Sentencia Civil Nº 191/2013, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 96/2013 de 12 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00191/2013

RECURSO DE APELACIÓN CIVIL 96/13-J.A.

Autos: Juicio verbal 584/11.

Juzgado de Primera Instancia de Almagro.

S E N T E N C I A Nº 191/13

En Ciudad Real a doce de septiembre de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de JUICIO VERBAL 584/2011, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ALMAGRO, a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil 96/2013, en los que aparece como parte apelante, PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES BAZAN 2007 S.L., representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MARIA DEL PRADO PEREZ AYUSO, asistido por el Letrado D. FRANCISCO JOSE DIAZ ALBERDI, y como parte apelada, D. Pedro Jesús y Dª Bárbara , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA ISABEL GOMEZ PORTILLO GARCIA, asistidos por el Letrado D. NESTOR APARICIO DELGADO, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de Almagro por el mismo se dictó Sentencia con fecha 31 de julio de 2012 cuya parte dispositiva dice:

'Que estimando la demanda interpuesta por D. Pedro Jesús y Dª Bárbara , representados por la Procuradora Dª María Isabel Gómez Portillo, contra la mercantil Promociones y construcciones Bazán 2007 S.L, representada por la Procuradora Dª ana Isabel Pérez Ayuso debo declarar y declaro resuelto el contrato de opción de compra de fecha 27-11-2007, celebrado entre ambos litigantes, condenando a la demandada a devolver a los demandantes las cantidades entregadas por estos, en total tres mil doscientos diez euros (3.210 €) con aplicación sobre dicha cantidad del interés legal devengado desde la interposición de la demanda conforme al artículo 1108 del Código Civil y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia, con expresa imposición de las costas procesales caudadas en esta instancia a la mercantil demandada.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la parte apelante Promociones y Construcciones Bazán 2007 S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia impugnada estima la demanda, declara resuelto el contrato de opción de compra de fecha 27 de noviembre de 2.007 y condena a la mercantil demandada a devolver a los actores las cantidades entregadas por estos mas los intereses legales devengados. Considera, en apretada síntesis, que partiendo de que el contrato existente entre las partes es de opción, lo convenido fue que la vivienda estuviese acabada en el plazo de año, tal y como resulta de la prueba testifical, y que como el mismo no se ha respetado por total dejadez de la entidad apelante, siendo actualmente de imposible cumplimiento lo pactado, procede su resolución al frustrarse el fin del contrato con devolución de las cantidades entregadas.

Frente a la misma se alza la optataria esgrimiendo como motivos de su impugnación; por una parte, la existencia de un error en la apreciación de la prueba e incongruencia de la propia resolución, y de otra, la infracción de lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil .

Argumentos que rebaten los actores insistiendo en que la viviendas se iniciarían a construir antes de un año, lo que no se cumplió, sin que actualmente exista la posibilidad de construirla al ser imposible continuar la promoción, tal y como asume en el documento firmado con otras personas que celebraron idéntico contrato.

SEGUNDO.-No comparte esta Sala la premisa inicial de la que parte la sentencia impugnada, esto es que el contrato celebrado entre las partes deba ser calificado de opción de compra. Los contratos son lo que son con independencia de la denominación que le otorguen las partes ( STS de 4 de junio , 7 de julio de 2.007 , 2 de septiembre de 2.009 , 18 de junio de 2.010 ) y la calificación no depende de las denominaciones que les hayan dado los contratantes constituyendo una labor insertada en la interpretación en la que habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato.

Sentado lo anterior, nada de su contenido, excepción hecha a su denominación, permite llegar a la referida conclusión. Basta tener en cuenta su contenido, especialmente los pactos tercero y cuarto para concluir que lo realmente concertado es un contrato de compraventa de cosa futura. No es que no contenga un plazo para su ejercicio o que este se vincule a la concesión de licencia de obras, es decir a un acto indirectamente dependiente del optatario, sino que en la medida en que se alude a la necesidad de suscribir en dicho momento el contrato de compraventa privado o se señala la posibilidad de que si no se ejercita se entiende perdida la cantidad entregada, quedando resuelto el contrato y sin valor alguno, es evidente que la compraventa futura no está plenamente configurada y depende del optante lo que hace que el contrato no puede ser catalogado como opción de compra. Se trata de una compraventa de cosa futura con una entrega de una cantidad a cuenta del precio en concepto de reserva de dominio.

TERCERO.-Sobre esa base jurídica, esencial para la resolución de la litis, se desvanece el primero de los motivos del recurso toda vez que el invocado defecto apreciativo sustentado en la interpretación literal del contrato carece de sentido. En efecto, al igual que la denominación del contrato se ha tornado irrelevante toda vez que los contratos son lo que son, la falta de especificación del plazo a partir del cuál se debe construir o al menos iniciar la construcción de la vivienda en el documento no conlleva que no exista o que deje su concreción al arbitrio de una de las partes, pues habida cuenta la naturaleza y circunstancias de la obligación derivada del tipo de contrato su determinación resulta inherente al mismo, de tal suerte que si no se ha fijado o convenido, se deberá acudir a los Tribunales para la fijación de la duración del mismo.

Pues bien, en el presente caso, la sentencia impugnada considera acreditado que se convino por las partes, aunque no se indicó en el contrato, que el plazo fuese de un año a partir de su celebración, lo que veda la necesidad de impetrar el auxilio judicial. Parte de que en base a la prueba testifical practicada, en especial la declaración de la Sra. Noemi , persona que medió en su celebración como agente inmobiliaria del mismo, y del Sr. Hernan , quién concertó un contrato idéntico con la apelante. Es verdad que aunque de ordinario se suele fijar el plazo por escrito y resulta anómalo y extraño que ese compromiso fuese verbal, no existe razón alguna para cuestionar al credibilidad de los referidos testimonios, por otra parte contundentes, si a ello le adicionamos, de un lado, que es razonable y lógica su duración habida cuenta el objeto del mismo, y de otro, que ese y no otro fue el motivo que justificó la devolución del dinero a otros compradores ante la imposibilidad de llevar a cabo la promoción. Por consiguiente, no se puede admitir que esa conclusión, insisto sustentada en la actividad probatoria desplegada, pueda calificarse de errónea o arbitraria, en base a sostener la parcialidad de la testifical o su insuficiencia, cuando precisamente actos coetáneos y posteriores como la declaración del representante legal de la recurrente o la conducta con otros compradores ha venido a corroborar que ese y no otra fue el compromiso asumido; de ahí que el primer motivo deba ser rechazado al no existir el defecto valorativo aducido.

CUARTO.-Igual suerte desestimatoria debe correr el segundo motivo articulado, infracción del artículo 1.124 del Código Civil . Basta tener en cuenta que el contrato se celebra el 22 de noviembre de 2.007 y que a día 6 de junio de 2.012, aún no se habían subsanado las exigencias administrativas urbanísticas que posibilitaban iniciar la construcción de la vivienda para poder afirmar, sin lugar dudas, que por existe un incumplimiento achacable a la entidad apelante que posibilita la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas. Ninguna justificación presenta, pese a lo expuesto por el recurrente, el incumplimiento del plazo ni el retraso en el inicio de la construcción de la vivienda, únicamente imputable a esa entidad, razón por la cual ante la magnitud y relevancia del incumplimiento que no sólo ha frustado el fin del contrato sino que actualmente lo hace de inviable la única consecuencia es la antes expuesta de la resolución, sin que, por ende, exista la denunciada infracción legal. A contrario sensu obsérvese que de no llegar a la citada conclusión y de aceptarse la tesis de la recurrente nos encontraríamos con el absurdo de que los compradores, pese al incumplimiento palmario del vendedor que ha dejado transcurrir más de cinco años desde la celebración del contrato sin ni siquiera haber obtenido la licencia de obras, aún estarían facultados para obtenerla sine día pudiendo obligar a partir de ese momento a los compradores a su celebración a no ser que desistan del mismo siempre, claro está, asumiendo la pérdida de la cantidad entregada; interpretación que contraria el carácter recíproco y sinalagmático de las obligaciones asumidas y que resulta a todas luces inasumible e inadmisible.

QUINTO.-Al desestimarse el recurso de apelación interpuesto, procede de conformidad con el artículo 398.1 de la L.E.C ., imponer el pago de las costas causadas en este recurso a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Promociones y Construcciones Bazán 2.007 S.L. contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Puertollano , en los autos de Juicio Verbal nº 584/2.011, que se confirma íntegramente y todo ello con expresa condena al pago de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo Sr. Magistrado que la firma y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.