Sentencia CIVIL Nº 191/2021, Juzgado de Primera Instancia - Pamplona/Iruña, Sección 5, Rec 457/2020 de 21 de Mayo de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000191/2021

En PAMPLONA/IRUÑA, a veintiuno de mayo de dos mil veinte.

Vistos por mi, Doña Ikerne Aznar Malo, Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona, los presentes autos de Juicio Verbal nº 457/2020 en el que han sido demandante DON Sergio y DOÑA Virtudes representados por el Procurador Sr. Dominguez y defendidos por el Letrado Sr.Jareño Zuazu y como demandados DON Jose Ignacio y DOÑA Bibiana representados por el Procurador Sr.Uriz y defendidos por el Letrado Sr. Bernal González, dicto la siguiente resolución con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.-Por la representación de la parte actora y por escrito con fecha de entrada 8 de junio de 2020, se presentó demandad de juicio ordinario contra los mencionados demandados en la que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que consideró de aplicación, concluye en súplica del dictado de una sentencia por la que condene a los demandados a abonar 17.332,77 euros, con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda por Decreto de 24 de junio de 2020 se emplazó por veinte días a la parte demandada para contestar a la demanda.

TERCERO.-Por el Procurador Sr.Uriz se presentó contestación en tiempo y forma interesando la desestimación de la misma.

CUARTO.-La Audiencia Previa tuvo lugar el 21 de enero de 2021 y, en la misma, tras comprobar la subsistencia del pleito, ambas partes propusieron prueba, admitiéndose por S.Sª la que estimó oportuna, constando en soporte audiovisual.

QUINTO.-La Vista se celebró el 22 de abril del corriente y, tras la práctica de la prueba propuesta y admitida y la formulación por las partes de sus respectivas conclusiones, quedaron los presentes autos vistos para Sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Ejercita la parte actora, acción quanti minoris en solicitud de que le sea rebajado en 17.332,77 euros el precio de compra de la vivienda unifamiliar sita en el nº NUM000, de la CALLE000 de la localidad navarra de Solchaga, que adquirieron de los demandados mediante escritura pública de compraventa fechada el 22 de febrero de 2019.

En concreto, exponen en su demanda que, cuando fueron a pasar la temporada estival de 2019 observaron la existencia de humedades en el techo del baño de la planta baja, posteriormente apareció en el mes de noviembre de 2019, otra gotera en la misma zona y, al contratar los servicios de una empresa de fontanería, se descubrió que prácticamente todas las tuberías de la red de saneamiento, calefacción y fecales de la vivienda presentan fugas, deficientes sellamientos, empalmes defectuosos y sin adhesivos adecuados y con materiales no adecuados. Añade que, por tal motivo, se requirió a los vendedores para que comprobaran las deficiencias en el plazo de 15 días y se procedió a su reparación al tratarse de elementos esenciales para su utilización, importando las facturas de tales obras -así como la de sustitución de dos tramos de escalera en los que aparecieron termitas- el total de 17.332,77 euros que se reclama en la presente litis.

De forma subsidiaria se ejercita acción de incumplimiento contractual con resarcimiento de daños y perjuicios que cifra en la misma cuantía.

La demandada se opone a la pretensión deducida de adverso argumentando, en síntesis: Que la acción se encuentra prescrita o caducada -se habla de las dos instituciones en contestación- por cuanto la entrega de llaves y toma de posesión se realizó el 4 de diciembre de 2018 en que se firmó un contrato privado de compraventa; Que los compradores pudieron comprobar el estado de la vivienda y se mostraron conformes con adquirirla, siendo que incluso se rebajó el precio inicial de venta en 200000 euros; Que ningún vicio oculto concurrió en la venta de la vivienda generador de responsabilidad.

SEGUNDO.-Tal y como ya se ha apuntado y, de forma clara y pese a las manifestaciones que en tal sentido contiene el escrito de contestación, la parte demandante ejercita la acción quanti minoris y, subsidiariamente, una acción por daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual.

