Sentencia CIVIL Nº 191/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 194/2018 de 17 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00191/2018
Modelo: N10250
PLAZA MERCAT, 12
Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217
Equipo/usuario: ACA
N.I.G. 07040 42 1 2017 0023808
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000194 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 22 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000705 /2017
Recurrente: Azucena
Procurador: CRISTINA SAMPOL SCHENK
Abogado: OSCAR FAUSTO ROSSELLO FIOL
Recurrido: Coro
Procurador: CATALINA FUSTER RIERA
Abogado: MARIA ANTONIA MATEU OLIVER
S E N T E N C I A Nº 191
Ilmos. Sres.:
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª COVADONGA SOLAR RUIZ
En PALMA DE MALLORCA, a diecisiete de mayo de dos mil dieciocho
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE
MALLORCA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO número 705/2017, procedentes del JUZGADO
DE PRIMERA INSTANCIA N. 22 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO
DE APELACION número 194/2018, entre partes, de una como demandante apelante, Dª Azucena ,
representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª CRISTINA SAMPOL SCHENK y asistida por el Abogado

D. OSCAR FAUSTO ROSSELLO FIOL; y de otra como demandad apelada, Dª Coro , representada por la
Procuradora de los Tribunales, Dª CATALINA FUSTER RIERA y asistida por el Abogado D. MARIA ANTONIA
MATEU OLIVER.
Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de PALMA, en fecha 13 de diciembre de 2017, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando parcialmente la demanda, debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio ejercitada en este juicio.

Cada parte pechará con las costas causadas a su instancia más la mitad de las comunes.'

SEGUNDO.- Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 16 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.



TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen,
PRIMERO.- En la demanda instauradora de esta litis, presentada el día 4.10.2.017, Dª Azucena , en su calidad de arrendadora de una vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Palma, solicita la resolución del contrato de arrendamiento que sobre dicha vivienda la vincula con la ahora demandada y arrendataria Dª Coro , por falta de pago del IBI, gastos comunitarios y tasa de incineración de la alegada vivienda. Como hechos más relevantes refiere: dicho arrendamiento se inició en contrato suscrito por una tía suya de la que es heredera el día 10.07.1.977; que la arrendataria hace muchos años que abona el importe de la renta en Agencia Mallorca Inmobiliaria (D. Pedro Jesús ); que en fecha 14.06.2.017 revocó el mandato a tal Agencia, por cuanto sin su permiso fraccionaba y aplazaba a la inquilina el pago de los impuestos y tasa de incineración, y en la aludida fecha lo comunicó por burofax al Sr Pedro Jesús , y el día 27.06.2.017 a la arrendataria Sra. Coro ; en esta última notificación, además requirió a la Sra. Coro del pago de 949,11 por gastos de IBI e incineradora de años pasados, y se le requería de pago en un plazo de 30 días; que la Sra. Coro contestó negando dicha deuda, y adjuntando un certificado de la Agencia Mallorca de 15.06.2.017 afirmando que no debía nada por dichos conceptos, y tal documento es un certificado 'ad hoc' remitido por el administrador de alquileres Sr Pedro Jesús para perjudicar a la actora, una vez revocado el mandato y para eludir el pago de la deuda y sus consecuencias, y, por haberse emitido tras la revocación no puede afectar a la parte actora; se produce una acumulación de deudas de IBI de 2.013 a 2.017 y gastos comunitarios de 30 euros, el IBI de 2.017 es de 218,87 euros y adeuda 30 euros de gastos comunitarios desde julio de 2.017, puesto que la cuota de gastos comunitarios mensuales se incrementó de 70 a 100 euros; y que la demandada no tiene derecho a enervar por haber transcurrido más de un mes desde el requerimiento de pago efectuado.

La demandada en su contestación niega los impagos, y refiere que la actora ha cobrado los gastos de impuestos y basuras de la Agencia, y que ella los va pagando mensualmente a dicha Agencia; que en julio de 2.017 se produjo una reunión entre los Abogados de las partes y se comunicó que los gastos de comunidad habían ascendido mensualmente de 70 a 100 euros desde abril de 2.017, y sin examinar si se correspondía o no a gastos corrientes, para no discutir se acordó su pago y la diferencia se ha ido pagando hasta ponerse al día; que el día 10.11.2.017 pagó el resto de tales gastos comunitarios; y refiere pagos efectuados.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y declara enervada la acción, sin efectuar expresa condena en costas.

