2.014), esta circunstancia fue también corroborada por Doña Cristina. Y, en fin, en los informes periciales de la demandante se mencionan esas reparaciones (de hecho es la explicación de la sucesión de hasta seis informes), y está reconocida igualmente por el perito de las demandadas.

Al margen de ello, hay también prueba de que los defectos aparecieron desde un primer momento, y que, pese a esos intentos de reparación parciales, algunos subsisten, e incluso se han agravado en la actualidad. Las continuas reclamaciones, entre vendedora y compradora, primero, y entre ésta y las demandadas, después, evidencian el surgimiento inmediato de las deficiencias.

Por ello, y a diferencia de lo que expone la Juez de Primera Instancia, es superfluo plantearse en este caso los plazos que se califican en la sentencia de caducidad (y que son, en realidad, de garantía) pues no concurre, bien porque el defecto apareció a su tiempo, bien porque, pese a que lo hiciera después, fue asumido por la codemandada.

Y, en este sentido, la unidad de responsabilidad de las dos demandadas es aspecto asumido por ellas, y, en cualquier caso, se infiere de la unidad de gestión, de manera que aparecen como una misma realidad con una mera división de funciones.

Por la misma razón, es superfluo plantearse la prescripción, que sólo una de las demandadas alega, pues, al margen de otras consideraciones (la más que segura aplicación de la interrupción ex artículo 1.974 del Código Civil, dada la unidad de las demandadas), el inicio del plazo sería cuando dejó de atenderse a las reclamaciones de la demandante, pues las reparaciones suponen un acto de reconocimiento de la obligación que según el artículo 1.973 del Código Civil, interrumpe la prescripción.

Según el testigo Don Jose Luis, sería el año 2.017, como muy atrás, cuando se produjo el cese en la actividad reparadora, y desde entonces a la presentación de la demanda, no ha transcurrido en ningún caso el plazo de dos años establecido en el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

SEXTO.-Finalmente, en esta exposición del marco jurídico con que debe ser examinada la existencia y responsabilidad por vicios, debemos partir de constituir la edificación una obligación de resultado, y del mismo modo, lo es la de reparación de los defectos o vicios constructivos.

Al margen de la buena voluntad y predisposición de la promotora o de la constructora en efectuar las reparaciones, lo que se exige es un resultado. Si aquellas son incompletas o, en cualquier caso, ineficaces, el deber de reparar subsiste.

Y ello, además, porque efectuadas las reparaciones con ánimo de solventar una obligación, no se consideraría ésta cumplida sino hasta la completa satisfacción de la prestación en que consista ( artículo 1.157 del Código Civil).

SEPTIMO.-En cuanto a la carga de la prueba, no hay especialidad alguna respecto del régimen general establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Corresponde, por tanto, al demandante, la prueba de la existencia del detecto, de su causa en cuanto relacionado con la construcción y, caso de reclamarse su indemnización, la del importe de la misma.

Al demandado corresponderá la prueba de todo aquello que ataque los presupuestos de su responsabilidad y la de las causas que sustenten su exclusión.

En todo caso, hay que tener en cuenta las siguientes dos precisiones:

1ª la carga de la prueba únicamente se refiere a los hechos, y no a la calificación jurídica de los mismos, de modo que acreditado el defecto, la consideración jurídica que merezca está fuera de la aplicación de aquellas reglas probatorias, y

2ª la carga de la prueba sólo es aplicable cuando existe duda, no cuando ha quedado acreditado el hecho o cuando ha quedado acreditada su no producción.

OCTAVO.-En cuanto a la valoración económica de los de la reparación de aquellos defectos que resulten indemnizables, tema sobre el que también discrepan las partes, y en relación a los que no acoge la sentencia apelada, seguiremos la base que se establece en el dictamen de 2.018 del Sr. Primitivo (no contradicha en pormenor por el dictamen de las demandadas), y a ello se incrementarán los porcentajes que prevé el perito Sr Luis Francisco, (páginas 54 y 55 de su informe), por estimarlo más ajustado a la realidad, en especial, al fijar los costes indirectos en un 9% y no en el 20% que, por concepto igual, propone el Sr. Primitivo sin explicación alguna.

En todo caso, se añadirán los costes por honorarios de proyecto y de dirección de obra, pues la entidad de las que se han de realizar así lo exige, tanto para la obtención de la licencia, como para la correcta ejecución de las mismas. Ello representa un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material del 8% y el 4%, respectivamente.

NOVENO.-Dicho lo anterior, y dando por existentes los dos defectos que la sentencia acoge (muros exteriores y fisuras en dinteles y huecos de fachada) procede examinar los distintos vicios por los que reclama la demandante, recogidos, a modo de resumen, en el cuadro que figura en la página 18 de la demanda, extraído del dictamen de 2.018.

Siguiendo su estructura, la decisión de este Tribunal al respecto es la siguiente:

1º Fisura en pared de puerta de salón.

Las fotografías aportadas en todos los informes evidencian la nimiedad de esa fisura, que con el tiempo transcurrido sin que se aprecie agravamiento alguno no llega a la categoría de vicio constructivo, pues en nada afectan a la habitabilidad ni aun a la calidad de la edificación. No resulta indemnizable.

2º Puertas correderas de salón y baño. Constan reparados los defectos, y el perito Sr Primitivo se limita a señalar que es una reparación poco esmerada, lo que no deja de ser una mera opinión en este extremo. Las fotografías aportadas en el último informe pericial (el del Sr. Luis Francisco) acreditan que el defecto está reparado.

3º Solado de madera. El defecto consiste en que algunas piezas del pavimento de parqué de madera de roble presentan rajas y fisuras, lo que se debe a que la madera instalada no estaba convenientemente curada o seca, de modo que se trata de un defecto de materiales, que excedan desde luego del mero acabado. No es un defecto achacable a la falta de mantenimiento (el propio perito de la demandada admite que la propiedad ha realizado varios lijados y barnizados de este pavimento) ni se debe a un inadecuado uso, como se constata por las tempranas reclamaciones hechas por la demandante. Procede su indemnización en la cantidad de 4.480,60 euros.

4º Solado de baño. La demandante reclama por la existencia de una baldosa con manchas de óxido. No se constata el defecto en las fotografías aportadas por el perito de la demandada, sino algo muy distinto, una mera fisura que puede ser debida al paso del tiempo. No procede indemnización.

5º Filtraciones y humedades:

Comprende las afectantes a las distintas cubiertas del edificio, tal y como se pone de manifiesto en los sucesivos informes periciales aportados por la demandante.

Consta que la constructora demandada realizó reparaciones, pero igualmente consta que éstas han resultado insuficientes y en todo caso ineficaces.

Con valor de declaración testifical, el perito Sr. Primitivo corroboró en el juicio que en la misma semana anterior a su celebración, cuando visitó la casa de la demandante, apreció la existencia de las humedades causadas por las recientes lluvias.

A su existencia no empece que en el informe del perito Sr. Luis Francisco se diga que no las aprecia, pues tratándose de filtración de agua de lluvia, si no se ha producido ese fenómeno meteorológico en la misma visita o en fechas inmediatas anteriores, es posible que no se pueda apreciar.

Por lo demás, este defecto fue objeto de reiteradas reclamaciones, incluso en Junta de Propietarios al ser un defecto afectante a distintas viviendas, constando, en la celebrada el 20 de noviembre de 2.014 la voluntad del Sr. Ovidio representante de las dos demandada, de darle solución, si quiera fuera corriendo con parte del coste los propietarios, lo que no fue aceptado por éstos, pero indica la voluntad de las demandadas, cuando menos, de no alegar el transcurso del plazo de garantía, si es que ya había pasado.

Procede, pues, su indemnización, y no habiendo otra valoración alternativa, se acoge la ofrecida por el perito Sr. Primitivo, en 29.262,71 euros.

6º Altura de revestimiento de fachadas. No se valora en la suma que integra la reclamación, de modo que bastaría con ello para desestimarla. Pero, en todo caso, se trata en de un defecto aparente y existente al tiempo de la compra, pues consiste en que las placas que recubren la fachada, si bien en la parte superior están perfectamente alineadas, no lo están en su parte inferior.

7º Oxido en pérgolas. Se reclama la existencia de manchas de óxido en el encuentro de la pérgola de hierro con la solería y en el paramento de la terraza de la habitación principal.

No se apreció ninguna patología en el momento de la última visita pericial, que fue la del Sr. Luis Francisco, de manera que no procede indemnización por este concepto.

