Sentencia CIVIL Nº 192/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 32/2018 de 22 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección: JSA
SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 00
Fax.: 928 42 97 74
Email: s04audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000032/2018
NIG: 3501942120160001920
Resolución:Sentencia 000192/2018
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000324/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana
Apelado: Eugenio ; Procurador: Deyarina Galindo Castaño
Apelante: BANKIA S.A.; Procurador: Veneranda Blanca Rodriguez Aguiar
SENTENCIA
Iltmos. Sres.-
MAGISTRADOS: Dña. María Elena Corral Losada
D. Jesús Ángel Suárez Ramos
Dña. Margarita Hidalgo Bilbao
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 22 de marzo de 2018;
VISTAS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente
rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia pronunciada por el Juzgado de 1ª
Instancia n.º 2 de San Bartolomé de Tirajana en el procedimiento referenciado (Juicio Verbal 324/2016)
seguido a instancia de la entidad BANKIA, S. A., parte apelada, representada en esta alzada por la Procuradora
Dña. VENERANDA RODRÍGUEZ AGUIAR, y defendida por el Letrado D. ÁLVARO GARCÍA LENER, contra
D. Eugenio , parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora Dña. DEYARINA GALINDO
CASTAÑO, y defendida por el Letrado D. ISRAEL DE LOS REYES GODOY HERNÁNDEZ, siendo ponente
la Sra. Magistrada Doña María Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia n.º 2 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece lo siguiente: «ESTIMO la demanda presentada por la procuradora Sra. Rodríguez Aguiar en nombre y representación de BANKIA S.A., frente a D. Eugenio que actuó representada por la procuradora Sra. Galindo Castaño.

Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2010, relativo a las viviendas señaladas como NUM000 NUM002 , NUM000 NUM003 y NUM001 NUM003 , de la CALLE000 n.º NUM004 de Arguineguín, Mogán; y declaro haber lugar al desahucio solicitado.

Condeno a D. Eugenio a estar y pasar por esta declaración, a desalojar dejando libres, vacuas y expeditas de bienes y personas, a disposiciòn de la propiedad las viviendas, apercibiéndole del lanzamiento en la fecha señalada si no lo verificara voluntariamente.

Condeno al demandado al pago de las rentas devengadas, que a fecha de presentación de la demanda ascienden a la suma de 43.975,78€, y al pago de las rentas y demás cantidades repercutibles a cuyo pago viene obligado que se devenguen y resulten insatisfechas en el curso y durante la sustanciación del procedimiento hasta la entrega de la posesión a la actora.

Condeno al demandado al pago de las costas procesales».



SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 5 de abril de 2017, se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación por la representación de D. Eugenio . Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose admitido el recibimiento a prueba en esta alzada, se señaló al efecto día y hora para la vista y deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la parte demandada contra la sentencia que estimó la demanda de desahucio con reclamación de rentas acumuladas condenando al desahucio de una vivienda y al pago de las rentas que se generen hasta la entrega de la vivienda a la parte actora. Se alega en resumen que existía un contrato entre la parte recurrente y la demandante BANKIA, que el contrato se había resuelto verbalmente en el año 2012 'resolución bilateral y mutuamente aceptada y convenida por ambas partes', que en 2016 BANKIA reclama a la parte recurrente la cantidad de 43.975,78 euros pertenecientes a las rentas de los periodos comprendidos entre 2012 y 2016, que según la documental de los autos el 21 de noviembre de 2013 BANKIA intentó una única vez en casi cinco años requerir el pago de las rentas mediante burofax enviado al domicilio en que se encontraban las viviendas arrendadas, cuando alega la recurrente que ya había entregado la posesión de las mismas a BANKIA, y que el 27 de octubre de 2016 BANKIA vendió a VALMARE CANARIAS, S.L. la propiedad de las fincas objeto de la presente litis en la que se pactó que 'los inmuebles se transmiten en la situación ocupacional y arrendaticia descrita en el expositivo de este contrato, es decir, respecto a los inmuebles con ocupantes sin justo título como de aquellos con título de arrendamiento, que la compradora manifiesta aceptar y conocer, asumiendo por ello dicha situación, sin que nada tenga que reclamar a la vendedora', subrogándose la compradora en la posición de la parte arrendadora respecto a los citados contratos que se encuentran vigentes y respecto de los extintos o conclusos y en las actuaciones iniciadas por la vendedora por las que se ha llevado a cabo la resolución de contratos de arrendamiento, reservándose la vendedora 'el derecho de crédito sobre el resto de las rentas impagadas por la arrendataria que se hayan devengado con anterioridad a la formalización de la escritura de compraventa derivado del procedimiento judicial iniciado por ella o en el caso de que la compradora iniciara contra los arrendatarios procedimiento judicial alguno'.