Como argumentos más relevantes refiere: - ' En el presente caso, se admite por la defensa de la Sra. Coro que, desde julio, tenía la misma conocimiento de que el importe de las cuotas comunitarias había pasado de 70 a 100 euros y, sin embargo, la demandada no satisfizo esos 30 euros de incremento respecto del mismo mes de julio hasta después de presentada la demanda, y ello sin que se haya acreditado que la arrendadora hubiera aceptado aplazamiento alguno (la letrada Sra. Mateu manifiesta que comentó que la arrendataria no podría pagar la deuda íntegra de inmediato pero que en ningún momento se le aceptó un aplazamiento). Esto supone que la Sra. Coro ha incurrido en incumplimiento integrante de causa de resolución del arriendo .' - Procede la enervación de la acción, puesto que la demandada ha completado dicho pago antes del transcurso de diez días desde el requerimiento, citación y emplazamiento.

- El requerimiento no produce los efectos del artículo 22.4 LEC , por no referirse el mismo a los 30 euros, sino a una cantidad derivada del impago de tributos que ninguna relación guarda con las cuotas comunitarias.

- En cuanto a la cantidad derivada del impago de tributos y objeto del requerimiento, ' el tribunal considera probado que la parte arrendadora había cobrado ya lo que le correspondía por habérselo satisfecho el Sr. Pedro Jesús , quien tenía encomendada por la propiedad la administración del arriendo. Dicho Sr.

Pedro Jesús afirma que, cuando la arrendadora le presentaba el justificante del pago del tributo, le entregaba su importe de inmediato y que, luego, se encargaba de obtener del arrendatario el reembolso de lo anticipado.

Ciertamente, no se han aportado recibos justificantes de ese pago del Sr. Pedro Jesús a la arrendadora pero el juzgador ha quedado convencido de que existió tras la práctica del interrogatorio de dicho administrador como testigo. Este proceder despliega, de cara a la actora, los efectos propios del pago ya que el art. 1158 del Código Civil establece que puede hacer el pago cualquier persona y no solo el deudor. Así pues, la actora no tenía derecho a percibir la cantidad por la que practicó el requerimiento y esto determina que el requerimiento no impida la enervación y que la demanda se estime parcialmente ', y que, ' la estimación de la demanda en este punto supondría un inadmisible enriquecimiento injustificado de la demandante, la cual cobraría por duplicado el importe de los tributos en cuestión.

- El IBI de 2.017 ha sido pagado y no consta requerimiento de pago anterior, por lo que sería improcedente la enervación.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva resolución que estime íntegramente la demanda, y no se dé lugar a la enervación.

Como argumentos más relevantes, refiere: - Discrepa de la valoración probatoria efectuada por el Juzgador de instancia respecto de la prueba testifical de D. Pedro Jesús (titular de Agencia Mallorca Inmobiliaria), de abono anticipado de la deuda a la arrendadora y luego lo cobraba a plazos a la inquilina.

- La Agencia Mallorca no puede ser considerado como un tercero interesado, liberando con su pago la deuda existente y otorgándole como hace los efectos del artículo 1.158 Código Civil . -La relación no discutida entre Agencia Mallorca y Propiedad estaba regida y ceñida a un MANDATO con las formalidades, obligaciones recíprocas y modos de extinción y efectos para terceros. (ex. arts. 1709 y sgts. Cód. Civil ..................no se ha aportado recibos justificantes de ese pago del Sr. Pedro Jesús a la arrendadora pero el Juzgador ha quedado convencido de que existió tras la práctica del interrogatorio. .... En la Sentencia se da una respuesta no ajustada en derecho con un criterio de los hechos contradictorios con lo declarado por el Sr. Pedro Jesús comparándolo simplemente con lo reconocido por él mismo en su BUROFAX de 10/07/2017 cuando: -El Sr.

