Sentencia CIVIL Nº 192/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 525/2019 de 19 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 525/2019 - AUTOS Nº 1264/2017

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE GRANADA

ASUNTO: PRODEDIMIENTO ORDINARIO-ARRAS PENITENCIALES

PONENTE SR. D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 192/2020

ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZMAGISTRADOSD. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZDª SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZ

En la Ciudad de Granada, a diecinueve de junio de dos mil veinte.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación el recurso de apelación Nº 525/2019, dimanante de los autos con número 1264/2017. Interpone recurso 'ALBANTA 3000 S.L.', representada por la Procuradora Dª Yolanda Reinoso Mochón. Comparecen como apelados D. Luis Andrés y Dª Delia, representados por la Procuradora Dª Irene Amador Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10 de julio de 2019, en cuya parte dispositiva se acuerda: 'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Irene Amador Fernández en nombre y representación de D. Luis Andrés y DÑA. Delia contra la entidad ALBANTA 3000 S.L.:

1º.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 8 de mayo de 2017.

2º.- Debo condenar y condeno a la entidad ALBANTA 3000 S.L.a abonar a la parte actora la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000 €)más el interés legal de dicha cantidad a partir de la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las costas del procedimiento. '

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 4 de junio de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Sánchez Gálvez quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-En nombre de la entidad 'ALBANTA 3000 S.L.' se interpone recurso de apelación contra la sentencia que, estimando la demanda presentada en nombre de D. Luis Andrés y Dª Delia, declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 8 de mayo de 2017, y condena a dicha entidad al pago de 20000 € de principal, en concepto de arras penitenciales pactadas.

Se aduce en el recurso que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y falta de rigor en la fundamentación jurídica, reprochando al Magistrado de instancia haberse basado exclusivamente en la prueba documental aportada por la parte actora, y en cuanto al contrato y sus cláusulas sostiene que el plazo concluiría el 8 de agosto, no por prórroga, sino porque dicho término se establecía para el caso de que no se dispusiese de la documentación precisa para la inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido alega:

- El 30 de mayo no habían sido recibidos los documentos referentes a la inscripción de la mayor cabida de la vivienda, motivo por el que, automáticamente, se prorroga el plazo para la escrituración hasta un máximo de tres meses desde la fecha del contrato, es decir, hasta el 8 de agosto de 2017. Dicho documentos no se reciben hasta el 6 de julio, por lo que antes no podía otorgarse escritura.

- Los demandantes comunican que se van de vacaciones cuando tienen pendiente de firmar el contrato de compraventa, y no acreditan ese hecho, constando que el Sr. Luis Andrés estaba en Granada el 25 de julio, como resulta del burofax con esa fecha (doc. 12), contradiciendo el contenido del burofax aportado como documento nº 6 de la demanda.

- 'ALBANTA 3000 S.L.' convocó a los demandantes para la firma de la escritura para el 19 de julio de 2017, y no acudieron con el pretexto de que estaban de viaje.

- Los demandantes propusieron fechas fuera del plazo establecido y ello no fue aceptado, manteniendo la fecha del 19 de julio, por lo que se acudió a la notaría, como consta en el acta levantada, por lo que a partir de ese momento ha de considerarse que la parte compradora desiste del contrato, con arreglo al art. 1454 del Código Civil, e invoca la sentencia del Tribunal Supremo 581/2013, de 26 de septiembre para destacar el hecho objetivo del incumplimiento, independientemente de la voluntad o culpabilidad.

- A pesar de todo propuso la parte compradora otras fechas y, tras diversos correos, se concierta el 8 de agosto a las 13:00 horas en la notaría de D. Alberto García de Valdecasas, pero acudió la letrada sin poder del Sr. Luis Andrés, manifestando ser mandataria verbal, permaneciendo el Sr. Efrain, representante de la apelante, en la notaría hasta las 20 horas dejando patente su intención de vender. Ello consta en acta a la que no se hace referencia en la sentencia, negándose la apelante a firmar un contrato de compraventa con persona que no aportara poderes de ningún tipo, siendo insuficiente que el supuesto mandatario tenga en su poder un cheque bancario por el precio de la venta, puesto que, aparte del precio, hay que fijar las condiciones de la venta.

Interesa la apelante que se revoque la sentencia, y que se desestimen íntegramente los pedimentos de la demanda, absolviendo a la apelante de cualquier obligación de pago y 'se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 8 de mayo de 2.017, con los efectos previstos en el art. 1454, y en consecuencia, el derecho de Albanta 3000, S.L.a retener la cantidad de 10.000 euros entregada en concepto de arras penitenciales'.

