Sentencia CIVIL Nº 192/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 799/2018 de 09 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0136763
Recurso de Apelación 799/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1247/2014
APELANTE - DEMANDADA - RECONVINIENTE: Dña. Mónica
PROCURADOR D. FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ
APELADO - DEMANDANTE - RECONVENIDA: MORALZARZAL SL y VALDEMIRA SL
PROCURADORA Dña. SHARON RODRIGUEZ DE CASTRO RINCON
SENTENCIA Nº 192/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO SR. PRESIDENTE:
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a nueve de mayo de dos mil diecinueve.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1247/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid a instancia de Dña. Mónica apelante -
demandada, representado por el Procurador D. FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ contra MORALZARZAL
SL y VALDEMIRA SL apelados - demandantes, representado por la Procuradora Dña. SHARON RODRIGUEZ
DE CASTRO RINCON; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el
mencionado Juzgado, de fecha 30/04/2018.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. FRANCISCO MOYA HURTADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 07 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/04/2018, cuyo fallo es el tenor siguiente: Que ESTIMANDO la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Procuradora Dª Sharon Rodriguez de Castro Rincón , en nombre y representación de las mercantiles Moralzarzal, S.L. y Valdemira, S.L. debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada Dª Mónica a que abone a la sociedad Moralzarzal, S.L. la cantidad de 50.000 euros , en concepto de principal reconocido como adeudado , con más intereses legales desde la fecha de requerimiento notarial de pago , a 27 de marzo de 2014 .

Debo DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato privado de compraventa suscrito a fecha 4 de octubre de 2012 por la sociedad Valdemira, S.L. y la demandada , por causa de incumplimiento de la interpelada , haciendo suya la sociedad Moralzarzal la cantidad percibida por 14.000 euros , y CONDENANDO a la demandada Dª Mónica al pago de la cantidad de 8.000 euros , en concepto de pena convencional .

Debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada Dª Mónica a restituir a la sociedad Moralzarzal, S.L. en la posesión de los inmuebles objeto de contrato privado , con desalojo de los mismos , dejándolos libres y a disposición de dicha propiedad , así como al pago a Moralzarzal, S.L. de la cantidad de 2.000 euros mensuales , computada desde el 10 de enero de 2014 , hasta la fecha de efectivo desalojo y puesta a disposición de la propiedad de los inmuebles ocupados, en concepto de indemnización de daños y perjuicios , y cuya cuantificación habrá de diferirse al trámite de ejecución de Sentencia .

Se imponen las costas procesales causadas a la demandada .

Que DESESTIMANDO la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Francisco Miguel Redondo Ortíz , en nombre y representación de Dª Mónica , debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la reconvenida Valdemira, S.L. de las pretensiones objeto de dicha demanda .

Se imponen las costas derivadas de la reconvención a la parte reconviniente .



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 10/04/2019.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandada recurre la Sentencia que estimó la pretensión de las demandantes y declaró resuelto el contrato de compraventa por el que la demandada compró inmueble mediante contrato a una de las demandantes, por incumplimiento de la demandada de las obligaciones de pago asumidas con pérdida de las cantidades entregadas para pago y con la condena al pago de pena convencional.

A lo expresado, se añade en la Sentencia, la condena de la demandada a pagar la cantidad reconocida como adeudada en documento privado y a restituir a las demandantes la posesión del inmueble con obligación de pagar cantidad mensual hasta la entrega en concepto de indemnización de daños y perjuicios, con desestimación de la demanda reconvencional planteada por la recurrente.



SEGUNDO.- La recurrente en su primer motivo de apelación considera indebidamente aplicada la teoría del grupo empresarial y del concepto de grupo de sociedades, alegada por las demandantes, por haber intervenido en el contrato de compraventa únicamente una de las sociedades demandantes, la empresa matriz del grupo y no la titular registral del inmueble que fue vendido.

La cuestión reiterada en la presente alzada fue extensamente analizada en la Sentencia recurrida justificando la legitimación activa de la sociedad titular del inmueble vendido y participada por la sociedad matriz que intervino en el contrato de compraventa del que trae causa la pretensión, razones plenamente compartidas y asumidas en la presente alzada sin que pueda ser compartida la alegada falta de motivación respecto de la legitimación activa de la titular registral por haber dado respuesta la resolución recurrida a la discrepancia de la recurrente.