Pedro Jesús (o Agencia de Mallorca, mandataria) se negó a dar cuenta de las operaciones que por Burofax de 14/06/2017 le requirió la Sra. Azucena (mandante) y a la que estaba obligado por Ley (ex. art. 1.720 CC ). Nada aporta. -El Sr. Pedro Jesús reconoce en su contestación que la renta actual era: 140€ de renta, más, 70€ gastos comunitarios, más, '38#80€ a cuenta de impuestos', es decir, que el fraccionamiento de pago que de motu propio le concedió a la arrendataria realmente se lo cargaba a mi representada/propietaria sin su conocimiento y/o consentimiento. -El Sr. Pedro Jesús reconoce además que de los meses abril, mayo y junio 2.017 se le descuentan 90€ de unos gastos de la finca, contraviniendo lo estipulado en el contrato de arrendamiento 10/07/1977, cuando en su CONDICIÓN SEGUNDA reza 'los gastos de gas, electricidad, y demás gastos comunitarios serán a cargo del arrendatario'. (Doc. 3 Dda Ppal). -El Sr. Pedro Jesús afirma que 'siendo la realidad del conflicto que por parte de la nueva propietaria se pretendía desalojar a la arrendataria para la venta de la vivienda', pero no es menos cierto que el mismo declaró, a preguntas de este Letrado, él sí estaba interesado en la posible compra de dicha vivienda a un precio bajo teniendo en cuenta la condición arrendaticia antigua que pesa sobre dicho inmueble.

- 'El Juzgador de instancia ha prescindido y orillado completamente la relación causal entre los hechos y la relación de MANDATO que existió hasta su revocación con mi representada, formalidad jurídica que, en derecho sustantivo, Código Civil (arts. 1709 y sgts.) está debidamente delimitado con obligaciones recíprocas y sus efectos. Paralelamente la Contraparte, arrendataria Sra. Coro , no ha negado en ningún momento dicha relación de mandato entre Agencia de MALLORCA (Sr. Pedro Jesús ) y mi representada al ser perfectamente conocedora de ello. Sin embargo, salvo mejor criterio jurídico de La Sala, no es que estemos reclamando la aplicación del derecho en determinar qué relación unía a Sr. Pedro Jesús y Sra. Azucena , sino la eficacia y validez de los actos emanados del Mandato que puedan afectar a terceros (Arrendataria) antes y después de su revocación.'. Sostiene que debe aplicarse el artículo 1.717 del Código Civil .

- Para la aplicación del artículo 1.158 CC , la demandante debió haber prestado su consentimiento expreso o tácito, lo que no consta acreditado, puesto que el Sr Pedro Jesús no aportó el estado de cuentas y operaciones en virtud del mandato, a pesar de haberle sido solicitado, con lo que no ha rendido cuentas; y el documento de 15.06.2.017 es posterior a la revocación del mandato, y en los documentos en que liquida las rentas con la arrendadora no refiere el pago de impuestos. No ha aportado recibos del pago de los impuestos, y solo con la testifical se considera acreditado el pago. No es creíble que dicho fraccionamiento se haga porque es buena persona. No se aprecia ratificación del mandato.

- Ausencia de buena fe en la demandada, quien ' Siempre ha sabido del interés patrimonial que tiene mi representada de vender la propiedad y/o actualización de la renta, elemental si se permite, pero respetando el contrato de arrendamiento hasta la fecha vigente. Sin embargo, descubierto los impagos y atrasos por cuantía de 949#11€, por culpa y dolo del mandatario, sin consentimiento de la Sra. Azucena , tras el requerimiento a la arrendataria, Sra. Coro , a sabiendas ésta de haberle revocado el mandato al Sr. Pedro Jesús , se apresura a solicitarle un certificado de deuda con la fraudulenta pero torpe forma de plasmar un documento- certificado con fecha posterior a su revocación, sobre un bien del que no disponía y dando apariencia de validez y formalidad. Ello no ha sido debidamente valorado por la Sentencia de instancia y que interesamos una justa apreciación de este hecho trascendental que demuestra la confección AD HOC de un documento que ha impedido apreciar al Juzgador de Instancia la eficacia de nuestro requerimiento, suplantándolo por la testifical del Sr. Pedro Jesús , el mismo que ha traicionado y desatendido el mandato encomendado .' - ' Respecto del Mandatario, Sr. Pedro Jesús (Agencia de Mallorca), reconocido por él en su declaración aseveró que sí estaría dispuesto a comprar dicho inmueble a un precio bajo, a sabiendas o no de su prohibición en cuanto mandatario como reza el art. 1459.2º CCivil, pero sin duda y como hecho incontrovertido consta, ha sido consciente, en connivencia con la arrendataria, en ocultar las operaciones y dar cuenta de las mismas a mi representada pretendiendo agotar su paciencia y/o asfixia patrimonial para que cediera a cualquier precio.

La representación de la parte demandada solicita la confirmación de la sentencia de instancia.



SEGUNDO.- En esta litis es aspecto esencial la valoración del testimonio de D. Pedro Jesús , quien regenta la Agencia Mallorca Inmobiliaria, la cual actuaba como mandataria de la Sra. Azucena , y antes del año 2.015, de la tía de la anterior Dª Tatiana , como encargada del cobro de las rentas a los inquilinos de dicha arrendadora, entre ellos, de la Sra. Coro .

Con carácter previo, es preciso recordar que la prueba testifical es de valoración discrecional del Juzgador, y en aplicación del artículo 376 LEC , se realizará conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran, y, en su caso, las tachas formuladas. Tal como se indicó en la sentencia de esta Sala de 8 de mayo de 2.009 , ' la propia Ley faculta al Juzgador para apreciar libremente las declaraciones del testigo,....las reglas de la sana crítica no se hallan consignadas en forma positiva alguna, siendo que la apreciación de la prueba testifical es facultad discrecional de los Juzgadores de instancia, operando como límites valorativos las conclusiones obtenidas de las mismas que se evidencian arbitrarias, irracionales o contrarias a la razón de ciencia y demás circunstancias de los testigos deponentes, ya que la libertad de apreciación no quiere decir apreciación arbitraria del resultado de la prueba, sino apreciación crítica, por lo que la Ley prescinde de indicar circunstancias y formular reglas para esa apreciación remitiéndose a la experiencia y buen sentido del Juzgador, debiendo tener en cuenta las relaciones del testigo con las partes y los hechos sobre los que declare y el resto de las circunstancias concurrentes en el testigo, tanto en lo que se refiere a la conducta procesal como respecto de los datos personales del mismo y demás elementos de referencia que servirán para determinar y valorar la certeza de los juicios de valor emitidos por el testigo..'.

Esta Sala no aprecia ningún error en la valoración probatoria del Juzgador de instancia, la cual, habiendo observado la grabación del actor del juicio oral, ratifica. Cabe reseñar: A) Que el Sr. Pedro Jesús no es parte en esta litis, en su consecuencia, las acciones que puedan corresponder a quien fue su mandante, hoy actora, frente al mismo, fundamentalmente la obligación de rendición de cuentas, no pueden ventilarse en esta litis.

B) El Sr. Pedro Jesús en el acto del juicio refiere que habitualmente, y porque se considera ' buena persona ' o 'le gusta ayudar a la gente ', en cuanto a los impuestos que se repercuten a los inquilinos, los paga él directamente a la arrendadora, y después, los cobra a plazos a los arrendatarios, y así lo hizo con la Sra.

Coro . Es contundente al afirmar que abonó el importe de tales impuestos de años atrasados a la arrendadora, y que tiene recibos de ello, y su modo de actuar era que la arrendadora le traía los recibos y él se los pagaba en su integridad y luego los cobraba de los inquilinos, si bien reconoce que en el pago de los impuestos la Sra. Coro siempre iba algo retrasada (se refiere a los pagos aplazados al mismo Sr Pedro Jesús ).

