Sentencia CIVIL Nº 194/2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 110/2018 de 29 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 110/18
JUZGADO: MOTRIL 3
ORDINARIO Nº 525/16
PONENTE SR. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ
SENTENCIA Nº 194/18
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ
===========================
En la ciudad de Granada a veintinueve de junio de dos mil dieciocho. La Sección Cuarta de esta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación, los precedentes autos de juicio Ordinario nº 525/16,
seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia Número 3 de Motril, en virtud de demanda de D. Onesimo , D.
Plácido , D. Ramón , Dª Piedad , D. Sabino , D. Serafin , D. Teodoro y D. Urbano , representados
por la Procuradora Dª Mª Pilar Rejón Sánchez y dirigidos por el Letrado D. Ricardo Rojas García, contra
'CAJA RURAL DE GRANADA S.C.C.', representada por el Procurador D. Gabriel Francisco García Ruano
y defendida por el Letrado D. Francisco Ramos Rodríguez.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en 11 de diciembre pasado, contiene el siguiente Fallo: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Doña María del Pilar Rejón Sánchez en nombre y representación de Doña Piedad , D. Teodoro , D. Victor Manuel , D. Serafin , D. Sabino , D.

Onesimo , D. Urbano , D. Ramón y D. Plácido frente a Caja Rural de Granada S.C.C. DEBO CONDENAR Y CONDENO a dicha demandada a abonar a cada uno de los actores la cantidad de 12.000 euros, más el interés legal desde que se produjeron los respectivos ingresos, así como al pago de las costas originadas en el presente proceso. .'

SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por su trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La exigencia de responsabilidad está basada en este supuesto, no en la existencia de un aval o seguro que garantizará la devolución de las cantidades anticipadas, sino en la obligación que impone el apartado 2º del Art. 1 de la Ley 57/68 para la apertura de cuentas especiales en que depositar las cantidades anticipadas en las entidades bancarias o Cajas de Ahorros, las que exigirán 'bajo su responsabilidad' la garantía a que se refiere la condición anterior, es decir, la formalización de un contrato de seguro o de un aval bancario solidario.

Un supuesto semejante al presente de obligación de la entidad bancaria depositaria de responder frente a los compradores por las cantidades anticipadas en concepto del pago a cuenta del precio en la compraventa de viviendas, por no haber exigido a la promotora el cumplimiento de las garantías a que se refiere la Ley 57/68, ha sido el analizado en la sentencia de esta Sala de 22-11-2013, 1-12-2017 y 5-2-2018: 'No hemos de conceder transcendencia alguna a que la cuenta tuviera el carácter de general o especial (a lo que tanta importancia concedió el representante del BBVA), pues esta es una cuestión ajena a quienes anticipan cantidades a cuenta del precio de la compraventa y queda en el ámbito interno entre la promotora y la entidad bancaria, máxime cuando en el contrato no se señala ninguna cuenta concreta en que efectuar el ingreso. Así lo viene reconociendo la jurisprudencia, como la STS de 8-3- 2001...' por ello, para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas,entre el asegurador y el constructor... Y dicha finalidad, se vuelve a repetir, no puede ser obviada por mor de una determinación de cuenta corriente que es una cuestión, en definitiva, a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora'.

Aquí lo importante es si se ingresaron en la cuenta cantidades anticipadas del precio de la venta y si la entidad tenía conocimiento de ello a fin de exigir la cumplimentación de las garantías legales. Ninguna duda hay de la concurrencia de ambos presupuestos. La primera a la vista de la propia certificación bancaria de haberse transferido a la cuenta la cantidad reclamada por parte de los compradores. La segunda, por cuanto la entidad bancaria era quien gestionaba la cuenta de la promotora en la que se ingresaban, con su conocimiento, los pagos a cuenta de las distintas compraventas de los inmuebles, las reservas efectuadas y los préstamos concedidos para financiar la edificación. Desde luego no puede alegar ignorancia a la vista de los numerosos apuntes que aparecen en el extracto de la cuenta y que reflejan lo que venimos diciendo, y no consta que nunca haya exigido a la titular de la cuenta las garantías impuestas por la Ley. Tal pasividad la hace responsable de la devolución de las cantidades conforme al aludido precepto. Frente a esto no puede escudarse en que no tuvo conocimiento de los pagos anticipados al haberse concedido el préstamo hipotecario con posterioridad a los mismos. Sin embargo, la Ley no requiere para tal exigencia que la entidad bancaria en la que se apertura la cuenta sea la que financie la construcción...' Estos mismos criterios han sido corroborados por las Sent. del Pleno del Tribunal Supremo de 21 diciembre de 2015, 17 de marzo de 2016, y en otros muchos autos y sentencias posteriores fijando la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1963 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Los razonamientos esenciales para fijar esa doctrina son los siguientes: «Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad» cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada. La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus Arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) - STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso n° 196/2013).

Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de «depositarse» las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso n° 2336/2013), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador..... Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la «responsabilidad» que el art. 1-2a de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna» para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta de! precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2a de la Ley 57/1968'

SEGUNDO .- Dicho lo anterior, no podemos estimar los motivos del recurso, por cuanto el supuesto enjuiciado tiene completo encaje en los presupuestos fácticos enunciados en la jurisprudencia citada.

Se alega que no resulta de aplicación al caso la Ley 57/68 por cuanto no se trata de la compra o adquisición de viviendas, sino que en los documentos de reserva aportados se establece solo un derecho preferencial en relación al orden de elección de futuras viviendas. El art. 1 de la Ley 57/68 se refiere a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma...'. No se refiere la Ley al comprador o compradores, sino que utiliza el término de 'cesionarios', más amplio que el anterior. Aunque a veces se refiere a los 'adquirentes', se trata de un concepto común y no jurídico, pues los efectos y garantías de la Ley tienen por base que la adqusición de la propiedad no se ha producido mediante la entrega de la cosa, sino que no se ha podido adquirir el dominio por cuanto la obra no se ha iniciado o no se terminado debidamente. En consecuencia, la Ley es de entera aplicación a los supuestos de reserva, opción u otras figuras precontractuales. Así lo tiene declarado la citada SAP de Málaga de 12-12-2016: 'En cualquier caso la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo que hemos citado se aplica a casos en los que se habían suscrito contratos de opción de compra o simplemente se habían efectuado entregas en régimen participe en cooperativa para la construcción de viviendas, por lo que no es sostenible esa limitación del ámbito de aplicación debiendo considerarse exigible tanto a la promotora la devolución en aplicación de dicha Ley y, por los motivos expuestos en el fundamento anterior, obligado solidariamente a BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., puesto que no se acredita que las cantidades entregadas en virtud de contratos de 'reserva ' siguiesen un destino distinto a las entregas en virtud de contratos de compraventa, teniendo en cuenta que el Tribunal Supremo insiste en que la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la adquisición de una vivienda que está en fase de planificación o construcción, por lo que. para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias las otras cuestiones planteadas y propias de dilucidar entre el asegurador y el constructor.' Y añade 'de otro modo, la firma de contratos de reserva, de opciones de compra o de cualquier figura calificable de precontractual se convertiría en instrumento para eludir las obligaciones que la referida Ley impone al promotor que recibe cantidades a cuenta de consumidores confiados en la terminación de las obras, siendo este el presupuesto de hecho que determina la exigibilidad de prestar las garantías que en la misma se prevén tanto a cargo del promotor como, según se ha establecido, a la entidad financiera que ingresa la entregas a cuenta, independientemente de que la relación contractual establecida entre las partes se califique de reserva o de compraventa propiamente dicha.' En todo caso, aunque lo suscrito fueran documentos de reserva, lo cierto es que se trataban de auténticas compraventas. Así lo manifestó el representante legal de la promotora, Sr. Justo , que se refirió en reiteradas ocasiones a los actores como compradores y a que dichos documentos eran los modelos que utilizaba, pero que aquellos compraban una vivienda concreta, con letra, piso y sitio, y por un precio determinado.

De otra parte, no hay duda de la entrega de las cantidades anticipadas a la promotora y que esta la ingresaba en la cuenta general aperturada en la Caja Rural. Así queda reflejado en los documentos de ingreso acompañados, con referencia al número de orden, a la persona que lo entregaba y concepto de reserva de piso. Esto quedó ratificado por la testifical del Sr. Justo .

En cuanto a la exigibilidad del deber de aperturar por el promotor una cuenta especial y las garantías a que obliga la Ley, las pruebas practicadas acreditan que la entidad demandada conoció o pudo conocer que en la referida cuenta se ingresaban anticipos del precio de las viviendas que se iban a promover. Solo hemos de referirnos a los conceptos que aparecen en los documentos de ingreso y en las certificaciones aportadas, donde se hace indicación que obedecían a reservas o reserva de piso. Además, la entidad de crédito conocía el destino y finalidad de la cuenta, pues se había utilizado en otras promociones anteriores y aquella era sabedora de la forma de actuación de la promotora y estaba al tanto de la misma. Por tanto, no puede alegar ignorancia, denotando grave pasividad a la hora de exigir las garantías en favor de los demandantes.

Por último, la circunstancia de que la recurrente no fuera quien financiara la promoción, no obsta a su responsabilidad, pues como señala la referida jurisprudencia es la entidad en la que se ingresan las cantidades anticipadas la que ha de responder, no la que concede el crédito para la construcción. Así lo ratifica la STS de 7-2-2016 que 'impone obligaciones a la entidad financiera a través de la cual la promotora percibe los anticipos de los adquirentes, pero no se refiere a la entidad financiadora de la promoción.



TERCERO .- Por escrito de 4-3-2018 presentado por la representación de los apelados se alega que nunca ha representado a D. Victor Manuel al no haber otorgado el apoderamiento, admitiéndose la demanda respecto de los demás actores. No obstante en la sentencia se hace referencia al mismo, pese a no ser parte, condenando a la demandada a pagarle 12.000 €. Por tal razón solicita que sea subsanado el error material manifiesto de la sentencia. Dado traslado del escrito, la parte apelante manifiesta su completa conformidaD.

El art. 214,3º de la LEC permite a los tribunales rectificar en cualquier momento los errores materiales manifiestos en que incurran las resoluciones judiciales, lo que en este mismo momento procesal procede llevar a cabo sin necesidad de devolver las actuaciones al Juzgado de instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Número 3 de Motril, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Se rectifica el error material de la sentencia, en el sentido de suprimir de la misma toda mención a D.

Victor Manuel , así como todo pronunciamiento de condena a favor del mismo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.