Sentencia Civil Nº 191/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 181/2010 de 18 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00191/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000181 /2010

S E N T E N C I A Nº 191

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

DON GUILLERMO ROSSELLÓ LLANERAS

DOÑA MARIA ROSA RIGO ROSSELLÓ

En PALMA DE MALLORCA, a dieciocho de Mayo de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Palma, bajo el número 4/2009, Rollo de Sala numero 181/10, entre partes, de una como demandada-apelante la entidad Residencial FTV S.L., representada por la Procuradora Doña Mª Ellen Dols Winkler asistida del Letrado don Antonio Amengual, de otra, como actora-apelada doña Rafaela , representada por el Procurador don Jeroni Tomas Tomás y asistido del Letrado don Felio Morey Covas.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala don CARLOS GOMEZ MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº cinco de Palma, se dictó sentencia en fecha 27 de octubre de 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Tomás, en nombre y representación de doña Rafaela , contra la entidad Residencial FTV S.L. ==Declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 9 de marzo de 2006 , firmando por la actora y la entidad demandada.== Condeno a la demandada a devolver a la actora la cantidad de 157.490 euros entregada por ésta a cuenta del precio pactado, más una indemnización por daños y perjuicios por importe de 157.490 euros.==Se imponen las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 17 de mayo de 2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia, que declara resuelta la compraventa celebrada el 9 de marzo de 2006 entre los hoy litigantes por no haberse entregado la vivienda objeto del contrato en el plazo pactado, y condena a la entidad vendedora al abono de la cantidad establecida en concepto de cláusula penal, es apelada por la parte demandada con base, en síntesis, en los siguientes motivos:

a) En la estipulación quinta del contrato de 9 de marzo de 2006 se pactó que "La entidad Residencial FTV SL deberá finalizar la obra en un plazo máximo de 20 meses aproximadamente a contar desde la fecha de otorgamiento de la licencia por parte del Ayuntamiento, o antes a ser posible, debiendo entregar dicha vivienda libre de cargas y gravámenes, y al corriente de arbitrios municipales". El juez "a quo" parte de la premisa de que la licencia de obras se habría obtenido el 22 de diciembre de 2005 pero, sostiene el apelante, dicha licencia no hacía referencia a una vivienda con sótano, que era lo adquirido por la hoy actora, por lo que debe entenderse que el cómputo del plazo convencionalmente establecido para la entrega de la vivienda comenzó el 29 de noviembre de 2007, que es cuando se expidió la licencia que se correspondía al proyecto de la licencia de autos, por lo que el plazo de 20 meses no había transcurrido aún cuando se interpuso la demanda.

b) Si se entiende que la fecha de obtención de la licencia es el 22 de diciembre de 2005, los técnicos expidieron el certificado de final de obra el 29 de agosto de 2007, dentro, por tanto, del plazo de entrega establecido en el contrato.

c) La sentencia carece de motivación

d) La indemnización establecida es excesiva pues la actora es una inversora inmobiliaria, la vivienda no iba destinada a ser usada por ella y no se ha acreditado que sufriese daños.

SEGUNDO.- El orden lógico que debe presidir toda resolución judicial obliga a bordar, en primer lugar, el motivo de apelación de naturaleza procesal invocado, cual es el de la falta de motivación de la sentencia de primera instancia.

No se comparte la tesis del recurrente de que la sentencia de primera instancia falte al requisito de la motivación que el artículo 120.3º de la Constitución Española y el artículo 218 de la vigente de la Ley de Enjuiciamiento Civil exigen, puesto que dicho requisito no supone, como tiene dicho el Tribunal Constitucional en sentencias de 13 de mayo de 1987 y 19 de febrero de 1990 , y el Tribunal Supremo en las de 10 de abril de 1984, 11 de diciembre de 1989, 8 de junio de 1990 y 18 de marzo de 1994, entre otras muchas, una exhaustiva descripción del proceso intelectual seguido para llegar a resolver en determinado sentido, ni es opuesta a la parquedad del razonamiento, con tal de que el mismo ponga de manifiesto que la decisión adoptada responde a una correcta interpretación y aplicación del derecho y suministre al interesado las indicaciones suficientes para valorar la corrección del fallo y la constatación, sobre todo, de que éste no constituye una pura arbitrariedad, exigencias que se dan cumplidamente en la sentencia recurrida.

