Sentencia Civil Nº 193/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 490/2015 de 05 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 490/2015-J

Procedencia: Juicio Ordinario nº 306/2013 del Juzgado Primera Instancia 8 Mataró

S E N T E N C I A Nº 193/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a cinco de Abril de dos mil dieciseis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 306/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 8 Mataró, a instancia de D/Dª. Herminia , contra D/Dª. Benjamín y Dª. Modesta , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 19 de febrero de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

QUE ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por Herminia CONTRA Benjamín Y Modesta DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados solidariamente al pago a la actora de la suma de 8.979 euros mas los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial.

Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

QUE DESESTIMANDO íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Benjamín Y Modesta contra Herminia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra con todos los pronunciamientos favorables.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte actora reconvencional.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 15 de marzo de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- La actora, Dª Herminia , ejercita acción frente a Dª Modesta y D. Benjamín reclamando el pago de la cantidad de 13.070,04 euros, importe de los daños producidos en la vivienda propiedad de la actora, sita en Mataró, c/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM002 , que fue arrendada a los demandados mediante contrato de 15.6.09, siendo desalojados de la misma el 2.6.10 tras el oportuno juicio de desahucio por falta de pago.

2.- Dice la actora que en el contrato se pactó como obligación de los arrendatarios la conservación y mantenimiento del piso arrendado, y tras recuperar la posesión, la actora pudo comprobar la existencia de numerosos desperfectos en la vivienda, valorados en 12.053,70 euros.

Añade que para acceder al interior de la vivienda fue necesario contratar un cerrajero, con un coste de 241,28 euros.

Dice también que el 31 de mayo de 2010 fue con un perito para constatar los desperfectos, lo que le supuso el pago de unos honorarios de 775,06 euros.

Y en base a ello formula la presente reclamación por el importe antes indicado.

3.- La parte demandada se opone a la reclamación y dice:

a) es cierto que las partes suscribieron el contrato con la obligación de mantenerlo y conservarlo en el estado en que se encontraba, pero no de mejorarlo.

b) marcharon de la vivienda a mediados de marzo de 2010, y el piso estuvo alquilado en las fechas inmediatamente anteriores a su entrada en el mismo.

c) con motivo de la acción de desahucio ejercitada por la actora, los demandados pagaron todo lo que adeudaban.

d) la actora miente descaradamente acerca del momento de la entrega de llaves, de la toma de posesión, de la intervención del cerrajero, de la valoración de los daños.

e) la peritación que se acompaña no acredita nada pues se limita a relacionar una serie de conceptos pretendidamente apoyados en unas fotografías que nada demuestran.

4.- A continuación los demandados reconvienen y piden la devolución de la fianza, por importe de 1.570 euros, o en su caso, que se descuente de los posibles daños que lleguen a considerarse acreditados.

5.- La demandada reconvencional se opone a tal pretensión ya que el importe de la fianza se destinó a pagar las rentas y recibos pendientes, por importe de 2.208,05 euros, tal y como quedó justificado en el juicio de desahucio nº 510/10.

Aclara que el decreto a que antes se refería la parte demandada principal lo era en ejecución de sentencia por intereses y costas.

SEGUNDO.- Decisión de la juez y recurso de los demandados principales.

1.- La juez, tras hacer una correcta exposición del marco legal y jurisprudencial en el que hay que enmarcar el litigio, considera que, a la vista de la prueba practicada, hay que entender que la vivienda se entregó en buen estado y que los desperfectos son imputables a la parte arrendataria.

A partir de ahí, procede a analizar la pericial acompañada por la actora, y de su examen, entiende que las diversas partidas recogidas por el perito deben acogerse salvo las referentes a pintura y limpieza, por entender que éstas no obedecen a un uso inadecuado por parte del inquilino, sino a la utilización ordinaria de la vivienda.

En definitiva, fija el importe de los daños en 8.979 euros, IVA incluido.

Rechaza igualmente lo reclamado por gasto de cerrajero, al no estar probada siquiera la necesidad de su intervención, ya que consta que se produjo la entrega voluntaria de llaves; y por honorarios del perito, ya que ese concepto es incluible, en su caso, entre los del proceso, en la tasación de costas.

2.- En cuanto a la reconvención, la juez la desestima al considerar que la misma se destinó al pago de los 2.208,05 euros que en la sentencia de desahucio se fijaron como importe debido de rentas y recibos de suministros pendientes.

