Sentencia Civil Nº 193/2013, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 4, Rec 598/2012 de 27 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA

BIZKAIAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa:4ª/4.

BARROETA ALDAMAR 10-3ªplanta - C.P./PK: 48001

Tel.: 94-4016665

Fax / Faxa: 94-4016992

N.I.G. /IZO: 48.02.2-11/001707

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 598/2012

O.Judicial origen /Jatorriko Epaitegia: Jdo. 1ª Instancia nº 3 (Barakaldo) / Lehen Auzialdiko 3 zk.ko Epaitegia (Barakaldo)

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 284/2011 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 BARAKALDO

Procurador/a/ Prokuradorea:ALFONSO JOSE BARTAU ROJAS

Abogado/a / Abokatua: JOSE MANUEL VILLAR VILLANUEVA

Recurrido/a / Errekurritua: María Milagros

Procurador/a / Prokuradorea: PAULA BASTERRECHE ARCOCHA

Abogado/a/ Abokatua: JUAN MARTIN ALONSO

S E N T E N C I A Nº 193/2013

ILMOS. SRES.

D. IGNACIO OLASO AZPIROZ

Dña. LOURDES ARRANZ FREIJO

Dña. REYES CASTRESANA GARCÍA

En BILBAO (BIZKAIA), a veintisiete de marzo de dos mil trece.

La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de BIZKAIA, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario LEC 2000 284/2011, seguidos en el Jdo. 1ª Instancia nº 3 (Barakaldo ) a instancia de laCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 BARAKALDOapelante - demandada, representada por el Procurador Sr. ALFONSO JOSÉ BARTAU ROJAS y defendida por el Letrado Sr. JOSÉ MANUEL VILLAR VILLANUEVA contraDña. María Milagros apelada - demandante, representada por la Procuradora Sra. PAULA BASTERRECHE ARCOCHA y defendida por el Letrado Sr. JUAN MARTÍN ALONSO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha once de mayo de dos mil doce .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de instancia de fecha 11 de mayo de 2012 es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Dª María Milagros , frente a la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la CALLE000 , nº NUM000 , de Barakaldo y, en su virtud, condeno al referido demandado a la ejecución de los trabajos presupuestados en el doc. nº 10 de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Publicada y notificada dicha Resolución a las partes litigantes, por la representación de la demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que, admitido por el Juzgado de Instancia y tramitado en legal forma ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido elnº 598/12de Registro y que se ha suscitado con arreglo a los trámites de los de su clase.

TERCERO.- Hecho el oportuno señalamiento, la vista del recurso se celebró ante la Sala el pasado día 19 de marzo de 2013, con asistencia de los letrados Sr. José Manuel Villar Villanueva y el Sr. Daniel LLano Negrete en sustitución de D. Juan Martín Alonso, quienes informaron en apoyo de sus respectivas pretensiones.

Terminado el acto, quedaron las actuaciones sobre la Mesa del Tribunal para la deliberación y resolución.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. MagistradaD.ª REYES CASTRESANA GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima la demanda promovida por Dña. María Milagros , copropietaria de la vivienda NUM001 de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de Barakaldo, al condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a la ejecución de trabajos puntuales presupuestados en el documento nº 10 de la demanda, consistentes en reposición de tejas y rastreles rotos, limpieza de canalones, colocación de TV, reparación del alero, colocación de bajante nueva de PVC y reparación de bajante de la fachada principal, valorados en 5.246,12 euros, reconociendo la imposibilidad de una rehabilitación integral del edificio dado el coste de la misma, tras rechazarse las excepciones procesales de falta de claridad en la interposición de la demanda y de falta de legitimación activa, por aplicación bien del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal si se ejercita la acción frente a una Comunidad de Propietarios sometida al régimen de propiedad horizontal bien del art. 395 del Código Civil referido a la comunidad ordinaria en que un comunero puede exigir al resto de propietarios la reparación de la cosa común.