Por otra parte, no se entiende qué tiene que ver la exigencia constitucional de motivación de las sentencias con el contenido de lo que se alega bajo dicha rúbrica en el escrito de interposición del recurso como motivo de apelación. En efecto, en dicho lugar el apelante se refiere a la tardanza de la compradora hoy actora en requerirle de resolución, a su falta de requerimiento para el otorgamiento de escritura pública y a la circunstancia de ser la demandante una profesional del mercado inmobiliario.

TERCERO.- De la certificación obrante al folio 201 de las actuaciones se deduce que el 22 de diciembre de 2005 la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Santa Eugenia acordó conceder licencia municipal de obras para la construcción proyectada en el solar número 5 de la Unidad de Actuación "Es Convent".

Es cierto que con la misma fecha se instó licencia para una "ampliación y reforma de planos", pero no puede sostenerse, como lo hace el apelante, que la primera de las licencias no hiciese referencia a la edificación de autos sino a otra distinta por el hecho de no contemplarse en la primera petición de licencia de obra la construcción de un sótano. Lo cierto es que la licencia para construir el edifico en el que se halla la vivienda que la actora había comprado sobre plano se dio y que fue, precisamente, con base en ella, que se inició la construcción. Otra cosa es que, después, dicha licencia hubiese de completarse o hubiesen de subsanarse algunas deficiencias.

En consecuencia, entiende el tribunal que el "dies a quo" para el plazo de entrega no es otro que el 22 de diciembre de 2005, tal como señala el juez de primera instancia.

CUARTO.- El otro punto controvertido es el "dies ad quem" de dicho plazo, es decir, la determinación del día en que deba entenderse finalizada la vivienda. Para la parte demandante las obras se habrían finalizado cuando, el 27 de agosto de 2007, el Colegio de Arquitectos visó el final de obras.

Sin embargo, para la parte demandante, la obra no pudo entenderse finalizada hasta que el 9 de octubre de 2008 se obtuvo el final de obras municipal. Ello vendría corroborado, según la parte actora recurrida, por la circunstancia de que el 27 de octubre de 2007 la empresa constructora presentó ante el Ayuntamiento de Santa Eugenia un "certificado de final de obras de telecomunicaciones y parcial de final de obras", de lo que se deduce que, a dicha fecha, la finalización total de las obras no se había producido.

Para la parte demandante lo esencial es el certificado municipal de final de obras dado que es éste el que se precisa para la cédula de habitabilidad exigida para las instalaciones que la vivienda precisaba, y, con arreglo al documento obrante al folio 202, dicho certificado municipal de final de obras no se obtuvo hasta el 9 de octubre de 2008.

Este tribunal no puede compartir la tesis de la parte demandante, acogida por la sentencia de primera instancia, de que a los efectos del contrato de 9 de marzo de 2006 , deba entenderse por finalización de las obras la expedición de la licencia municipal de final de obras, y ello por las siguientes razones:

a) Si esa hubiese sido la voluntad de las partes, nada más fácil que plasmarlo así en el contrato, especialmente si se tiene en cuenta que en la cláusula quinta, en la que se establece el plazo de entrega, se fija el día del inicio como el del otorgamiento de la licencia municipal de obras. Hubiese sido fácil, si esa era la voluntad de las partes, señalar como día final el de la concesión de la licencia final de obras por parte del Ayuntamiento. Al no hacerlo deberemos concluir que la finalización de las obras a la que se refiere la cláusula es la real, es decir, la terminación de los trabajos de construcción, con independencia del reflejo administrativo que este hecho pudiera tener, consecuencia que, además, queda en buena medida fuera del ámbito de actuación del promotor ya que depende del funcionamiento de la administración local.

