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Última revisión
17/09/2017
Sentencia CIVIL Nº 194/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 816/2018 de 02 de Mayo de 2019
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Orden: Civil
Fecha: 02 de Mayo de 2019
Tribunal: AP - Valencia
Ponente: GIMENEZ MURRIA, ALEJANDRO FRANCISCO
Nº de sentencia: 194/2019
Núm. Cendoj: 46250370112019100245
Núm. Ecli: ES:APV:2019:2453
Núm. Roj: SAP V 2453/2019
Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46190-41-1-2017-0005864
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 816/2018- S
Dimana del Nº 000837/2017
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 5 DE PATERNA
Apelante: Dª. Belinda
Procurador.- Dª. MARIA AGOSTO VILLALONGA TOMAS
Apelado: AHORRO & COMERCIO MEDITERRANEO, S.L.
Procurador.- D. ENRIQUE MIÑANA SENDRA
SENTENCIA Nº 194/2019
===============================================
MAGISTRADO
ILMO. SR. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
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En Valencia, a dos de mayo de dos mil diecinueve.
Vistos por mí, ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, Magistrado de la Sección Undécima de esta Audiencia
Provincial, constituido en Tribunal Unipersonal en los autos de Juicio Verbal nº 837/17, promovidos por
AHORRO & COMERCIO MEDITERRANEO, S.L. contra Dª. Belinda sobre 'reclamación de cantidad',
pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Belinda , representada por
la Procuradora Dª. MARIA AGOSTO VILLALONGA TOMAS y asistido del Letrado D. MANUEL FERNANDEZ
FEO contra AHORRO & COMERCIO MEDITERRANEO, S.L., representado por el Procurador D.
ENRIQUE MIÑANA SENDRA y asistido del Letrado D. JUAN LUIS MARONDA FRUTOS.
Antecedentes
PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 5 DE PATERNA, en fecha 2 de mayo de 2019 en el que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Enrique Miñana Sendra, actuando en nombre y representación de la mercantil AHORRO & COMERCIO MEDITERRÁNEO, S.L., condeno a Dña. Belinda al pago abono a la Comunidad actora de la suma de 3.630 euros (3.000 euros + IVA), intereses legales desde la interposición de la demanda, 27 de Noviembre de 2017, con imposición de costas a la parte demandada. '
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dña. Belinda , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de AHORRO & COMERCIO MEDITERRANEO, S.L..
Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se sustanciaron los trámites preceptivos del recurso ante esta segunda instancia, quedaron conclusas las actuaciones, señalándose a tal fin el día 2 de mayo de 2019.
TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Fundamentos
Se comparten los razonamientos jurídicos del resolución recurrida y.PRIMERO.- Antecedentes.
1º) La actora concretó en la demanda que se dedica a la intermediación inmobiliaria, teniendo agencia abierta en Burjassot con la denominación ALFA INMOBILIARIA, en la que la demandada le encargó la búsqueda de un inmueble para su compra y, tras las gestiones de intermediación y realización de visitas a diferentes inmuebles, la demandada adquirió el inmueble sito en Paterna, CALLE000 número NUM000 puerta NUM001 . No habiendo cobrado la suma pactada por la actividad de intermediación, adquiriendo la demandada el inmueble por su propia cuenta, habiendo ésta aceptado la cantidad que hoy se reclama de 3.630 € en la hoja de visita de compraventa. La demandada realizó una oferta de compra, entregando 1.000 euros de fianza, que le fue devuelta al no llegarse a un acuerdo con el comprador. Reclama así el importe de 3.630 euros (3.000 euros + IVA) por el trabajo encargado y realizado.