La vinculación incuestionable entre las sociedades demandantes, conforme a la valoración de la prueba practicada y a la que remite la resolución recurrida, quienes intervienen en el procedimiento de forma conjunta bajo la misma representación procesal y asistencia letrada, justifica la pretensión de forma conjunta por haber remitido la empresa titular del inmueble comunicaciones a la demandada para el desalojo de la vivienda sin que por ello fuera ajena la demandada a dicha vinculación cuando, además, con posterioridad a las comunicaciones remitidas por la titular registral la demandada comunicó a quien firmaba esas comunicaciones en nombre de la titular registral su intención de ejercitar la opción de compra que, a su juicio, se había pactado en el contrato de compraventa, folio 130, persona que también intervino en el contrato de compraventa en nombre de la sociedad matriz.

A lo expresado, añadir que en el presente caso la discrepancia es de todo punto irrelevante ya que aun cuando no existiera esa vinculación en ningún caso el contrato de compraventa sería ineficaz por ser posible la venta de cosa ajena como así lo declaró esta Sección en Sentencia de 14 de octubre de 2014 al establecer ' El Código Civil no contempla en el contrato de compraventa la obligación expresa del vendedor de transferir el dominio de la cosa al comprador, ausencia de previsión que ha sido interpretada por la jurisprudencia del TS como posibilidad que permite la venta de cosa ajena al señalar 'El contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1.445 , 1.450 y 1.461 del Código Civil ), y no transmisiva, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil norma similar a la contenida en el artículo 1.599 del Código Civil francés, que sanciona su nulidad (como consecuencia de la transmisión del dominio mediante el consentimiento: artículos 1.138 y 1.583).

Como declara la Sentencia de 31 de diciembre de 1.981 ningún precepto exige que el vendedor sea propietario de la cosa vendida; basta con que pueda ser entregada, en cumplimiento de la obligación de dicho contratante, ya que la compraventa es un contrato generador de obligaciones, entre ellas, la del vendedor de entregar la cosa al comprador a cambio de precio' ( STS de 11 de mayo de 2004 ), circunstancia que hace irrelevante la cuestión relativa a la titularidad de la propiedad del inmueble por la recurrente al momento de firmar el contrato de 21 de febrero de 2011'.

La Sentencia recurrida también considera de aplicación el art. 1259 CC, aplicación también compartida en la presente alzada pues aun cuando no se entendiera admisible la venta de cosa ajena, la actuación realizada por la sociedad matriz en el contrato de compraventa fue ratificada por la sociedad titular del inmueble objeto de venta, folio 106, sin que por ello pueda ser compartida la infracción alegada por indebida aplicación del artículo citado.

En el presente caso, además, la posesión del inmueble tras la firma del contrato fue entregada a la demandada sin que finalmente se pudiera otorgar escritura pública por incumplimiento por la recurrente de las obligaciones de pago asumidas, cantidad mensual como parte del precio de la compraventa desde la firma del contrato y de la cantidad reconocida como debida en el contrato, incumplimientos de pago que fundamentaron la resolución ejercitada por las demandantes como así se establece en la Sentencia recurrida, valoración y conclusión plenamente compartida en la presente alzada, sin que la cuestión relativa a la legitimación activa que plantea la recurrente haya tenido incidencia efectiva para la consumación del contrato, consumación no producida únicamente por incumplimiento de la recurrente.



TERCERO.- La recurrente discrepa también de la condena al pago de la cantidad que reconoció adeudar en el contrato, 50.000 euros, por la ocupación del inmueble desde 2008 hasta la firma del documento en 2012, folio 52, reconocimiento de deuda respecto del que la jurisprudencia del Tribunal Supremo considera contrato del que surge una obligación nueva e independiente por el cual el que lo hace admite como legítima y propia una obligación de pago, pudiendo tener por objeto, bien dar a la otra parte un medio de prueba, reconocimiento abstracto, bien comprometerse a no exigir prueba alguna de la deuda contra el que la reconoce, reconocimiento causal o constitutivo.

El reconocimiento expresado en el contrato analizado es causal o constitutivo por concretar el contrato la causa de la deuda, ocupación anterior del inmueble sin que la demandada recurrente haya desvirtuado ser esa la causa y no haber tampoco acreditado que estuviera condicionado ese reconocimiento a la consumación de la compraventa, causa de la deuda vinculada al uso del inmueble, estando justificada la legitimación para el cobro atribuida a la titular registral conforme a lo expuesto en el anterior fundamento de derecho y a la ratificación de los administradores de la sociedad titular del contenido del contrato por la sociedad matriz, estimación de la obligación de pago a la que de forma correcta se añadió el pago de intereses desde la reclamación extrajudicial.

Las razones expresadas no permiten considerar justificada la alegada ocupación del inmueble en precario por la recurrente, por haberse cuantificado el importe debido por la ocupación anterior al contrato de compraventa y por justificar la posesión posterior el contrato desde su firma.



