Sentencia Civil Nº 193/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 304/2009 de 29 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 304/2009

RETRACTO DEL ARRENDAMIENTO Nº 352/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE VIC

S E N T E N C I A Nº 193/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de abril de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Retracto del Arrendamiento nº 352/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vic, a instancia de D. Inocencio , contra D. Primitivo , Dª. Juliana y D. Virgilio , y Dª. Rosana ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de Diciembre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada por Inocencio y en su virtud: Declaro la validez del contrato la validez y eficacia del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre Inocencio y Ángela el 28 de mayo de 2003. Obligo a Rosana , Primitivo , Virgilio y Juliana , en calidad de herederos de Ángela , a otorgar la correspondiente escritura pública de ejercicio de opción de compra a favor de Inocencio , sobre la finca registral nº NUM000 , inscrita en el Tomo NUM001 , Libro NUM002 de Centellas, Folio NUM003 , Registro de la Propiedad nº 1 de Vic. Se imponen las costas a Rosana , Primitivo , Virgilio y Juliana ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de Febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor, D. Inocencio , ejercita acción frente a D. Primitivo , Dª Juliana y D. Virgilio (nudos propietarios de la casa de autos), y contra Dª Rosana (usufructuaria de la misma) a fin de que: a) se declare la validez y eficacia del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre el actor, por una parte, y la difunta Dª Ángela en relación con la finca sita en Centellas, CALLE000 , NUM003 ; y b) se obligue a los demandados, en calidad de herederos de la Sra. Ángela , a otorgar la correspondiente escritura pública de ejercicio de opción de compra a favor del actor. Dice el actor que el 28 de mayo de 2003 firmó el referido contrato con la fallecida, por tiempo de cinco años, pactando que en cualquier momento anterior al vencimiento del contrato, o al tiempo de su finalización, la arrendataria 'tendrá la opción de adquirir la finca descrita, debiendo la parte arrendadora (o sus causahabientes) transmitir la misma'.

Añade el actor que se fijó como precio de la compraventa la cantidad de 90.151,82 euros y como renta mensual la de 120,20 euros. Los recibos se han satisfecho puntualmente por el arrendatario, sin que la parte arrendadora pusiera inconveniente de ninguna clase, siendo firmados los mismos por la demandada Dª Rosana , nuera de la arrendadora. Sin embargo las rentas de noviembre y diciembre de 2006 fueron devueltas, ocurriendo lo mismo con las sucesivas de enero a marzo de 2007. La arrendadora falleció el 16 de octubre de 2004.

Finalmente, dice el actor, el 18 de diciembre de 2006, el actor remitió carta notarial a los demandados mediante la que les comunicaba su intención de ejercer el derecho de opción, negándose éstos por entender que el contrato era nulo de pleno derecho por falta absoluta de consentimiento de la arrendadora, afectada de una grave demencia senil.

SEGUNDO.- Los nudos propietarios por una parte y la usufructuaria por otro, se oponen a la acción ejercitada y reconvienen pidiendo la nulidad del contrato de opción, ejerciendo, además, los nudos propietarios la acción de rescisión por lesión (posteriormente desistida). Lo que en síntesis y en lo fundamental constituye la esencia de la litis es, por una parte, si la firmante del contrato tenía capacidad para suscribirlo y, por otra, si los demandados estaban al tanto de la existencia de dicho contrato.

El juez llega a la conclusión de que la fallecida arrendadora no tenía capacidad para entender lo que firmaba, pero, a la vez, entiende que los demandados, no sólo conocían la existencia del contrato, sino que intervinieron en él. Considera que no es verosímil el desconocimiento que invocan pues: a) Dª Rosana ha cobrado los alquileres desde el principio de la relación; b) desde agosto de 2004 se dice en los recibos 'a compte de la casa c/ CALLE000 NUM003 de Centelles', expresión difícilmente explicable si no es desde la tesis de la parte actora; c) el actor no tuvo contacto alguno con la arrendadora fallecida, ya que ésta se encontraba ingresada en una residencia; d) si fuera cierto que el actor hubiera hecho firmar de forma subrepticia el contrato a la fallecida, no se explica cómo los demandados tuvieron noticia, como dicen, de la existencia de un arrendamiento; e) la referencia a que el contrato vinculaba a los herederos de la Sra. Ángela supone enfatizar la intervención de éstos en la formalización del contrato.

Los demandados recurren la sentencia.

TERCERO.- Los nudo propietarios dicen, en primer lugar, que no hay constancia de que los demandados ostenten realmente la condición que se les atribuye, alegando que puede haber otros herederos. Ello supone, dicen, que haya defecto de litisconsorcio pasivo necesario.

