Sentencia Civil Nº 193/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 123/2011 de 04 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 123/2.011

Procedimiento Ordinario nº 651/2.009

Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrent

SENTENCIA Nº 193

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

Dña. Maria Eugenia Ferragut Pérez

MAGISTRADOS

D. Jose Francisco Lara Romero

Dña. Olga Casas Herraiz

En la ciudad de Valencia a cuatro de abril de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 22 de Julio de 2.010 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante y demandada en reconvención D. Fabio y Dña. Consuelo representada por la Procuradora Dña. Pilar Albors Camps y asistida por el Letrado D. Pablo Cosín García, y, como apelado la parte demandada y demandante en reconvención Torrentval P.I. S.L., representada por la Procuradora Dña. Gema Martínez Alejos y asistida por la Letrado Dña. Sonia Marsilla Benlloch.

Es Ponente Dña. Maria Eugenia Ferragut Pérez, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

QUE CON ESTIMACION DE LA RECONVENCION y DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por Consuelo y Fabio representado por el Procurador Sr. ALBORS CAMPS PILAR frente a TORRENTVAL P.I., S.L. representado por la Procuradora SRA. MARTIENZ ALEJOS GEMMA, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad TORRENTVAL P.I SL de todos los pedimentos formulados contra la misma en el escrito de demanda y DEBO DECLARAR Y DECLARO la validez, eficacia y vigencia del contrato de compraventa de vivienda y plaza de aparcamiento de 6 de junio de 2007, el cual ha sido incumplido por los compradores y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a la compradora DÑA. Consuelo a estar y pasar por dichas declaraciones y a que otorgue un nuevo poder notarial en los mismos términos que el otorgado en fecha 14 de junio de 2007 ante el Notario D. Juan Montero Rios y a ambos compradores DÑA. Consuelo y D. Fabio a estar y pasar por las antedichas declaraciones y CONSENTIR el otorgamiento a su favor de escritura pública de compraventa de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del referido contrato y a PAGAR a TORRENTVAL P.I. SL. las siguientes cantidades:.- el resto del precio de venta aún no abonado, que asciende a la total cantidad de 294.332,30 euros, IVA INCLUIDO, con subrogación o no del préstamo hipotecario referido en el contrato, según les conviniere y los intereses moratorios devengados a contar desde el 23 de enero de 2009 al tipo pactado hasta su completo pago, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en la demanda principal y con ocasión de la reconvención.

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante y demandada en reconvención que alegó en esencia:

Que el Pacto 6.1 del contrato contraviene lo previsto en el artículo 60 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, por cuanto que en su apartado 2.c), expresamente se establece que el promotor-vendedor de viviendas en construcción tiene la obligación de informar al comprador de la "fecha de entrega, ejecución del contrato y duración."

En cambio, el contrato deja claramente al arbitrio de la vendedora la fecha de entrega de los inmuebles, pues se limita a consignar una fecha límite de fin de las obras, y a manifestar que en el plazo de 30 días naturales desde la concesión de la Licencia de Primera Ocupación, deberá requerir a la parte compradora para el otorgamiento de la escritura pública, pero no establece plazo alguno para solicitar dicha licencia, lo que a todas luces significa que el CONTRATO NO PREVÉ FECHA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA.

Que tomó como referencia para entender incumplido ¡contrato por la vendedora, la indicada fecha del día 31 de Julio de 2.008, pues es esta la única fijada con claridad en el mismo, y lo cierto es que a dicha fecha, si bien al parecer habían finalizado las obras de construcción, todavía no habían sido concedidas las licencias administrativas correspondientes, pues la de la vivienda fue otorgada el día 21 de Noviembre de 2.008, y la del garaje TODAVÍA NO HA perjuicio alguno a mis representados, pues gozan de una especial ¡ protección legal, por su condición de consumidores.