8º Trampilla de acceso a depuradora. Resulta que, estando a ras de suelo, no es estanca, de manera que el agua, sea pluvial, sea de riego o por limpieza del pavimento, se cuela al interior del cuarto subterráneo de la depuradora.

El perito de las demandadas niega el defecto por el solo hecho de que la norma técnica no exige la estanqueidad de esa trampilla. Pero el deber de los agentes de la construcción concernidos no se limita sólo a lo que reglamentariamente sea exigible sino a lo que las normas de la buena construcción (la lex artis) imponen. Y en este caso, parece obvio, sin necesidad de mayor extensión argumental, que un cuarto en el que existen instalaciones incluso eléctricas, deba quedar al resguardo de las humedades exteriores, y en esa prevención tiene una especial importancia la estanqueidad de la trampilla.

Por lo demás, las propias demandadas reconocieron el defecto cuando instalaron en el interior de ese cuarto unos ventiladores para atenuar la humedad.

Procede la indemnización, en 1.164,37 euros.

9º Suelo de la depuradora. Según el perito de la demandante no cumple el solado de esa instalación las exigencias de resbalicidad pertinentes. Pero, negada tal exigencia por las demandadas, no se concreta cuál sean esas exigencias, y por lo demás, si se indemniza para evitar la humedad procedente del exterior, no parece necesario un suelo especial en esa dependencia.

10º Filtraciones en cuarto de la depuradora. Se observan filtraciones de agua en distintos puntos. El perito de la demandada reconoce el daño, pero lo achaca a falta de mantenimiento por parte de la empresa que se debe encargar del mismo.

Sin embargo en los informes de la demandante se ponen de manifiesto que ese defecto esta desde un principio, y que los intentos de reparación por las demandada, han sido inútiles.

Procede la indemnización en 1.161,76 euros.

11º Oxidaciones y defectos en montaje de equipos de la depuradora. Se reclama por la existencia de oxidaciones en los elementos de soporte de las canalizaciones dentro del recinto de la depuradora (abrazaderas), así como el mal ajuste del inyector de ácido provocando goteo del mismo al suelo.

En este extremo acogemos la opinión del perito de las demandadas, pues las filtraciones puntuales en las canalizaciones, se deben solucionar con un correcto mantenimiento del equipo, sin que, pasado ya el tiempo, se pueda considerar como vicio originario.

12º Equipos sustituidos en piscina. No se valora en la suma que integra la reclamación, de modo que basta con ello para desestimarla.

13º Solados exteriores. Se reclama aquí por los deterioros del pavimento exterior, realizado con piedra bateig y por la defectuosa colocación del pavimento que hace que en una determinada zona (bajo la pérgola) se produzcan encharcamientos de agua.

La cuestión fue profusamente analizada en el juicio al explicar por sus autores los dictámenes periciales, y su examen permite concluir a este Tribunal que, contrariamente a lo que sostiene el perito de la demandante, no se trata de defectuosa elección del material, pues el solo dato de que no constase, a la fecha de la instalación, el sello CEE, no lo hace de por si inútil o inadecuado para su uso.

Se constata, según explicó en juicio el perito Sr. Luis Francisco, que se trata de un material de alta calidad, pero delicado, que exige un manteniendo muy cuidadoso, mediante limpieza hidrófuga, no mostrando, a la fecha de su visita daños aparentes, más que en la zona próxima a los riegos, de manera que no se puede apreciar el defecto. Tampoco está acreditado el encharcamiento, extremo que explica la Juez en su sentencia, ni que, de haberlo, no haya influido en su producción la colocación de un techo de cristal en la pérgola que ha variado el curso de las aguas pluviales.

14º Instalación solar. En este caso, la reclamación se basa en que no hay un método de reforzamiento de la disipación de la electricidad sobrante. Consta que la instalación por paneles solares, que tiene por fin dotar de electricidad para el agua caliente sanitaria de la vivienda, disipa el exceso de calor en la piscina.

El perito Sr. Primitivo reconoció que este sistema suspire un plus, pues permite calentar el agua de la piscina, pero echa en falta algún elemento que disipe el exceso, si la piscina, por alguna razón estuviera vacía.