La representación de los apelados se opone al recurso haciendo hincapié en las comunicaciones efectuadas para fijar fecha de otorgamiento de escritura pública, que demuestran la voluntad de llevarlo a cabo; en que se omite por la apelante que en su propuesta de firma el 19 de julio se designa una notaría de Madrid; y en que el 8 de agosto compareció junto a la abogada, Dª Sagrario, una empleada del banco con el cheque bancario por el importe pendiente de abono, y que D. Efrain, tal y como manifestó el notario, no proporcionó dato alguno para poder elaborar la escritura de compraventa, añadiendo el notario que en quince o veinte minutos se podía elaborar la escritura.

SEGUNDO.-Con carácter previo a abordar los motivos de impugnación de la sentencia, se ha de dejar constancia que la pretensión del apelante que se ha transcrito literalmente, añadida a la mera desestimación de la demanda y absolución de la obligación de pago por su parte de 20000 €, en línea con lo que se decía en el suplico de la contestación a la demanda, supone una ampliación del objeto del procedimiento según los términos de la demanda que sólo tiene cabida por vía reconvencional, puesto que no se limita la representación de la apelante a interesar que se esté a la resolución del contrato de compraventa, cuestión en la que coinciden las partes aunque imputándose recíprocamente el incumplimiento, sino que su pretensión va más allá del efecto natural de la resolución contractual, que es la restitución de las prestaciones, con arreglo al art. 1124 del Código Civil en relación con el 1504 del mismo texto legal, incluyendo el precio con sus intereses, pretendiendo ya en la contestación a la demanda que se declare que tiene derecho a retener la cantidad de 10000 € en concepto de arras penitenciales, lo que tendría que haberse planteado como reconvención, porque, como se señala, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo número 1234/1993, de 11 diciembre, y en las que en ella se citan ( Sentencias de 30-3-1992 y 15-6-1993), la facultad resolutoria de las relaciones contractuales puede tener lugar mediante declaración dirigida a la otra parte interesada, pero con la reserva de que, en todo caso, corresponde a los Tribunales examinar y 'sancionar su procedencia y efectos' cuando no se admite, surgiendo conflicto entre las partes que dirime la resolución judicial que se pronuncia y con la declaración de que la resolución ha sido bien hecha y procede o, por contrario, ha sido indebidamente utilizada; pero esta declaración sólo puede obtenerse mediante el ejercicio de la correspondiente acción, por vía de demanda o de reconvención.

TERCERO.- Tal y como se consigna en la sentencia apelada, las partes firman contrato privado de compraventa con fecha 8 de mayo de 2017, en cuya estipulación quinta se establece: 'La escritura pública de compraventa se otorgará antes del día 30 de Mayo de 2017. El mencionado plazo, está condicionado a la inscripción de mayor cabida solicitada por el propietario, al no coincidir los m2 figurados en el Catastro con los m2 de obra realizados, por lo que podrá ser prorrogado hasta un máximo de tres meses desde la fecha de este documento. El expediente de Exceso de cabida se ha tramitado en la Notaría de D. Antonio Martínez del Mármol, sita en calle Recogidas, 10, 2°, 18002 Granada. La incomparecencia de una de las partes conllevará para el incumplidor los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil '.No obstante, también las estipulaciones segunda y tercera hacen referencia a las arras, siendo incluso más explícita y específica esta última en la que la partes asumen que 'podrán volverse atrás y rescindir el presente contrato de compraventa, allanándose el comprador a perder las arras, si es éste el que se arrepiente o el vendedor a devolverlas dobladas, en caso contrario'.

No es controvertido entre las partes, sin embargo, que esta referencia al art. 1454 del Código Civil, ligada a la incomparecencia de alguna de ellas al otorgamiento de escritura pública, tendría el efecto de las arras penitenciales respecto de la entrega de 10000 €, que de no ser por dichas estipulaciones habría de reputarse como mera entrega a cuenta del precio o arras confirmatorias, tal y como se señala en reiterada jurisprudencia, de la que se hace eco la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1076/1994, de 23 noviembre; pero teniendo en cuenta los términos en que se ha desarrollado la controversia y en los que se plantea el propio recurso de apelación, devine relevante señalar que de la literalidad y sentido de dichas estipulaciones en absoluto se infiere que la fecha de otorgamiento de la escritura estuviese sometida a otra previsión que la del plazo que se establece hasta el 30 de mayo de 2017, con prórroga hasta un máximo de tres meses desde el 8 de mayo de 2017, por lo que la sentencia apelada no incurre en error alguno en la interpretación del contrato y valoración de la prueba al considerar que se entró en período de prórroga contractual, al cumplirse la condición de no estar concluido el expediente de mayor cabida para el 30 de mayo.

Ello quiere decir que no se atribuyó a ninguna de las partes la potestad de señalar una fecha concreta para el otorgamiento de escritura pública dentro del plazo establecido, con término en el día 8 de agosto de 2017, por lo que, necesariamente, tendría que ser fruto de una negociación, sujeta, como cualquier otro acto de desenvolvimiento o ejecución del contrato dependiente de la voluntad de las partes, al principio de buena fe que se establece en el art. 1258 del Código Civil, por lo que en dicho contexto tiene perfecta cabida, de entrada, que respectivamente se proporcione información sobre disponibilidad de fechas, con las consiguientes ofertas hasta lograr un consenso, siendo perfectamente conforme con el principio de la buena fe que se respete el período vacacional de una parte u otra siempre que ello no imposibilite absolutamente el cumplimiento del plazo y que responda a la realidad.

