Sentencia Civil Nº 193/2003, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 102/2001 de 24 de Marzo de 2003

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:193/2003
Número de Recurso:102/2001
Procedimiento:CIVIL

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección: 12ª

SENTENCIA N° 193

Fecha Sentencia: 24/03/2003

Procedimiento: COGNICIÓN

N° Rollo: 102/2001

Autos N° 415/2000

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° 57 DE MADRID

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

Transcripción: EVH

Demandante/ Apelado adherido: OFICINAS GIMENO S.L.

Procurador: D. LUIS ESTRUGO MUÑOZ

Demandado/Apelante: COM. PROP. DIRECCION000 , NUM000 - NUM001

Procurador: Dª PILAR COSMEN MIRONES

LPH. Honorarios del Administrador cesado antes de cumplir su encargo anual.

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 12ª

Rollo N° 102/2001

Autos: 415/2000

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° 57 DE MADRID

Demandante/Apelado adherido: OFICINAS GIMENO S.L.

Procurador: D. LUIS ESTRUGO MUÑOZ

Demandado/Apelante: COM. PROP. DIRECCION000 , NUM000 - NUM001

Procurador: Dª PILAR COSMEN MIRONES

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

SENTENCIA N° 193

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

Ilmo. Sr. D. César Uriarte López

Ilma. Sra. Dª María Jesús Alia Ramos

En Madrid, a veinticuatro de Marzo de dos mil tres.

La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de Cognición sobre reclamación de cantidad procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 57 de los de esta capital, seguidos entre partes, de una como demandante y apelado adherido Oficinas Gimeno S.L. representada por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz, asistido de letrado, y de otra, como demandada y apelante la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 n° NUM000 - NUM001 representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Pilar Cosmen Mirones, y asistido de letrado.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Como la entidad demandante estimaba injustificadas las causas por las que se había acordado su cese en la administración de la Comunidad Propietarios de la casa n° NUM000 - NUM001 en la c./ DIRECCION000 de Madrid, en Junta General Extraordinaria celebrada el día 24 de Mayo de 1999, interpuso la demanda que abre este juicio, solicitando el pago de los honorarios que le correspondían, hasta el cumplimiento de la anualidad por la que se habían concertado sus servicios y el mes corriente devengado.

Se opuso a esta pretensión la Comunidad demandada, aduciendo, primero, que faltaba la legitimación activa de la demandante para hacer efectiva la reclamación contenida en su demanda, puesto que su administración se había concertado con una persona física y no con una sociedad, cuya subrogación, sustitución o novación no se le había comunicado, siendo así que era personalísimo el cometido que se encomendaba al Administrador, y, por tanto, no era posible la sustitución sin su consentimiento; que en modo alguno cabe confundir con la recepción de un simple papel con el membrete de la demandante, aparte de que el Administrador contratado había actuado siempre a título personal, y en su condición de tal estaba especialmente obligado a informar a la Comunidad sobre este particular tan trascendental. Respecto al fondo del asunto, expuso que desde el año 1998 comenzaron las divergencias con la forma profesional de conducirse el Administrador, que no cumplía las órdenes que se le daban en la Junta sobre la separación de las cuentas de las obras, individualizando una cuenta de obra particular abierta en 1994, ni había ejecutado su confección trimestral como se le había encomendado. Por otra parte, había incumplido las órdenes de llevar a cabo las diligencias oportunas para que fuera retirado un letrero luminoso, instalado en la fachada del edificio sin la autorización comunitaria, y se había culminado la desconfianza y descontento con su actuación, cuando se produjo una duplicidad de pagos en el suministro de agua, que exigió una costosa labor administrativa para recobrar su importe y devolverlo a los interesados.