Entiende la recurrente que la única que estaba legitimada para reclamar las rentas de arrendamiento impagadas a partir de la fecha de la compraventa y para ejercitar la acción de desahucio era ya VALMERA CANARIAS, S.L. por lo que no podía estimarse la demanda inicialmente formulada íntegramente como hizo el juez a quo, máxime cuando la entidad BANKIA, S.A. solicitó mediante escrito presentado el 12 de mayo de los corrientes la suspensión del lanzamiento de los inmuebles acordada para el 15 de mayo de 2017, lo que la recurrente 'interpreta como un intento de dilatar la entrega de la posesión e incrementar las rentas impagadas, resultando todo ello un claro intento de enriquecimiento injusto y un uso antisocial del derecho' Alega vulneración de la buena fe contractual por no haber intentado Bankia resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento hasta la presentación de la demanda, pese a que los incumplimientos se iniciaron en 2012 y a que enviara un burofax no recibido en 2013, siendo 'siendo de extrañar que vencido el contrato' por expiración del término se permitiera la tácita reconducción del mismo. Entiende igualmente que la actora ha incurrido en retraso desleal en el ejercicio del derecho y que 'BANKIA vendió, cuando ya estaba presentada la demanda que dio lugar a este proceso, sus derechos de cobro a otra empresa llamada VALMARE CANARIAS, SL'. Considera que el retraso en el ejercicio del derecho ha generado una legítima confianza en que no se ejercitarían las acciones de cobro de rentas y de resolución contractual en la parte demandada.

Por último entiende que se ha incurrido en incongruencia ultra petita con vulneración de lo dispuesto en el art. 218,1 de la LEC en cuanto mediante escrito presentado por BANKIA el día 4 de noviembre de 2016 ésta hizo constar que limitaba su petición exclusivamente al cobro de las rentas devengadas hasta que se transmitió el inmueble, comunicando la transmisión del objeto litigioso en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento y pretensión de desalojo, interesando la continuación del procedimiento en cuanto a la acción de reclamación de cantidad hasta el momento en que se transmitieron los inmuebles.



SEGUNDO.- En cuanto a la pretendida extinción del contrato de arrendamiento antes de la presentación de la demanda, con fundamento en un pretendido pero no descrito error en la valoración de la prueba practicada, las alegaciones del recurrente han de ser desestimadas en tanto en cuanto el mismo no ha acreditado en modo alguno que hubiera entregado la posesión de las viviendas arrendadas a la parte demandante (ni en fecha anterior a la de presentación a la demanda ni con posteridad a la misma siquiera) lo que comporta que mantiene la posesión de los inmuebles entregada con ocasión del arriendo, que usa y disfruta, y que en consecuencia el contrato sigue vigente (aunque no sea más que por tácita reconducción) y debe pagar las rentas devengadas por su consecuencia y verse sometido, en su caso, al ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago.

No se ha incurrido en error en la valoración de la prueba alguno.



TERCERO.- No puede aceptarse tampoco lo alegado por la recurrente sobre pérdida de la legitimación activa por el hecho de que se hubieren transmitido los inmuebles objeto del proceso a un tercero.

Indudablemente a la fecha de presentación de la demanda BANKIA tenía legitimación para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago, tanto respecto a la resolución contractual como respecto a la reclamación de las rentas que se devengaran hasta la devolución de los inmuebles arrendados. Una vez vendidos dichos inmuebles ni siquiera perdía la legitimación para la reclamación de las rentas ya devengadas hasta esa fecha ni para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 17 de la LEC en caso de transmisión del objeto litigioso el adquirente podrá solicitar que se le tenga por parte en la posición que ocupaba el transmitente (obviamente, en relación con el objeto de transmisión, de modo que la sucesión procesal será parcial si no se han transmitido todos los derechos objeto de litigio), pero no estará obligado a ello, ni a desistir el demandante transmitente. En el caso de que no se acordara la sucesión procesal solicitada (y en el de que ni siquiera se solicitara la sucesión procesal -siendo cuestión a resolver entre la parte transmitente y la adquirente del objeto litigioso-) no se pierde la legitimación ni se altera la litis ya constituida sino que conforme a lo dispuesto en el último párrafo del apartado 2 del artículo 17 de la LEC 'Cuando no se acceda a la pretensión del adquirente, el transmitente quedará en el juicio, quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ellos'.

Pero es que además en el presente caso ni siquiera se plantea la cuestión de la legitimación de la parte actora tras la transmisión del objeto litigioso, en cuanto se cedieron los inmuebles pero no el derecho al cobro de las rentas devengadas hasta la fecha de la transmisión, que conservó en su patrimonio BANKIA, S.A.

quien, con completa buena fé procesal y sin estar obligada a hacerlo, limitó su reclamación, como comunicó con el escrito obrante al folio 44 de las actuaciones que se habían vendido los inmuebles, que no se había transmitido el derecho al cobro de las rentas devengadas hasta el momento de la venta (el 27 de octubre de 2016) y solicitó que se tenga 'por comunicada la transmisión de la vivienda arrendada que constituye el objeto de este litigio, sólo a efectos de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y pretensión de desalojo, solicitando que se acuerde la continuación del procedimiento en cuanto a la acción de reclamación de cantidad, al haberse reservado la actora el derecho de crédito que le asiste por las rentas devengadas hasta el momento en que transmitió el inmueble'.

Ello supone, no habiéndose personado la adquirente pidiendo la sucesión procesal respecto a las rentas que se devengaron con posterioridad y respecto a la pretensión de desalojo antes de que se concluyera el procedimiento, un desistimiento parcial claro de BANKIA, S.A. respecto a la pretensión de cobro de rentas posteriores y de desalojo del inmueble, pero no respecto a las devengadas hasta la fecha de la transmisión respecto las cuales conserva además plena legitimación activa.



CUARTO.- No existe vulneración alguna del principio de buena fe, ni abuso del derecho ni retraso desleal en el ejercicio del mismo. Lo que sí comportaría abuso de derecho y vulneración de la buena fé es gozar de modo continuado de la posesión y disfrute de los inmuebles objeto del arrendamiento pretendiendo no ser nunca desahuciado ni pagar las rentas nacidas de esa posesión pactada como remunerada. No existe obligación alguna para la parte arrendadora de formular demandas judiciales para recuperar la posesión del inmueble en lugar de aceptar el devengo de rentas, aún impagadas, a cargo de la parte arrendataria hasta el momento en que se colme su paciencia y decida ejercitar cualesquiera acciones que considere procedentes (desahucio por falta de pago, por expiración del término, reclamación de rentas, etc), cuando el plazo de ejercicio de la acción no ha prescrito. Y desde luego no puede considerarse que el retraso en el ejercicio de la acción sea desleal ni pueda generar en modo alguno confianza en el arrendatario que no paga y conserva la posesión del objeto arrendado en que no se ejercerá al final, por muy tarde que sea, la acción de desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas adeudadas.

