Sentencia Civil Nº 193/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 762/2010 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 762/2010-P

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1649/2009 del Juzgado Primera Instancia nº 8 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 193/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de marzo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1649/2009, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 8 Barcelona, a instancia de D. Obdulio y Dª. Sonsoles , contra DUOMON HABITATGE, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día Sentencia de 17 de junio de 2010 .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que estimando en parte la demanda interpuesta por DON Obdulio y DOÑA Sonsoles contra DUOMO HABITATGE, S.L., condeno a la demandada a abonar a los demandantes la suma de QUINCE MIL SETECIENTOS EUROS con más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta la del pago.

Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación ambas partes mediante sus escritos motivados, de los que se dio traslado a la contraria, que se opusieron respectivamente. Finalmente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de marzo de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilmo. Sra. Magistrada Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia, excepto en lo que se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- Para una adecuada resolución de la cuestión litigiosa cabe efectuar las siguientes consideraciones fácticas:

1) En fecha 8 de Agosto de 2007, la demandada, Duomon Habitatge S.L. cuyo objeto social, consiste en la intervención en operaciones inmobiliarias, promoción, construcción, compraventa, rehabilitación ..., adquirió las fincas nºs NUM000 y NUM001 del municipio de Piera.

2) El 30 de abril de 2008, las partes suscriben el doc 1 de los acompañados con la demanda, en el que se expresa que la demandada ha recibido de los actores la suma de 6000 €, en concepto de reserva por el otorgamiento del contrato de solar y ejecución de obras que firmarían sobre el solar , sito en el nº NUM002 NUM003 de la C/ DIRECCION000 , de Piera, que se corresponde con el segundo de los adquiridos por aquella sociedad., por un precio de 217.000.000 €. Acordaban que tendría vigencia hasta el día 30 de junio de 2008, en el que firmarían arras, y las partes se comprometían a solicitar ante Caixa de Galicia, solicitud de financiación hipotecaria, tanto para la compra del solar, como para la vivienda unifamiliar, y una vez obtenido el Vº Bº de la entidad, realizarían las arras, momento en que los actores entregarían 15.700 €- Se pactaba asimismo que la reserva se devolvería, caso de desistir la vendedora o no obtenerse la financiación, y si desistía la compradora, como penalización renunciaría al reintegro.

3) El 2 de junio de 2008, aparece suscrito por las partes el doc que obra a los folios 16 y 17, en el que las partes declaran que la compradora entrega 6000 € a cuenta del pago de la finca del nº NUM002 NUM003 de la C/ DIRECCION000 , que eran arras penitenciales, que la cantidad pendiente de pago, 90.300 €, se abonaría el 30 de Noviembre de 2008, la elección de notario se haría por los compradores, citando a los vendedores, por medio de burofax y que, caso de existir alguna carga, el vendedor devolvería por duplicado las arras. El Juez entiende que la fecha era posterior al que se firmaría el día 12, por así admitirlo el demandado en el hecho segundo de la contestación.

4) El 12 de Junio de 2008 firman el doc 2, en el que se dice que los actores entregan la cantidad de 6000 €, en concepto de arras penitenciales, a cuenta del importe de la finca del nº NUM002 de la DIRECCION000 , y que, en cuanto a la cantidad pendiente de 90.300 € se abonaría del día de otorgamiento de la escritura público, previsto para el 30 de septiembre de 2008, y caso de existir alguna carga, se devolvería por el vendedor la totalidad de las arras por duplicado. En la misma fecha, firman el doc 3, que lleva por título "contrato de compraventa para construcción de casa unifamiliar aislada", en el que la demandada se compromete a construir una vivienda unifamiliar aislada, por precio de construcción, proyecto y licencia de 127.000 + IVA; plazo máximo de construcción de 12 meses a contar desde el otorgamiento de la licencia de obras, obligándose a informar y acreditar la situación del estado de la licencia; entregan los compradores 15.700 €, en concepto de paga y señal, forma de pago mediante certificaciones de hipoteca gestionada por la Caixa, oficina de Sant Boi de Llobregat (pacto séptimo), cobro del 60% al cubrir aguas, en el pacto 9º se especifica que, la rescisión por parte de los compradores, por motivos de incumplimientos de los pagos u otra causa ajena a la construcción, daría derecho a la parada de la obra y pérdida de las cantidades abonadas, y en el 10º que el contrato sería sustituido por un contrato definitivo cuando se tuviera el proyecto visado y licencia de obras, quedando abierta la posibilidad de cambios por causas de normas urbanísticas. El día 13 de junio de 2008, los actores entregan al suma de 15.700 €.