SEGUNDO.- En la sentencia recurrida, después de examinadas las alegaciones formuladas por las litigantes, se acomete el estudio de la excepción previa propuesta por falta de legitimación activa, examinando su sentido jurídico y su relación con el fondo del asunto, para terminar desestimando su viabilidad, pues con la documentación aportada se acredita que la Comunidad demandante había conocido, sin expresar objeción alguna, que la administración se venía realizando por la entidad demandante no obstante haberla convenido con quien personalmente la ejecutaba. La carta firmada por la Presidenta de la Comunidad participando el cese del Administrador y el acta de la Junta Extraordinaria en que se acuerda, hacen expresa referencia y se dirigen a quien ejercita la acción en este juicio, por lo que "no puede razonablemente entenderse que la Comunidad de Propietarios demandada desconociera que dicha entidad era la que prestaba sus servicios como administradora". En cuanto al fondo material del asunto, se analiza detenidamente la naturaleza jurídica del contrato concertado con el Administrador, inclinándose por su calificación como arrendamiento de servicios antes que de mandato, en razón de la insustituibilidad de su cometido.

Pero que en lo que hace a la justificación del cese acordado por la Junta de Propietarios, se estiman insuficientes los cuatro motivos aducidos por incumplimiento o defectuoso cumplimiento de la gestión encomendada, relativos a la separación de una cuenta de obras; elaboración trimestral de las cuentas; gestiones relativas a la eliminación de un cartel luminoso, y duplicidad de pagos por suministro de agua. La sospecha de parcialidad del testigo que declara, manifestando nada más iniciar su interrogatorio que está en contra de la demandante, y la insuficiencia de los documentos aportados para este objeto, impiden que sea admisible la legitimidad del acuerdo de cese. Ahora bien, al determinar la cuantía de la indemnización no se admite como criterio la suma matemática de los honorarios que había de percibir la demandante hasta el límite temporal de su cometido, sino que se aplica un factor de corrección, atendiendo a la posibilidad de sustituir el contrato extinguido por otra actividad suplementaria, por lo que el lucro cesante se valora en un 75% de la cantidad reclamada.

TERCERO.- Esta resolución no ha aquietado a ninguna de las partes litigantes. La demandada porque insiste en su absolución, sea por que se estime la viabilidad de la excepción previa propuesta por falta de legitimación activa, pues los documentos en que se sustenta su desestimación están confeccionados por una nueva administradora de la Comunidad, que desconocía los pormenores de la relación contractual con el Administrador cesado, y no se puede exigir a la Comunidad de Propietarios el conocimiento de tan especializadas materias, que, como se expone en la misma resolución de instancia que rechaza la excepción, exigen una creciente profesionalización; aparte de que es el propio administrador contratante quien confesó no haber participado fehacientemente a la Comunidad su sustitución por la sociedad que demanda. En cuanto al fondo del asunto, a su modo de ver, hay en autos pruebas válidas demostrativas del incumplimiento por el Administrador de los encargos que se le hicieron, pues en el libro de Actas consta la decisión sobre la cuenta de obras, y se han aportado documentos acreditativos de la inexistencia de gestión alguna respecto del letrero luminoso, ni sobre la necesidad de enmendar la duplicidad de pagos que se hizo por el suministro de agua.