C) La representación de la apelante alude a una confabulación de la Sra. Coro y el administrador de fincas Sr Pedro Jesús en su perjuicio, porque este último dijo que le interesaría comprar el piso si el mismo era barato. Esta confabulación no la consideramos acreditada, y si bien es cierto que no se han aportado a la litis los recibos que las arrendatarias debieran haber firmado según la tesis del Sr Pedro Jesús , nadie se los ha solicitado, y de la documentación presentada se deduce que tales gastos no los recogía en las liquidaciones habituales de renta y gastos de comunidad que obran en la litis. En todo caso, dicha parte actora puede solicitarle la oportuna rendición de cuentas al Sr Pedro Jesús . No apreciamos la mala fe expuesta en el recurso, reiteramos una vez más, sin prejuzgar las acciones entre mandante y mandatario.

D) No obra prueba que permita deducir que tal pago del Sr Pedro Jesús a la Sra. Azucena lo fuera una vez extinguido el mandato tras el requerimiento que obra en autos. El hecho de que el administrador emita un documento una vez revocado el mandato, pero relativo a hechos acaecidos durante su vigencia, se reputa irrelevante, y el valor probatorio es similar al de una prueba testifical.

E) El pago del Sr Pedro Jesús a la actora es un pago por tercero con efectos extintivos de la obligación, perfectamente incardinable en el artículo 1.158 del Código Civil. El hecho de que dicho tercero sea un mandatario de la arrendadora no altera los efectos de dicha norma . Un hipotético incumplimiento de sus obligaciones por parte del mandatario, podrá dar lugar a responsabilidad frente al mandante, pero tal circunstancia no altera su testimonio, del cual no apreciamos motivos para dudar de su credibilidad, reiteramos, sin prejuzgar las acciones entre mandante y mandatario, y su mejor o peor cumplimiento de sus obligaciones.

Dicha norma no supedita la validez del pago a un consentimiento del acreedor, y más si se trata de un mandatario suyo.

F) No nos hallamos ante ningún supuesto del artículo 1.707 CC, o de 'mandato oculto', pues en todo momento el Sr Pedro Jesús ha actuado en el mandato de cobro de rentas y cantidades asimiladas por cuenta de la arrendadora, en aspecto que era conocido por la arrendataria. Reiteramos que el hipotético hecho de que no hubiera efectuado en forma la oportuna rendición de cuentas, ello no afecta a la arrendataria, y en esta litis, no se juzga si la revocación del mandato es o no justificada.

G) En esta litis no es parte el administrador Sr. Pedro Jesús , y, por tanto, no es pertinente declarar si el Sr Pedro Jesús ha abonado o no el importe de los impuestos a las arrendadoras (antes de 2.015 a la tía de la actora), de lo que afirma 'tener recibos'. Esta Sala ratifica la valoración de la testifical y la credibilidad del testimonio, reiteramos, sin perjuicio de la acción de rendición de cuentas.

H) En la grabación del acto del juicio oral, el Juzgador de instancia, al inicio del mismo, pidió aclaraciones a las partes sobre algunos aspectos fácticos que le resultaban confusos, al menos lo fuere para delimitar los hechos controvertidos, y el Abogado en cuanto a las cantidades objeto de la demanda dijo ' no las reclamo, es una cuestión con él', en alusión al Sr Pedro Jesús , seguidamente dijo que ignora si su cliente ha cobrado dichas sumas, para luego decir que no ha cobrado, y que 'no puede contestar si ha cobrado'. Estas afirmaciones son incoherentes con lo que ahora se sostiene en el recurso de apelación. Estas respuestas dubitativas unida a la contundencia de la declaración del Sr Pedro Jesús en el sentido de que ha pagado a la ahora demandante el importe de tales impuestos y 'tiene recibos' comporta que, a los efectos de esta litis, tales sumas deban entenderse abonadas, siempre a salvo de la oportuna rendición de cuentas entre la actora y el Sr Pedro Jesús .

I) No consideramos acreditada una mala fe en la arrendataria, pues tampoco consideramos probada la confabulación de la misma con el administrador de la arrendadora.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.



TERCERO .- De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª Cristina Sampol Schenk, en nombre y representación de Dª Azucena , contra la sentencia de fecha 13 de diciembre de 2.017 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Palma, en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.