La primera cuestión objeto de análisis por evidentes razones de sistemática procesal, y a tenor de los motivos de oposición, que esgrimen los demandados, ha de ser la relativa a la pretendida prescripción de la actio quanti minoris. Tal y como señala la sentencia de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, de 15 noviembre 1991, 'la Compilación del Derecho Civil de Navarra, pese a ocuparse de los vicios ocultos en la compraventa, declarando al vendedor obligado al saneamiento, salvo pacto en contrario (Ley 567), no contiene sobre este particular otras previsiones que las relativas a las acciones edilicias de que se haya asistido el comprador en orden a la efectividad de aquella obligación, al establecer para su ejercicio, fiel al Derecho Romano del que el Código Civil se distanció, dos distintos plazos, explícitamente calificados de prescripción, de seis meses para la acción redhibitoria -de un año tras la modificación de la Compilación- y un año para la estimatoria o 'quanti minoris' (Ley 35). La parquedad de esta regulación hace ciertamente ineludible su heterointegración acudiendo a la preceptiva civil común o general del saneamiento ( arts. 1484 y Siguientes del Código Civil); pero, en todo caso, con exclusión de las normas que disciplinan extremos ya regulados por las Leyes de la Compilación o cuyo contenido pugna con los principios que las informan o resultan de sus disposiciones, cual sucede con las relativas al plazo para el ejercicio de las acciones edilicias ( arts. 1490, 1496.1 y 1499 del Código Civil), que en el ordenamiento civil navarro es, como se ha dicho, de seis meses y un año, para las acciones redhibitoria y estimatoria, respectivamente, cualquiera que sea el objeto del contrato que dé lugar al saneamiento, de lo que se sigue la inaplicabilidad al supuesto de autos de la previsión contenida en el Código Civil en relación al plazo'.

Pues bien, la Ley 31 del Fuero Nuevo establece que la acción que nos ocupa prescribe al año y que el dies a quo será el de la entrega real de la cosa vendida.

En el caso de autos existe discrepancia entre las partes acerca de la fecha en la que se produjo la entrega. En la tesis de la parte demandante la entrega de la vivienda se produjo a la escritura pública de compraventa fechada el 22 de febrero de 2019 por lo que la acción no se encontraría prescrita dado que se hizo una reclamación extrajudicial el 5 de diciembre de 2019, tal y como consta al documento nº 6 de la demanda. La parte demandada, sin embargo, sostiene que la vivienda se entregó el mismo día de la firma del contrato de compraventa, el 4 de diciembre de 2018, por lo que el plazo referido se encontraría prescrito.

Pues bien, obra como documento nº 3 de la demanda el documento privado suscrito entre las partes el día 28 de febrero de 2019 en el que se hace expresa mención al contrato privado de compraventa de casa suscrito el 4 de diciembre de 2018, para ampliar el plazo pactado en el mismo para el otorgamiento de escritura pública. Nada se dice en el referido contrato sobre la entrega de la vivienda ni sobre la adquisición, por parte de los mismos, de su propiedad y, de su redacción, se desprende que se trata, en realidad, de un contrato de arras o señal con fijación del plazo para el otorgamiento de escritura pública.

Del resto de la prueba practicada no puede inducirse, como pretende la parte demandada, que la vivienda fuera entregada el referido 4 de diciembre. En este sentido, el Sr. Bartolomé -asesor del Sr. Sergio en la referida compraventa en cuyo despacho se firmó el documento del día 4 de diciembre- señala que no presenció ninguna entrega de llaves ese día ni en el primer intento de otorgamiento de escritura pública que no se pudo llevar a cabo dado que los vendedores no habían cancelado las cargas hipotecarias de la finca. La Sra. Inés -vecina de la casa colindante a la objeto de la litis y que afirma tener buena relación con ambas partes- señala que entre enero y febrero de 2019 los vendedores estuvieron llevándose muebles de la vivienda, siendo ue el 2 de febrero de 2019, el Sr. Jose Ignacio acudió con un camión a llevarse muebles y le dijo que había quedado con los compradores para entregarles las llaves, pero que no podía esperarlos porque nevaba, dejándole las llaves a ella que fue quien se las entregó a los compradores. La Sra. Virtudes afirmó que no es vecina de Solchaga, pero que va mucho por allí, que es amiga de los vendedores y que recuerda haber visto a los compradores viviendo en Solchaga ya en diciembre de 2019. Sin embargo su declaración resulta mucho menos creible que la de la Sra. Inés, tanto por su relación con una de las partes, como por el hecho de no residir habitualmente en la localidad, como por la vaguedad y dudas en algunas de las preguntas que se le plantearon en el acto del Juicio. Por último, el Sr. Mateo señala que el día 4 de diciembre el Sr. Jose Ignacio le pidió que le ayudara a cargar unas cajas que tenía en la vivienda, pero señala que allí aún quedaban muebles -lo que cohonesta con la declaración de la Sra. Inés referente al camión de mudanzas - y afirma que ese día merendaron él y el Sr. Jose Ignacio en la vivienda, lo que difícilmente casa con la entrega de llaves a los compradores ese mismo día.