Por su parte la demandante se adhiere al recurso, estimando que no hay causa legítima ni demostrada que fundamente la reducción en un 25% de la cantidad exigida, como resarcimiento por la resolución anticipada e injustificada del contrato, con base en lo dispuesto en los arts 1101 y 1106 CC y la Jurisprudencia que los interpreta. Por otra parte, para impugnar el recurso de la Comunidad demandada, se acoge a los pronunciamientos de la sentencia recurrida para rechazar la excepción previa de falta de legitimación activa, puesto que la Comunidad de Propietarios no sólo se dirigió formalmente a ella, como sociedad expresamente identificada, para comunicar el cese de la actividad que había decidido, sino que también era constante la entrega de documentos por la administración con su membrete y sello, por lo que en modo alguno la Comunidad de Propietarios podía ignorar estas circunstancias. En lo que hace a las causas del cese, sostiene que los documentos aportados para justificarlas no prueban absolutamente nada, y, además, las cuentas se han presentado trimestralmente, los propietarios han tenido acceso a toda la documentación contable y en ningún momento se le ha reprochado su mala gestión. En cuanto a la retirada del letrero luminoso, los documentos demuestran que denunció la instalación al Ayuntamiento para que fuera eliminado, y en cuanto a la duplicidad de pagos por suministro de agua no son ciertos los hechos.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 1256 CC la validez y el cumplimiento de los contratos no se puede dejar al arbitrio de uno solo de los contratantes. Por otra parte, el art. 1124 del mismo Cuerpo Legal otorga la condición resolutoria tácita en las obligaciones recíprocas cuando uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, autorizando al que lo haya hecho a elegir el cumplimiento o la resolución con el resarcimiento correspondiente. Lo que no se autoriza en ningún caso es la resolución unilateral e individualmente decidida por uno de los contratantes.

En el presente supuesto la Comunidad apelante, descontenta con la labor desarrollada por su Administrador, decidió su cese en Junta Extraordinaria reunida para ello, y así se lo comunicó sin que el afectado mostrara objeción alguna; pero después ha reclamado los honorarios correspondientes hasta la fecha en que, según lo pactado, debía concluir su cometido; a lo que la demandada ha objetado lo justificado de su decisión por el incumplimiento reiterado de su encargo.

La falta de legitimación activa por demandar una sociedad y no el Administrador a quien se había encargado el servicio, ha sido exhaustivamente analizada en la sentencia de instancia, debiéndose tener por íntegramente reproducidos los fundamentos jurídicos expuestos en ella para rechazar la excepción, y no sólo porque sean los más acertados argumentos, sino por la evidente inconsistencia de los motivos que ahora se aducen para impugnarlos; pues, por una parte, las carencias técnicas de la demandada para comprender el sentido de la legitimación son tan exigibles ahora como cuando se propuso, y si de lo que se trata es de conocer la identidad de la demandante, no se demuestra ocultación alguna, antes al contrario, tanto los ingresos en cuenta, como el acuerdo de la Comunidad y su notificación se hacen con toda seguridad y certidumbre, de modo que quien materialmente los realizara fuera o no nuevo su cometido se limitó a cumplir un encargo tan definido, y no hay prueba alguna de que no fuera así.

QUINTO.- Respecto al fondo de la cuestión, de entrada es descartable cualquier objeción sobre la diligencia en el cumplimiento de la orden relativa a la retirada de un letrero luminoso en la fachada, pues los documentos aportados acreditan su denuncia por vía administrativa y las diversas comunicaciones particulares relacionadas con este asunto evidencian su eficacia, sin que a este respecto quepan mayores exigencias entre las obligaciones que corresponden al Administrador según lo dispuesto en el art. 20 LPH. Por lo que hace a las relaciones de cuentas también es imprescindible advertir que a ninguna colectividad de personas, ni siquiera a las sociedades anónimas, les es exigible la emisión de la copia íntegra de su contabilidad y justificantes para cumplir el derecho de información de sus componentes, que se colma, en todo caso, con la puesta a disposición para su examen en sus locales, oficinas y despachos. Si la disconformidad fue por la elaboración de una cuenta separada para "obra" en lugar de "obras", la verdad es que en autos no queda clara la distinción, ni su contenido para los efectos del art. 20 LPH citado. En cualquier caso, es cierto que en el documento señalado por la apelante consta el encargo de la Junta, pero también es verdad que el acuerdo se adopta en la Junta extraordinaria de 24 de Mayo de 1998, de modo que el supuesto incumplimiento ya se había producido cuando, habiendo cumplido la anualidad correspondiente, se renovó el nombramiento del Administrador, momento idóneo para no hacerlo sin mayores consecuencias hubiera o no causa justa, y nada consta en autos que lo impidiera. Con relación a un supuesto pago indebido que más tarde se ha de reintegrar, no hay en autos prueba de los pormenores de esta incidencia, aunque se aportó la fotocopia de numerosos talones bancarios expedidos con fecha 1 de Julio de 2000, por cantidades modestas y todas ellas dispares, sin que se conozca ni pueda deducirse su orden ni su sentido, por lo que pueden estar relacionadas con el reintegro de un pago indebido como sostiene la apelante, pero es indudable que, aparte la molestia administrativa si la hubiere, la restitución implica que no se ha producido quebranto económico alguno a la Comunidad, y como resulta desconocido el origen y causas del libramiento, tampoco se puede deducir racionalmente que responda a la negligencia de la demandante.