CUARTO.- La recurrente discrepa de la Sentencia por los efectos de la resolución del contrato, efectos por los que la parte actora hizo suyas las cantidades entregadas como precio, 14.000 euros, previsión incluida en la cláusula quinta del contrato que así lo establece, art. 1255 CC, y en la que se incluye la obligación de la demandada de entregar la vivienda caso de incumplir las obligaciones de pago.

La Sentencia recurrida también estimó la petición de condena realizada en demanda respecto de la cantidad que se afirma pactada como pena convencional en la cláusula antes indicada, respecto del impago de las cantidades mensuales pactadas como pago del precio de venta, motivo por el que la demandante cuantificó las cantidades mensuales que debieron ser pagadas hasta la resolución, con descuento de las pagadas, y cuyo resultado determina un saldo deudor de 8.000 euros, pretensión económica también estimada en la Sentencia dictada en la instancia.

La premisa de la que parte la petición así efectuada no se ajusta al contenido de la cláusula porque en la misma tan solo se contempla la previsión, caso de incumplimiento por la demandada de pagos mensuales en concepto de precio de venta o impago de la cantidad reconocida como debida, de quedar '.... en su poder dicha parte VENDEDORA con las cantidades mensuales satisfechas hasta el momento del incumplimiento', previsión que en ningún caso se puede extender, como pretende la demandante y admite la Sentencia recurrida, a las cantidades mensuales de precio que no hubieran sido pagadas, por ser claros los términos del contrato sin que se hubiera pactado expresamente la obligación de pagar, caso de incumplimiento, art. 1152 CC, las cantidades mensuales previstas como pago del precio de compra por atribuir únicamente legitimación a la vendedora, como penal convencional, para hacer suyas las cantidades pagadas como indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de la demandada compradora, sin incluir en ningún caso la previsión de pago como pena convencional de las cantidades no pagadas.

Las razones expuestas llevan a estimar el motivo de apelación con revocación de la Sentencia recurrida respecto de la condena de la demandada a pagar la cantidad de 8.000 euros.



QUINTO.- La recurrente también discrepa de la indemnización de daños y perjuicios estimada por el incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble por la demandada una vez fue requerida para ello por su incumplimiento, indemnización que se concreta en la Sentencia en la cantidad de 2.000 euros hasta la entrega de la vivienda.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2005 establece la compatibilidad de cláusula penal en contrato de compraventa con la indemnización de daños y perjuicios por no devolución del inmueble objeto de venta al establecer ' Es doctrina reiterada de esta Sala que la cláusula penal, como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983 , 27 de diciembre de 1991 , 14 de febrero de 1992 y 23 de mayo de 1997 ). La jurisprudencia concerniente a que las dudas sobre el alcance de la cláusula penal deben entenderse con carácter restrictivo es de aplicación al supuesto debatido, donde la sentencia recurrida ha rechazado la petición de la demanda sobre la condena a los compradores del inmueble por los daños y perjuicios causados por el no desalojo del mismo y la no restitución de la posesión a los vendedores tras la resolución del contrato de compraventa, con fundamento en que la cláusula penal convenida adquiere incidencia decisiva al resolverse la venta y viene a sustituir a la indemnización, sin tener en cuenta que la misma sólo alcanza a la resolución del contrato por falta de pago de las cantidades aplazadas a su vencimiento, con los efectos que para tal circunstancia se estipularon, pero no a la inobservancia mostrada por aquellos respecto a la no devolución del bien objeto del contrato tras su resolución y, en definitiva, a los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento'.

Conforme a lo expuesto, la estimación de la pretensión indemnizatoria ejercitada es ajustada al criterio jurisprudencial expuesto sin que las razones expresadas por la recurrente sean asumibles por reiterar la falta de legitimación en la condena a pagar a favor de la titular registral, siendo únicamente imputable a la recurrente la falta de entrega del inmueble como cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de compraventa analizado.



SEXTO.- La estimación parcial del recurso, con estimación parcial de la demanda, lleva a no hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias, debiendo satisfacer cada parte las causadas a su instancia y siéndolo las comunes por mitad, art. 394 y 398 LEC, con devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M.

el Rey.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Mónica contra la Sentencia de 29 de noviembre de 2018 dictada por el juzgado de 1ª instancia nº7 de Madrid en juicio ordinario nº1247/14, resolución que se revoca parcialmente en el único sentido de desestimar la petición de condena de la recurrente al pago de la cantidad de 8.000 euros en concepto de pena convencional, confirmando íntegramente en lo demás la resolución recurrida, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias y con devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0799-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe