Sentencia Civil Nº 191/2013, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 193/2012 de 16 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 193/2012

Procedimiento ordinario núm. 743/2010

Juzgado Primera Instancia 1 Tremp

SENTENCIA nº 191/2013

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYA I FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. MARIA DEL CARMEN BERNAT ALVAREZ

En Lleida, a dieciséis de mayo de dos mil trece

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 743/2010, del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tremp, rollo de Sala número 193/2012, en virtud del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 21 de noviembre de 2011 . Es apelante AJUNTAMENT DE TIRVIA, representado por la procuradora ARES JENE ZALDUMBIDE y defendido por el letrado JOSE MARIA POCINO MOGA. Es apelado Adrian , representado por la procuradora ROSA SIMO ARBOS y defendido por el letrado LLUÍS MESTRES NUALART. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña MARIA DEL CARMEN BERNAT ALVAREZ.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2011 , es la siguiente: 'FALLO. Que estimant parcialment la demanda interposada per AJUNTAMENT DE TÍRVIA he de condemnar i condemno a Adrian a pagar-li a l'actora la quantitat de DOS MIL SIS-CENTS QUATRE EUROS AMB VUITANTA DOS CÈNTIMS més l'interès legal des de la fermesa d'aquesta sentència, sense fer especial pronunciament en costes. [...]'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, AJUNTAMENT DE TIRVIA interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 14 de mayo de 2013 para la votación y decisión.

CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora reclamaba en su demanda las rentas de los años 2008, 2009 y 2010 hasta el mes de septiembre en que el demandado dejó la finca y entregó las llaves, con fundamento en un contrato de arrendamiento de una vivienda propiedad del Ayuntamiento llamada La Mola, sita en Tirvia, suscrito entre las partes en fecha 1 de julio de 2003.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, apreciando la doctrina de los actos propios.

Considera que la actora no puede ir en contra de sus propios actos por cuanto consta acreditado que, previas las quejas del arrendatario, recibió las rentas correspondientes a 2007 y 2008 mediante sendas transferencias bancarias reducidas a la mitad y no hizo reclamación alguna ni protestó, dando como buenos aquellos ingresos, hasta el punto que no ha sido objeto de reclamación en este pleito la cantidad debida desde el año 2007, valorando también el hecho que incluso el recibo librado del mes de enero de 2008, aportado a la causa como Doc. 3 de la petición de juicio monitorio, lo es por una cantidad inferior a la renta mensual que en este pleito reclama.

En base a ello sostiene que a la arrendadora estaba de acuerdo con aquellos ingresos en pago, ya sea por el reconocimiento que hacía de las deficiencias de la vivienda a las que no ponía remedio, ya sea en atención a que la pareja del demandado trabajaba en el Ayuntamiento.

Por todo ello concluye el juzgador que lo que no puede hacer ahora la actora es ir contra sus propios actos anteriores y reclamar la totalidad de la renta correspondiente a los años 2008, 2009 y la parte aplicable del 2010 y por ello entiende que la petición que formula debe limitarse a la mitad de aquellas rentas, conforme estaba tácitamente establecido y al haberse acreditado que la relativa al año 2008 ya fue pagada conforme queda documentado en las actuaciones, la cantidad que siguiendo este criterio debe el demandado a la actora es de 2.604,82 euros.

Contra esta resolución se alza la parte actora mostrando disconformidad con la doctrina de los actos propios aplicada por el juzgador en la sentencia de instancia.

Alega que rechaza la principal estimación que éste hace para no reconocer la cantidad reclamada, aplicando al Ajuntament de Tirvia una especie de reconocimiento de actos propios, estableciendo como hecho demostrativo de la existencia de un supuesto o tácito pacto de cobro del 50% de las rentas pactadas sobre la base del aquietamiento o no reclamación de las rentas del 2007 y no realizar ninguna protesta ni reclamación a las rentas de los años 2007 y 2008 recibidas mediante transferencias bancarias reducidas a la mitad.

Afirma que dicha determinación no se corresponde con la realidad contable propia de una administración local, sujeta a normas reglamentarias de imputación de pagos, indicando que lo que el Ayuntamiento hace cuando recibe la transferencia del año 2007 y 2008 es imputar ambos pagos a las rentas debidas más antiguas, por ser más onerosas para el deudor y por ello en la presente demanda reclama las rentas del 2008, 2009 y hasta que en 2010 deja la vivienda.

Pone de manifiesto que en ningún momento el Ayuntamiento se aquietó a la decisión unilateral del demandado y se le continuaba reclamando el total de la deuda y prueba de ello es la reclamación extrajudicial previa a la interposición de la demanda del proceso monitorio y las declaraciones del propio demandado y del alcalde, de las que se desprende que las reclamaciones fueron continuas.