El hecho de que la vendedora no se obligara en el contrato a entregar los inmuebles antes de una fecha concreta, no puede beneficiar a ésta y perjudicar a mis representados, como al final se deduce de la Sentencia de primera instancia, pues en todo caso, a mis mandantes les asiste el derecho a ser reintegrados en las cantidades en su día entregadas a cuenta, o a hacer efectivo el aval o garantía establecida, para el caso de que llegada esa fecha, la vendedora no haya procedido a entregar los inmuebles objeto de compraventa.

Por tanto, al no constar en el contrato fecha máxima y concreta de entrega de los inmuebles, la parte vendedora no dejó otra opción a mis mandantes que la de entender como fecha máxima de entrega, la única fecha a la que se obliga contractualmente la vendedora, la fecha límite de terminación de las obras, de 31 de Julio de 2.008, entendiendo que antes de dicha fecha la vendedora debió cumplir con su obligación de terminar la obra, obtener los permisos y licencias correspondientes y proceder a la entrega de los inmuebles.

Contrariamente, la Sentencia recurrida da por cumplido el plazo previsto contractualmente, obviando que en dicha fecha, los inmuebles carecían de licencia de primera ocupación, por lo que no estaban dispuestos para su venta, conforme reconoce la propia vendedora con sus propios actos, pues no fue hasta el día 23 de Enero de 2.009, que requirió a mis mandantes para otorgar la escritura, cuando éstos ya habían dado por resuelto el contrato (Documentos n° SEIS y DOCE de la demanda) y todavía, sin contar con la licencia de primera ocupación del garaje.

Esta parte rechaza las consideraciones efectuadas en la Sentencia dada, concretamente en su Fundamento Jurídico Segundo, respecto a e el contrato litigioso no establece un plazo de entrega de los inmuebles, obligación esencial del mismo y que por ello, el retraso en la entrega ,es causa de resolución.

En efecto, entiende esta parte que el propio contrato litigioso prevé su Estipulación 6.4 que la parte compradora pueda instar la resolución si los inmuebles no se entregan en la fecha prevista, lo que supone que sí que una condición esencial el referido plazo y por tanto, su no observancia es causa de resolución.

Alegó también el apelante que la licencia fue obtenida fuera de plazo, pero independientemente de ello, hay que tener en cuenta que lo es únicamente de la vivienda, no así del garaje, por lo que la vendedora no se encontraba en condiciones de exigir el otorgamiento de la escritura.

Alegó infracción del la Ley 57/1968 y señaló:

La demandada-reconviniente, no sólo incumplió sus obligaciones esenciales derivadas del contrato, al retrasarse en la entrega de los inmuebles, sino que además, el propio contrato es contrario a la ley en diversas cuestiones que son esenciales a este tipo de contratos: fijar una fecha máxima de entrega, conforme se ha expuesto en la Alegación Primera, y la falta de entrega en el momento de celebración, del aval o seguro que garantiza las cantidades entregadas a cuenta del precio, conforme exponemos a continuación.

En primer lugar, hay que significar que conforme consta en la propia sentencia impugnada, la parte vendedora no hizo entrega a mis mandantes ¡el contrato de seguro o aval bancario para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en los términos establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , en relación con la Ley 57/1968, de 27 de julio , y ello pese a que mis mandantes le requirieron reiteradamente para ello, y sobretodo, pese a que el propio contrato en la parte Expositiva, en el apartado "información y documentación para la venta", expresamente reconoce que la parte vendedora ha facilitado la información relativa a "garantías para el aseguramiento del cobro de las cantidades entregadas por la parte compradora a cuenta del precio antes de que la vivienda se encuentre totalmente terminada, mencionando la entidad garante y la cuenta especial en la que han de efectuarse los ingresos con sujeción a la normativa vigente, y poniendo a su disposición los documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta, conforme a la Ley 57/1968, de 27 de julio de 1968 ".

Asimismo, la Sentencia impugnada considera que puesto que mis mandantes no hicieron entrega de cantidad alguna en efectivo, la parte vendedora no tenía dicha obligación legal de garantizar su devolución.

Esta parte rechaza tal consideración por entender que no es cierto que mis mandantes no entregaran cantidad alguna a cuenta, pues el propio contrato establece la entrega a cuenta del precio de compraventa, de la cantidad de ciento nueve mil quinientos treinta euros con ocho céntimos (109.530,08 €), más el correspondiente I.V.A. de dicha cantidad.

En este sentido, el propio contrato objeto de la litis no puede ser más clarificador, puesto que en el mismo, expresamente se establece que mi representada, Doña Consuelo , transmitió una vivienda de su propiedad, con entrega de la posesión y las llaves, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.446 del Código Civil , y como dación en pago de la cantidad entregada a cuenta de la vivienda nueva, por importe de ciento diecisiete mil ciento noventa y ocho euros (117.198 €), es decir, mis representados entregaron a cuenta del precio la expresada cantidad.

En base a dicho incumplimiento, mis representados estaban facultados para dar por resuelto el contrato, exigiendo además, la restitución de las cantidades entregadas a cuenta y el abono de intereses, conforme establece el artículo 3 de la citada Ley 57/1968, habida cuenta que la vendedora ha incumplido sus obligaciones en cuanto a la fecha de entrega de los inmuebles, circunstancia que permite, al amparo del referido artículo 3 , optar por la rescisión contractual, teniendo en cuenta además, que la también incumplió su obligación legal de entregar en el mismo acto de celebración del contrato, el aval o seguro que garantizara las cantidades entregadas a cuenta del precio, lo que no puede calificarse más que de transgresión de la buena fe contractual, pues con ello se ha obstaculizado la restitución de las cantidades en su día entregadas.

Sobre la estimación de la reconvención alegó infracción del artículo 1124 del Código y alegó que:

En cuanto a la reconvención formulada de adverso, y su estimación íntegra producida en la Sentencia dictada en primera instancia, esta parte rechaza la misma, entendiendo que en modo alguno puede accederse a la pretensión de la demandada- reconviniente-apelada de exigir judicialmente el cumplimiento del contrato, por cuanto que con ello se vulnera, como así hace la Sentencia impugnada, dicho sea en términos de defensa, el artículo 1.124 del Código Civil , pues conforme a dicho precepto, la contraparte no puede exigir el cumplimiento del contrato si previamente no cumple con 10 que le incumbe.

En efecto, mis representados cumplieron con todas y cada una de las obligaciones previstas en el contrato y en cambio, fue la demandante reconviniente quien incumplió sus obligaciones

El último de los motivos del presente recurso, lo es por cuanto que la Sentencia recurrida no aclara la procedencia del pago de intereses moratorios por mis mandantes, limitándose a condenar a mis representados al pago de los mismos, pese a que consta en nuestra oposición a la reconvención como uno de los motivos de oposición a la misma, habida cuenta que esta parte entiende y así se ha formulado durante la substanciación del proceso.

La Sentencia impugnada realiza mal el cálculo de los mismos, habida cuenta que se ha tomado como base de cálculo la cantidad de 294.332,30 €, es decir, el resto del precio de la compraventa (275.076,92 €), más el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a dicho importe (19.255,38 €). Hay que significar que cuando la cláusula 6.3 prevé el pago de intereses moratorios, hay que entenderlo s como moratorios del precio, no de los impuestos exigibles que conlleva la operación, así como que, el hecho de que mis representados no hayan abonado el I.V.A., ningún perjuicio causa a la demandada reconviniente, pues mientras no se pague el precio pendiente, no procede ingresar en la Hacienda Pública la cuota del Impuesto.

Así pues, la cantidad reclamada en concepto de intereses, no es correcta por no haberse tomado como base el resto del precio pendiente de pago y en consecuencia, la condena al pago de intereses sobre el I.V.A. consignada en la Sentencia, produce un enriquecimiento injusto a favor de la parte vendedora

Pidió que tras los trámites legales oportunos, se dicte sentencia por la que se revoque la resolución apelada, declarando estimada su demanda, así como desestimada íntegramente la reconvención de la mercantil TORRENTVAL, P.I., S.L., con expresa imposición de costas a la demandada-reconviniente-apelada.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO .- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 28 de Marzo de 2.011 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- La parte actora pretendió en su demanda que se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes y se condene a la demandada a pagar 117.198 euros como restitución de la cantidad entregada a cuenta con sus intereses y la suma de 30.000 euros en virtud de cláusula penal prevista en el contrato.

Basó la pretensión e la existencia de diversos incumplimientos por parte de la demandada vendedora de la vivienda y plaza de garaje.

El contrato de compraventa se celebró el día 6 de Junio de 2.007 y sobre el plazo de finalización y entrega establecieron en la cláusula 6.1 que:

"la parte promotora tiene previsto finalizar las obras de construcción de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto del contrato y del edificio al que pertenecen en régimen de propiedad horizontal, antes del día 31 de julio de 2008, pudiendo prorrogarse ese término hasta tres meses más. En cualquier caso, la entrega de la vivienda a la parte compradora y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa tendrán lugar en el plazo máximo de treinta días naturales desde que el Ayuntamiento notifique a la parte vendedora haberle concedido la oportuna licencia de 1ª ocupación del edificio, después de haber finalizado su construcción".

La sentencia desestimó la demanda y en lo que se refiere al incumplimiento del plazo de entrega alegado por la actora como una de las causas de resolución del contrato argumentó:

"Examinada la documental obrante en autos, debe destacarse que las obras finalizaron antes del plazo previsto, por cuanto tal y como se desprende del certificado final de obra expedido por el Arquitecto Juan Miguel las obras se encontraban finalizadas el 22 de mayo de 2008, por lo que se cumplió con creces el plazo de finalización previsto en el contrato.

Finalizadas las obras, se acordó en el contrato que la fecha de entrega y el otorgamiento de la escritura pública sería en el plazo máximo de 30 días naturales desde la notificación de la concesión de la licencia de ocupación por parte del Ayuntamiento. En este punto sostiene la actora que con esta cláusula se está vulnerando lo dispuesto en el art. 60 del RDLegislativo 1/2007 , al no concretarse realmente cuando se va a producir la entrega. Sin embargo tal consideración no puede admitirse, ya que el plazo si que queda concretado, pues siendo la licencia de ocupación un elemento esencial para la compraventa es claro que hasta que la misma no se obtenga no se van a poder entregar, de ahí que sea válida la fórmula empleada en el contrato. Otra cosa sería, que encontrándose las viviendas terminadas, no se solicitara por el promotor dicha licencia o no le fuera concedido, en cuyo caso no nos encontraríamos ante un incumplimiento en el plazo o retraso, sino directamente ante un incumplimiento de la obligación propia de la entrega.

En este caso, la promotora ha cumplido con sus obligaciones, pues consta que nada más finalizar las obras el 22 de mayo de 2008, esto es, el 11 de mayo de 2008 se solicitó la licencia de ocupación de la vivienda, y se obtuvo con fecha 21 de noviembre de 2008.

La parte compradora instó la resolución del contrato extrajudicialmente el 1 de septiembre de 2008, sobre la base de que no les constaba la finalización de la obra ni la cédula de habitabilidad, por lo que entendían producido un incumplimiento que les facultaba para resolver el contrato. Sin embargo debe tenerse en cuenta que el hecho de que "no les constase" no les faculta para instar la resolución, pues la resolución del contrato solo se puede instar ante el hecho cierto de que la obra no estuviese terminada ni entregada. Tal es así, que la propia promotora les informó, si no lo hizo antes, ya con fecha 8 de septiembre de 2008 que la obra se encontraba terminada desde el 22 de mayo de 2008 y que la licencia de ocupación se encontraba solicitada y en tramitación.

Por tanto es claro que con fecha 1 de septiembre de 2008 no concurría causa de resolución alguna a favor del comprador, pues los plazos de entrega se estaban cumpliendo. A mayor abundamiento debe tenerse en cuenta que tal y como ha venido reconociendo la doctrina jurisprudencial para que el retraso en la entrega sea causa de resolución es necesario que en el propio contrato se haga constar que la fijación del plazo de entrega esencial para las partes, de forma que si dicho plazo no se cumplía el negocio jurídico quedaría completamente frustrado para el comprador, lo que en este caso tampoco se produjo.

En resumen y en cuanto a la alegación del incumplimiento por parte del vendedor en el plazo de entrega, debe concluirse que en ningún caso se ha producido pues las viviendas fueron finalizadas con antelación al plazo previsto y la licencia de ocupación fue solicitada con prontitud, y en cuanto se obtuvo, la promotora se puso en contacto con los compradores, entre ellos los actores, para proceder al otorgamiento de la escritura, y ello de conformidad con el contrato firmado."

La apelante alega en este recurso de apelación que la demandada incumplió el artículo 60 del RDL 1/2007 de 16 de Noviembre cuando expresamente exige la información al comprador en el contrato de la fecha de entrega, ejecución del contrato y duración.

SEGUNDO .- A la vista de lo estipulado en el contrato, entendemos que la vendedora si había previsto la fecha de entrega de la vivienda, cuando estableció que: "la parte promotora tiene previsto finalizar las obras de construcción de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto del contrato y del edificio al que pertenecen en régimen de propiedad horizontal, antes del día 31 de julio de 2008, pudiendo prorrogarse ese término hasta tres meses más ", Es decir, que, como máximo había de entregarse el 31 de Octubre de 2.008 y como dijo la sentencia de la AP de Alicante de 14 de julio de 2.010 : "Una interpretación diferente generaría una inaceptable indefinición absoluta del plazo de entrega , que quedaría al albur de los designios de la promotora, haciendo inaplicable la condición resolutoria expresa pactada y sus consecuencias, además de atentar contra los derechos del consumido adquirente reconocidos en su legislación protectora específica y en el propio art. 1256 del CC ."

Y ello implica también que si hasta el 21 de Noviembre de 2.008 el edificio no contaba con la licencia de primera ocupación, la promotora-vendedora no estaba en condiciones de hacer entrega de la vivienda a la fecha en la que debió hacerlo, es decir, como máximo el 31 de Octubre de 2.008, por tanto podemos concluir que se había señalado en el contrato la fecha de entrega y esta fue incumplida por la mercantil demandada.

Existe por ello causa de resolución del contrato a instancias de la compradora por incumplimiento por el vendedor del plazo de entrega pactado.

TERCERO .- Sobre la alegada infracción del artículo 1 y concordantes de la Ley 57/1968 , como dijimos en nuestra SAP, Civil sección 6 del 22 de Diciembre del 2009 ( ROJ: SAP V 6460/2009) Recurso: 676/2009:

"el artículo 1 de la ley 57/1968 de 27 de julio , sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, obliga a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma "a garantizar las cantidades entregadas más el seis por viento anual mediante seguro otorgado por entidad aseguradora inscrita y autorizada de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de los Bancos y banqueros o Cajas de Ahorro, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido".

El art. 2 de dicha Ley pormenoriza el contenido de esos contratos, estableciendo que en los " que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:

a) Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en le contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.

b) Referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del artículo anterior, con indicación de la Entidad avalista o aseguradora.

c) Designación de la Entidad Bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer la entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.

En el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio."

Y el artículo 7º de la misma ley cierra el círculo de protección a los compradores de tales viviendas, al establecer que "los derechos que la presente ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables" , con lo cual no resulta discutible su carácter imperativo.

Aparte de ello, y en la misma línea protectora de los consumidores adquirentes de viviendas, la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , extendió la regulación anterior a todo tipo de contratos de obra y de venta de viviendas, y el mismo régimen de garantía fue asumido por la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana .

En el caso que estudiamos, el contrato de 6 de Junio de 2.006, en su apartado "Información y documentación para la venta" señalaba al respecto que ponía " a su disposición los documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta conforme a la Ley 57/1968 de 27 de Julio de 1968 .

No consta que tales garantías se prestaran y al respecto la sentencia dijo:

"En primer lugar, hay que tener en cuenta que el hecho de no facilitar información, que según el contrato si que se le facilitó, en ningún caso podría llevar a resolver el contrato y ello habida cuenta que no supone en ningún caso incumplimiento de una obligación principal del promotor, como si lo sería el carecer de dicho seguro o aval exigido por ley.

Pero es que además en este caso a la actora en nada afecta dicha garantía legal, ya que del propio tenor literal de la norma, dicho seguro lo que garantiza son "cantidades entregadas en efectivo o mediante efecto cambiario domiciliado", y en este caso en el que la actora, tal y como especifica el contrato y como reconoció en el interrogatorio practicado, no ha hecho entrega de cantidad en efectivo ni de efecto cambiario alguno , queda claro que no le cubre dicha garantía, pues no habiendo hecho entrega de dinero no puede pretender la devolución del mismo a través de dicha garantía ."

La Sala no puede compartir esta argumentación, puesto que estamos ante un claro incumplimiento por parte del vendedor al no constituir las garantías referidas, y a ello no obsta que el comprador no entregara dinero en efectivo, pues la garantía de devolución prevista en la ley no se limita a las cantidades entregadas en efectivo o mediante efecto cambiario, pues esta disposición introducida por la LOE en su DA primera se refiere al seguro en concreto y dice que "la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta prevista en la referida Ley."

Las garantías de la ley 57/68 no solo se refieren al seguro sino también al aval, y este tiene como función garantizar la devolución de las cantidades percibidas a cuenta, y los efectos de la ley, es indiferente que sean cantidades en dinero o, como resulta en este caso, mediante la entrega de una vivienda a la que las partes le han asignado un valor concreto y cuya devolución en caso de incumplimiento es lo que se garantía, de esta forma fue tal obligación asumida por la vendedora que como hemos visto, en el contrato se refirió expresamente a la prestación de dichas garantías, si bien incumplió su obligación de entregar con el contrato el documento que acreditaba la garantía individualizada como dispone el artículo 2 párrafo último.

CUARTO .- Sobre la reconvención, la sentencia apelada argumentó:

"En definitiva y tras la documental y el interrogatorio practicado, ha quedado acreditado que los actores han incumplido la obligación principal de pagar el precio asumida de forma libre y voluntaria en el contrato de compraventa firmado el 6 de junio de 2007, contrato que es válido y eficaz, pues no concurre causa resolutoria del mismo por incumplimiento de la promotora, y en consecuencia y habiéndose solicitado por la promotora su cumplimiento, debe estimarse la pretensión ejercitada en este sentido, y condenar a los demandados al pago del resto del precio pendiente: 24.332,30 euros, más los intereses moratorios pactados que se hayan devengado desde el 23 de enero de 2009, fecha en la que fueron emplazados los compradores para firmar la escritura y no comparecieron, hasta su completo pago."

Al afirmar la sentencia que no concurre causa resolutoria, en contra de lo que sostenemos en este recurso, procede la íntegra desestimación de la reconvención, pues lo que resulta procedente es acceder a la pretensión de la actora y en virtud de la cláusula 6.4 del contrato, la demandada viene obligada a devolver a la actora la cantidad de 117.198 euros con los intereses y la cantidad de 30.000 euros como "sanción penal".

QUINTO .- El recurso ha de ser estimado y Conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas y en cuanto a las de la primera instancia, se imponen a la demandada tanto las que corresponden a la demanda principal como las de su demanda reconvencional.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ, se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por D. Fabio y Dña. Consuelo .

2. Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

Estimamos la demanda formulada por D. Fabio y Dña. Consuelo contra Torrentval P.I. S.L.

Declaramos la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 6 de junio de 2.007.

Condenamos a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 117.198 euros con los intereses devengados desde la fecha del contrato y al pago de la cantidad de 30.000 euros.

Condenamos a la demandada al pago de las costas.

Desestimamos la reconvención formulada por Torrentval P.I. S.L. contra D. Fabio y Dña. Consuelo .

Absolvemos a los demandados de las pretensiones que frente a ellos contiene la demanda reconvencional.

Imponemos a la demandante en reconvención las costas causadas por la misma.

3. No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.