Sentencia Civil Nº 192/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 552/2007 de 27 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 552/2007

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1036/2006

JUZGADO de PRIMERA INSTANCIA nº 6 de MATARÓ

S E N T E N C I A Núm. 192

Ilmos. Sres.

D. JOSEP Mª BACHS ESTANY

D. JOSEP ANTONI BALLESTER LLOPIS

D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1036/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró, a instancias de DON Victor Manuel Y DON Narciso , contra la entidad MULTISERVICIO 202 S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en los mismos el día 21 de marzo de 2007, por la Magistrada Juez del expresado Juzgado

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes senalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "FALLO: ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Sra. Pascuet Soler, en nombre y representación de D. Victor Manuel y D. Narciso , contra la entidad demandada MULTISERVICIO 202, S.L., con los siguientes pronunciamientos: 1º.- CONDENAR a la demandada MULTISERVICIO 202 S.L. a otorgar y suscribir escritura publica por la que venda a los actores D. Victor Manuel y D. Narciso , quienes la adquieran por mitad en común y proindiviso, la casa sita en Argentona, Urbanización DIRECCION000 , parcela NUM000 , hoy calle DIRECCION001 nº NUM000 , finca resgistral nº NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de Mataró en el tomo NUM002 , libro NUM003 de Argentona, folio NUM004 , como consecuencia del ejercicio de la opción de compra que sobre dicha finca ostentaban los demandantes, por un precio total de 270.500 euros, de los cuales estos últimos podrán retener el importe de la totalidad de las responsabilidades que se acrediten en su día del préstamo hipotecario que grava la finca, haciendo entrega de la cantidad resultante, una vez detraída la prima de opción, hasta cumplimentar el precio total estipulado de 270.500 euros. 2º.- CONDENAR a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante su respectivo escrito motivado, dándose traslado a la contraparte; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se senaló para votación y fallo el día 27 de marzo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Magistrado D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad demandada, parte vendedora, se alza frente la sentencia de instancia alegando error en la interpretación del contrato de opción de compra, reiterando que en el precio de venta fijado en el contrato no debe de incluirse la cantidad resultante del préstamo hipotecario que grava la vivienda, que la hipoteca no forma parte del precio.

SEGUNDO.- Debemos de partir, en estudio de la presente, que la interpretación supone en si misma explicar o declarar el sentido de una cosa, estableciéndose en el Código Civil en los artículos 1281 y siguientes una serie de reglas a tales efectos, pero conforme nos indica la STS de 23 de febrero de 1966 "Es de tener en cuenta que las normas o preceptos que las Leyes sustantivas contienen sobre la interpretación de los negocios jurídicos... más que disciplinar una materia, en la que tan difícil es llegar a la contemplación de la singularidad del caso concreto a resolver, se ciñen a exponer normas de orientación señalando los factores o elementos que han de tenerse en cuenta para la exégesis". Y, como indica igualmente la jurisprudencia las reglas de interpretación, dada su formulación obligadamente genérica, reservan al Juzgador márgenes de exigible discrecionalidad.

Y, la STS de 3 de mayo de 1993 nos dice: "la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, la cual está por encima de las declaraciones y de la voluntad de los sujetos: "los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", ha dicho la doctrina y así lo ha seguido la jurisprudencia".

En aplicación de dicha doctrina debe de confirmarse la sentencia recurrida en la correcta interpretación que realiza del contrato de opción de compra de fecha 26 de febrero de 2003, otorgado en escritura pública, siendo autorizado por el Notario Don Joan Carles Ollé Favaró, quién fue requerido judicialmente para que emitiera informe sobre dicha escritura, informe que consta aportado y unido en el folio 119 y vuelto de las actuaciones, en que concluye que en "una interpretación literal, lógica y sistemática de la escritura por mi autorizada... entiendo que el precio total que por todos los conceptos debería satisfacer el optante, en caso de ejercitar la opción, sería de doscientos setenta mil quinientos euros.", conclusión a que arriba en base a que "Además, la interpretación literal de las cláusulas Primera y Segunda b) de dicha escritura coincide con la lógica de la praxis notarial normal y habitual de las escrituras de opción y de compraventa, primero se fija el precio y, en el caso, de existir una carga sobre la finca transmitida, el importe de ésta se deduce del precio a satisfacer.".