5) Los actores suscriben el doc 4 de la contestación, con fecha 27 de Julio de 2009, en que se recogía que se entregan 6000 € de arras penitenciales, a cuenta de la finca, que además habían suscrito un contrato de ejecución de obra, por el que la compradora entregó 15.700 €, que las partes se comprometían a presentar en al Caixa la solicitud de financiación hipotecaria, para la compraventa y ejecución de la obra, concedida la cual se formalizaría la compraventa, que el contrato tendría validez hasta el 10 de Septiembre de 2009, y que caso, de no obtenerse la financiación, el vendedor estaba obligado a devolver la cantidad de 21.700 € a la parte compradora. Por parte de la demandada se sostiene que no aceptó lo que dice era una propuesta de los compradores.

6) El 6 de Agosto de 2009 se remite burofax por los actores, exponiendo que como había transcurrido un año, sin iniciarse las obras, ni tener conocimiento del estado de las licencias, les requerían para que les informasen, y causas de incumplimiento, si no se había solicitado. Es respondido el día 11 de agosto de 2009, expresando la demandada que estaba a la espera de firmar la compraventa del terreno, que la licencia de obras mayores se había presentado en Abril de 2009, que al recibir la noticia de la imposibilidad de firmar la compraventa antes de Julio- Septiembre de 2009, no se realizó el pago de la tasa de 645 €, para coincidir la concesión de licencia con la escritura de la compraventa, que recibida la información de que se escrituraría en Septiembre, había procedido a pagar la tasa, y habían recibido información verbal del Ayuntamiento, de que existía la previsión de que en Septiembre de 2009 estaría concedida.

Consta que el 7 de agosto de 2009, la parte demandada abona la tasa de 645,10 €, la concesión de la licencia es acordada por el Ayuntamiento de Piera, el día 15 de octubre de 2009, que el 27 de Abril de 2008, Arquitecto Superior y Técnico hacen una propuesta de honorarios (folio 88), recibiendo a cuenta, 1500 €, en Julio, y que el proyecto es de Febrero de 2009, apareciendo visado en Marzo de 2009. En todos los referidos documentos figura la demandada como solicitante, dueña y pagadora.

7) Caixa Galicia, emite el día 29 de Septiembre de 2009, documento en el que indica que realizado el estudio del préstamo hipotecario, con destino a la autopromoción, se consideró desfavorable, debido a la falta de garantías del promotor escogido para la construcción del inmueble.

8) El 30 de octubre de 2009, la demandada remite comunicación a los actores , por medio de burofax, en el que les indica que en el mes de Octubre, el Ayuntamiento de Piera les había comunicado que estaba concedida la licencia de obras y ya se podía construir, recordándoles que el día 30 de Noviembre de 2009 era la fecha de vencimiento del contrato de arras penitenciales.

9) D Enrique , Arquitecto Técnico, contratado por la demandada, refirió en prueba testifical que, después de obtener la licencia, hubo una reunión en su despacho con ambas partes, en la que intentó mediar, planteando la compraventa del terreno, a lo que se negó la demandada, al querer cobrar la totalidad.

Por su parte, el SR Heraclio , Director de la Oficina de Caixa Galicia de Sant Boi, de la que precisamente la demandada era cliente, refirió como en la hipoteca a conceder a promotor, al tratarse de una futura construcción, para examinar el riesgo, se hacía no solo examen de solvencia de los promotores, esto es los actores, sino también del constructor, que aquellos pasaron el examen, mas no así el constructor, razón por la que no se habría concedido el préstamo hipotecario, al contar con su historial en la Caixa, y aparecer en el mismo que había dejado inacabada alguna otra obra.