Contra la misma se ha interpuesto recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de Barakaldo alegando: (1) La sentencia recurrida no ha resuelto la causa de oposición de que Dña. María Milagros jamás se dirigió a la Comunidad de Propietarios o a los copropietarios para exigirles las obras que demanda en este proceso, con cita de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 4 de febrero de 2004 y SSTS de 25 de febrero de 2005 ; (2) No es aplicable el régimen legal previsto en la Ley de Propiedad Horizontal porque al amparo del art. 23 del citado Texto legal no existe obligación de los copropietarios de ejecutar las obras de mantenimiento de la cosa común cuando hay una situación de ruina que hace antieconómicas y técnicamente inviables esas labores, sin que se haya discutido que el coste de la reconstrucción del edificio excede del 50% del valor de la finca, según SsTS de2 de octubre de 1964 , NUM001 de marzo de 1965, 7 de julio y 20 de diciembre de 1969, 22 de diciembre de 1974, 20 de febrero de 1975 y 11 de noviembre de 1993 que declaran que los propietarios del inmueble en ruina no tiene obligación de realizar las obras cuando las de rehabilitación importan por encima del 50% del valor real del edificio; (3) Extinguida la propiedad horizontal al amparo del art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal la acción ejercitada es inviable por no estar dirigida contra todos los copropietarios, sin que pueda imponerse a la Comunidad de Propietarios demandada un hacer que solo es exigible frente a todos los condóminos, quienes no fueron sujetos pasivos en este litigio; (4) Por último alega que es contrario a derecho la condena al pago de las costas de la primera instancia a la Comunidad de Propietarios, porque la oposición vertida sirvió de facto para la desestimación de parte de los pedimentos adversos contenidos en la demanda, relativos a la rehabilitación íntegra del edificio y la condena al pago de las indemnización a determinar en ejecución de sentencia.

SEGUNDO.-Debemos de partir, para resolver esta alzada, de los siguientes presupuestos fácticos que se destacan en la sentencia recurrida:

a).-En el año 2003 se inicia expediente administrativo a instancias de la Sección de la Tercera Edad del Área Municipal de Servicios Sociales en relación con el posible uso de un trastero como vivienda en el edificio nº NUM000 de la CALLE000 de Barakaldo.

En el Decreto de 14 de abril de 2004 se recoge que 'aunque según datos del padrón municipal de habitantes se encuentra en uso el bajo derecha y las dos viviendas del piso primero, no se observa en su interior señal alguna de ocupación percibiéndose deshabitado', apareciendo Dña. María Milagros como propietaria de NUM001 y como moradora Dña. Diana.

En dicha resolución administrativa se incoa procedimiento en orden a declarar el estado de ruina del inmueble.

En el Informe de los Técnicos municipales de 15 de junio de 2004 se fija un valor de la edificación de 156.532,90 euros y el de las obras de reparación de 107.618,99 euros, concediendo el plazo a los propietarios para reponer el edificio en condiciones suficientes de seguridad, salubridad y ornado, sin que se ejecuta obra alguna, y quedando paralizado el expediente.

b).-La actora Sra. María Milagros es titular de la mitad indivisa de la vivienda NUM001 del edificio, siendo que la otra copropietaria lo fue Dña. Rosana . En el año 2009 el Perito Tasador de Ocaso de la asegurada Dña. Rosana comprobó la existencia de daños por agua en la vivienda NUM001 , en forma de gotera, en un dormitorio de la vivienda asegurada, debido a filtración de lluvia a través de la cubierta, constado el pésimo estado de conservación y de que todas las viviendas del edificio la única que se haya habitada es la asegurada.

c).-La presente demanda se interpone con fecha 11 de febrero de 2011.

d).-Por Junta de Propietarios de 13 de diciembre de 2011 se acuerda, tras la exposición del dictamen pericial realizado por el Arquitecto D. Octavio sobre el estado constructivo del edificio, valorando la reparación en 253.314 euros y la tasación del inmueble en 195.208 euros, que supera el 50% del valor actual a los efectos el art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 60% que determina la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco, con el voto del 83,33% de las cuotas, la no ejecución de las tareas de reposición del edificio.

e).-Por Decreto de 20 de abril de 2012 se incoa procedimiento administrativo en orden a declarar, en su caso, y si procede el estado de ruina del inmueble por hallarse incurso en un supuesto estado de ruina económica, a instancia de copropietario Baragest 2010 SL, y se requiere a los propietarios para instalar en la fachada principal una visera de protección, para clausurar las cuatro puertas-ventanas en sala de vivienda y para demoler los cuatro balcones que dan a la vía publica. El lamentable estado del edificio se refleja por las medidas implantadas por el Ayuntamiento de Barakaldo para la protección de los habitantes y los usuarios de la vía pública.

Por otro lado, debemos aludir a los documentos presentados por la Comunidad de Propietarios apelante en esta segunda instancia, -sin que tenga incidencia alguna las resoluciones judiciales acordadas en vía de ejecución provisional por el Juzgado de Primera Instancia de Barakaldo, que han sido aportadas por la demandante-, cuya admisión y trascendencia se acordó de conformidad con lo dispuesto en el art. 271 de la LEC , al tratarse de resoluciones administrativas con posterioridad a la sentencia recurrida, precisando que éstas no prejuzgan los derechos civiles definitivos que puedan corresponde a los interesados y que se encuentre controvertidos en un proceso civil, y que son:

a).-Decreto de 2 de junio de 2012 por el que se desestima el recurso interpuesto por Dña. María Milagros contra el Decreto de 20 de abril de 2012, aportando informe del Arquitecto D. Pedro Enrique e invocando acoso inmobiliario, por el que se resolvió incoar procedimiento en orden a declarar el estado de ruina económica del edificio.

b).-Informe del Arquitecto Municipal de 23 de agosto de 2012.

c).-Decreto de 10 de octubre de 2012 en el que se declara en estado de ruina económica el inmueble, ratificando las medidas cautelares adoptadas en el procedimiento y con los correspondientes apercibimientos referidos a la demolición del edificio.

TERCERO.-Sin necesidad de entrar a examinar las cuestiones procesales reproducidas, en concreto, si la actora comunicó y requirió a los demás copropietarios para la realización de las obras de reparación de los desperfectos y de la eficacia probatoria de la testigo Dña. Diana a tales efectos, lo que no cabe duda es que el recurso de apelación debe ser estimado.

Sobre la cuestión planteada relativa a la existencia de la declaración de ruina y los efectos del art. 23.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , se ha pronunciado la doctrina y también los Tribunales. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en la sentencia de 22 diciembre 2.006 declaró 'el art 23.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , como igualmente el art. 21 de la misma Ley en su redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 8/ 1.999 de 8 abril, contempla como causa de extinción de la propiedad horizontal la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario; estima producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción excede del 50 % del valor de la finca en el momento de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro (seguro que en el presente caso no se ha alegado que exista)'.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre dicho precepto no es muy abundante, pero la sentencia de este Tribunal de 24 abril 1999 ha señalado que la redacción del art. 21 (actual art. 23), viene a contemplar dos supuestos de extinción del régimen de propiedad horizontal totalmente diferenciados independientes entre sí, refiriéndose el primero al de la destrucción física o material del inmueble, el que tan sólo toma en consideración la totalidad del edificio, si bien a la misma viene a equiparar aquélla en que el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca, a menos que el exceso esté cubierto por un seguro, con lo cual parece estar aludiendo a un caso en que no se produce la total destrucción física del edificio, aunque por la trascendencia económica del coste de la reconstrucción merece igual consideración que el de la ruina total. La única salvedad para que la destrucción del edificio no lleve aparejada la extinción del régimen de propiedad horizontal es la existencia de pacto en contrario.

En la doctrina se ha señalado, sobre este precepto, que el pacto en contra debe estar previsto en los Estatutos o bien adoptarse con unanimidad. Por otro lado, y como quiera que a la destrucción se asimila el supuesto en que el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, la posibilidad de llevarla a cabo si supera ese límite requiere el acuerdo unánime de los comuneros, pues como se ha señalado en la misma doctrina en tal caso ningún comunero está obligado a aceptar las obras de reconstrucción, es decir que aunque la mayor parte de los propietarios decida levantar otra vez el inmueble, la sola oposición de un propietario impedirá que tal acuerdo prospere. Así la sentencia del Tribunal Supremo de 24 abril de 1999 'pero si la cuantía es menor ocurrirá lo contrario, que nadie podrá exonerarse del compromiso y tendrá que pagar lo que le corresponda según la cuota a tenor del art. 9 regla c de la Ley'. En igual sentido el Tribunal Supremo en la sentencia de 22 julio 2008 declaró 'la propiedad horizontal se constituye y cabe su extinción cuando se dan las circunstancias que la Ley contempla, es decir, la destrucción del edificio o la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria. En el supuesto del debate nos encontramos ante la destrucción del edificio, lo que en principio provoca la extinción de la propiedad horizontal'. Asimismo la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 7 febrero 2008 señala que 'como consecuencia una vez extinguida la propiedad horizontal los comuneros dejan de ser dueños de un concreto espacio, pasando a ser titulares de una participación indivisa en el total solar del inmueble, en régimen de comunidad ordinaria'. Todo ello según el propio art. 23.1 salvo pacto en contrario. Pues bien, ese pacto en contrario puede estar previsto en los estatutos, lo que no ocurre en caso de autos, o puede adoptarse con posterioridad. En el presente caso ni consta en los estatutos ni se ha logrado un pacto al respecto, debiendo recordar que el art. 23 alude a pacto y no a los acuerdos a los que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal . Mas lo cierto es que todos los comuneros están de acuerdo en que las obras de rehabilitación tienen un coste excesivo y ello conlleva, dada la declaración legal de ruina, la extinción de la comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal.

