Sentencia Civil Nº 191/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 132/2011 de 05 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00191/2011

Rollo núm.:132/11

S E N T E N C I A Nº 191

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Don Guillermo Rosselló Llaneras

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a cinco de mayo dos mil once

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ciutadella, bajo el número 310/2009 , Rollo de Sala numero 132/11, entre partes, de una como demandante-apelante "Star Shop S.L.", representada en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña Maribel Juan Danús, dirigida por el letrado don Joseph LLuch Juaneda, y de otra, como demandada-actora reconvencional y apelada, "Arkabis Menorca S.L.", representada por el procurador de los tribunales don Antonio Colom Ferrá, dirigida por el letrado don Miguel Mercadal Audi.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del juzgado de Primera Instancia número 1 de Ciutadella de Menorca, se dictó sentencia en fecha 5 de noviembre de 2010, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. Ricardo Squella Duque de Estrada, en nombre y representación de Star Shop S.L. contra Arkabis Menorca S.L., con expresa imposición de costas a aquélla. Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los tribunales don Adolfo Bollaín Renilla, en nombre y representación de Arkabis Menorca S.L., declarando que Star Shop S.L. incumplió el contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2007y condenando a Star Shop S.L. a que pague a Arkabis Menorca S.L. la cantidad de 1969 ,06 euros por rentas debidas y cantidades análogas, así como a que indemnice a Arkabis Menorca S.L. en la suma de 4.655 euros, más sus respectivos intereses legales de tales cantidades desde la interposición de la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad"

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia , y por la parte actora se interpuso recurso, y seguido el proceso en esta alzada por trámites , se señaló el día 5 de mayo de 2011 para votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la Resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La actora, arrendataria del local sito en la vía de Circunvalación nº 55 de la Urbanización Cala En Bosch de Ciutadella, ejercita acción mediante la que reclama de la entidad arrendadora una indemnización por haberse cerrado el establecimiento como consecuencia de una orden gubernativa al no permitir la licencia con que contaba el inmueble la actividad comercial de venta al por menor que en él se venía desarrollando que era, además , la única permitida en el contrato de arrendamiento.

A esta pretensión se opuso la demandada aduciendo, en síntesis, que la arrendataria conocía todo lo concerniente a la licencia administrativa con que contaba el local , tal como se había señalado en la estipulación octava del contrato, por lo que no puede reclamar indemnización alguna por la privación del uso derivada del desarrollo de una actividad no amparada por la licencia. Además, formuló reconvención mediante la que instó la condena a la arrendataria a abonarle cantidades pendientes y una indemnización, por incumplimiento del contrato y haber abandonado el local sin preaviso.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por entender el juez "a quo" que la cláusula octava del contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2007 , conforme a la cual la arrendataria quedaba perfectamente enterada de los usos autorizados en el local y debía ser responsable de las actividades que en él se desarrollasen, exoneraba a la arrendadora de responsabilidad por el cierre. Además, el juez de primera instancia entiende que la arrendataria ha incumplido el contrato, por lo que estima parcialmente la reconvención contra ella formulada.

Dicha Resolución constituye el objeto de la presente apelación al haber sido recurrida por la parte demandante principal y demandada reconvencional, cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso, aduce como motivos en los que funda éste, en síntesis , los siguientes:

a) Errónea valoración de la prueba pues el Juzgador de primera instancia no habría tenido en cuenta la cláusula quinta del contrato en la que se pactó que el local se arrendaba para almacén y comercio al por menor de artículos sin que la arrendataria fuese informada de restricciones del uso derivadas de la normativa municipal que hacían que el local fuese inhábil para el destino pactado, que era la venta al por menor, lo que se materializó en la clausura del establecimiento llevada a cabo por el Ayuntamiento de Ciutadella.

b) El Sr. Isidro, administrador de la actora, no es jurista, sino un tendedero, de quien no puede suponerse que conozca la normativa administrativa que afecta al local, y a ello debe unirse que la demandada explota el establecimiento contiguo, de manera que la actora contrató en el pleno convencimiento de que la finalidad pactada en el arrendamiento para el local era legal. Por todo ello se considera inapropiado que el Juzgador de primera instancia tilde al Sr. Isidro de temerario.