SEXTO.- Aunque signifique un encomiable esfuerzo por resolver la cuestión litigiosa del modo menos traumático posible, el Tribunal no puede compartir la decisión de moderar prudencialmente el importe del resarcimiento dispuesto en la sentencia recurrida, pues, en primer lugar, no hay motivo jurídico alguno para establecerlo así, y, en segundo término, porque en este caso no se trata del incumplimiento íntegro ni defectuoso de la obligación asumida, sino de su resolución y extinción unilateralmente decidida por la demandada, por lo que el demandante tiene derecho a su restitución íntegra, pues de lo actuado no aparece dato alguno que implique algún defecto en su recíproco cumplimiento que justifique la rebaja, por lo que procede admitir su adhesión al recurso y revocar la sentencia apelada para estimar en su totalidad la demanda que formuló.

SÉPTIMO.- A efectos de los arts. 523 y 736 LEC las costas devengadas en la primera instancia serán a cargo de la parte demandada, y, por las causadas en el recurso, no se hará expresa imposición de las derivadas por la adhesión, pero las de la apelación principal serán a cargo de la Comunidad apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 57 de Madrid con fecha 20 de diciembre de 2000 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Luis Estrugo Muñoz en nombre y representación de Oficinas Gimeno S.L. contra la demandada Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 n° NUM000 - NUM001 de Madrid, representada por la Procuradora Dª Pilar Cosmen Mirones, a la que condeno al pago a la actora de la cantidad de CUATROCIENTAS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTAS OCHENTA PESETAS (438.480 Ptas.) más los intereses legales, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada que alegó lo que estimó necesario y solicitó la revocación de la sentencia apelada. Admitido el recurso en ambos efectos se dio traslado a la parte apelada que se adhirió al recurso por lo que se elevaron los autos junto con los escritos ante esta Sección para sustanciar el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección de 15 de octubre pasado no estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló el día 17 del actual para la deliberación, votación y fallo del recurso, lo que tuvo lugar una vez que le había correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.

CUARTO.- En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FALLO

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por la Procuradora Dª. Pilar Cosmén Mirones en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la casa n° NUM000 - NUM001 en la c/. DIRECCION000 de Madrid, y ADMITIENDO EL QUE POR ADHESIÓN formuló contra ella Oficinas Gimeno S.L. representada por el Procurador D. Luis Estrugo Muñoz contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado - Juez de Primera Instancia del N° 57 de los de Madrid con fecha 20 de Diciembre de 2000 en los autos a que el presente Rollo de contrae, REVOCAMOS dicha resolución y rechazando la excepción previa propuesta por falta de legitimación activa y ESTIMANDO la demanda interpuesta por Oficinas Gimeno S.L. CONDENAMOS a la Comunidad de Propietarios de la casa n° NUM000 - NUM001 en la c/. DIRECCION000 de Madrid a que le pague la cantidad de QUINIENTAS OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTAS CUARENTA PESETAS (584.640 pta.) en moneda de curso legal con sus intereses legales computados desde la interposición de la demanda, y a que haga efectivas las costas causadas en la primera instancia y las devengadas por su apelación, sin que proceda expreso pronunciamiento por las derivadas de la adhesión al recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208.4 LEC lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.