No solo ello. Como ya se ha expuesto BANKIA, S.A. podía haber optado por continuar hasta el lanzamiento y cobro de todas las rentas que se devengaran hasta el en tanto en cuanto no se solicitara por la parte adquirente la sucesión procesal (parcial, en este caso) y se acordara la misma por el juzgado. Su buena fé procesal le hizo, sin embargo, comunicar la transmisión y solicitar que sólo continuara el procedimiento, en cuanto a sus propias reclamaciones, respecto a la reclamación de las rentas devengadas hasta el 27 de octubre de 2016, con manifiesto perjuicio para su interés y derechos (ya que comportaría un desistimiento parcial y podría haber comportado incluso la pérdida del derecho al cobro de las costas causadas en el proceso, en cuanto la demanda inicialmente presentada pudiera entenderse estimada parcialmente, como se ha expuesto, así como ha comportado efectivamente el que la parte demandada pudiera recurrir sin consignar las rentas debidas en cuanto desistió BANKIA de la acción de desahucio o lanzamiento).

Debe en consecuencia desestimarse en este punto, también, el recurso.



QUINTO.- Sin embargo debe estimarse el recurso en cuanto el juzgador de instancia no se apercibió o hizo la valoración jurídica procedente respecto a la modificación de pretensiones hecha por BANKIA en el escrito que obra al folio 44 de las actuaciones, en el que manifestó que en lo que a BANKIA concernía se siguiera el procedimiento tan sólo para la reclamación de las rentas devengadas hasta el 27 de octubre de 2016 y no para las posteriores ni para la acción de lanzamiento.

Ello, sin que la parte adquirente del objeto del litigio se personara en autos solicitando una sucesión procesal parcial, comportaba un claro desistimiento de BANKIA respecto a parte de sus pretensiones iniciales -que, al haberse hecho antes de que precluyera el plazo de contestación a la demanda, supuso una modificación de la demanda en momento procesal oportuno, de conformidad con lo dispuesto en el art. 401 de la LEC -, por lo que como alega la parte recurrente el Juzgado de instancia incurrió en incongruencia ultra petita con infracción de lo dispuesto en el art. 218 de la LEC al dictar la sentencia recurrida en la que condenaba a la parte demandada no sólo a pagar las rentas reclamadas y las que se hubieran devengado hasta el 27 de octubre de 2016 sino a pagar todas las rentas que se devengaran hasta la entrega de los inmuebles arrendados y al lanzamiento de dichos inmuebles de la parte demandada, debiendo estimarse parcialmente el recurso en este punto.



SEXTO.- La estimación del recurso de apelación en cuanto a la incongruencia ultra petita comporta que no proceda hacer especial imposición de las costas causadas en la segunda instancia de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC . Sin embargo en tanto en cuanto la demanda quedó definitivamente fijada en la reclamación de las rentas devengadas hasta el 27 de octubre de 2016 mediante escrito presentado antes de que se contestara la demanda (el escrito se presentó el 4 de noviembre de 2016 y la contestación a la demanda el 16 de noviembre de 2016), la estimación de la demanda ha sido total y en su consecuencia debe condenarse a la parte demandada al pago de las costas causadas en el litigio (sobre la cuantía fijada en la demanda, la cantidad por rentas reclamada y ya devengada a la fecha de presentación de la demanda, ya que la condena, al abarcar varios meses más, será por cuantía superior), de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Eugenio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de San Bartolomé de Tirajana en autos de juicio de desahucio y reclamación de rentas número 324/2016 debemos revocarla y en su lugar, con estimación total de la demanda, debemos condenar y condenar a D. Eugenio a pagar a BANKIA, S.A. la cantidad de 43.975,78 euros en concepto de rentas devengadas hasta el mes de enero de 2016 inclusive, así como las rentas devengadas desde el 1 de febrero de 2016 hasta el 27 de octubre de 2016 a razón de 1.001,01 euros mensuales, con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte apelante y sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas en la alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra,. Dña. María Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.