c) Ha de tenerse en cuenta que el 13 de febrero de 2008 el marido de doña Noelia , presentó en nombre de ésta una instancia solicitando la modificación puntual del PGOU de Ciutadella a fin de que en el local de autos (y el contiguo , también propiedad de la demandada) se pudiera destinar a usos comerciales, petición que recibió respuesta negativa.

d) Los documentos aportados como números 5 y 5 bis de la demanda, demostrarían, según el recurrente, que la arrendadora asumió la obligación de transmitir a la arrendataria la licencia con la que contaba el local, lo que se contradice con la interpretación dada a la cláusula octava del contrato, con arreglo a la cual era la arrendataria quien había de tramitar la licencia.

e) Las administradoras de la demandada se mostraron dubitativas y contradictorias en su interrogatorio.

f) Errónea valoración del informe caligráfico referido a los documentos número 5 y 5 bis de los aportados con la demanda.

g) El cierre del local provocó que las inversiones realizadas en él por la arrendataria deviniesen inútiles, por lo que la arrendataria reclama tanto el daño emergente como el lucro cesante.

h) No procede la estimación de la reconvención ya que la actividad realizada en el local era la pactada , el arrendatario no conocía las limitaciones de uso, y el abandono del local no fue voluntario sino forzado por la clausura municipal.

i) No procede condenar a la arrendataria sino a la parte del importe de consumos eléctricos y de agua, y de los arbitrios por recogidas de basura e IBI, correspondientes al período anterior a la clausura del local. Respecto de esta última partida entiende el recurrente, además, que no se acredita que la superficie del local sea la correspondiente al 32,82% de lo construido, como aduce la parte reconviniente.

SEGUNDO.- La desestimación de la demanda se basa en una interpretación de la cláusula octava del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 1 de junio de 2007 que este tribunal no puede sino compartir.

Dicha estipulación es del tenor literal que sigue: "La parte arrendataria manifiesta conocer el local que recibe a su entera satisfacción, así como la calificación urbanística y los usos autorizados del mismo , siendo de su exclusiva responsabilidad el legal funcionamiento de la actividad a su nombre, con total indemnidad para la propiedad".

Se trata de un pacto contractual informado, es decir, que en él se declara expresamente que una de las partes, el arrendatario, se halla al corriente de una determinada situación , cual es la calificación urbanística del local y los usos autorizados del mismo. De dicha constatación se hace derivar una consecuencia jurídica determinante para la Resolución del presente litigio, esto es , el traslado al arrendatario del riesgo que pudiera derivarse de las dificultades de funcionamiento del local debidas a irregularidades en dicha situación.

Este efecto contractualmente querido de exonerar a la arrendadora de los perjuicios que para el arrendatario pudieran derivarse de irregularidades en la situación administrativa del local , solo hubiera podido eludirse mediante la invocación y acreditación de un vicio en el consentimiento, de un error, que es lo que hace el recurrente al alegar que el administrador de "Star Shop S.L." no era un tendero y que no fue informado por la arrendadora sobre la verdadera situación del local en cuanto a la licencia de instalación concedida.

Pero aún en la hipótesis de que dicho error se hubiese acreditado plenamente , tal como lo exige cualquier vicio del consentimiento , no podría ser considerado como un error inexcusable, lo que resulta indispensable para poder considerar nulo el contrato.

En efecto, el artículo 1266 del Código Civil no menciona expresamente la inexcusabilidad como requisito del error invalidante, pero la jurisprudencia lo deduce de los principios de autoresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de enero de 1982 y 6 de febrero de 1998 ).

El error es excusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular de acuerdo con los postulados del principio de buena fe. La diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, pues la función básica de requisito de la inexcusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente , trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración. Cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, tomando en consideración su condición de mayor o menor conocimiento y experiencia en el ámbito del tráfico jurídico en el que se genera el contrato.