En el presente caso, por tanto, además del propio documento notarial a interpretar, contamos con el valioso informe de su propio redactor, que cumple una función de autorizante, y al mismo tiempo interpretativa, que por razón de sus conocimientos jurídicos y de la costumbre o praxis notarial, suponen una valiosa contribución probatoria a los efectos de la resolución de la presente litis; siendo que el apelante no desvirtúa con sus alegaciones la conclusión a que arriba el Notario autorizante, y que concluye igualmente la Juez de la instancia en unión del resto de elementos probatorios, o en mejor redacción, falta de prueba que autorice a poder llegar a la conclusión que pretende el recurrente.

En definitiva, el precio del contrato de compraventa queda perfectamente delimitado en la cláusula Primera (folio 17 vuelto) de dicha escritura (documento nº 1 de la demanda), así se dice "por el precio total de doscientos setenta mil quinientos euros.", debemos decir que estamos refiriéndonos a uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, así en su definición el artículo 1445 del CC se refiere a precio cierto, cuya falta de determinación puede llevar a su ineficacia (art. 1447 CC ) y no pudiéndose dejar el precio al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449 CC ); por lo que, dicha condición necesaria de que sea cierto entendemos queda totalmente cumplida en el presente caso cuando el dicha cláusula se dice "por el precio total de..", de pretenderse haber dicho que al mismo debería sumársele el crédito hipotecario pendiente al tiempo del ejercicio de la opción así debería haberse dicho expresamente sin que sea posible acudir a una interpretación por la voluntad de las partes, la que no existe - de la optante/compradora-, ni resulta pudiere contemplarse, pues ni existe pericial del valor de mercado de la finca que permita atender las alegaciones de la apelante, ni tampoco consideramos que la valoración del arriendo existente y bajo precio del mismo favorezca la tesis del apelante, sino más bien lo contrario, pues las fincas con la carga de un arriendo su precio suele ser inferior. Y, en relación a la cláusula segunda , debe interpretarse, contra lo que pretende el apelante, en su total contexto, es decir, no procede hacer una interpretación sesgada de sus párrafos, sino que es en su propio conjunto el que determina que el crédito hipotecario que se cuestiona debe incluirse cuando se dice en la meritada cláusula que "retendrá ésta en su poder el importe de la misma y gastos previstos de su cancelación, asumiendo las responsabilidades que de ella deriven y reputándose la cantidad retenida como parte del precio satisfecho al contado."; que a decir del Notario autorizante además de la interpretación literal, también resulta de la praxis notarial normal y habitual de las escrituras de opción y de compraventa, a lo que podemos añadir que no consta de la demás prueba en el presente caso para poder atender supuesto distinto, pudiendo citar a mayor abundamiento las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2004, y de la Audiencia de Barcelona, sección 17ª, de 31 de enero de 2003 , que permiten avalar dicha praxis.

En definitiva, no desvirtúa las alegaciones del recurso la interpretación del contrato de autos que de forma correcta y en el desarrollo completo que realiza la Juez de la instancia debe confirmarse.

TERCERO.- Las anteriores argumentaciones obligan a confirmar en todas sus partes la sentencia apelada, con desestimación del recurso deducido, y expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas por esta apelación (art. 398.1 en relación con el art. 394 de la L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil MULTISERVICIO 202 S.L., contra la Sentencia dictada en fecha día 21 de marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Mataró , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas del presente recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación en el Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Barcelona, a dos de abril de dos mil ocho. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fé.