3.- La parte demandada principal interpone recurso de apelación y dice:

a) no se ha probado la existencia de los daños a cuya reparación se le condena.

b) la pericial es totalmente insuficiente a tal fin al no detallarse en qué consisten los desperfectos.

c) en cuanto al transporte a vertedero entiende que no se justifica el importe.

d) por último, en cuanto a la reconvención, destaca que la sentencia no condenó al pago de las rentas, pues no se reclamaron. En consecuencia, debe devolverse la fianza.

TERCERO.- Decisión del tribunal.

1.- Desde luego, lo primero que hay que comprobar es qué se ha acreditado con la pericial, porque si no se prueba la existencia del daño, efectivamente, no jugarán las presunciones sobre las que descansa la decisión de la juez.

Tiene razón la apelante cuando dice que la pericial no acredita en qué consisten los desperfectos, pues se limita, por una parte, a relacionar una serie de desperfectos sin el menor detalle y valorarlos, y por otra a aportar unas fotografías, pero sin detallar en qué consisten los concretos desperfectos.

La juez entiende que en el acto del juicio se ha complementado la información documentada de la pericial, pero no es ésa la percepción que tiene el tribunal que ahora resuelve.

La finalidad de la pericial es suplir el desconocimiento del tribunal sobre determinados aspectos técnicos, científicos o prácticos para ayudarle a formar su criterio. Por ello, es esencial que el perito explique y desmenuce aquellos aspectos por los que interviene en el proceso.

En el caso concreto, la juez, contraviniendo el artículo 347.1.2º y 3º, ni siquiera deja a la letrada de los demandados preguntar al perito acerca de los concretos epígrafes de su relación de desperfectos, cuando en la misma sentencia y en el acto del juicio pone de relieve que el dictamen escrito es poco concreto a la hora de determinar los desperfectos.

Entendemos, por ello, que en el acto del juicio con la intervención del perito se añadió muy poco a la pericial aportada previamente. Lo que el perito pide y la juez parece estar de acuerdo, es un acto de fe en las afirmaciones de aquél.

Pero ese acto de fe no puede exigirse a la otra parte. Ésta tiene derecho a criticar y analizar pormenorizadamente cada una de las afirmaciones del perito, sin darlas por buena. De hecho, aunque no haya sido el caso, cuando hay periciales aportadas por partes contrapuestas, la experiencia nos dice que las conclusiones de las mismas son muy divergentes.

Por ello, la mejor manera de valorar la pericial es referirnos a cada uno de los conceptos detallados en la relación que hace el perito.

2.- Por otra parte, y con carácter general, hemos de recordar los mismos razonamientos de la sentencia apelada acerca de que entregar el piso en buen estado no equivale a entregarlo nuevo, y que el uso produce cierto desgaste razonable que no es objeto de indemnización.

Y no debemos olvidar que la propia actora admite que en la cocina, por ejemplo, había ciertos desperfectos de poca entidad, pero que ella siempre entrega el piso pintado cuando entra un nuevo inquilino.

Pues bien, entendemos que cuando dice que lo entrega pintado no quiere decir que también lo entrega con las puertas nuevas de fábrica cuando el anterior inquilino ha dejado un mínimo rasguño o desperfecto en la misma, ni tampoco que cambia marcos, tapetas, etc. cada vez que cambia de inquilino.

Lo entrega en buen estado, como decimos, pero no nuevo. Y a eso se refiere la demandada cuando dice que el piso, cuando lo recibió, estaba bien, pero con pequeños desperfectos.

3.- Veamos la relación de daños de la pericial:

a) desmontaje mobiliario abandonado y enseres varios y transporte a vertedero.

Este concepto se valora en 425 euros más IVA.

Dice el apelante que no se ha acreditado dicho importe.

Consideramos que, acreditada la realidad de diversos enseres abandonados, la valoración del perito es suficiente prueba del coste del traslado.

b) repicado y reparación de enlucido en paredes con desperfectos, golpes y grietas y enyesado a buena vista.

Se valora en 265 euros más IVA.

Dice el apelante que no se concretan cuáles son esas grietas, desperfectos y golpes.

Ciertamente, ante lo genérico de la descripción, tras repasar las fotografías no se aprecia que haya un mal estado general de las paredes, ni mucho menos y, en cualquier caso, nada que no quede englobado en el concepto de pintura, excluido por la juez en la sentencia apelada, mediante el correspondiente enmasillado.

