Sentencia Civil Nº 193/2011, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 236/2011 de 30 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BADAJOZ

SENTENCIA: 00193/2011

MAGISTRADOS ILMOS. SRES.

DON ISIDORO SANCHEZ UGENA

DON CARLOS CARPETO Y MARQUEZ DE PRADO

DON FERNANDO PAUMARD COLLADO

En Badajoz, a 30 de mayo de 2011

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 002, de la Audiencia Provincial de BADAJOZ, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 438/2010, procedentes del JDO.DE 1A INSTANCIA N. 6 de BADAJOZ, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 236/2011, en los que aparece como parte apelante, Jose María , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. FRANCISCO JAVIER RIVERA PINNA, asistido por el Letrado D. RAFAEL GIL NIETO, y como parte apelada, VENEFRASA AIE, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ANA MARIA MARIN LARIOS, asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL PLUMA LARIOS, siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia Nº 6 de BADAJOZ, por el mismo se dictó sentencia con fecha 1/03/2011 , cuya parte dispositiva dice:

Notificada dicha resolución a las partes, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en y cumplidos los trámites correspondientes, se remitió a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante -D. Jose María - interesa la revocación de la sentencia de instancia y, en su lugar, se dicte otra por la que se estime la demanda por él presentada contra "Venfrasa, A.I.E." y se decrete la resolución del contrato de compraventa concertado entre ambos. Como fundamento de esa pretensión revocatoria, se alega, en primer lugar, aplicación indebida del Art. 1.124 CC ., porque, el demandante no ejercitó en su demanda la acción resolutoria del citado artículo, sino que la pretensión resolutoria estaba amparada en un pacto contractual, concretamente, en la estipulación Quinta del contrato privado de compraventa, de 15/2/2007.

SEGUNDO.- En relación al primer motivo del recurso, hemos de señalar que, examinados los fundamentos de derecho de la demanda, se cita expresamente y se transcribe literalmente, el contenido del Art. 1.124 del C.C ., y si bien es cierto que, junto con esa cita, también aparecen mencionados otros preceptos del CC., referidos a Derecho General de las Obligaciones y Contratos (Arts. 1.089, 1.091,1.097, 1.255, 1.256, 1.258, 1.278 y 1.283, todos del C.C .) e incluso preceptos reguladores del concreto contrato de compraventa (ARts. 1461 y 1506 CC ); por tanto, no puede decirse que la sentencia de instancia haga una aplicación indebida del Art. 1124 .

Sin perjuicio de ello, también es cierto que, como primer basamento de la pretensión resolutoria, el actor acude al amparo del propio pacto contractual, de 15/2/2007 en concreto, su estipulación Quinta, con arreglo a la cual .

Como primera cuestión tras una primera lectura de la cláusula, podría llegar a plantearse, como dice el apelante, la oscuridad deliberadamente introducida por la vendedora, en su redacción, toda vez que, habiéndose consignado, en el punto I, de las manifestaciones generales del contrato, que el Proyecto de Edificación cuenta con licencia de obras del Exc.. Ayuntamiento de Badajoz, de 11 de enero de 2007, sin embargo, en la cláusula Quinta se vincula el cómputo del plazo de entrega a la obtención de una "Licencia Municipal de Obra Definitva", cuando realmente, como se ha comprobado por todos los documentos incorporados a los autos, no existia más Licencia de Obras que la de 11/1/2007, como se recogia en el propio contrato; por tanto, esa pretendida remisión a una supuesta Licencia Municipal de Obras Definitiva, constituye una oscuridad deliberadamente introducida en el contrato, como para querer inducir al contratante comprador en la idea, de que el plazo de entrega no se computaría sino desde la concesión de la Licencia Definitiva, cuando realmente y con toda claridad debió hacerse constar en la Estipulación Quinta que el plazo de entrega contaría desde el 11/1/2007; y, siendo ello así, claramente finalizaba, como el propio vendedor tiene reconocido en estos autos, en el mes de noviembre de 2008.

Dicha oscuridad en la redacción de la cláusula es puesta de manifiesto por el apelante en el punto 4º de la alegación 2ª de su recurso; y es un argumento que se comparte ahora, pues, en efecto, no existe una Licencia de Obras provisional y otra definitiva, sino una sola Licencia de Obras, la de 11/1/2007.

Pues bien, llegada esa fecha vemos, por la documental incorporada a los autos, que fue constante y reiterada la voluntad, expresamente declarada, del Sr. Jose María de dar por resuelto el contrato con fundamento en el incumplimiento del plazo contractualmente convenido para la entrega del objeto de la compraventa.

En este sentido, hemos de traer a coalición la declaración testifical del representante legal de la empresa comercializadora de la promoción -"Promogest"- quien manifiesta que los compradores, le pusieron de relieve la lentitud de la realización de la obra donde inicialmente trabajaban 10 operarios y a los pocos meses sólo trabajaban 2; que PROMOGEST lo puso en conocimiento de la Promotora-Vendedora, quien le comunicó los problemas con la constructora, pero le consta que el vendedor nada dijo, sobre ello, a los compradores. Igualmente, el Sr. Florian declaro que la constructora iba a ser "Vicarma", aunque después se enteró de que era "Desarrollos Pacenses, S.L.".

Y así vemos, como ya en la fecha de 18/2/2009, (doc. 10 de la demanda) el actor hace ver a la vendedora su decisión de resolver el contrato; la misma decisión vuelve a comunicar el hoy apelante a la demandada mediante las cartas de 19/3/2009 (doc. 12); 20/4/09 (doc. 14); 23/7/2009 (doc. 15); 4/9/2009 (doc. 16); y 23/10/2009 (doc. Nº 18).

Consiguientemente, al no exigir la cláusula 5ª del contrato de 15/2/2007 , una forma especifica para adoptar y comunicar la decisión de resolución contractual, sólo, como es obvio, su fehaciencia y el carácter recepticio para el destinatario de aquella manifestación de voluntad resolutoria, es por lo que puede decirse que la resolución contractual se comunicó y se ejerció ese derecho, reconocido en la cláusula 5ª, ya en fecha 19/3/2009 , y se reiteró en varias ocasiones posteriores, que el demandado ignoró olímpicamente.

TERCERO.- Así mismo, existe constancia documental de que, pese al compromiso contractualmente asumido, de entrega de la cosa comprada, en noviembre de 2008, sin embargo, tal cumplimiento de la obligación principal del vendedor (Art. 1461 CC ), no se efectuó en la fecha convenida, pero tampoco dentro de los dieciséis meses siguientes; es decir, el vendedor no estuvo en condiciones de efectuar la entrega hasta el 15/3/2010.

La parte demandada/apelante intenta justificar el considerable retraso en el cumplimiento de su principal obligación contractual, mediante el argumento de la diferencias que se produjeron entre "Venfrasa, A.I.E." como promotora y la Empresa a la que encomendó la construcción material del Edificio, la Mercantil "Constructora Desarrollos Pacenses, S.L."; consecuencia de tales divergencias fue la resolución del contrato de obra, pactada entre la hoy apelada y la constructora antes dicha, en fecha 15/1/2009; pero, como se puede apreciar, tal resolución tuvo lugar, una vez ya cumplida la fecha pactada para la entrega de la vivienda, trastero y plaza de garaje. Por tanto, ello no puede servir de excusa para el importante retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega; no pudiendo pretenderse que las consecuencias perjudiciales derivadas de un retraso de las obras por divergencias o diferencias surgidas entre Promotor y constructor, sean puestas siempre a cargo del comprador, máxime cuando los compradores estaban totalmente ignorantes de los supuesto retrasos en la marcha normal de la obra, o de las divergencias entre promotora y constructora, pues la vendedora nada les comunicaba y nada les informaba sobre el retraso de las obras y su causa.

Pero es que, finalmente, tampoco cabe hablar de que, al no haber instado, el comprador, la resolución del contrato, dentro del mes siguiente a aquel en que según lo pactado, debería haberse procedido a la entrega de la cosa, ello equivaldría a la concesión de una prórroga tácita al vendedor para cumplimiento de su obligación, porque, esa supuesta voluntad tácita de prórroga del plazo para la entrega, aparece constante y expresamente desvirtuada mediante las diversas comunicaciones escritas remitidas por el comprador al vendedor haciéndole ver el incumpliendo de su obligación del entrega en plazo e invocando la aplicación de la facultad resolutoria de la estipulación quinta. Por tanto, nunca existió prórroga tacita ni voluntad tacita de conceder una prorroga para la entrega.

Tampoco podemos olvidar que, los compradores han estado siempre ignorantes -porque nada les comunicaba la vendedora, pese a que, desde muy temprano en la vigencia contractual, los compradores empiezan a quejarse, a la comercializadora, de la lentitud de las obras,- de la marcha de la construcción; así por ejemplo, no se le comunicó que ya antes del verano de 2007, como declara el Arquitecto Proyectista, Sr. Virgilio , hubo paralización de la obra, que duró unos 8 meses; tampoco se les informó de que, en julio de 2008, la constructora dejo de recibir material, de los proveedores, que tuvo que abonar la vendedora, quien, a partir de entonces, se hace cargo de continuar la obra; según ha declarado el Arquitecto Técnica Sr. Apolonio ; por tanto, es patente la mala fe de la vendedora que nada informó sobre que seria imposible cumplir el plazo pactado para la entrega.

CUARTO.- Viene en aplicación, entonces, toda la doctrina jurisprudencial sobre incumplimiento contractual, de la que se desprende que, si bien ciertamente, no basta cualquier mero retraso para generar un incumplimiento contractual con entidad suficiente como para justificar la resolución del contrato, pero si ese retraso es considerable -como sucede en nuestra hipótesis, en que existe un desfase temporal respecto de la fecha convenida, de 16 meses-, hasta tal punto que puede decirse que frustra el fin negocial perseguido por el contratante que pretende resolver, o frustra las expectativas legitimas del comprador que sirvieron como causa para contratar.

Cabe citar, en este sentido, la doctrina contenida en la SS.T.S. 9/12/1988; 10/11/1993; 18/1/1994 , 27/12/1990; 22/10/1997; 16/12/2005 ; entre otras muchas, según la cuel las obligaciones reciprocas son, por su propia naturaleza, obligaciones de cumplimiento simultáneo, porque la satisfacción de las partes se realiza en el mismo momento, y ambas prestaciones traer causa de la respectiva; si una queda incumplida, la otra carece de causa; lo cual es manifestación del sinalagma funcional que preside el desarrollo de la relación obligacional; por tanto, el cumplimiento de las obligaciones recíprocas debe llevarse a cabo de modo simultáneo, de modo que, en tales obligaciones, nadie puede exigir sin haber cumplido; la parte que no ha cumplido la obligación que a ella le incumbe, no puede pretender que la otra cumpla la suya y, de hacerlo, ésta siempre podrá oponerse a ello, alegando la excepción de contrato no cumplido.

No cualquier incumplimiento justificará la resolución contractual conforme al Art. 1124 CC ., pues el principio de conservación del contrato exige que el defecto o el supuesto de incumplimiento revista cierta importancia o trascendencia con la finalidad perseguida.

Finalmente las sentencias que declaran inoponibles al comprador los avatares que el vendedor pudiera haber tenido con La Empresa Constructora (S.A.P. Alicante, Sección 9ª, de 11/9/2009) o la de Valencia, Sección 7ª, de 8/10/2010, por la cual, en caso de surgir problemas técnicos que provocan el retraso en la entrega, el vendedor está obligado a comunicar al comprador tales incidencias, permitiéndole optar entre la concesión de una prórroga,. O resolver el contrato, porque los contratos -Art. 1258 CC - obligan, desde su perfección, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conforme a la buena fe, al uso y a la ley; y porque el cumplimiento y validez de un contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las contratantes (ARt.1256 CC ).

QUINTO.- Finalmente, el apelante sostiene que la sentencia apelada incurre en error cuando desconoce el carácter esencial del plazo de entrega como elemento de contrato.

No le falta razón al hoy apelante cuando quiere deducir esa esencialidad del plazo de entrega de la circunstancia de que, en la tan repetida cláusula quinta , las partes pactaron expresamente una determinada consecuencia para el caso de que, por causa imputable a la vendedora, no pudiera cumplirse el plazo de veintidós meses para la entrega; así concretamente, se reconocía, que en tal supuesto, tendría derecho, el comprador, a resolver el contrato, procediendo el vendedor a devolverle las cantidades que aquel tuviera entregadas a cuenta y, además, con el 6% de interés, en concepto de indemnización por daños y perjuicios; o sea, el contenido típico de una cláusula penal, para fomentar el estricto cumplimiento, dentro del plazo, de las obligaciones contractuales del vendedor.

Por tanto, la cláusula 5ª no era una mera cláusula de estilo o de relleno, sino que se contemplaban consecuencias concretas para el caso de inobservancia de la misma. De ahí que pueda, en efecto, decirse que las partes estaban contemplando el plazo como elemento esencial.

La sentencia alegada por la parte apelada, dictada por esta misma Sala, en fecha 28/3/2010 , sentencia nº 104/2011 , no es aplicable al supuesto ahora examinado al concurrir elementos en este caso, que no se daban en el examinado por la Sentencia 104/2011 ; concretamente, la manifestación por escrito y de manera reiterada de la voluntad resolutoria por el comprador.

SEXTO.- La estimación del recurso supone la revocación de la sentencia de instancia y consiguiente estimación de la demanda rectora de esta litis, por lo que las costas de la primera instancia, por mor del principio del vencimiento objetivo, son debe imponer al demandado (Art. 394 LEC ), mientras que no ha lugar a hacer pronunciamiento expreso de condena en las costas de la alzada, por el éxito del recurso (Art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando como estimamos, el Recurso de Apelación deducido por la representación procesal de D. Jose María , contra la Sentencia nº 43/2011, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Badajoz, en el Juicio Oral nº 438/2010, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS íntegramente, dicha resolución y, en su consecuencia, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS la resolución del contrato de compraventa, de fecha 15 febrero de 2007, suscrito entre la compañía "Venfrasa, A.I.E." y D. Jose María ; y DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS, así mismo, que la dicha Compañía "Venfrasa, A.I.E." debe restituir a D. Jose María la cantidades abonadas hasta la fecha que ascienden a la suma total de 41.578 € más el 6% de la misma en concepto de intereses como indemnización pactada de daños y perjuicios en la estipulación Quinta del contrato de compraventa y que se devengarán desde el 4/8/2008 hasta el momento del pago del principal reclamado. Y DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a "Venfrasa A.I.E." a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las cantidades indicadas así como a las costas del la primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Contra esta resolución no cabe ulterior recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.