2º) La demanda se opuso a la reclamación económica, en base a que: la entidad demandada se dedica a la fabricación, compraventa, intermediación y explotación, propia o ajena de máquinas expendedoras, negando haber realizado ninguna oferta de compra. Describe como la propiedad del piso contactó con la agencia Habitale, quien detentó unos meses la oferta de venta, rescindiéndose en su día, no teniendo la propiedad relación alguna con la entidad actora. Reconoció la entrega de cantidad y la restitución de la misma; habiendo realizado la compra del inmueble por un cartel que puso la propiedad, llamando a un teléfono y, tras la oportuna negociación, sin intervención de agencia alguna por su parte ni de la propiedad, también opuso falta de legitimación activa.
3º) Dictada Sentencia estimando la demanda al concluir, en el ultimo párrafo del fundamento de derecho segundo, '... Por ello, debe estimarse la demanda entendiendo que la gestión de la entidad actora poniendo en contacto a la compradora con la propiedad fue aprovechada por la demandada para finalmente proceder a la adquisición de la vivienda prescindiendo de sus servicios, dado que al parecer conocía de su pueblo a la persona encargada de enseñar el piso. Por tanto, Dña. Belinda debe abonar los servicios del agente inmobiliario, y ser condenada al pago de la comisión aceptada en el documento nº 1 de la demanda del 3% sobre el precio de la compraventa con un mínimo de 3.000 euros. Cantidad a la que debe ser sumado el I.V.A.
reclamado, ascendiendo el total de la cuantía a 3.630 euros...'.
4º) Ante esta resolución la parte demandada interpuso recurso de apelación contra la Sentencia dictada en primera instancia por considerarla contraria a derecho, contraviniendo a normativa aplicable y la jurisprudencia, alegando como motivos: 1- Vulneración de la sentencia del art.
SEGUNDO.- Recurso de apelación La parte demandada interpuso recurso de apelación contra la Sentencia dictada en primera instancia al considerarla contraria a derecho, contraviniendo la normativa aplicable y la jurisprudencia, alegando como motivos: 1- Vulneración de la sentencia del art.
TERCERO.- Legitimación activa Aunque el recurrente ha indicado que su recurso se sustentaba en tres motivos, el desarrollo del recurso se ha efectuado sin delimitar estos motivos, suscitando en el cuerpo del escrito dos cuestiones la falta de legitimación activa y la errónea valoración de la prueba, la primera se resolverá en este fundamento y la segunda en el siguiente.
La falta de legitimación activa no se aprecia, ya que la legitimación de la actora va en función de la acción ejercitada, en este caso la derivada de su condición de intermediario inmobiliario, circunstancia acreditada no solo por las documentales aportadas sino también por la declaración de la demandada en el acto del juicio, reconociendo que acudió a la demandante buscando pisos para invertir, que después de verlo solicitó la rebaja de 2.000 € en precio del piso y entregó 1.000 €, aunque ella indicó que fue para poder verlo.
Ambas circunstancia, con independencia de si la acción ejercitada prosperará o no excluye apreciar la falta de legitimación activa de la demandante al accionar frente a la demanda en la condición que lo hizo, ( artículo 10 de la LEC ).
CUARTO.- Valoración probatoria.
Sobre la segunda debe estarse a que la Juez 'a quo' valoró la prueba explicando, en el fundamento de derecho segundo, que '... en el presente supuesto de la documentación obrante en autos y de la prueba practicada en el acto del juicio se concluye que la demandada, Dña. Belinda , se personó en la agencia inmobiliaria 'Alfa Inmobiliaria' que la entidad actora, AHORRO & COMERCIO MEDITERRÁNEO, S.L., tiene abierta en la localidad de Burjassot manteniendo contacto con una de sus empleadas, en concreto, Dña. Marisol . Ésta describió, en el acto del juicio, como la demandada se personó en la inmobiliaria para encargarles la búsqueda de dos pisos, acudiendo a la inmobiliaria en diversas ocasiones manifestando querer invertir un dinero que tenía, consultando en su base y en la de otros compañeros. Describió estar en una 'MLS' por medio de la cual se pueden ver los pisos de otras agencias, limitando las posibilidades a tres pisos que resultaron ser dos de otros compañeros y uno de la agencia, siendo el objetivo de la demandada sacar rentabilidad al piso, alquilándolo. Describió como la Sra. Belinda formalizó la reserva de dos pisos, siendo informada de la comisión y de los gastos de la compra- venta, acudiendo posteriormente a ver el piso que el vendedor tenía con otra agencia y siendo mostrado por una vecina que resultó ser conocida de la demandada.
En el mismo sentido depuso Dña. Susana que describió como la demandada acudió a la inmobiliaria con la finalidad de encontrar un piso en el que invertir, y que la buscaron inmuebles. Así, consta como Dña.
Belinda suscribió, en fecha 12 de Enero de 2017, una hoja de visita de compra-venta por estar interesada en la adquisición de inmuebles, siendo acompañada en la visita por personal de la agencia ALFA INMOBILIARIA, entre los que se encontraba el piso en la CALLE000 NUM000 - NUM001 de Paterna, con un precio de venta de 55.000 euros, firmando el documento en el que se recogía en su punto '4. El interesado es informado y acepta que en el caso de producirse la compraventa deberá abonar a la Agencia una comisión del TRES POR CIENTO (3%) con un mínimo de TRES MIL EUROS (3.000 euros), sobre el precio de la compraventa en concepto de honorarios para su intermediación en la misma.' (documento nº 1 de la demanda). La propia demandada, en el acto del juicio, reconoció haber acudido a la agencia solicitando información de dos pisos y que se los enseñaron, abriendo el piso de la CALLE000 una vecina, que posteriormente se enteró ser de su pueblo. Reconoció haber suscrito el documento nº 1 de la demanda y entregado 1.000 euros de reserva. Así consta, en el documento nº 4 de la demanda, de fecha 13 de Enero de 2017, la entrega de 1.000 euros por parte de la demandada a la agencia ALFA INMOBILIARIA por la reserva de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 puerta NUM001 de Paterna con precio de venta de 55.000 euros presentando oferta por importe de 53.000 euros. Pues bien, tal oferta fue presentada a la entidad HOME SERVICIOS INMOBILIARIOS que llevaba al vendedor del inmueble (documento nº 2 de la demanda) como oferta de compra, que como reconoció Dña, Carmen , empleada de HOME SERVICIOS INMOBILIARIOS, tenían la exclusiva del vendedor. Ésta concretó que el vendedor rechazó la oferta, rescindiendo con ellos el encargo de la venta del inmueble, pero realizando diez días después la venta entre particulares. Así pues, negada la oferta de compra realizada al vendedor, conforme al propio documento suscrito (doc 4) el dinero de reserva entregado, 1.000 euros, debía ser restituido, al no haber aceptación por el vendedor. Sin embargo, en el presente pleito se reclama el importe de la comisión al entender que fue por la gestión de la actora por lo que finalmente se llevó a cabo la transacción entre particulares. Y de ello no cabe duda, todos los que depusieron en el acto del juicio reconocieron que la demandada acudió con la agencia a ver el inmueble, obrando en autos la hoja de visita de fecha 12 de Enero de 2017, llevándose finalmente a cabo la compraventa, entre particulares sin mediar el agente del comprador y el del vendedor, el 10 de Febrero de 2017 (documento nº 17 de la demanda), debiendo proceder a efectuar el pago de los servicios que favorecieron la compra...'.
A la hora de valorar la prueba el Tribunal coincide con lo expuesto por la Juez 'a quo' y con sus conclusiones, atendiendo a: 1- Fácticamente, se ha acreditado: 1.1- Que la demandada acudió a la mercantil actora para la búsqueda de un piso para invertir, como reconoció ésta y acreditaron las testificales de doña Marisol (minuto 25:56 y ss de la grabación) y doña Susana (minuto 38:27 y ss de la grabación), empleadas de la demandante.