Esta mera descripción acredita que no se trata de un daño constructivo, sino de una mejora o complemento, que el tercer adquiriente no está en condiciones de reclamar, pues recibió aquello que adquiría, y si algo estima faltar, será a su transmitente a quien pueda reclamarlo.

15º Bajo el capítulo de 'otros daños' se incluyen las fisuras en paramento interior de la ventana de la cocina, que el perito Sr. Luis Francisco no apreció en su visita.

También se reclama por una arqueta que producía malos olores, defecto tampoco apreciado, y por defectuoso drenaje de la zona de césped del jardín. Este defecto no está acreditado, pues no se aportan fotografías que muestren el subsuelo de la plantación de césped al tiempo de la entrega del inmueble. Por lo demás, en este capítulo se incluyen reparaciones hechas por la propiedad, que, como se dijo, no son objeto de este proceso.

El capítulo de otros daños, se desestima.

DECIMO.-Finalmente, restan dos cuestiones que se reiteran en el recurso.

La primera, en relación al pozo y aljibe que estaban previstos en proyecto, no constituye su falta o la tardanza en su entrega sino violación del contrato que existir entre la promotora y los que de ella adquirieron, pero carece de acción el tercero pues no es un 'defecto constructivo' de los que se contemplan en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La segunda, en relación al Libro del edificio (que ya no se reclama en apelación sólo en cuanto que, según se sostiene, su falta imputaría la prueba a la demandada debiendo pasar por cualquier reclamación de la demandante. No es correcta esta afirmación pues lo vicios o defectos constructivos serán los que se aprecien por los medios de prueba más adecuados, sin que el Libro tenga, frente a la realidad, un varo preponderante.

DECIMOPRIMERO.-Como recapitulación, se consideran indemnizables los daños a afectantes a Solado de madera, Filtraciones y humedades, Trampilla de acceso a depuradora, Filtraciones en cuarto de la depuradora, más muros exteriores y fisuras en dinteles y huecos de fachada, por importes de 4.480,60 euros, 29.262,71 euros, 1.164,37 euros y 1.161,76 euros, respectivamente.

Ello hace una suma total de 36.069,44 euros, sobre la que se han de calcular los costes de Seguridad Social y de Gestión de Residuos (3% cada uno), que supone 2.164 euros, que sumados a aquella base, da el resultado de 38.233,60 euros, cantidad que representa el Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

Al PMM se le incrementa el 13% por gastos generales y el 6% por beneficio industrial, así como el 8% por honorarios de proyecto y el 4%. Todo ello supone un incremento del PEM del 31%, esto es, 11.852,41 euros, que sumado al importe del PEM, da el total parcial de 50.086,01 euros, que sería el Presupuesto de Contrata.

Finalmente, ese presupuesto constituye la base del Impuesto sobre el Valor Añadido (10%) y de la Licencia de Obras (4%), lo que representa 7.012,04 euros, que sumado a ala se, da el total de 57.098,05 euros.

A todo ello, se ha de añadir la cantidad reconocida en sentencia, por valor de 12.047,13 euros, lo que da el total definitivo de 69.145,18 euros, cantidad a cuyo pago serán condenadas solidariamente las demandadas.

DECIMOSEGUNDO.-Procede confirmar los pronunciamientos de la sentencia recurría en cuanto a intereses y costas de primera instancia, añadiendo la condena al pago de los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de la presente sentencia hasta el pago del principal.

DECIMOTERCERO.-Las costas de esta segunda instancia, al ser acogido el recurso, no serán objeto de imposición expresa ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

DECIMOCUARTO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe recurso de casación, siempre que se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

FALLAMOSQue, estimando en parteel recurso de apelación interpuesto por Doña Mariana contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid con fecha 23 de enero de 2021 en procedimiento ordinario nº 1030/2018, revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando en partela demanda interpuesta por Doña Mariana contra CALEDONIAN EDIFICACIONES TECNICAS, SA y CALEDONIAN, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES SINGULARES S.A., condenamos a las demandadasa abonar solidariamente a la demandante la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO EUROS CON DIECIOCHO CENTIMOS (69.145,18 euros), que devengará desde la presentación de la demanda hasta la fecha de la presente sentencia el interés legal, y desde esta última fecha hasta el completo pago del principal el interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No hacemos imposición expresa de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal. , previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0405-21, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Una vez firme la presente resolución, remítase testimonio al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.