Sentencia Civil Nº 193/2015, Audiencia Provincial de Palencia, Sección 1, Rec 191/2015 de 23 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PALENCIA

SENTENCIA: 00193/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1PALENCIA

N01250

AVENIDA ANTIGUA FLORIDA 2

Tfno.: 979.167.701 Fax: 979.746.456

N.I.G. 34047 41 1 2014 0100148

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000191 /2015

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CARRION DE LOS CONDES

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000107 /2014

Recurrente: Marcelino

Procurador: RICARDO MERINO BOTO

Abogado: RAFAEL MADRIGAL PEREZ

Recurrido: DESARROLLOS PISUERGA S.L

Procurador: PABLO LUIS ANDRES PASTOR

Abogado: AMAYA RODRIGUEZ SANZ

Este Tribunal compuesto por los Sres. Magistrados que se indican al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA Nº 193/15

SEÑORES DEL TRIBUNAL

IImo. Sr. Presidente:

D. Ignacio J. Rafols Pérez.

IImos. Sres. Magistrados:

D. Mauricio Bugidos San José

D. Carlos Miguélez del Río

En Palencia, a veinticuatro de noviembre de dos mil quince.

Vistos en esta Audiencia Provincial los presentes autos sobre recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Merino Boto en representación de Marcelino , figurando como siendo parte apelada la entidad Desarrollos Pisuerga SL representadas por el Procurador Sr. Andrés Pastor, y siendo Ponente el Magistrado Carlos Miguélez del Río.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia de Carrión de los Condes, en el Juicio Ordinario nº 107-2014, se dictó sentencia el día 2 de junio de 2015 cuya parte dispositiva dice: ' que estimando íntegramente la demanda deducida por el Procurador Sr. Andrés Pastor en representación de la mercantil Desarrollos Pisuerga SL, contra Marcelino debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de fecha 9 de julio de 2010, con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta del mismo, que quedarán a favor de la actora, obligando al demandado a entregar libre de cargas y gravámenes la nave industrial objeto del contrato resuelto, con expresa condena en costas a la demandada'.

SEGUNDO.-Por el Procurador Sr. Merino Boto, en representación del demandado Marcelino , se presentó en tiempo y forma recurso de apelación frente a dicha resolución, solicitando su revocación y la desestimación de la demanda.

TERCERO.-Del recurso interpuesto de dio traslado a la parte apelada, la entidad actora Desarrollos Pisuerga SL, representada por el Procurador Sr Andrés Pastos, quien presentó escrito oponiéndose la recurso y solicitando su desestimación.

CUARTO .-En la tramitación de esta causa se han observado las prescripciones legales pertinentes.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima la demanda interpuesta por la entidad Desarrollos Pisuerga SL, declarando la resolución del contrato de compraventa de fecha 9 de julio de 2010, con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta del mismo, que quedarán a favor de la actora, y obligando al demandado a entregar libre de cargas y gravámenes la nave industrial objeto del contrato resuelto. Frente a ella se alza ahora el apelante-demandado Sr. Marcelino solicitando su revocación y que se desestime las pretensiones ejercitadas con el escrito de demanda, realizando alegaciones sobre los hechos probados y la valoración de la prueba, el contrato de compraventa aportado como documento número uno con la contestación a la demanda, las valoraciones de las personas que declararon en la vista, las obligaciones recíprocas o bilaterales, cumplimiento sustancial de los contratos e infracción del art. 1504 del Cc .

Por su parte la entidad apelada-demandante, Desarrollos Pisuerga SL, se opone al recurso de apelación interpuesto y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Quizás para la resolución del recurso de apelación interpuesto sea preciso partir de los dos hechos controvertidos en los que las partes basan sus pretensiones. Así, la entidad actora presenta basa la demanda en el supuesto incumplimiento por parte del demandado, de un contrato de compraventa que aparece suscrito el día 9 de julio de 2010. En dicho contrato la entidad vendedora, Desarrollos Pisuerga SL, vende a Marcelino que compra una nave industrial en la localidad de Herrera de Pisuerga ( Palencia ), por un precio de 210.000 euros, más el IVA correspondiente, estableciéndose unos plazos para su pago ( 20.000 euros a la firma del contrato, 60.000 euros de aminoración por trabajos que el comprador había realizado para la vendedora, y el resto por importe de 120.000 euros, antes de la finalización del presente año. En ese mismo contrato se pactó por las partes que en los supuestos en que el comprador no cumpliere con la obligación de firmar la escritura, o no efectuara el pago del precio o algunos de sus plazos, o incumpliera cualquier otra obligación, quedará resuelto el contrato y la parte compradora perderá todas las cantidades entregadas hasta ese momento para compensar los daños y perjuicios ocasionados a la vendedora.