Se estima, por tanto, que la acción que se ejercita no se encuentra prescrita.

TERCERO.-Entrando ya, propiamente, a la cuestión de fondo, ha de partirse de que por vicio o defecto se ha de entender, de acuerdo con el parecer de la doctrina, la característica que afecta a una cosa específica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hiciera poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. Ello distingue los vicios de la llamada falta de calidad que si, por una parte, ostenta un carácter más generalizado que la de los vicios, en el sentido de que afecta a todas las cosas contenidas en la misma forma, por otra, suele, al menos en el lenguaje ordinario, de notar, más una falta de cualidades en general que un defecto específico, por lo que, al comportar una menos inadecuación al uso a que está destinada, no recibe el mismo tratamiento jurídico que el vicio.

El artículo 1484 del Código Civil prescribe que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hace impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; sin que sea responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos -cuya prueba incumbe al comprador- son:

1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000 ).

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991 ), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC ).

3º) El vicio ha de estar oculto; sin que puedan considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981 ; de 11 de julio de 1983 ; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997 , entre otras).

4º) El vicio oculto ha de ser grave. El Código adopta un criterio subjetivo, es redhibitorio si el comprador de haberlo conocido no hubiese adquirido la cosa, o hubiera dado menos precio por ella.

Por su parte, el artículo 1485 del Código Civil precisa en su párrafo primero que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase y, en cuanto a las consecuencias jurídicas de la responsabilidad por vicios ocultos, el art. 1486 del Código Civil , para el caso en que el vendedor ignorase los vicios ocultos de la cosa vendida, concede al comprador la facultad de optar entre el desistimiento del contrato (acción redhibitoria), debiendo serle abonados los gastos que pagó, o por el ejercicio de la llamada acción 'quanti minoris', solicitando una rebaja del precio en la cantidad proporcional a los daños derivados de los vicios ocultos, valorados 'a juicio de peritos', que pone de manifiesto el criterio objetivo que ha de utilizarse en su cuantificación.

En el caso de autos, la parte demandante aporta a las actuaciones la pericial confeccionada por el Sr. Secundino en la que se da cuenta de las fugas existentes en diversas zonas de la casa. A lo largo de la misma se detallan -y se muestran fotografías realizadas por el propio perito- las catas realizadas en la vivienda durante el año 2019 en las que se pudo comprobar que, en la red de saneamiento, las piezas no se habían unido correctamente con las piezas de empalme y los adhesivos necesarios que garantizasen su estanqueidad, sino que simplemente se habían encajado unas piezas en otras, limitándose a aplicar un sellado por el borde exterior y que los extremos de algunas tuberías estaban introducidas en otras sin ningún adhesivo ni sellado en la zona de unión, siendo uno de los puntos de fuga de fluidos. En otros casos los empalmes se habían hecho de cualquier manera incluso deformando las tuberías con fuego y con las uniones sin encolar. En el caso de la red de fontanería, la pericial da cuenta de se hizo con tuberías de polietileno y cobre y la red de calefacción con tubos de cobre, discurriendo por el interior de las cámaras y tabiquería, sin aislar ni proteger, presentando numerosos restos de mortero y restos de suciedad. Así mismo las uniones y empalmes no se hicieron con piezas especiales o mediante soldadura, sino empleando casquillos de tuberías de mayor sección, embutiendo unos conductos en otros 'a presión', con sellados por el exterior que se abren con los cambios de temperatura y, además se utilizaron piezas de metales incompatibles con el cobre. Así mismo se da cuenta de que hay empalmes de muchos tipos, con enchufes con casquillos de mayor diámetro y uniones sin soldar y con sellados ineficaces, conexiones con piezas de metal que son incompatibles con el cobre y crean corrosiones, incluso cinta adhesiva.

Por último, se da cuenta en la referida pericial la existencia de terminas en el primer tramo de las escaleras de madera de planta baja a planta primera.

La existencia de tales deficiencias queda acreditada a tenor del referido informe que no ha sido contradicho por ninguna prueba aportada por la parte demandada que se limita a presentar como testigo al Sr. Jose Luis -administrador y dueño de Construcciones Eguillor- que se había encargado de la obra de rehabilitación de la vivienda hacía unos 25 años y que afirma haber subcontratado la obra de fontanería, señalando que, en todo caso, la revisió y que estaba correctamente efectuada y que utilizó tuberías de PVC. Su declaración, por motivos obvios, es interesada y se choca con las evidencias fotográficas que obran en la completa pericial confeccionada por el Sr. Secundino.