En el caso de autos , la mínima diligencia exigible Don. Isidro, que no era un consumidor sino el administrador de una entidad mercantil, le hubiera podido haber llevado a conocer la situación exacta del local que arrendaba en cuanto a los posibles usos del mismo y a no formar su convicción sobre la base de lo declarado por la arrendadora o de la mera circunstancia de que en el local contiguo, también de la demandada , se desarrollaba una actividad de comercio al por menor. La consulta efectiva, ante la autoridad administrativa competente , sobre la situación administrativa del local que arrendaba hubiera estado, además, en consonancia con la prestación de voluntad informada que llevó a cabo al asentir a la cláusula octava del contrato más arriba transcrita.

Dicha cláusula no se contradice con la quinta, en la que las partes estipularon que "el local que se arrienda solo podrá destinarse a almacén y comercio menor de artículos de regalo, calzado, bisutería y complementos, quedando prohibido ejercer en el mismo cualquier otro tipo de industria , comercio o actividad sin permiso escrito de la parte arrendadora ...". Del tenor literal de la estipulación se deduce que ésta hacía referencia a las relaciones entre las partes y no a la idoneidad legal del local para ser destinado a uno u otro uso.

TERCERO.- El escrito de 13 de febrero de 2008, presentado por el marido de doña Noelia en nombre de ésta ante el Ayuntamiento de Ciutadella, solicitando una modificación puntual del P.G.O.U. que permitiese la explotación del local para el comercio al por menor es posterior al primer cierre del establecimiento que ya se había producido en la temporada anterior, según se relata en el hecho tercero de la demanda. En consecuencia, no puede ser interpretado como un acto de parte indicativo de que la entidad arrendadora era la que asumía los riesgos del cierre, sino como un intento de salvar el contrato de arrendamiento , una vez que había constancia de la voluntad del ayuntamiento de poner fin a una irregularidad que las partes debían forzosamente conocer porque así lo habían declarado en el contrato. Es decir, las partes, pese al conocimiento de la situación irregular del local, decidieron celebrar el contrato, confiadas en la pasividad del Ayuntamiento ante una situación irregular, confianza que se vio truncada con la actuación realizada por el ente local , dirigida a obtener el cierre del local. El escrito solicitando la modificación puntual del PGOU para permitir la explotación comercial del local no es sino reflejo del postrer intento de salvar una situación que acarreaba la frustración de la finalidad del arrendamiento. Pero los riesgos de ésta, según se ha indicado anteriormente, habían sido asumidos por el arrendatario al aceptar la cláusula octava del contrato.

CUARTO.- Los documentos 5 y 5 bis de los aportados con la demanda son, por un lado, un escrito de comunicación de la transimisión de la licencia de apertura y funcionamiento dirigida al Alcalde de Ciutadella y, por otro lado, una declaración jurada de que en el local no ha habido cambio de actividad.

Lo relevante de tales documentos no es qué persona firmó en nombre de la arrendadora , sino que el primero de ellos aparece firmado por don Isidro, administrador de "Star Shop S.L.", de lo que se infiere que éste se hallaba perfectamente al corriente de que la licencia municipal de apertura y funcionamiento del local se refería a la actividad de "taller artesanal de reparación", y no al comercio al por menor, como se establecía "inter partes" en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

QUINTO.- Las alegadas dudas o contradicciones de doña Coro y doña Noelia al ser interrogadas, carecen de relevancia en un pleito como el presente en el que lo esencial es la interpretación de una cláusula contractual y la incidencia que en la vida del contrato ha tenido la clausura del local por orden municipal. En efecto, el apelante se refiere, especialmente , a las manifestaciones de las Srs. Noelia Coro sobre si informaron o no al Sr. Isidro de la situación urbanística y administrativa del local cuando, como antes se ha dicho, lo esencial es que él mismo declaraba en la cláusula octava estar informado de dicho Estado de cosas y que, para ello, lo exigible es recabar información , no solo de la parte adversa en el contrato, sino , esencialmente, de la propia administración.