Por su parte el demandado, en su escrito de contestación, presenta otro contrato suscrito por las mismas partes y con el mismo objeto, de fecha 2009, sin que conste día y mes, donde se hace constar un precio de venta de 153.288,60 euros, más el IVA correspondiente, y como forma de pago ( 20.000 euros a la firma del contrato, doce mensualidades consecutivas por importe de 8.303,13 euros al mes, más IVA, y un pago último de 33.651,01 euros, más IVA, al otorgarse escritura pública. En este documento se contiene la misma cláusula de rescisión que en el contrato anterior.

TERCERO.-La mayor parte de las cuestiones invocadas por el recurrente Marcelino en su escrito de apelación, hacen referencia al contrato de compraventa que ha de regir las relaciones de las partes. En efecto, mientras que la entidad actora considera que el contrato válido y a tener en cuenta es de fecha 9 de julio de 2010, el demandado entiende que he de ser el acompañado con la contestación a la demanda y en el que tan solo se incida el año de celebración, 2009.

Nosotros debemos ahora descubrir si las partes quisieron dar validez a uno u otro contrato. Las pautas a seguir para ello nos vienen dadas por el art. 1282 del Cc , del cual se deduce que la interpretación de los actos jurídicos no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las palabras, debiéndose indagar fundamentalmente la intención, espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados ( SSTS 16 de junio de 2005 ).

De acuerdo con dicha doctrina, esta Sala no puede sino compartir los acertados razonamientos contenidos en la resolución recurrida, en el sentido de dar validez al contrato presentado con el escrito de demanda por las siguientes razones. La primera porque, a pesar de que la firma del comprador no se corresponde con la del Sr. Marcelino , es lo cierto que el mismo apelado-demandado aceptó su validez y reconoció su valía al presentarlo personalmente al banco para la obtención de un préstamo para la adquisición del inmueble en cuestión, sanando así cualquier irregularidad que pudiera haber en dicho documento por la realización de un acto propio evidente. Es más, en el expediente formado para la concesión del referido préstamo, el solicitante del préstamo, es decir, el Sr. Marcelino hace constar que el valor de venta del bien a hipotecar era de 210.000 euros, o lo que es lo mismo, el precio que se hace constar en el contrato de 9 de julio de 2010. La segunda porque en el contrato presentado con la contestación a la demanda, donde sin figurar ni día ni mes ni celebración, sólo año, se establece que el comprador debe pagar parte del precio mediante doce mensualidades, cuando el Sr. Marcelino no realizó ninguno de estos pagos, muy al contrario, los únicos pagos realizados fueron por plazos que se asemejan más a lo estipulado en el contrato de julio de 2010. La tercera porque según la declaración del Sr. Miguel Ángel , autor de la tasación obrante en las actuaciones de la entidad Tinsa, el valor de la nave ascendía a 177.444 euros, a lo que habría de sumarse el valor del suelo, el beneficio industrial, proyecto y otras partidas, y más en este caso en que, además de la nave, se vendió un patio de uso privativo. Todo ello revela que el valor real de lo vendido se ajusta más al contrato presentado con la demanda que al acompañado con la contestación. La cuarta, de la declaración del representante de la entidad actora, no contradicha, resulta que todas las naves de las mismas características que la que compró el demandado se vendieron por 210.000 euros. Y, la quinta, la escritura pública de compraventa del terreno donde se levanta la nave, se autorizó el día 9 de julio de 2010, es decir, en la misma fecha que el contrato presentado con el escrito inicial.

En consecuencia con todo ello, los motivos del recurso relativos a qué contrato que ha de regir las relaciones de las partes se desestiman, al no apreciarse error alguno en la resolución recurrida ni en la valoración de la prueba ni en su interpretación.

Nos corresponde ahora entrar a decidir sobre otro de los motivos invocados por el recurrente, relativo a las obligaciones recíprocas o bilaterales o sinaligmáticas, exceptio non rite adimpleti contractus.

Sostiene el Sr. Marcelino que las instalaciones proyectadas no se llevaron a cabo, concretamente las relativas a electricidad, baño, vestuarios, oficinas, ni el patio tiene vallas, etc.

Pues bien, de lo actuado resultan los siguientes hechos, cuya realidad consta en las actuaciones: a) que tanto en el contrato de compraventa acompañado con la demanda como con la contestación, se indica que las obras se ajustarán a los planos entregados; b) que por la representación de la entidad Desarrollos del Pisuerga SL, se presentó solicitud de licencia al Ayuntamiento de Herrera de Pisuerga ( Palencia ), para la construcción de dos naves industriales sin uso específico, concediéndose con la expresa indicación de que la licencia no representará el desarrollo de actividad alguna, por lo que para la obtención de la licencia de actividad debería aportarse el preceptivo proyecto ambiental; c) que fue precisamente el Sr. Marcelino quien solicitó licencia ambiental al Ayuntamiento de Herrera de Pisuerga; d) que, asimismo, fue el Sr. Marcelino quien encargó a la entidad IDS el proyecto de carpintería metálica para condicionar y complementar la nave, siendo el proyecto debidamente visado y pagados sus honorarios por el ahora apelante; e) que según certificado del Sr. Ismael , ingeniero director de las obras, estas se ejecutaron según el proyecto vigente objeto de licencia, hallándose dispuestas para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento; y f) que el Sr. Marcelino , desde hace años, viene usando y ocupando la nave objeto de autos.

Así las cosas, también en esto la Sala hace suyos los razonamientos contenidos en la resolución recurrida, sin que apreciemos nosotros ninguno de los incumplimientos contractuales imputados por el apelante a la entidad apelada, lo que se indica a los efectos del art. 1124 del Cc , ya que de la prueba documental obrante en las actuaciones y de la practicada en la vista, resulta demostrado que el inmueble fue vendido por la actora al demandado, como todos los demás, sin uso específico, para que cada comprador las destinara el uso que quisiera. En palabras del testigo Ismael , se vendió la nave en lo que se conoce como envolvente, y siendo el Sr. Marcelino quien contrató después el proyecto de carpintería metálica para completar la nave y quien solicitó al ayuntamiento la licencia ambiental. Todo ello revela que verdadera intención de las partes, fue que el comprador adquiriese la nave sin instalación alguna y sin especificación alguna en cuanto a la actividad a desempeñar. Por otro lado, no olvidemos que en autos consta certificación del director de las obras, según la cual se ejecutaron correctamente y conforme al proyecto.

Debemos ahora analizar la entidad e importancia de los incumplimientos imputables al apelante Sr. Marcelino .

Desde luego, de lo actuado no cabe la menor duda de que la entidad actora, como parte vendedora, ha cumplido con su obligación al haber entregado la cosa vendida y en los términos pactados, conforme se indica en los arts.1445 y 1461 del Cc . Tampoco es puesto en duda por las partes que el comprador ha incumplido lo pactado, por cuanto habiéndose estipulado que el precio debería de abonarse a la entidad vendedora antes de la finalización del año de celebración del contrato, 2010, es lo cierto que tan sólo ha cumplido con su obligación de forma parcial. En efecto, si del precio de la compraventa, 210.000 euros, más el IVA correspondiente, se han de minorar 60.000 euros en concepto de facturación por trabajos realizados a cuenta por el comprador, quedaría una cantidad a satisfacer de 150.000 euros, de los cuales el Sr. Marcelino ha pagado solamente 82.782,94 euros, con lo cual todavía adeuda la suma de 67.217,06 euros. Eso sí, el comprador ha venido ocupando desde hace años la nave objeto de autos.

Es cierto, como sostiene la parte apelante, que el contrato de compraventa es bilateral, produciendo para las partes obligaciones recíprocas o sinalagmáticas de tal manera que cada una de las par tes es, al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra, y en base a los efectos de toda obligación recíproca, si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer, por una parte, la llamada exceptio non adimpleti contractus , excepción de contrato no cumplido que no se halla expresamente regulada en el Código Civil, pero deriva de sus artículos 1.100 , 1.124 y 1.308 y ha sido reiteradamente aplicada por la Jurisprudencia ( SSTS de 9 de julio de 1.991 , 8 de junio , 29 de octubre de 1.996 y 17 de febrero de 2013 ) , entre otras muchas), en aquellos supuestos en que el incumplimiento es de tal entidad que frusta la finalidad del contrato y, de otra parte, se puede oponer asimismo la llamada exceptio non rite adimpleti contractus , excepción de contrato cumplido defectuosamente, en aquellos supuestos en que se produce un cumplimiento defectuoso de la obligación y no un absoluto incumplimiento, cuya consecuencia, conforme al principio de la buena fe y el de conservación del contrato, es la vía reparatoria. Nuestro Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de marzo de 2014 ha señalado que ' la excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos modalidades - exceptio non adimpleti contractus y exceptio non rite adimpleti contractus -, supone, simplemente, la negativa total o parcial al pago de la obligación reclamada y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de un contrato y del principio de reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla del cumplimiento simultáneo de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia. Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo -porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone-, como en su sentido procesal -porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que ésta se encuentra planteada, de modo que es siempre un modo de defensa a favor del demandado-. Consecuencia de lo anterior es que incumbirá a la parte demandada, tal como se declara en el artículo 217.3 LEC , acreditar la realidad de los vicios o defectos en las obras que conforman el incumplimiento que se alega, ya sea total o parcial, de manera que, si no resultan acreditados los defectos, las consecuencias negativas de tal falta de acreditación sobre la parte demandada, a quien incumbía su probanza, han de parar '.

Aplicando esta doctrina al caso objeto de autos, la Sala considera que la resolución recurrida acierta al estimar la demanda formulada por la entidad actora, por cuanto está acreditado que la cosa vendida y entregada el comprador se ajustó a lo proyectado y a la licencia solicitada, como ya antes hemos indicado, sin que se haya demostrado que la nave tuviese defectos sustanciales o esenciales que hubiesen determinado su inhabilidad para cumplir la finalidad para la que se adquirió por el comprador, hasta el punto de que pueda considerarse como entrega de una cosa diversas a la que en realidad constituyó el objeto del contrato o 'aliud pro alio', pero ello no ha ocurrido así, por cuanto resulta que el comprador ha venido ocupando la nave desde hace tiempo y que la entidad vendedora ejecutó las obras conforme a lo proyectado y a la licencia solicitada. Igualmente, tampoco está probado que la nave objeto de la compraventa contenga defectos parciales o accesorios a los pactados, conforme a lo que ya hemos indicado con anterioridad, por lo que tampoco tiene fundamento alguno pretender una rebaja en el importe a pagar en función del valor de lo no cumplido. Por lo demás, es evidente y sin mayores comentarios, que el impago en el precio de lo pactado en el contrato de compraventa supone un incumplimiento esencial por parte del comprador por cuanto el art. 1500 del Cc es claro a este respecto, deduciéndose de su contenido que se trata de un incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, con lo cual se ha de presentar como muy significativo y sustancial lo dejado de cumplir ( SSTS 31/1/1996 , 8/2/1996 y 10/11/2003 ).

Respecto a los efectos de la resolución contractual, es preciso distinguir lo que es el efecto restitutorio y lo que es el efecto resarcitorio, distinto del primero y añadido al mismo. La obligación de restituir lo recibido es consecuencia natural e ineludible de la resolución contractual y tiene su fundamento en el art. 1303 del Cc , aplicable según reiterada doctrina del Tribunal Supremo a los supuestos de resolución contractual ( SSTS 6/10/2006 ).

Por lo que se refiere a los efectos resarcitorios, las partes pactaron en el contrato que si la parte compradora no efectuase el pago del precio o algunos de sus plazos, este quedará definitivamente resuelto y perderá todas las cantidades entregadas hasta ese momento para compensar los daños y perjuicios causados a la vendedora. En cuanto a las consecuencias derivadas de la aplicación de la cláusula de rescisión, por la resolución recurrida se aplica literalmente y, de esta forma, se condena al comprador a reintegrar el inmueble en cuestión y a la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de precio de la cosa vendida. Por la parte apelante se pide que, en todo caso, se modere por constituir un abuso y un enriquecimiento injusto para la entidad vendedora.

Las circunstancias concurrentes nos conducen a la aplicación de la previsión contenida en el artículo 1154 Cc , es decir, a la potestad judicial moderadora de la pena convencional. Veamos, pensemos en el largo tiempo transcurrido desde que el comprador incumplió lo pactado, final de año 2010, hasta que se presentó la demanda objeto de autos, año 2014. También que, en el contrato de compraventa, ninguna referencia se hace a las posibles consecuencias que para la vendedora podía haber tenido el incumplimiento de las obligaciones pactadas, rompiéndose así el justo equilibrio de las contraprestaciones. Asimismo, tengamos en cuenta las gravísimas consecuencias económicas que la aplicación de esa cláusula va a tener para el comprador y, correlativamente, los beneficios cuantiosos y desmedidos que para la entidad vendedora va a suponer. En efecto, la entidad actora no sólo va a recuperar el inmueble sino que, además, va a hacer suyas todas las cantidades, ciertamente importantes, que el comprador ha pagado ya ( 60.000 euros en concepto de facturación por trabajos realizados a cuenta por el comprador, más otros 82.782,94 euros en metálico ). En último lugar, es preciso asimismo indicar que la pena se ha fijado dentro de una cláusula que lleva por título la rescisión, es decir, sin que se hubiese incluido en una cláusula específica sobre la pena a imponer en caso de incumplimiento en el pago del precio, con lo que ello pudo suponer para el conocimiento de lo pactado por parte del comprador.

Nos encontramos pues con que el ahora recurrente ha dejado de satisfacer sólo parte del precio pactado y que, como consecuencia de la resolución del contrato y de la pena prevista, va a tener que devolver el inmueble objeto de la venta y a perder la parte tan importante del precio fijado en el contrato y, precisamente por ello, es decir, porque se ha pagado una parte muy importante del precio, cabe la moderación de la pena al haber existido un cumplimiento parcial nada desdeñable, véase por ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1980 relativa a una compraventa a plazos.

Así pues, y dentro del juicio discrecional de equidad que permite la norma citada, nos parece ajustado a la buena fe, como principio general que establece el art. 7 del Cc , moderar la pena fijada por las partes y su reducción en proporción con el perjuicio evitado por el cumplimiento parcial o irregular realizado y, en consecuencia, decidimos que la entidad vendedora se quede, sólo y exclusivamente, con el sesenta por ciento de parte del precio satisfecho por el comprador, debiendo devolver a este el cuarenta por ciento restante. Con esta moderación de la pena quedan compensados, económicamente en lo posible, todos los daños y perjuicios causados a la parte actora por el incumplimiento parcial de lo pactado por el comprador.

El motivo se estima pues en los términos indicados.

Sobre la supuesta infracción de lo preceptuado en el art. 1504 del Cc por no haber requerido previamente la vendedora al comprador en los términos que indica ese precepto, se ha de indicar que a pesar de resoluciones anteriores que indicaban que dicho requerimiento no se suplía con la demanda de resolución ( SSTS 22/11/1994 y 10/6/1996 ), es lo cierto que la también sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011 ha dictaminado que ' en tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el art. 1504 del Cc , por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad'.

En consecuencia con todo ello, el motivo se desestima.

CUARTO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto y vistas las dudas de hecho y de derecho existentes, las costas procesales causadas en ambas instancias, no se imponen a ningún a de las partes, de acuerdo con los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos jurídicos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Marcelino , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Carrión de los Condes el día 2 de junio de 2015 , en el Juicio Ordinario Nº 107/2017, cuya resolución REVOCAMOS PARCIALMENTE en el solo sentido de que la entidad actora Desarrollos Pisuerga SL se ha de quedar con el sesenta por ciento de parte del precio satisfecho por el comprador, debiendo devolver a este el cuarenta por ciento restante.

En todo lo demás, se confirma la resolución recurrida.

Sin imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.