Refiere que además es significativo el hecho que en los motivos de oposición a la demanda de juicio monitorio sólo alega la inexistencia de a deuda sin que manifestase que sólo correspondía el abono de 50%.

Niega la existencia de pacto alguno entre las partes sobre el pago de las rentas reducidas al 50% y en cuanto a las condiciones de la vivienda que ya eran conocidas por el demandado desde el primer contrato suscrito sobre la misma en el año 1993, afirma que éste se comprometió a realizar él mismo las obras de mejora y necesarias para la habitabilidad a cambio de las rentas muy económicas de los dos primeros años, con lo que incluso puede sostenerse que las deficiencias que alega el Sr. Adrian son directamente imputables a su incumplimiento del contrato original, que si bien no consta aportado a los autos, fue reconocido por el demandado en su declaración en la vista.

Pone de manifiesto además que aquietarse a esta situación y aceptar el pago de 50% de la renta, supondría asumir un perjuicio económico para el Ayuntamiento que debería haber sido objeto de consideración presupuestaria y de aprobación del pleno municipal.

SEGUNDO.-Las alegaciones del recurrente evidencian que la cuestión principal en esta alzada estriba en verificar si el juzgador ha aplicado correctamente la doctrina de los actos propios.

Efectivamente no ha quedado acreditado que ambas partes pactasen de forma expresa una reducción del importe de las rentas al 50%, como ambas afirmaron en los respectivos interrogatorios practicados en el acto de juicio, pero lo cierto es que esta Sala, compartiendo el criterio mantenido por el juzgador de instancia, considera que existen una serie de circunstancias que permiten aplicar a este supuesto la doctrina de los actos propios.

En primer lugar, tal y como establece la sentencia de instancia, consta perfectamente acreditado en autos que, previas las quejas del arrendatario, el Ayuntamiento recibió las rentas correspondientes a los años 2007 y 2008 a través de sendas transferencias bancarias reducidas a la mitad y no consta que dicho ente local efectuase protesta alguna o reclamación al respecto, sin que se haya practicado ninguna prueba para acreditar estos extremos.

Si se examinan dichas transferencias aportados a los autos bajo Doc. 4 de la contestación a la demanda de juicio ordinario, se constara que la primera transferencia por importe de 1.409,76 euros se efectúa en enero de 2009 y dicho pago lo imputa el arrendatario de forma expresa al alquiler del 2007 y la segunda transferencias por importe de 1.470,36 euros se efectúa en mayo de 2009 y se imputa de forma expresa al alquiler 2008.

Hay que tener presente que la demanda de juicio monitorio objeto de autos no se presenta hasta el 30 de noviembre de 2010 y la única reclamación extrajudicial de pago de rentas que aporta la actora es de unos meses antes, en concreto de 30 de mayo de 2010 (Doc. 36 de la demanda de juicio monitorio). No es hasta esa fecha que reclama la cantidad de 7.014,82 euros, que es lo que afirma adeuda el demandado hasta abril de 2010, pero lo cierto es que no se sabe exactamente qué es lo que se reclama por cuanto sólo fija el importe total sin individualizar.

Esta es la única reclamación extrajudicial de pago de rentas aportada a los autos y no se produce hasta el 30 de mayo de 2010, un año después de recibir las transferencias bancarias en pago de las rentas de los años 2007 y 2008 reducidas a la mitad.

Otro elemento de especial trascendencia que se ha valorado para entender procedente la aplicación de la doctrina de los actos propios que hace el juez a quo, es el hecho que ha quedado perfectamente acreditado que la vivienda arrendada no contaba con las condiciones mínimas de habitabilidad, presentando deficiencias importantes en cuanto al suministro de agua potable a la misma y sanitarios utilizables en muchas épocas del año.

De hecho se requirió en fase de prueba al Ayuntamiento para que aportase cédula de habitabilidad de la vivienda y en ningún momento ha sido aportada a la causa.

Efectivamente en el contrato suscrito entre las partes ninguna referencia se hace al hecho que el Ayuntamiento se comprometiese a realizar las obras pertinentes para solventar las deficiencias que presentaba la vivienda, principalmente en tema de suministro de agua potable y uso de sanitarios, pero lo cierto es que el alcalde del Ayuntamiento, en el interrogatorio practicado reconoció que dicho ente tenía asumido que debían hacerse tales obras, puntualizando que el retraso se produjo por el hecho que no recibían las subvenciones que habían solicitado.

Avalan también lo expuesto las cartas remitidas por el demandado al Ayuntamiento aportadas a los autos, documentos que no han sido impugnados por la actora en ningún momento.