Por lo tanto, entendemos que debe excluirse este importe.

c) sustitución dos puertas batientes distribución interior, tres cubremarcos y tapetas, así como colocar dos manetas en las puertas y cambiar escudo de latón con polaca en puerta entrada piso.

Su importe conjunto asciende a 2.090 euros.

La apelante dice que ni se sabe a qué puertas batientes se refiere y que las puertas que aparecen en las fotografías están en buen estado de conservación.

En cuanto al embellecedor de la puerta de entrada, dice que hay una factura de 7 de mayo de 2010, según la cual se puso nuevo. No tiene sentido que cuando se produce la visita del perito, el día 31 de ese mes, haya que cambiarlo de nuevo. En todo caso, en ese momento los inquilinos ya no ocupaban la vivienda.

A la vista de las fotografías aportadas, sólo se aprecia la existencia de una puerta batiente, entendiendo por tal la que no tiene maneta ni tope. (fotografía 11).

No obstante, entre las pocas explicaciones que da el perito dice que están incluidas en ese concepto las dos de las fotografías 9 y 11. Si partimos de esta afirmación, en las fotografías no se aprecian sino mínimos rasguños o marcas de ínfima relevancia, como para justificar la sustitución de la puerta.

El perito dice que es más barato sustituirla que repararla, pero no vemos que esté dañada en forma que denote un mal uso y que empeorara la entrega inicial en buen estado (comprendiendo por buen estado el aspecto que presentan en la foto)

En cuanto al embellecedor de la puerta, no se explica cómo si se había sustituido unos días antes, el perito constata su mal estado.

Por lo tanto, entendemos que esta partida no ha quedado acreditada.

d) repasos barnizados de igualación en elementos reparados de carpintería.

Su importe se valora en 385 euros.

La apelante no efectúa alegación alguna en relación con esta partida.

Pero, tal y como se verá, no hay concepto alguno de carpintería que indemnizar, luego no procede tampoco este concepto.

e) reparar mueble baño, sustitución de paneles fondo y guías.

Se reclaman 530 euros por este concepto.

La apelante dice que no se aprecia daño alguno en las fotografías, pues éstas ni existen.

Las fotografías referidas al baño son la 6, 7 y 8, y en las mismas no se aprecian los daños.

El mueble no presenta ningún desperfecto aparente y la mampara aparece invadida de trastos (cuya retirada ya es objeto de indemnización), pudiendo haberse hecho las fotografías tras la retirada de los mismos para ver en qué consiste el defecto.

El perito no detalla en qué consisten los defectos, por lo que debe estimarse el recurso.

f) reparar mobiliario armarios cocina, puertas, módulos estantes, cajones y tapetas. Ajustar bisagras y guías.

Se valora en 720 euros.

La apelante niega la existencia de daños, que no se aprecian en las fotografías 4 y 5.

Realmente, a la vista de las fotografías no se aprecia daño alguno. Y la explicación en cuanto a la ventana de que no cerraba bien, el perito no aclara si ello es por un uso normal o por algún tipo de violencia o mal uso.

Se estima también el recurso en este punto.

g) sustituir mampara de baño.

Valorada dicha sustitución en 650 euros.

La apelante insiste en que no aprecia daño alguno en las fotografías 7 y 8 y que ni siquiera se aprecia al estar tapada por cajas.

Ciertamente, el tribunal no ve daño alguno. Dice el perito que estaba rota, doblada y con el cristal roto.

Que estuviera doblada en algún punto admitimos que puede no apreciarse bien en las fotografías, pero ¿el cristal roto dónde está?.

Se desestima igualmente este daño.

h) reparar correderas ventanal del salón comedor, cambio de mecanismo de cierre y ruedas guía.

Valorada la reparación en 380 euros.

La apelante desconoce por qué hay que cambiar el mecanismo de cierre.

Lo cierto es que las fotografías 6 y 17 no permiten apreciar los daños que valora el perito.

Comoquiera que la juez no permite interrogar al perito, no podemos considerar probada la existencia de los daños en perjuicio de unos demandados que reciben la primera reclamación tres años después de abandonar la vivienda.

i) sustituir ventana aluminio cocina.

Valorado en 500 euros.

La apelante reitera que desconoce qué problema tiene dicha ventana y si, en su caso, justifica la sustitución valorada por el perito.

La única fotografía es la número 5 y es evidente que no se aprecia en ella defecto alguno.

Nuevamente estamos ante la disyuntiva de hacer un acto de fe en el perito o acudir al artículo 217 Lec y entender que no se ha probado lo que se reclama por parte de la actora.

Consiguientemente, debemos estimar el recurso también en este particular.

j) cambio de vidrio y cierres ventanas habitaciones.

Valorado en 300 euros.

La apelante insiste en que se desconoce a qué ventanas se refiere,

En las fotos 10, 13, 14 y 15 se observan diversas ventanas de habitaciones pero no se ve ningún vidrio roto ni cierre alguno en mal estado.

Consiguientemente, no entendemos probado el daño.

k) sustituir vidrios cierre patio y perfil doblado de aluminio.

Valorado en 650 euros.

La apelante duda de que el perito se refiera a la foto 18, en la que aparece roto el vidrio de la mampara de aluminio.

Entendemos que en este caso sí se aprecia la rotura del vidrio y que se trata de un desperfecto que no puede calificarse de leve a los efectos que antes planteábamos acerca del estado en que se entrega la casa al inicio del arriendo.

La rotura en cuestión es grave y no hay razón alguna para pensar que los arrendatarios aceptaron que se les entregara en ese estado (afecta a la estanqueidad o aislamiento mismo de la vivienda).

En cuanto a que el perfil esté doblado, es posible que no se aprecie en la fotografía, pero damos por buena la constatación del perito, aunque no habría sobrado que el mismo diera explicaciones en el juicio.

Se desestima el recurso en este punto.

l) cambio de cerradura de la reja del patio.

Se valora en 205 euros.

La apelante dice que no hay más reja que la de la foto nº 10 y que no se aprecia en ella cerradura alguna.

Ciertamente, tiene razón la apelante. No hay reja alguna con cerradura que haya que reparar.

Se estima el recurso en este particular también.

m) reparación del toldo del patio, sustituyendo brazo doblado.

Valorado en 510 euros.

Dice la recurrente que no hay prueba alguna, más allá de la manifestación escrita del perito, de que exista ese daño, pues no se aporta ni fotografía del mismo, ni factura de reparación.

Es cierto que no contamos más que con la consignación de esa patología en la tabla de valoraciones del perito, sin que la otra parte ni el tribunal hayan tenido acceso a la menor prueba acerca del alcance de tal daño.

Al no permitir la juez dar explicaciones al perito en relación con los diversos conceptos relacionados por él, no hay prueba de la realidad del daño. Se desconoce si había que cambiar el brazo o repararlo y no se ve la patología para poder analizarla.

4.- Consecuencia de todo lo expuesto es la estimación del recurso en los términos expuestos, lo que supone que la valoración de los daños se fija en 1.268,50 euros, IVA incluido.

CUARTO.- Decisión del tribunal (II): la reconvención.

1.- La apelante también cuestiona la desestimación de la reconvención.

En síntesis, lo que viene a defender es que como en el juicio de desahucio no se reclamaron cantidades debidas, a fecha de hoy no se ha definido la responsabilidad que por ese concepto pueda corresponder a la parte arrendataria.

2.- En este punto no se comparte la postura de los apelantes. La sentencia del precedente juicio verbal en que se sustanció la acción de desahucio por falta de pago (sin reclamación de cantidad) se dijo (antecedente de hecho 4º) que quedó 'acreditado en autos el importe de 2.208,50 euros en concepto de rentas y suministros'.

Aunque no se reclamara esa cantidad, sí fue necesario fijarla para ver si procedía la acción de desahucio que descansa, precisamente, en la falta de pago de una cantidad determinada.

Por lo tanto, fijado que se debía esa cantidad, el arrendador aplicó a su pago directamente la fianza.

3.- Ahora es el reconviniente el que debería probar que no se debía esa cantidad y que, consiguientemente, la imputación de la fianza hecha por la arrendadora no era correcta.

Lo que no ha ocurrido en ningún momento.

Por lo tanto, debe desestimarse el recurso en este punto.

4.- Consecuencia de todo lo expuesto es que debemos estimar en parte la demanda principal y recurso y desestimar íntegramente (como ya hace la sentencia apelada) la demanda reconvencional.

A efectos de costas, sólo se imponen a los reconvinientes las de primera instancia de la demanda reconvencional, sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio en cuanto a las demás actuaciones, tanto en primera como en segunda instancia.

En cuanto a los intereses, se devengan desde la demanda.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación deDª Modesta y D. Benjamín frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 306/13 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Mataró, debemosREVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia en el sentido de limitar el importe de la condena a la cantidad de MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCUENTA EUROS.

Se confirman los demás pronunciamientos de la sentencia apelada, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.