Sentencia Civil Nº 193/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 85/2011 de 27 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00193/2011

R. 85/11

S E N T E N C I A NUM. CIENTO NO VENTA Y TRES

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados:

D. Eduardo Navarro Peña

Dª Mª Jesús de Gracia Muñoz

En Zaragoza, a veintisiete de abril de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 4, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1475/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 85/2011, en los que aparece como parte apelante, SANTANNGEL MULTINVEST, S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. Oscar David Bermúdez Melero, asistido por el Letrado D. Juan Ortiz de Landazuri, y como parte apelada, Petra , Eliseo , Vicenta , Gines , Ángeles , Juan , Constanza , Nazario , Roman , Francisca , Loreto , Jose Ramón y Jesús Luis , integrantes de la Junta de Compensación del Sector Sur Resolución de TEAC, 00/806/1999, 16-12-1999 (G-4) de Quinto), representados por el Procurador de los Tribunales, Sr./a Begoña Oruarte González y asistidos por el Letrado D. Joaquín Bueno Sesé, siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª Juan Ignacio Medrano Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO .- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda interpuesta por "SANTANGER MULTINVEST S.A." contra Nazario , Jose Ramón , Petra , Candido , Eliseo , Vicenta , Gines , Ángeles , Juan , Constanza , Roman , Francisca , Loreto , Jesús Luis , y absuelvo a los demandados de los pedimentos deducidos en su contra, con condena en costas de esta demanda a la parte actora. SEGUNDO.- ESTIMO la reconvención formulada por Nazario , Jose Ramón , Petra , Candido , Eliseo , Vicenta , Gines , Ángeles , Juan , Constanza , Roman , Francisca , Loreto , Jesús Luis contra "SANTANGER MILTINVEST, S.A." y condeno a la demandada a la pérdida de los cincuenta mil euros entregados a los propietarios el 22 de febrero de 2007. y al pago de otros cincuenta mil euros por daños y perjuicios, y al pago de las costas de esta demanda reconvencional."

SEGUNDO .- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de la Entidad demandante Santangel Multinvest, S.A. se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación. Dado traslado a la demandada formuló oposición al mismo, remitiéndose los autos originales a esta Sección Cuarta, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO .- Recibidos los autos, formado el correspondiente Rollo, y seguido por sus trámites legales se señaló, finalmente para deliberación y votación el día 12 de abril de 2011, en que tuvo lugar.

CUARTO .- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Para resolver el recurso de apelación interpuesto por la mercantil "Santander Multinvest S.A." acaso sea conveniente, de manera previa, centrar la acción ejercitada por la misma.

En la demanda se detalla cómo las partes firmaron el 22 de febrero de 2007 un "contrato de promesa de compra y venta", percibiendo los promitentes de venta en ese acto 50.000 € de un precio de 2.112.557,55 €, debiendo pagarse el resto de su precio "en el momento de la perfección de este contrato por medio de la entrega del objeto de la compraventa".

Se detallará en el hecho cuarto el que con posterioridad a la firma del citado contrato "la mercantil tuvo conocimiento de la existencia de múltiples y diversos socios ocultos en el bien a adquirir, que hacían imposible el destino a que al mismo se pretendía darle, como era la inmediata edificación de viviendas en el solar", solicitando por ello un informe antes de procederse a la perfección del contrato, informe del que resultaría, según se defiende en la demanda, que a) la parcela estaba en una cota más baja que las parcelas adyacentes, lo que provoca que repetidamente se circunde la finca, b) el cauce del río se encuentra dentro de la zona de actuación, existe una acequia de riego por el costo de la parcela que de realizase el proyecto debería ser cubierta y que en este caso impediría o dificultaría la salida de aguas pluviales, hasta el extremo de que existía una granja de pollos que fue inundada y que se encontraba en la finca objeto del contrato, c) la zona de construcción tiene un alto riesgo de dolinas, d) las propias cunetas de la carretera general N-232, Vinaroz-Santander "a través de un túnel-acequia subterráneo, desagua a través de dicho cauce a la propia finca".

Tras explicar en el hecho quinto las conversaciones para llegar a un acuerdo y averiguar que el Ayuntamiento de Quinto de Ebro no iba a afrontar las actuaciones necesarias en relación al barranco y la acequia de riego, en fecha 11 de julio de 2007 la demandante comunicó a la parte promitente de venta que "de acuerdo con lo establecido en la cláusula 6ª les comunicamos la imposibilidad de perfeccionar la promesa de compra-venta... por lo que solicitamos proceder a la resolución del mismo y la devolución de la señal pactada...", petición resolutoria que fue rechazada por la parte promitente, por lo que la demandante remitió nueva comunicación el 25 de julio de 2007 en la que advertía que "de acuerdo con lo establecido en el Contrato de Promesa de Compra y Venta suscrito entre las partes el pasado día 22 de febrero de 2007, el mismo queda resuelto por un incumplimiento grave por su parte, que en este momento expresamente se invoca"

En la fundamentación jurídica se invocaban los arts. 1088, 1100, 1254 y señaladamente el art. 14183 C. Civil , para terminar suplicando se condenara a los promitentes a abonar a la mercantil actora la cantidad de 150.000 €.

No se especifica en la demanda de dónde se obtiene esa cifra de 150.000 €. De los términos del contrato se puede deducir que resultan de la previsión contractual de que no se pueda perfeccionar el contrato por causa imputable a la propiedad, supuesto en que la previsión contractual era la de devolver la señal (50.000 €) y una indemnización de 100.000 €.

SEGUNDO .- De lo sintetizado resulta una extraordinaria imprecisión sobre la acción ejercitada. Extrajudicialmente, como se ha dicho, resolvió el contrato por incumplimiento de la propiedad, resolución que aun rechazada por ésta última no se postula en la demanda, al menos en la literalidad e su suplico, lo que hubiera sido necesario pues la resolución contractual, dado que no aceptada por la contraparte contractual debe determinarse judicialmente; la acción que con más precisión invoca es la derivada del art. 1483 C. Civil , pero sin que en la demanda se identifique carga o servidumbre alguna, y es ahora en el recurso cuando se afirma que hay una servidumbre de aguas no aparente, pues la que es "objeto de la presente litis es (la) que genera el paso del Barranco de Varrocal, servidumbre de paso de aguas que aún existiendo, sólo se verían sus efectos en períodos de grandes avenidas". Se citará también, al contestar la reconvención, el art. 1484 C. Civil que acaso tenga mejor encaje en los vicios del suelo que se proclaman en la demanda. En el recurso además la mercantil se quejará de la omisión en la sentencia de instancia a la existencia de cualquier vicio de consentimiento.

En la audiencia previa nada se clarificó. Del relato de hechos puede entenderse que esencialmente se defiende la existencia de unos vicios ocultos de los que derivaría una facultad de desistir del contrato (art. 1486 C. Civil ) y que por conocer los vicios la parte vendedora puede reclamar un a indemnización, aquí la pactada, aunque ello se interprete como un incumplimiento del vendedor y aunque se invoque, entremezclado con lo anterior, un vicio de consentimiento, que siempre se ha entendido muy vinculado el art. 1484 C. Civil .

TERCERO .- Sobre estas bases hay que advertir que, al menos nominalmente, no se ha postulado la resolución por incumplimiento que ejercitada extrajudicialmente y no aceptada por la parte promitente, debió, como se ha dicho, ejercitarse judicialmente ni tampoco la nulidad del contrato. Los arts. 1483 C. Civil (incluído dentro del saneamiento por evicción) y 1484 C. Civil (saneamiento por gravámenes ocultos) se refieren a contratos de compraventas perfeccionadas y no consumadas, de manera que los gravámenes o vicios ocultos que se afirman podrán valer como causa de nulidad contractual que, reiteramos, nominalmente no se ha ejercitado.

CUARTO .- Prescindiendo de este confuso escenario procesal configurado en la demanda, la cuestión de fondo realmente planteada es en definitiva un error en el consentimiento por cuanto existían unos vicios o deficiencias en las parcelas adquiridas que las hacían inhábiles para su destino.

Tales deficiencias ya se han sintetizado y de ellas resultaría una imposibilidad de llevar a cabo el proceso urbanizador que terminaría permitiendo el proceso edificatorio y de promoción inmobiliaria.

En el contrato de promesa se advertía de manera preliminar el estado de desarrollo de los instrumentos de planeamiento (la aprobación definitiva del Plan Parcial del Sector SUR Resolución de TEAC, 00/806/1999, 16-12-1999, la petición de aprobación del proyecto de estatutos de la Junta de Compensación, su aprobación por Pleno del Ayuntamiento y su publicación en el BOP).

En el plan parcial, acompañado a la demanda, se destacaba el "área objeto del presente estudio presenta una morfología prácticamente plana, con un as variaciones topográficas que oscilan entre la cota 155 y 157 metros" y en el que se hacía una específica referencia al Barranco de Valdecorral, que se sitúa en "uno de los límites de la urbanización", y que clasifica la superficie por la que discurre el barranco como Sistema General adscrito al Sector", recordándose los estudios e informes previos para un encauzamiento, mediante su división en tramos.

QUINTO .- Dejando al margen la inaplicabilidad de los arts. 1383 y 1384 c. Civil a una mera promesa de compraventa, conviene hacer alguna consideración de las previsiones de ambos preceptos.

En el art. 1484 y ss del C. Civil se subordina la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa vendida, en el sentido de que 1) el vicio ha de ser grave, determinando la inutilidad total o parcial de la cosa ( STS 10 de septiembre de 1996 ), 2) ha de ser oculto, de manera que no lo es cuando es "manifiesto" o estuviese a la vista" (art. 1484 C. Civil ). Y "sea susceptible de conocimiento por simple contemplación" de la cosa vendida ( S.T.-S. dke 25 de mayo de 1981 ), ni tampoco lo es cuando el comprador debía conocerlo fácilmente, por razón de su profesión u oficio ( STS 31 de enero de 1970 ) y 3) ha de preexistir al tiempo de la conclusión del contrato, sin que sea obstáculo el que el vicio pueda "manifestarse con posterioridad a la celebración del mismo" ( S.T.S 31 de enero de 1970 ).

El art. 1484 c. Civil ha sido explicado en muchas ocasiones desde la perspectiva del error, del que, a veces, ha sido considerado como una aplicación la nulidad por error ( S.T.S de 6 de junio de 1953 ), discutiéndose en la doctrina sobre la compatibilidad entre las acciones edilicias y la acción de anulación por error.

Ciertamente en el art. 1484 C. Civil se contempla un error del comprador pues, por regla general, el vicio oculto comporta la ausencia de una cualidad determinante de la prestación del consentimiento del comprador, aunque en el citado precepto pueden subsumirse algunos defectos que siendo ocultos no terminan constituyendo un error esencial. La diferencia sustancial ente las acciones edilicias y las de anulación es que éstas últimas no se subordinan a que las partes contratantes hayan experimentado una lesión, mientras que en las primeras sucede cabalmente todo lo contrario, otorgando éstas últimas una protección jurídica más intensa que la que obtiene el erraus que demanda la anulación del contrato ex - art. 1266 C. Civil .

La mayoría de las deficiencias o vicios que se denuncian en la demanda ni son tales ni son ocultos y deberían ser conocidos por la mercantil que quería participar en el desarrollo urbanístico: no es, según se afirma en la instancia, en términos no adecuadamente combatidos, además de conformes con la prueba, no es, se repite, una zona yesífera que ofrezca una particular dificultad para un proceso constructivo. Las diferencias de cotas desaparecerán cuando se desarrolle el proceso urbanizador en el que se debe afrontar el adecuado encauzamiento de escorrentías y acequias. La problemática que presenta ese sector es el propio de todo terreno rústico que ha de ser adaptado, con las soluciones técnicas y constructivas que sean pertinentes a su condición de suelo urbanizable. Ello tras el desarrollo de todos los instrumentos de planeamiento, plan general, plan parcial, reparcelación y proyecto de ejecución.

No hay en definitiva vulneración del art. 1484 C. Civil ni vicio de consentimiento alguno. Ciertamente quien adquiere unas parcelas en proceso urbanizador asume ciertos riesgos e incertidumbres, planeando sobre esa compra una cierta dosis de aleatoriedad pues la concreción definitiva de ese proyecto está sometida a avatares jurídico-administrativos y técnicos que impiden conocer con anticipación los tiempos que han de transcurrir hasta el total desarrollo y ejecución del proceso urbanizador.

Pero eso es riesgo de quien compra a ciencia y conciencia de ese estado, no sólo porque es profesional de ello (su objeto social es la promoción inmobiliaria, siendo irrelevante a estos efectos que antes hubiera desarrollado o no esa misma actuación) sino porque específicamente en el contrato de promesa se exponían los antecedentes urbanísticos de los terrenos a comprar. No se dan los presupuestos del art. 1484 C. Civil ni existe ni es verosímil que exista una falsa representación de las cualidades de las parcelas adquiridas.

SEXTO .- Tampoco es viable fundar, como se hace en la demanda y en el recuso, la pretensión en el art. 1483 en atención a los condicionantes que resultan de la existencia de un barranco.

En efecto tales afecciones son limitaciones legales al dominio que nunca fundan una servidumbre o carga no aparente a los efectos del art. 1483 C. Civil .

Dice así la sentencia de 3 de marzo de 2000 , sentencia nº 194/2000 , que el art. 1483 el mismo Código viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias no avisan, sin más de su existencia.