b) Ha quedado acreditado en autos que la escritura pública de otra vivienda, situada en el mismo solar número 5 de la Unidad de Actuación de Es Convent, de Santa Eugenia, se otorgó el 19 de diciembre de 2007, a favor de don Vicente y de doña Julia sin que, a dicha fecha, estuviese concedida la licencia municipal de final de obra cuya falta de expedición no fue óbice para que la vivienda se considerase finalizada y para que fuese posible su entrega instrumental.

c) En la cláusula sexta del contrato de autos se pacta el otorgamiento de la escritura, una vez finalizada la obra "en el plazo previsto en la estipulación anterior". Y la cláusula segunda del mismo contrato de 9 de marzo de 2006 recoge el programa solutorio establecido por las partes en el que se prevé (letra "I") el abono del último plazo "una vez que el promotor dé por finalizada la obra y se proceda al otorgamiento de escritura pública de compraventa". De la interpretación sistemática de ambas cláusulas (artículo 1285 del Código Civil ) se deduce que una vez finalizada la obra se procedería al otorgamiento de escritura pública y que la vivienda se considerará efectivamente acabada "cuando el promotor dé por finalizada la obra", sin referencia alguna a la necesidad de que en tal momento se hubiese concedido la licencia municipal de final de obra.

d) La anterior interpretación no supone dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, con contravención de lo establecido en el artículo 1256 del Código Civil , como alega el demandante recurrido dado que, en cualquier caso, podía la compradora haber alegado y probado que al tiempo de librarse por los técnicos el certificado de final de obra, la vivienda no se hallaba, en realidad acabada, lo que ni se ha alegado, ni evidentemente acreditado, por la parte demandante a quien, no lo olvidemos, incumbía la prueba del incumplimiento al ser éste el hecho constitutivo de su pretensión.

e) Tampoco es obstáculo para las anteriores conclusiones el hecho, acreditado por la certificación del Ayuntamiento de Santa Eugenia obrante a los folios 201 y 202 de las actuaciones, de que el 27 de octubre de 2007 la promotora presentase en el Ayuntamiento un "final de obras de telecomunicaciones y parcial de obras", dado que dicho documento hace referencia solamente a un aspecto del proyecto, el relativo a "telecomunicaciones" que se había presentado parcialmente por separado de la licencia de obras, el 29 de septiembre de 2006, según la propia certificación municipal.

De cuanto antecede se deduce que la fecha establecida como "dies ad quem" del plazo de finalización de obras en la cláusula quinta del contrato de compraventa de 9 de marzo de 2006 no era otra que la de finalización real de las obras, no la de su finalización "administrativa", por lo que correspondía a la actora acreditar que veinte meses después del otorgamiento de la licencia de obra, es decir, del 22 de octubre de 2007, la vivienda no se hallaba realmente acabada, y no habiendo conseguido demostrar tal incumplimiento, hecho constitutivo de su pretensión resolutoria, deberá ésta desestimarse con estimación del recurso y revocación de la sentencia estimatoria de la demanda dictada en primera instancia.

QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no procederá hacer pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la ley procesal civil, al desestimarse la demanda, deberá condenarse a la actora al abono de las costas de la primera instancia.

Fallo

Se estima el recurso interpuesto por la procuradora de los tribunales doña María Ellen Dols Winkler, en nombre y representación de "Residencial FTV SL" contra la sentencia dictada el día 27 de octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma de Mallorca en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia se revoca y deja sin efecto dicha resolución y en su lugar:

Se desestima la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales don Jeroni Tomás i Tomás, en nombre y representación de doña Rafaela , contra "Residencial FTV SL", a quien se absuelve de todas las peticiones formuladas en su contra, con imposición a la actora de las costas de la primera instancia.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.