En segundo término dicen los apelantes que la sentencia se aleja del relato fáctico que hace el actor, a pesar de que éste tenía pleno conocimiento de que los demandados consideraban nulo el contrato. Y así, el actor alega a lo largo de su demanda que la Sra. Ángela contrató, fijó el precio, etc.; hechos que el juez no toma en cuenta, sin embargo, considerando probado hechos que nada tienen que ver con los que alega el actor.

En tercer lugar, dicen los apelantes que el juez yerra al valorar la prueba pues únicamente toma en cuenta la declaración del mismo actor, y parcialmente. En todo caso, si hubo consentimiento fue por parte de la usufructuaria, no de los nudo propietarios.

Finalmente, concluyen diciendo que, si fuera cierta la postura del juez, el contrato sería igualmente nulo al no haberlo consentido la Sra. Ángela .

La Sra. Rosana también recurre la sentencia y alega, en primer término que ha habido error en la valoración de la prueba. En la misma línea defensiva que sus hijos, los codemandados, la apelante dice que los hechos alegados por el actor, nada tienen que ver con los que el juez considera probados.

En segundo lugar, pone de relieve que ella es usufructuaria y no heredera, por lo que no puede ser condenada a otorgar escritura alguna.

Seguidamente dice que no concurre abuso de derecho por su parte, que el contrato es nulo de pleno derecho y que no puede subsanarse por actos posteriores de la demandada.

CUARTO.- Nadie discute que la Sra. Ángela no tenía capacidad para prestar su consentimiento en el contrato objeto de este proceso. En realidad, y como bien dicen los apelantes, ese contrato, no ya es nulo, sino que podemos calificarlo de inexistente. Sin embargo, tan cierto como es lo anterior, lo es también que sobre la finca de autos se produjo un convenio entre el actor y la Sra. Rosana , codemandada, nuera de la propietaria de la finca y madre de los codemandados. No se trata, por ello, tanto de valorar la validez del consentimiento de la Sra. Ángela (inexistente) como el alcancen del acuerdo entre el actor, aquélla y sus hijos.

En este contexto, es coherente la versión de hechos del actor cuando, por una parte, dice que no vio nunca a la Sra. Ángela , y por otra señala que firmó el contrato con ella. Porque el contrato está firmado por dicha señora, y el mismo constituye el título del derecho que ejercita el actor. Es lógico que éste diga que el contrato se firmó con la Sra. Ángela , pero debemos notar que en ningún momento dice que se firmó en unidad de acto. Es perfectamente compatible que lo firmara la propietaria (como efectivamente lo firmó) y que, sin embargo, el actor ni viera a ésta porque, como dice el juez, al valorar la prueba, el contrato lo firmó la propietaria ante la nuera y nietos, sin saber lo que hacía y tras alcanzarse el acuerdo de éstos con el actor.

Las razones que llevan al juez a considerar válido el contrato ya las recogimos anteriormente. Nos parece especialmente relevante el hecho de que en los recibos firmados por la Sra. Rosana se diga, a partir de un determinado momento, que la cantidad se cobra 'a cuenta'. ¿A cuenta de qué? Si lo pagado fuera la renta, sin más, es claro que no se utilizaría esa expresión. El sentido de esa fórmula es plenamente coherente con la tesis del actor.

Pero si los hechos hubieran discurrido como dicen los demandados, no tiene lógica alguna que el actor obtuviera subrepticiamente un documento firmado por quien era notoriamente incapaz para hacerlo a la vez que llegaba a un acuerdo con su nuera. Y precisamente a partir del momento en que se firma el contrato, comienza la ocupación del inmueble por parte del actor. Es mucho más 'normal', ante esa coincidencia temporal, que el contrato escrito, y no un pretendido contrato verbal de contenido incierto, sea el título legitimador de la ocupación del inmueble por parte del actor y fuente de los derechos ahora ejercitados.

Es cierto que los hechos en que descansan las posiciones de las partes, no siempre se prueban de una manera plena, directa y absoluta; frecuentemente se alcanza una convicción razonable, pero no absoluta, acorde a las reglas de la sana crítica, sobre la existencia de los hechos litigiosos. Y ello es suficiente para desencadenar los efectos jurídicos interesados por las partes

QUINTO.- En nuestro caso, aplicando un principio de normalidad, parece que la conclusión fáctica del juez es sólida. No olvidemos que: a) ninguno de los demandados tenía derecho alguno sobre el inmueble propiedad de la Sra. Ángela ; b) ésta estaba imposibilitada para prestar consentimiento sobre negocio alguno; c) ello no obstante, se celebró un contrato sobre el inmueble de la Sra. Ángela por quienes no tenían derecho alguno sobre él.

Pretender que el actor obtuvo ese documento firmado por la Sra. Ángela es contrario a la lógica cuando a la vez estaba obteniendo el consentimiento de la nuera, actuando, claro, en nombre e interés de aquélla.

Como ya hemos resaltado, en fin, ninguna explicación razonable se da a la fórmula de redacción de los recibos.

El fondo del debate parece para este tribunal bastante claro, conforme a lo expuesto.

Y en cuanto a las objeciones formales de los apelantes, no podemos sino rechazarlas.

Cuestionar la condición de herederos y usufructuaria de los nietos y nuera de la fallecida propietaria, no tiene sentido. Son ellos mismos los que alegan esa condición; es por ello que el proceso se amplía contra la Sra. Rosana tras oponer los herederos la condición de usufructuaria de ésta. Al margen de que se haya aceptado la herencia en forma expresa, no ofrece duda que judicial y extrajudicialmente los demandados aceptan la cualidad en que son demandados.

Por ello carece de sentido sostener que puede haber otros herederos, otros hijos, adoptados, etc. con derecho a la herencia. O los hay o no los hay, y en el primer caso, lo que debían hacer los demandados es, como hicieron con su madre, decir quiénes eran.

Acerca de los hechos que el juez considera probados y su supuesta incongruencia con los alegados por el actor, ya hemos dicho antes que no existe esa incongruencia y que el juez se limita a fijar los hechos que resultan de la prueba, aunque sólo parcialmente son narrados por la actora. Deberá admitir la parte recurrente que, si es cierto que el actor no vio a la Sra. Ángela (lo cual no está probado en forma plena pero es perfectamente plausible) no podía imaginar lo que realmente ocurrió (que la Sra. Rosana fue la que tomó la decisión de contratar con el actor) y es lógico que el relato fáctico de la demanda se construyera con los hechos conocidos y documentados.

SEXTO. - Dicho lo anterior, quedan dos cuestiones esenciales por resolver: a) situación en que quedan los nietos de la Sra. Ángela en relación con el contrato concertado por su madre; y b) situación de la Sra. Rosana , que no ostenta la condición de heredera de la Sra. Ángela .

El juez entiende que hay una comunidad de intereses entre madre e hijos, todos ellos demandados. Es cierto que el actor manifiesta al declarar que los tratos los hizo con la Sra. Rosana e igual que dice que no habló nunca con la propietaria, es un hecho admitido que tampoco lo hizo con los nietos de ésta. A estas alturas ya ha quedado claro que la Sra. Ángela no podía contratar y que ninguno de los demandados tenía derecho alguno sobre el inmueble.

¿Qué fue, entonces, lo que ocurrió, y cuál fue el negocio jurídico que se celebró? Entendemos que nos hallamos ante un caso de gestión de negocios ajenos. El juez ya dice, con buen criterio, que la forma correcta de proceder hubiera sido obtener la declaración de incapacidad de la Sra. Ángela y otorgar el contrato por el tutor. Pero no se hizo así, sino que se acudió a la que podríamos denominar vías de hecho, obviando el trámite de la incapacidad.

El artículo 1.888 y siguientes CC regula la institución de la gestión de negocios ajenos. Para el tribunal no ofrece duda que cuando la Sra. Rosana contrata con el actor lo hace en nombre de la Sra. Ángela y en su interés. Como tampoco ofrece duda que la dueña del negocio se benefició del convenio al percibir las rentas religiosamente, así como los 9.000 euros que se recogen en el contrato.

La prueba pericial (folio 217) acredita que el valor de la operación económica es ajustado al precio de mercado, por lo que se aleja cualquier sospecha de actuación torticera por parte del actor. Por parte de los demandados no se articula prueba alguna en sentido contrario. Si la Sra. Ángela viviera, podría discutirse si ratificaba o no el contrato cerrado por la Sra. Rosana , pero al haber fallecido el contrato produjo los efectos que le eran propios, vinculando a sus causahabientes. No se trata de que un contrato nulo por vicio de consentimiento se sane por la posterior actuación de los herederos; se trata de que un contrato celebrado por un gestor sin mandato produce sus efectos al no haber sido impugnado por quien podía hacerlo, la dueña del negocio.

En cuanto a la situación de la Sra. Rosana como demandada, es cierto que la misma no es heredera, pero no lo es menos que es usufructuaria de la finca, por lo que sus derechos se ven afectados por la acción ejercitada, dado que el referido usufructo se extingue por el ejercicio de la opción. Es correcto, pues, que la demanda se dirigiera también contra ella.

En cuanto a las costas de esta instancia, de acuerdo con el artículo 398 Lec , se imponen a la parte apelante.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones de D. Primitivo , Dª Juliana y D. Virgilio , de una parte, y de Dª Rosana , de otra, frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 352/07 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Vic, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.