La sentencia la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 17 de junio 2010 , el hecho de acudir al art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla dos causas de disolución del régimen de propiedad horizontal, por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, con declaración interpretativa de cuándo se entiende destruido un edificio, y por conversión en propiedad o en copropiedad ordinaria, nos conduce a colegir que el objetivo de dicho precepto legal no es la extinción del derecho de propiedad, ni siquiera de la Comunidad de Propietarios, sino del régimen especial de la propiedad horizontal, en tanto que da lugar a la finalización de dicho régimen por otro título, o conversión en comunidad ordinaria cuando desaparece la dimensión de la propiedad horizontal.

Aunque ciertamente es sencillo decir que los derechos antes existentes sobre los pisos o locales o los elementos comunes del edificio pasan a recaer sobre el solar o los restos de la edificación en proporción a las cuotas de participación que cada una de las unidades privativas tuvieran fijada, para llegar a ello se requiere de modo necesario pasar por una fase intermedia en que no parece desacertado aplicar algunos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal para dar solución a los problemas que se presenten, y, en concreto, no dejará de provocar conflictos la adopción de acuerdos sobre las medidas más adecuadas que deban tomar los copropietarios ante la nueva situación en que se encuentran, como una contribución a los gastos que la propia demolición trae consigo o los que entrañan las obras urgentes que requiere la prevención de daños a personas y bienes, entendiendo que en este sentido resulta de interés la sentencia de 6 de febrero 1998 de la Audiencia Provincial de Sta. Cruz de Tenerife que señala que en ese período existe una similitud entre la fase última de un régimen de propiedad horizontal que se extingue con el período de liquidación de una sociedad, de modo que puede seguir aplicándose la Ley de 21 julio 1960 en la medida en que no sea incompatible con la nueva situación, siempre que se trate de actuaciones encaminadas a un mejor desenvolvimiento y culminación del proceso extintivo. En todo caso se entiende que concluido el proceso de liquidación de los gastos que hubieran podido generarse cuando se ha producido la declaración de ruina, el régimen de propiedad horizontal quedará sustituido por esa copropiedad ordinaria sobre solar en proporción a las cuotas de participación atribuidas en el título constitutivo a cada unidad susceptible de aprovechamiento independiente, e igualmente se repartirán conforme con ese criterio cualesquiera ventajas económicas que estuvieran causalmente ligadas a la destrucción del edificio.

Consecuencia de todo lo expuesto es que, no existiendo el pacto en contrario que ha de tomarse por unanimidad de los interesados, se produce la extinción de la propiedad horizontal con pervivencia exclusivamente a efectos de su liquidación, por lo que los acuerdos comunitarios que no se refieran a los expuestos están abocados a su nulidad.

Por consiguiente la declaración de ruina debidamente acreditada en este proceso civil en el edificio nº NUM000 de la CALLE000 de Barakaldo determina el límite del deber de conservación de los propietarios del art. 10 de la Ley de propiedad Horizontal . Es improcedente que Dña. María Milagros imponga al resto de propietarios y con un porcentaje del 84% la ejecución de unas obras que son incompatibles con el estado del inmueble, por resultar antieconómicas e inadecuadas, sin que tenga obligación la Comunidad de Propietarios demandada, cuya capacidad se defiende a efectos meramente liquidatorios, de ejecutar obras de conservación o mantenimiento cuando existe un notorio y demostrado estado de ruina del edificio.

CUARTO.-Lo expuesto conlleva a la desestimación de la demanda con imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandante, de conformidad con el art. 394.1º de la LEC , y sin pronunciamiento respecto de las costas procesales motivadas en esta segunda instancia, en virtud del art. 398.2º de la LEC .

QUINTO.-La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 8, aplicable a este caso que si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

VISTOS los artículos citados y los de legal y pertinente aplicación,

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Que estimando el recurso de apelacióninterpuesto porLA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS E LA CASA Nº NUM000 DE LA CALLE000 DE BARAKALDO,representada por el Procurador D. Alfonso José Bartau Rojas, contra la sentencia dictada el 14 de mayo de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Barakaldo , en los autos de Procedimiento Ordinario nº 284/11,DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, y en su lugar, desestimando la demanda interpuesta por Dña. María Milagros contra la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de Barakaldo, debemos absolver y absolvemos a la Comunidad de Propietarios demandada de las pretensiones contra ella ejercitadas, con expresa imposición de la costas procesales causadas en la primera instancia a la parte demandante, y sin pronunciamiento respecto a las devengadas en esta alzada.

Devuélvase a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 BARAKALDO el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por el Secretario Judicial del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso deCASACIÓNante la Sala de lo Civil del TS,si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo deVEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario porINFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de losVEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria laconstitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto (Banco Español de Crédito) con el número 4704 0000 00 0598 12. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada alinterponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente el día 11 de abril de 2013, de lo que yo la Secretario Judicial certifico.