1.2- Que tras la búsqueda en la base de datos de la actora encontraron dos viviendas, que fueron visitadas por la demandada acompañadas de doña Marisol siendo enseñado uno de los pisos por una vecina.
1.3- Tras visitar el situado en la CALLE000 , puerta NUM001 , de Paterna, entrego 1000 € y ofreció la suma de 55.000 € por la adquisición de dicho piso. Pues aunque el documento del folio 11 no esta firmado por la demandada, su valor probatorio quedó sustentado en que esta reconoció en el juicio que: entregó 1000 € para ver el piso y que solicitó que le rebajaran el precio en 2.000 €, si no le rebajaban el precio le devolvían la reserva.
1.4- La actora transmitió a la inmobiliaria de la vendedora la oferta que fue rechaza por la propiedad, como consta en el documento del folio 9 y acreditaron las declaraciones testificales de doña Marisol , doña Susana y fundamentalmente la de doña Carmen (minuto 47:05), empleada de esa otra inmobiliaria, que además explicó que: ellos llevaban al vendedor en exclusiva, que el vendedor desechó la oferta y rescindió el contrato de exclusiva, después vendió directamente a la demandada.
1.5- Como reconoció la demandada, posteriormente sus hijos hicieron gestiones directas con el vendedor y le dijeron que estaba todo solucionado y compró la vivienda.
Esta conclusiones se sustentan tanto en los documentos privados, valorados en atención al artículo 326 de la LEC y al reconocimiento de la parte de parte de esos hechos conforme la contestación al interrogatorio en el acto del juicio (minuto 13 y ss) y a las declaraciones testificales, valoradas conforme el principio de la sana critica del artículo 376 de la LEC , sin obviar la vinculación de las testigos, en cuanto empleadas, con la mercantil actora.
2- Jurídicamente el derecho al cobro de las honorarios de la mediación inmobiliaria fue analizada por el Tribunal Supremo en: 2.1- La Sentencia de 30 Abril de 1998 , que delimitó esta cuestión, '... en esta clase de contratos - mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SS. 26 Mar. 1991 , 10 Mar. 1992 , 19 Octubre y 30 Noviembre de 1993 , 7 Mar. 1994 y 17 Julio 1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido...' .
2.2.- Mas recientemente la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018 indica que 'La jurisprudencia del Tribunal Supremo es pacífica al afirmar ( SSTS de 21/10/00 , 20/5/04 , y 30/7/14 , entre otras muchas) que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. Dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, surgiendo el derecho a percibir la comisión cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. La función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente'.
Por ello, al igual que explicó la Juez 'a quo', de los hechos ante desglosados y apoyados en las pruebas aportadas en primera instancia, no hay duda que la demandada se aprovechó de las gestiones de la inmobiliaria, y si bien, en un primer momento no se llegó a acuerdo económico para concertar la compraventa, la perfección de este contrato solo dos semanas después, implica aceptar que la demandada se aprovechó de las gestiones de la inmobiliaria para celebrarlo directamente. Difícilmente se puede entender que en dos semanas haya un cambio de los criterios iniciales, tanto en la compradora como en el vendedor, sino mas bien una táctica para evitar el pago de los honorarios de la intermediación, aunque se haya utilizado ésta para concertar la compraventa.
QUINTO.- Costas Habiéndose desestimado el recurso debe imponerse a la parte recurrente el pago de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC .
Vistos lo preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por doña Belinda contra la Sentencia número 107/2018 de 22 de junio, dictada por el Juzgado de de Primera Instancia numero 5 de Paterna, en el juicio verbal trámitado con el número 837/2017 .
SEGUNDO.- Confirmar la resolución recurrida.
TERCERO.- Imponer a la parte apelante el pago de las costas devengadas en el recurso de apelación en esta segunda instancia.
Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.
Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.
Contra la presente resolución no cabe recurso alguno conforme a los criterios orientadores para la unificación de las prácticas procesales adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 27 de enero de 2017.
Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.