Las referidas deficiencias, por su propia naturaleza, son preexistentes al momento de la venta, son ocultas, puesto que solo pueden evidenciarse tras realizar catas o desmontar la escalera y tienen la consideración de graves puesto que comprometen a la estabilidad del edificio, a un uso normal del mismo e impiden hablar de una vivienda habitable, tal y como se desarrolla en la pericial y teniendo en cuenta la existencia constante de goteras, filtraciones, imposibilidad de utilizar el circuito de calefacción y afectación a la estructura de la escalera.

Por tal motivo ha de considerarse que queda acreditada la existencia de vicios ocultos preexistentes a la venta a los que debe hacer frente la parte vendedora conforme a la legislación y jurisprudencia transcrita.

CUARTO.-La última cuestión es la relativa al importe que debe rebajarse el precio de compra.

Como señala la SAP de Málaga de 23 de abril de 2003, 'para resolver sobre ésta cuestión es preciso partir de la base de que la acción ejercitada tiene su sustento legal en el art. 1.484 del CC que al regular ésta acción se funda en la disminución del valor de la cosa vendida, disponiendo en consecuencia el art. 1.486-1° del referido Cuerpo Legal que: 'En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándole los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos'.

En base a éste precepto la jurisprudencia tradicional ( STS 10-6-1952 3-2-1989 vino disponiendo que el precio que debe rebajarse es el costo de las obras necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada al comprador, al tratarse, de un supuesto de responsabilidad contractual y tener carácter indemnizatorio la obligación de saneamiento, y desde la perspectiva clásica de calificación de la actio quanti minoris en la jurisprudencia ( SSTS 13-3- 1929 y 10-6-1952) considera las acciones redhibitorias y quanti minoris como supuestos de responsabilidad contractual, afirmándose el carácter indemnizatorio de la obligación de saneamiento ( STS 13-2-1989). Sin embargo, más recientemente parece distinguir la jurisprudencia entre saneamiento y la indemnización afirmándose que son acciones distintas aunque compatibles ( SSTS 26-5-1990 y 1-3-1991), debiéndose valorar el precio de la cosa vendida en el momento de la entrega con el vicio y sin pretender la reparación de todos los daños, pues la acción no tiene finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento y equivalencia contractual, pues no tiene sentido que el comprador pretenda la cosa como nueva (reparación extraordinaria) sino el justo precio que debió haber pagado el comprador por la misma, tal como se caracteriza textualmente la acción en el art. 1486CC que habla de una rebaja proporcional del precio, y en relación con el carácter restitutorio de las acciones edilicias por vicios ocultos en el derecho romano (D. 19-1-6-4) y los antecedentes del código (art. 1408 del proyecto de García Goyena), Doctrina seguida expresamente por alguna sentencia reciente (así STS 21-10-1988 [ RJ 1988, 7595] ). Siendo evidente que es de cuenta de la parte que ejercita la acción sobre quien corre la carga de probar la depreciación del inmueble adquirido como consecuencia de la concurrencia de aquéllos defectos'.

Pues bien, en relación a la depreciación que supone para la vivienda la existencia de tales patologías, el perito Sr. Secundino las cifra en un 20% del valor de venta, esto es y dado que se vendió por 150.000 euros, un total de 30.000 euros.

La parte actora, no obstante, se limita a reclamar el importe de las facturas abonadas para subsanar las deficiencias referidas, que son de importe inferior al reseñado.

Ni los cálculos realizados por el perito -la depreciación que suponen los vicios ocultos debe fijarse a juicio de peritos según el precepto legal ya transcrito-ni el importe de las facturas han sido rebatidas de contario por lo que debe estimarse la demanda.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben imponerse las costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales y demás de pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO íntegramentela demanda interpuesta por DON Sergio y DOÑA Virtudes contra DON Jose Ignacio y DOÑA Bibiana y, en consecuencia, declaro que el precio de la compraventa celebrada entre ambas partes de la vivienda a la que se refiere las presentes actuaciones debe rebajarse en 17.332,77 euros condenando a la parte demandada a abonar dicha cantidad a la demandante así como el interés legal de la misma desde la fecha de interpelación judicial. Todo ello con imposición de las costas a la parte demandada.

Líbrese testimonio de esta resolución para su unión a los autos y llévese el original al libro de sentencias de este Juzgado.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Juez que la dictó, estando celebrando audiencia pública, de lo que doy fe.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación, presentando escrito ante este Tribunal en el que deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación además de citar la resolución que recurre y los pronunciamientos que impugna.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

EL/LA MAGISTRADO-JUEZ

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3162000004045720 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.