Por todo cuanto antecede, procede confirmar la Sentencia de primera instancia, en cuanto en ella se rechaza la pretensión de la arrendataria de percibir una indemnización por el cierre del local.

SEXTO.- Asiste razón al apelante cuando sostiene que en el caso de autos no nos hallamos ante un desistimiento del contrato que es el supuesto para el cual la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establecía un plazo de preaviso de dos meses.

En efecto, la pérdida de eficacia del contrato se debió, más bien, a una imposibilidad sobrevenida. El influjo de circunstancias sobrevenidas en la vida del contrato no ha dejado de ser considerado por la jurisprudencia que ha venido incluyendo tales supuestos en el artículo 1814 del Código Civil y ha venido señalando que dicha imposibilidad da lugar a la liberación de la prestación ( S.S.T.S. 10 de abril 1956 ; 30 de abril 2002 ; y 21 de abril 2006 ). Ha considerado también ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento (S 22 octubre 1985 y las que cita) , y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma ( SST.S. 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que cita).

En concreto, la Sentencia del Alto Tribunal de 1 de junio de 2010 ha considerado como supuesto de imposibilidad sobrevenida el de un local arrendado que no pudo destinarse a la actividad pactada (supermercado) por imposibilidad de efectuar las obras de acondicionamiento debido a la oposición de la comunidad de vecinos y la consiguiente demanda judicial que lo hizo finalmente inviable.

El efecto en el caso de imposibilidad sobrevenida, es la liberación del deudor (artículo 1184 del Código Civil ) , pero no la concesión de una indemnización.

En consecuencia, en este concreto extremo, procede acoger el motivo de apelación relativo a la reconvención para desestimar ésta en cuanto condena al arrendatario a abonar una cantidad en concepto de rentas devengadas después del cierre gubernativo del local o de indemnización por no haber respetado el arrendatario el plazo de preaviso pactado en el contrato.

SÉPTIMO.- Procede estimar, también, la apelación referida al abono , por parte del arrendador, de las cantidades correspondientes a gastos del local mientras estuvo vigente el contrato, que han de limitarse a las devengadas por electricidad, agua, tasa de basuras e IBI hasta su cierre, lo que arroja un total de 597,29 ?, tal como postula el recurrente.

Con relación al IBI la arrendataria sostiene que no se ha acreditado que lo reclamado se corresponda a la superficie del local, pero no aporta prueba alguna de dicha alegación por lo que , en principio, ha de tenerse por bueno el cálculo que efectúa la arrendadora sobre la base de que la superficie del local es el 32,83% de aquella por la que se expidió el correspondiente recibo.

En cualquier caso, al ser la suma adeudada inferior a la fianza (1969,06 ?) no procede hacer condena alguna, lo que implica la desestimación de la reconvención.

OCTAVO.- Al ser la presente Resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación , no procede hacer pronunciamiento sobre las costas de la presente alzada, en virtud de lo que establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Al desestimarse demanda y reconvención, deberá cada una de las partes hacerse cargo de las costas causadas por sus respectivas pretensiones, en aplicación de lo que establece el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los tribunales don Ricardo Squella Duque de Estrada, en nombre y representación de "Star Shop S.L." contra la Sentencia dictada el día 10 de noviembre de 2010 por el Ilmo. Sr. magistrado del juzgado de Primera Instancia número 1 de Ciutadella en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se revoca y deja sin efecto dicha resolución, y en su lugar:

Se desestima la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales don Ricardo Squella Duque de Estrada, en nombre y representación de "Star Shop S.L." contra "Arakabis Menorca S.L." a quien se absuelve de todas las peticiones formuladas en su contra , con expresa imposición a la actora de las costas causadas por la demanda principal.

Se desestima la reconvención formulada por el Procurador de los tribunales don Adolfo Bollaín Renilla, en nombre y representación de "Arakabis Menorca S.L." contra "Star Shop S.L.", absolviendo a ésta de todas las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición a la demandante reconvencional de las costas causadas por la reconvención.

No se hace pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia , definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.