Sin embargo, esos dos preceptos no son absolutos en las consecuencias que de principio establecen pues las subordinan a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancia por parte del comprador en razón de su oficio (art. 1484 ) o de la posibilidad de alcanzarlo (art. 1483 ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancia, afectaciones o limitaciones, tanto que constituyan el contenido normal del dominio que se transmite, en atención al lugar situación, como que le hayan sido impuestas por voluntad de las partes."

Por su parte la muy relevante sentencia de 17 de noviembre de 2006 advertía sobre este particular la entrada en vigor de la Constitución ha proyectado nueva luz sobre las llamadas "limitaciones del dominio", después de que el artículo 33.2 ha establecido el cardinal principio de "función social de la propiedad" como criterio mediante cuya aplicación la legislación ordinaria, estatal o autonómica (art. 53.1 CE ), delimita o conforma el contenido de la propiedad, con respecto del contenido esencial, lo que, en materia dke propiedad urbana, refuerza la idea, expresada en la Ley del Suelo (art. 63 del TR de 1976 , entonces vigente), de que las facultades dominicales se han de ejercer "dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes" impuestos por la planificación, en base a la autorización o predeterminación de la ley. Aún cuando la distinción entre límites y limitaciones no es todo lo clara que fuere de desear, la conformación de una parcela, y la imposición de determinadas constricciones de comportamiento o de restricciones a las posibilidades de actuación no ha de ser entendida, en general, como una limitación de carácter excepcional o de tipo expropietario, ya consista en la ablación o en la cesación de ejercicio, lo que sólo ocurre cundo se trata de sacrificios singularizados, en los términos del artículo 33.3 CE y de la legislación que lo desarrolla.

En este contexto se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. La Sentencia de 28 de febrero de 1990 hacía hincapié en que el comprador conocía las "limitaciones" urbanísticas. Se había discutido la aplicación del artículo 62 de la entonces vigente Ley del Suelo , en cuanto obligaba a expresar las cualidades urbanísticas, facultando para resolución en plazo de un año, con indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren irrogado al comprador, así como la aplicabilidad del artículo artículo 1483 CC . La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 , que invocaba como precedente la de 27 de enero de 1906 , destacaba que las "limitaciones legales del dominio" no se incluyen en las previsiones del precepto a que nos referimos. La Sentencia de 8 de junio de 1994 , que se apoya en la de 25 de abril de 1983 , aplicó el artículo 1483 a un caso en el que se encontró el comprador afectado por una estación transformadora eléctrica, "en configuración jurídica de servidumbre no aparente", y destacaba la exigencia de buena fe, que impone que los vendedores sean veraces en la descripción de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que transmiten. La Sentencia de 23 de octubre de 1997 , que tiene precedente en las 19 de enero de 1990 , 24 de febrero de 1993 y 28 de mayo de 1996 , entre otras, señalaba que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento, actúan como causa de resolución, y subrayaba que la jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La Sentencia de 3 de marzo de 2000 subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias -dice- por parte del comprador en razón de su oficio (artículo 1484 CC ) o de la posibilidad de alcanzarlo (artículo 1483 CC ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones. (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelo vigente entonces, que era el Texto Refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril ) y -añadía la sentencia- "este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS , ya que éste último precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende".

SEPTIMO .- La idea de todo error o de cualquier servidumbre no aparente, o el reproche a una ocultación de cualquier limitación del dominio se desvanece, como hemos dicho, cuando en el contrato se invocaba el plan parcial y en éste se hacía referencia a la existencia del barranco y a las intervenciones que había que afrontar en el mismo. Que tales intervenciones estén sometidas a control y autorización por la Confederación Hidrográfica no permite configurar ni servidumbre o carga ni menos que las mismas sean "no aparentes".

La parte promitente de venta no asumió ninguna obligación con la parte obligada a comprar, y no hay tampoco incumplimiento alguno. La recurrente quiere convertir el riesgo de su inversión en incumplimiento de la contraparte. Razonamientos que fatalmente han de conducir a la desestimación del recurso.

OCTAVO .- Que al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (arts. 398 y 394 Lec ).

VISTAS las disposiciones legales de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la mercantil "Santander Multinvest, S.A." contra la sentencia de fecha 28 de octubre de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Zaragoza recaída en el juicio declarativo ordinario tramitado en dicho Juzgado con el nº 1475/08 , sentencia que se confirma en su integridad, imponiéndose a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito constituído para recurrir, al que se le dará el destino prevenido legalmente.

Contra la presente sentencia no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al Rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando Sesión Pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad.

I. Ciudad de Zaragoza, a fecha anterior.