Dicho lo cual considera esta sala que la sentencia apelada no incurre en ningún error relevante ni omisión en la valoración de la prueba, puesto que sin necesidad de entrar en el examen pormenorizado de cada uno de los correos electrónicos cruzados entre las partes, se atiene a los hitos principales de ese intercambio que enfocamos como negociación sobre la fecha; de suerte que coincidimos con el Magistrado de instancia en que la designación de la fecha del 19 de junio por parte de la apelante una vez comunicado por los compradores que estarían fuera de España entre el 10 de junio y el 16 de agosto no puede sustentar la resolución contractual que pretende la apelante, puesto que responde a una designación de fecha no sólo unilateral, sin que ello tenga cabida según el contrato tal y como se ha dicho, sino contraria a la buena fe exigible, puesto que entrañaría un sacrificio innecesario para los compradores, habida cuenta que comunicaron a la vendedora su viaje el 30 de junio, dado que se admite incluso por representación de la apelante que la documentación relativa al expediente de mayor cabida, única circunstancia que justificaba y condicionaba la prórroga, estaba en su poder el 6 de julio, sin que conste, más allá de su propia manifestación, imposibilidad de que pudiera haberse efectuado el otorgamiento de escritura antes del día 10 de junio; constando además que los demandantes obtuvieron tarjetas de embarque con salida desde Madrid a Méjico el 14 de julio, sin que del burofax remitido el 27 de julio de 2017 (doc. 12 de la demanda) deba inferirse que habían regresado para el 25 de julio, según la firma que consta en el mismo, puesto que dicho burofax lo impuso la Sra. Sagrario, siendo evidente que pudo redactar dicho documento y obtener la firma digitalizada de sus clientes.

Una cosa es que, como se dice en la sentencia del Tribunal Supremo invocada en el recurso de apelación, la para efectividad del pacto de arras penitenciales haya de estarse al incumplimiento objetivo, y otra que estipulando expresamente las partes que la pérdida de las arras o la devolución doblada de las mismas respondiese al arrepentimiento del comprador o del vendedor (cláusula tercera) la comunicación del viaje fuera de España y el ofrecimiento de fechas e, incluso, de ampliación del plazo, pudiera interpretarse como desistimiento o arrepentimiento. Y si alguna duda pudiera albergarse al respecto, queda despejada por la continuación de las negociaciones y cruce de correos, de la que la propia apelante se hace eco, que desembocan en los hechos verdaderamente relevantes que tienen lugar el día 8 de agosto, dentro del plazo contractualmente establecido como hábil para el otorgamiento de escritura pública, porque a la notaría acude la abogada Dª Sagrario, a la que 'ALBANTA 3000 S.L.' había tenido por interlocutora válida de los compradores durante todo el proceso de negociación de la fecha, reconociéndole por tanto como representante de los mismos, tal y como consta, por ejemplo, en el burofax emitido el 14 de agosto de 2017 en el que se reitera a los compradores 'el contenido y voluntad resolutoria del correo remitido, en su momento, a su representante, Sagrario',de manera que al negarse a otorgar escritura pública con la misma como mandataria verbal y a expensas de su ratificación posterior por D. Luis Andrés y Dª Delia, concluye esta sala, coincidiendo con el Magistrado de instancia, en que responde a una deliberada voluntad incumplidora de dicha entidad, puesto que comparece la referida abogada, hasta entonces reconocida como representante, y con un cheque bancario a favor de ALBANTA 3000 SL., tal y como consta en el acta notarial de manifestaciones, por importe de la parte del precio restante (255000 €), lo que ofrecía plenas garantías de consumación del contrato íntegramente satisfactoria para la vendedora, siendo muy significativa, incluso, la actitud del propio notario y su declaración poniendo de relieve que el representante que acudió en nombre de la apelante, D. Efrain, no facilitó ningún dato para la elaboración de la escritura de compraventa, de lo que se infiere que su prolongada presencia en la notaría estaba lejos del propósito de consumar el contrato, por lo que concluimos en que la sentencia apelada no incurre en error en la valoración de la prueba ni en la aplicación del derecho, considerando procedente la declaración de resolución del contrato por incumplimiento de 'ALBANTA 3000 S.L.' y la obligación de devolver dobladas las arras de conformidad con lo pactado y establecido en el art. 1454 del Código Civil.

CUARTO.- Las costas del recurso se imponen a la apelante, en aplicación de los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC; y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'ALBANTA 3000 S.L.', se confirma la sentencia 153/2019, de 10 de julio, del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Granada, con imposición a la apelante de las costas del recurso y pérdida del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial 052519, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA