Sentencia Civil Nº 193/2010, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 6977/2009 de 27 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 6977.09-E

Nº. Procedimiento: 767/06

Juzgado de origen: Primera Instancia 4 de Dos Hermanas (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 27 de abril de 2010

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 767/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Dos Hermanas, promovidos por la entidad "MONTORO Y BARRERA, GRUPO INMOBILIARIO, S.L." representada por el Procurador D. FRANCISCO J. MARTINEZ GUERRERO contra D. Elias , representado por la Procuradora Dª TERESA BLANCO BONILLA y contra Dª Tarsila ; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 24 de abril de 2009.

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que con desestimación plena de la demanda promovida por MONTORO Y BARRERA GRUPO INMOBILIARIO SL contra D. Elias Y Dª Tarsila debo absolver y absuelvo al demandado de la demanda formulada contra el mismo, con expresa imposición de las costas procesales causadas al demandante.

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la actora, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma , dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 27 de abril de 2009 , quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la entidad demandante contra la Sentencia de instancia que desestima la acción contractual ejercitada en la demanda en reclamación del pago de 7.874 €, importe de la parte de los honorarios que le adeudan los demandados por su actuación como intermediario en la operación de compraventa de una vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Dos Hermanas, intermediación que le fue encargada por los demandados el 18 de octubre de 2005.

SEGUNDO.- Los hechos esenciales para la resolución de este pleito que han sido acreditados bien mediante reconocimiento de los demandados bien mediante la prueba practicada en el proceso, son los siguientes:

El día 18 de octubre de 2005 los demandados encargaron a "Montoro y Barrera Grupo Inmobiliario S.L." la venta de la vivienda de su propiedad sita en DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 .

Fruto de la actividad de la actora dos personas (D. Victorio y Dª Mercedes ) se interesan por la indicada vivienda, y la visitan junto con un asesor de "MB Grupo Inmobiliario S.L." el 15 de diciembre de 2005.

Tras la visita las indicadas personas interesadas en la compra suscriben un documento de oferta de compraventa el 16 de diciembre de 2005, en el que convienen en adquirirla por un precio de 129.278 €, entregando en ese momento 1.500 € en concepto de arras penitenciales, al amparo del artículo 1454 del Código Civil . De la indicada suma la inmobiliaria demandante retuvo el 30% como pago anticipado de los servicios de intermediación, entregando la cantidad restante (1.050 €) a los vendedores demandados.

d)El día 22 de diciembre de 2005 los vendedores D. Elias y Dª Tarsila firman un documento en el que reconocen que reciben de "Montoro y Barrera Grupo Inmobiliario S.L." la suma de 1.050 € en concepto de señal de la compraventa de su vivienda a favor de D. Victorio y Dª Mercedes , por un precio de venta de 129.278 €, que incluye los honorarios de "Montoro y Barrera Grupo Inmobiliario S.L:" que se establecen en 7.874 €, cuya entrega queda aplazada hasta que se otorgue la escritura pública de compraventa, para cuya firma se establecía el plazo de tres meses desde la fecha de este documento. Asimismo los demandados en dicho documento suscriben la siguiente estipulación: "Si dicha escritura no se llegara a formalizar por causa imputable a la parte vendedora, independientemente de las reclamaciones e indemnizaciones a que hubiere lugar entre las partes compradora y vendedora, el vendedor se obliga a abonar íntegramente a Montoro y Barrera Grupo Inmobiliario S.L. la cantidad reseñada en el apartado B del presente documento en concepto de pago de honorarios de intermediación."

e)Mediante Burofax entregado el 2 de junio de 2006, los vendedores demandados fueron requeridos para que compareciesen en una Notaría de Dos Hermanas a firmar la escritura Pública de compraventa el 16 de junio de 2006, previo pago del precio estipulado y de los honorarios de intermediación.

f) El día 16 de junio de 2006 los vendedores demandados no comparecieron a firmar la escritura pública de compraventa.

g) El día 22 de junio de 2006 el Juzgado de Primera Instancia de Dos Hermanas dictó Sentencia de divorcio de los cónyuges D. Elias y Dª Tarsila .

h) Los vendedores demandados desistieron de la compraventa y procedieron a devolver a los compradores D. Victorio y Dª Mercedes el duplo de la cantidad recibida como señal de la compraventa, entregándoles 2.100 €.

TERCERO.- La cuestión fundamental para resolver esta controversia es de interpretación jurídica, y consiste en precisar en qué momento el corredor, cuya función consiste en promover la celebración de un contrato de compraventa, adquiere el derecho a cobrar la comisión.

El devengo de la comisión del corredor está condicionado a la efectiva conclusión del negocio final objeto del encargo. Depende del resultado. Pero hay que preguntarse cuando se entiende que ese resultado eficaz se ha producido. Y ello acontece cuando el contrato se perfecciona que es cuando nace a la vida jurídica. Conforme al artículo 1450 del Código Civil la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubiesen entregado. Es decir, no es precisa la consumación o ejecución efectiva del contenido contractual porque el corretaje consiste en una actividad mediadora que concluye cuando el oferente y la persona que el mediador ha localizado se ponen de acuerdo y dan lugar al contrato promovido, perfeccionándolo y otorgándolo. Su consumación depende exclusivamente de la voluntad de los contratantes y no de la del corredor que es ajeno a su contenido, salvo que se frustre por causa imputable a él.

Declara el Tribunal Supremo en diversas sentencias (18 de diciembre de 1986, 3 de enero de 1989, 23 de septiembre de 1991 ), que los servicios del agente deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente, (SS.TS. de 23 de septiembre de 1991, 3 de enero de 1989, 18 de diciembre de 1986 ), siendo su finalidad la conclusión de otro contrato distinto conseguido por la intervención del mediador al llevar a cabo gestiones para poner en relación a quienes han de celebrar el ulterior contrato, percibiendo por estas actividades singulares una retribución que sólo se devenga si el negocio final se realiza por la intermediación del mediador, o cuando de las gestiones de mediación se haya aprovechado quien lo concluye (SS.TS. 25 de julio de 1994 ). Se exige que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación de mediador (SS.TS. 22 de diciembre y 13 de marzo de 1992 ).

De la citada jurisprudencia se infiere que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de cuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta.

Por ello la jurisprudencia entiende que el mediador queda obligado a efectuar las gestiones que sean usuales en el tráfico a que se dedique, siendo uniforme en mantener que su remuneración no se puede hacer depender de la consumación del contrato celebrado con su mediación en cuanto que sus obligaciones no van más allá de la perfección del contrato, sin que deba responder del buen fin de la operación. La obligación del mediador es la de promover o facilitar la celebración del contrato, es decir, poner con relación a las partes contratantes, satisfaciéndose el precio cuando se produce el resultado buscado, o en su caso, no se produce por causas ajenas al agente, tras concurrir la oferta y la aceptación puesto que bastará la perfección del contrato, no su consumación, a través de sus gestiones y que las mismas hayan llegado a buen término.

Así pues, los honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulta eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación especifica al respecto. Así lo establecen entre otras muchas las Sentencias del Tribunal supremo de 28 de junio de 1996, 4 de noviembre de 1994, 4 de julio de 1994, 30 de noviembre de 1993, 21 de mayo de 1992, 22 de diciembre de 1992 y 6 de octubre de 1990 . No es necesario que se realice efectivamente el contenido del negocio jurídico sino que basta la perfección, el nacimiento a la vida jurídica, porque el corretaje se circunscribe a la actividad mediadora, que concluye cuando el oferente y el mediatario llegan a un acuerdo celebrando el contrato. La perfección y el otorgamiento del contrato a que la mediación tiende equivale a la consumación del contrato de corretaje; además la consumación del contrato de compraventa depende de los contratantes y no de la voluntad del comisionista, salvo que sea una causa imputable al mismo la que frustre el buen fin del contrato de compraventa.

Por tanto, en el presente caso, una vez que los compradores hicieron mediante el documento suscrito el 16 de diciembre de 2005 una oferta de compra de la vivienda de los demandados, por el precio concreto de 129.278 €, entregando una señal en concepto de arras penitenciales, y esta oferta fue aceptada por los vendedores mediante la firma del documento de 22 de diciembre de 2005, recibiendo la parte de la señal entregada por los compradores deducida una parte de la comisión del corredor, quedó perfeccionada la compraventa mediante el acuerdo en el precio, con la entrega por el comprador de arras penitenciales, que recibió a continuación el vendedor, surgiendo desde ese momento el derecho de la parte actora al cobro de sus honorarios por la mediación realizada que culminó con éxito en el alumbramiento del contrato. Es más, del contenido del contrato se desprende que esta era la voluntad de las partes por cuanto los vendedores aceptaron en ese momento el abono a la agencia intermediaria de 450 € (que la actora retuvo de la señal percibida) a cuenta del importe final de su comisión, al mismo tiempo que reconocieron el derecho de la agencia al cobro de la totalidad de sus honorarios aunque la escritura no llegara a formalizarse por causas imputables a la vendedora. Como finalmente así ocurrió, pues fueron los vendedores los que desistieron de la consumación de la compraventa cuando devolvieron a los compradores las arras duplicadas.

Por último hay que significar que si bien es cierto que cuando los vendedores fueron citados para firmar la escritura pública ya habían transcurrido más de tres meses desde la fecha del documento de aceptación de la compraventa, este retraso no exonera a los vendedores del deber de satisfacer los honorarios de la agencia inmobiliaria intermediadora pues, como hemos indicado, la actividad mediadora concluye cuando el comitente y la persona que el corredor ha localizado se ponen de acuerdo y dan lugar al contrato promovido, perfeccionándolo y otorgándolo, no siendo imputable al corredor el retraso en los trámites para que los compradores consigan la financiación. A lo que se une que en este caso, y en relación con el pago de tales honorarios, el retraso no perjudicaba a los vendedores pues se había convenido que el pago del resto de los honorarios se aplazaría hasta la firma de la escritura pública.

Finalmente cabe decir que resulta obvio en el presente caso que la causa de la falta de otorgamiento de la escritura pública no fue otra que la voluntaria decisión de los vendedores de no consumar la compraventa, acogiéndose a la facultad de desistirse del contrato al haberse pactado arras penitenciales mediante su devolución duplicada a los compradores. Pero este voluntario desistimiento no les libera de la obligación de abonar a la demandante la comisión por su intermediación en la compraventa, por las razones que hemos expuesto, ya que el derecho al cobro de los honorarios surge desde el momento en que hay acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor sobre la cosa y el precio, quedando perfeccionado el contrato de compraventa.

CUARTO.- Por consiguiente el recurso de apelación debe ser acogido, y la demanda íntegramente estimada, por lo que procede condenar a los demandados a satisfacer solidariamente a la parte actora la cantidad de 7.874 €, la cual devengará el interés legal (art. 1108 del Código Civil ) desde la fecha de la interpelación judicial por la interposición de la demanda que constituye en mora a los deudores (art. 1100 del C. Civil ), hasta la de esta sentencia, y desde ésta hasta su efectivo pago el interés que establece el artículo 576 de la LEC .

Las costas de la primera instancia se impondrán a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC .

QUINTO.- No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas originadas en esta alzada en razón de la estimación de la apelación, a tenor de lo establecido en el artículo 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Francisco José Martínez Guerrero en nombre y representación del demandante "MONTORO Y BARRERA GRUPO INMOBILIARIO S.L.", contra la Sentencia dictada el día 24 de abril de 2009, por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Dos Hermanas (Sevilla), en los autos de juicio ordinario Nº 767/06, de los que dimanan estas actuaciones, debemos revocar y revocamos la citada Resolución, y, en consecuencia, con estimación íntegra de la demanda formulada por "MONTORO Y BARRERA GRUPO INMOBILIARIO S.L.", condenamos a los demandados D. Elias y Dª Tarsila a satisfacer solidariamente a la entidad demandante, la cantidad de 7.874 €, la cual devengará el interés legal desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la de esta Sentencia, y desde ésta hasta su efectivo pago el interés legal incrementado en dos puntos. Todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales.

No ha lugar a hacer especial imposición de las costas originadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, Don FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mí el Secretario de lo que certifico.-

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-