10) En el escrito rector, fechado a 11 de Noviembre de 2009, los demandantes, entendiendo que la demandada había incumplido, piden la cantidad de 12.000 €, como arras duplicadas, y la restitución de los 15.700 € entregados, con fundamento en los artcs 124 y 1108 del Código civil. La sentencia que puso fin al procedimiento, tras concluir que existió prorroga hasta el día 30 de Noviembre de 2008, mas que la demandada admitió otra prórroga para el otorgamiento de escritura hasta el día 30 de Noviembre de 2009, posterior a la demanda, que al demandada estaba en condiciones de escriturar, no así los actores que no obtuvieron financiación, por lo que consideró que la demandada podía hacer suya la cantidad entregada como arras. No así los 15.700 €, pues no se concedió el préstamo hipotecario, ante la falta de garantías del constructor, y por tanto no pudo consumarse el contrato de ejecución de obra, por causa sobrevenida a la que no fue ajena la demandada. Condena a la devolución de esta cantidad, e intereses artc 576 de la LEC, desde la resolución, sin costas.

Recurren ambos litigantes, y por parte de los actores se alega, en síntesis: que se había infringido el artc 1454 del Código civil, pues quien no ofrecía garantías para lograr el préstamo hipotecario era la constructora, sin que hubiera inconveniente por los actores, por lo que imposibilitó el cumplimiento del contrato de arras, y así lo expresó el director de la Caixa, y que sí se le requirió para cumplir, celebrando una reunión en el despacho del Arquitecto Sr Enrique . Que el doc 4 de la contestación lo confeccionó la propia demandada, ante el aviso de que se demandaría judicialmente, y al ver que no lo devolvía firmado la misma se rescindió, que prueba de que los inconvenientes los tenía la contraria, es que la licencia no se obtuvo hasta el 7 de agosto de 2009, cuando los actores ya le había requerido y el propio Ayuntamiento, en Abril.

Por su parte la demandada expone, en su escrito de interposición: que la sentencia era incongruente, porque ante el incumplimiento contractual de los actores, no les impone sanción alguna, que si estos incumplieron el primer contrato, por causa solo a ellos imputable, debieron padecer todas las consecuencias que pudiera generar, y que la sentencia carecía de lógica al desvincular ambos contratos, que era irrelevante el motivo por el que a los actores no se les concediera el préstamo hipotecario, puesto que tal concesión no se estipuló, como suspensiva, y si el motivo de no concederla, que dependía de un tercero, no fue válido para justificar el incumplimiento de la venta del solar, también debió ser irrelevante para el contrato de obra, que ellos sí que eran ajenos a que no se concediera, pues eran titulares de dos fincas, libras de cargas, y según la cláusula novena debieron perder lo entregado. Y a ello no obsta que el Juez dijera que existía la séptima, porque no condicionaba el contrato, y solo compaginaba la forma de pago para la ejecución, a la forma de pago de la hipoteca de promotor. Pidió su total absolución y que se impusieran la actora las costas de la 1ª Instancia.

SEGUNDO.- No hay cuestión en que ambas partes están contestes en la resolución, pues ninguna ha interesado el cumplimiento, sino que lo debatido era de quien partía el incumplimiento y las consecuencias del mismo.

Una vez examinadas las actuaciones y con fundamento en los datos fácticos expuestos con anterioridad, entendemos, como expone el demandado en su recurso, que no nos encontramos ante dos negocios jcos. sin relación, que pudieran escindirse, sino que estamos ante la presencia de uno, consistente en la adquisición del terreno al demandado, para que este realizara al construcción de una vivienda unifamiliar, pese a que se documentara en dos ejemplares del contrato, y que ello fue así, lo avala el primer documento suscrito por los litigantes, generador de sus relaciones y que recogía la común intención y que no era otro que el firmado en fecha 30 de Abril de 2008, reserva, que se da para ambos, no constando que variara aquel deseo, con los actos realizados con posterioridad. Asimismo y de los datos fácticos expuestos, concluimos que tampoco se conoce la fecha límite para la escrituración , dada la conducta de las partes, en sus respectivas comunicaciones, y así si en un principio, la previsión para escriturar el terreno era la de Noviembre de 2008, pues como expresa el Juez, aun cuando el contrato que recoge tal fecha es de 2 de Junio, parecen estar de acuerdo en que se fijó después de la consignada, en fecha 12 de Junio; sin embargo, después los propios actores siguen pidiendo información sobre la licencia de obras, y el demandado da respuesta, solicitándola en 2009, y también los actores envían el doc 4, con fecha para Septiembre de 2009, y aun negando el demandado su aceptación, sin embargo, en su comunicación de Octubre de 2009, expresa que las arras vencen en Noviembre de 2009. Por ello, desconocido tal dato, mal puede concluirse de quien era el incumplimiento, cuando no existiría un límite máximo, acordado conjuntamente, pues es claro que no puede estarse al de noviembre de 2008, del que ambos prescindieron, y cuando ninguno ha efectuado requerimiento para el cumplimiento.

Siendo ello así, la Sala entiende que, ante el mutuo disenso, deben retornarse a los actores las cantidades entregadas, esto es los 6000 € iniciales y los 15.700 € entregados a cuenta de la construcción, al no existir motivo alguno para que el demandado los haga suyos. Al respecto, y en relación a la trascendencia que hubiera tenido la no concesión de la hipoteca, como bien dice el Juez, a ello no era ajena dicha parte, pues prescindiendo de la teorización que realiza sobre los préstamos hipotecarios, y los obligados a su devolución, no puede obviarse que en el caso, ambos se comprometían a solicitar la financiación, y ello en entidad de la que la demandada era cliente, y la intención era que caso, de no obtenerse la reserva se devolvería, con previsión de que las arras además solo se concertarían una vez obtenido el visto bueno de la entidad crediticia, hasta el extremo de que en el doc 3, la forma de pago era mediante certificaciones de la hipoteca gestionada por la Caixa, luego si después no se logró, sin duda por la mayor exigencia de requisitos, ante los nuevos avatares del mercado inmobiliario y financiero, y a ambos pueden achacarse la demora en el tiempo, pues si los actores no requirieron, también la licencia fue solicitada con notable tiempo después del contrato, por la constructora, y la no viabilidad además se debió a causas referidas a la misma, no es lógico achacar el incumplimiento a la demandante, como hace la sentencia, y de ahí que se le retorne también lo entregado como arras. No ha lugar a que se devuelvan duplicadas, ya que además de que como se ha indicado, la voluntad, en caso de no obtener la financiación era sólo devolver lo entregado, la previsión de darlas por duplicado se plasmó solo si la finca tenía cargas y tampoco consta que los actores en 2008, pidieran ni información, ni remitieran burofax para la escrituración, desconociendo que suerte habría corrido en aquel momento la solicitud de préstamo.

TERCERO.- En consecuencia, se estima con carácter parcial la demanda, no efectuándose expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias, de conformidad con los artcs 394 y 398 de la LEC, estimación parcial y dudas fácticas. En relación con los intereses , la demandada deberá satisfacer los previstos en el artc 576 LEC desde la resolución de Instancia, de los correspondientes a 15.700 € y del resto, es decir 6000 € desde esta resolución.

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Obdulio y Dª. Sonsoles , y desestimando el interpuesto por Duomon Habitatge, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 1649/2009, de fecha 17 de junio de 2010, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, excepto en el extremo de la cuantía objeto de la condena, que se concreta a 21.700 €, subsistiendo el resto de pronunciamientos, devengando el incremento realizado de los 6000 €, los intereses del artc 576 desde esta sentencia, y todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas en ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.