Al efecto, se aporta bajo Doc.1 de la contestación a la demanda de juicio ordinario, una carta remitida en fecha 29 de noviembre de 2007 por el Sr Adrian al alcalde, exigiéndole que se cumpliesen las promesas que se le hicieron en el año 2000 para acondicionar la vivienda al no haberse llevado a cabo, precisando que está sin agua potable y sin cuarto de baño ni lavabo, exponiendo también que por estas razones no está pagando el alquiler hasta que no se le de una solución efectiva.

Bajo Doc. 2 se aporta otra carta remitida por el demandado al Ayuntamiento en fecha 17 de diciembre de 2008, en la que insiste en las deficiencias de la vivienda que no han sido subsanadas por el ente local, pidiendo de nuevo una solución a las mismas y comunicando que abonarán el 50% de la deuda y que el resto lo retienen para los gastos que han tenido durante todos esos largos años en los que se ha pagado puntualmente.

Frente a ellas no consta en las actuaciones contestación alguna del Ayuntamiento a dichas cartas del arrendatario, ni tampoco oposición al pago del 50% de las rentas adeudadas.

Sólo consta incorporada a los autos una carta que el Ayuntamiento remitió al demandado el 28 de abril de 2010 (Doc. 3 de la contestación), en la que le comunican que tiene previsto llevar a cabo una actuación de mejora en la vivienda de autos, que tiene por objeto el arreglo del sanitario y la instalación de agua, comunicando la empresa que las ejecutaría.

Es curioso que en esta carta nada dice el Ayuntamiento sobre el pago de las rentas de los años 2007 y 2008 reducidas al 50%, pese a que en ese momento ya ha recibido incluso las transferencias que le hizo el arrendatario en enero y mayo de 2009 (Doc. 4 de la contestación).

Afirma el apelante en su recurso, en cuanto a las condiciones de la vivienda, que ya eran conocidas por el demandado desde el primer contrato suscrito sobre la misma en el año 1993, y que éste se comprometió a realizar él mismo las obras de mejora y necesarias para la habitabilidad a cambio de las rentas muy económicas de los dos primeros años, con lo que incluso puede sostenerse que las deficiencias que alega el Sr. Adrian son directamente imputables a su incumplimiento del contrato original, que si bien no consta aportado a los autos, fue reconocido por el demandado en su declaración en la vista.

No obstante, de la prueba practicada lo único que se desprende es que el demandado al suscribir el primer contrato de arrendamiento de la vivienda en el año 1993, lo que se comprometió a efectuar en la vivienda son los arreglos de carpintería, que concretó en el interrogatorio practicado en las ventanas, no los de fontanería por cuanto tal y como el mismo aclaró es carpintero y no fontanero.

Ello viene corroborado además con el resto de prueba practicada, de la que se desprende que el Ayuntamiento asumió la subsanación de los defectos que presentaba la vivienda en cuanto a suministro de agua potable y sanitarios, tal y como se desprende del interrogatorio practicado al alcalde del Ayuntamiento de Tirvia y de la carta que el ente local remitió al arrendatario en abril de 2010.

Otro elemento a considerar es el hecho que efectivamente, como ya pone de manifiesto el juez de instancia, incluso el recibo librado de enero de 2008, aportado a la causa bajo Doc. 3 de la petición de juicio monitorio, lo es por una cantidad inferior a la renta mensual que se reclama en este pleito.

Si se analiza dicho documento, se aprecia que la renta de enero de 2008 asciende a 184,46 euros, mientras que las rentas de los meses siguiente hasta diciembre ascienden a 245,06 euros, diferencia importante respecto a la cual la actora no ha dado explicación alguna, ni ha justificado el por qué.

Destaca también la sentencia recurrida el hecho que no ha sido objeto de reclamación en este pleito la cantidad debida desde el 2007 y frente a ello invoca el apelante la imputación de pagos, indicando que lo que el Ayuntamiento hace cuando recibe la transferencia del año 2007 y 2008 es imputar ambos pagos a las rentas debidas más antiguas, por ser más onerosas para el deudor y por ello en la presente demanda reclama las rentas del 2008, 2009 y hasta que en 2010 deja la vivienda.

Introduce el apelante en el presente recurso el hecho que realizó una imputación de pagos a las rentas más antiguas, conforme establece el artículo 1.174 del Código Civil .

Veamos las reglas que sobre la imputación de pagos se contienen en el Código Civil :

De la imputación de pagos

Artículo 1172.

El que tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse.

Si aceptare del acreedor un recibo en que se hiciese la aplicación del pago, no podrá reclamar contra ésta, a menos que hubiera mediado causa que invalide el contrato.

Artículo 1173.

Si la deuda produce interés, no podrá estimarse hecho el pago por cuenta del capital mientras no estén cubiertos los intereses.

Artículo 1174.

Cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas.

Si éstas fueren de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata.

Vemos, pues, que la imputación de pagos no es otra cosa que la designación o el señalamiento de la deuda a la que se haya de aplicar y se regula, en principio, como facultad del deudor.

Conforme se observa de la documentación aportada a los presentes autos, en concreto Doc. 4 de la contestación a la demanda, el arrendatario al realizar las transferencias al Ayuntamiento en pago de las rentas, menciona de forma expresa el mes al que cada una de ellas se imputa. Así figura en primer lugar en la orden de transferencia realizada en enero de 2009 por importe de 1409,76 euros, que se imputa de forma expresa a la renta del 2007.

Lo mismo sucede en la orden de transferencia realizada en mayo de 2009 por importe de 1470,36 euros, que se imputa de forma expresa a la renta del 2008. No consta que el arrendador haya realizado manifestación en contra, de manera que no puede imputarse al pago de rentas que pudieran adeudarse con anterioridad, como ahora pretende e introduce por primera vez en su escrito de recurso

Por consiguiente, debe estarse a lo dispuesto en el Art. 1.172 CC que otorga al deudor la facultad de designar la deuda a que deba aplicarse.

Cierto que puede aceptar del acreedor un recibo en que se haga aplicación de pago a otra distinta, según el precepto, pero tal recibo brilla por su ausencia en este litigio. El acreedor no consta que imputara dicho importe a deuda anterior, pues ni hay tal recibo, ni ha sostenido hasta el escrito de interposición del recurso que lo hubiera hecho, manifestación completamente extemporánea.

Por último alega el apelante que aquietarse a esta situación y aceptar el pago de 50% de la renta supondría asumir un perjuicio económico para el Ayuntamiento que debería haber sido objeto de consideración presupuestaria y de aprobación del pleno municipal.

Con independencia que dicho extremo no ha quedado acreditado en ningún momento, esta Sala, siguiendo la argumentación del Ayuntamiento, se plantea el interrogante de si no hubiera sido también preciso someter al pleno la posibilidad de formalizar el contrato de arrendamiento de una vivienda que carece de cédula de habitabilidad y de las condiciones mínimas para ser habitable y sobre esto nada arguye la actora.

TERCERO.-Subsidiariamente la apelante alega que para caso de aceptar imputar los pagos realizados en 2009, 50% de 2007 y 50% de 2008, y como válida su imputación, ello no debería ni puede suponer de forma automática la existencia de un nueva renta reducida al 50% para los ejercicios 2009 y 2010, como hace la sentencia, que falla en este sentido y menos cuando se reconoce por el demandado en el acto de la vista que se han hecho obras en la vivienda, por lo que entiende que subsidiariamente debería considerarse que el demandado adeuda las rentas completas del 2009 y 2010 y por tanto la condena debería ser de la totalidad de la rentas de 2009 y 2010 y el 50% del 2008.

Dicho motivo de apelación debe correr igual suerte desestimatoria, dando por reproducido todo lo expuesto en el fundamento de derecho anterior donde se detallan las circunstancias por las que la Sala considera, al igual que el juez de instancia, que en ese caso es aplicable la doctrina de los actos propios y determina que sólo puedan reclamarse el 50% de las rentas tanto de los años 2007 y 2008, como igualmente del año 2009 y parte del 2010 hasta que el arrendatario dejó la vivienda y todo ello por cuanto la situación es la misma.

Si se parte de las mismas premisas, la conclusión debe ser, en consecuencia, la misma.

En cuanto a las obras que se han llevado a cabo en la vivienda, lo cierto es que de la prueba practicada en el acto de la vista lo único que se desprende es que se ejecutaron algunas obras, no todas las necesarias, tan sólo meses antes que el arrendatario abandonase la vivienda, sin que haya acreditado el Ayuntamiento que a raíz de las mismas haya obtenido la cédula de habitabilidad.

Partiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, considera la Sala que no cabe compartir las alegaciones de la recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada visión de los hechos, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio del juzgador a quo, al no apreciar la concurrencia de ninguna circunstancia que justifique su modificación, porque en definitiva las circunstancias concurrentes y las pruebas practicadas determinan la correcta aplicación al caso de autos de la doctrina de los actos propios.

CUARTO-La desestimación del recurso comporta que las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante ( Arts. 398-1 y 394-1 de la LEC .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de AJUNTAMENT DE TIRVIA, SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de TREMP en los autos de Juicio Ordinario nº 743/10, y CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.