Sentencia CIVIL Nº 194/2022, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 393/2021 de 09 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00194/2022

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Modelo: N30090

CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071

Teléfono:981 18 20 99/98 Fax:981 18 20 97

Correo electrónico:

Equipo/usuario: ER

N.I.G.15030 42 1 2020 0009951

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000393 /2021

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000685 /2020

Recurrente: Tarsila, Tomasa

Procurador: ISABEL MARIA CASTIÑEIRAS FANDIÑO, JOSE ANTONIO CASTRO BUGALLO

Abogado: MANUEL LUIS VARELA CENTENO, ANA VANESA BOTANA CASTRO

Recurrido: Amelia

Procurador: INES CONDE RODRIGUEZ

Abogado: ARANZAZU DE MIGUEL FEIJOO

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, constituida en Tribunal Unipersonal, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 194/2022

Ilmo. Sr. Magistrado:

DON MANUEL CONDE NUÑEZ

En A CORUÑA, a nueve de junio de dos mil veintidós.

En el recurso de apelación civil número 393/2021, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Coruña, en Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 685/2020, seguido entre partes: Como APELANTES/APELADAS:DOÑA Tomasa,representada/o por el/a Procurador/a Sr/a. CASTRO BUGALLO y DOÑA Tarsila,representada por la procuradora Sra. CASTIÑEIRAS FANDIÑO, como APELADA:DOÑA Amelia, representada/o por el/a Procurador/a Sr/a. CONDE RODRIGUEZ.-

Antecedentes

PRIMERO. -Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña, con fecha 13 de abril de 2021, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que estimando la demanda promovida por Amelia representada por la Procuradora Inés Conde Rodríguez contra Tomasa representada por el Procurador José Antonio Castro Bugallo y contra Tarsila representada por la Procuradora Isabel Castiñeiras Fandiño debo condenarlas y las condeno solidariamente al pago de tres mil ciento veinticuatro euros con catorce céntimos, intereses legales y costas del procedimiento'

SEGUNDO. -Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DOÑA Tomasa Y DOÑA Tarsila, que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se pasaron los autos al magistrado ponente.

TERCERO. -En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. -I.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña de fecha 13 de abril de 2021, acordó en su parte dispositiva la estimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de Doña Amelia contra Doña Tomasa y doña Tarsila, condenando solidariamente a las demandadas al pago a la actora de 3124,14 euros e intereses legales; con imposición de costas a las demandadas.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

'Primero. - De la declaración de las partes se obtiene el hecho probado que a la extinción del contrato, producida en marzo de 2018, las partes pactaron una prórroga de tres meses, sujeta a la condición de que la parte demandada abonara las mensualidades de rentas que adeudaba a la anterior fecha. Consta que las partes no llegan a documentar el acuerdo de voluntades que habían alcanzado. En todo caso, no consta documentado en autos el pago de la renta pendiente y consta que en octubre de 2018 la propiedad dirige burofax a la inquilina a fin de que desaloje la finca.

Pero en el acto de juicio se informa por la demandada que sí pago, y lo reconoce la hija de la propietaria, que afirma que en efecto así fue, pero que en ningún caso el pago tuvo lugar el día 6 de marzo de 2018, en que así lo informó Dña. Tomasa mediante conversación mantenida por whatsapp.

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y la prórroga se formalizó por la voluntad de las partes, sin resultar precisa su constancia escrito. El hecho de que no se hubiera concretado el momento en el tiempo en que dicho pago hubiera de tener lugar, obliga a estar a lo dispuesto en el art. 1113 CC en relación con lo dispuesto en el art. 1125 CC, esto es la exigibilidad de forma inmediata. O lo que es lo mismo, no se cumplió la condición y la prórroga pactada quedó sin efecto.

Pero la pretensión sostenida en autos por la parte demandante, es ajena a esta particular cuestión, que reclama en autos las rentas pendientes de pago para el periodo de tiempo comprendido entre abril de 2018 hasta diciembre de ese mismo año en que la inquilina entrega las llaves.

Y la prueba practicada en autos evidencia, primero, la extinción del arriendo en marzo de 2018, la permanencia de Dña. Tomasa en la finca arrendada, y la consiguiente obligación de abonar el precio de la ocupación, que quedaba fijado en el contrato en la suma de 340€. No obstante, consta en autos que en efecto, en la anualidad del año 2017 se comunica a la inquilina la necesidad de actualización de renta que pasa a ser de 347.14€ que al tiempo de contestar a la demanda, nada alega sobre el hecho de la efectiva actualización que tuvo lugar

Extinguido el contrato, únicamente cabe apreciar la obligación de abono de una indemnización de daños y perjuicios, no de una renta, indemnización que procede ser fijada en la misma cuantía que la renta que había sido pactada. Así las cosas, la condena de la demanda lo ha de ser por el importe de 3124.26€'

'Segundo. - La fiadora solidaria afirma que, extinguido el contrato, no le son oponibles ninguna de las obligaciones dimanantes del mismo. No obstante, y como se argumenta en párrafos anteriores, la situación concurrente en autos, no es la de una prórroga pactada, sino la de incumplimiento de la inquilina demandada del contrato firmado y consentido por la fiadora, el contrato del año 2015, en un doble orden de cosas: primero, permaneciendo en la vivienda más tiempo del fijado en el contrato, y segundo, permaneciendo sin abonar nada por dicha ocupación. También se ha argumentado que la obligación de pago queda referida, no tanto a una obligación de pago de renta como a una indemnización por los daños y perjuicios derivados de la obligación principal de desalojo en el momento pactada, esto es, marzo de 2018, y que no pudo hacerse efectiva hasta la conclusión del juicio verbal de desahucio por precario en el que litigaron las partes.

Pues bien, en primer lugar, es preciso indicar que el Código Civil no impone al acreedor la obligación de informar de cada una de las vicisitudes del crédito a los fiadores solidarios, y éstos deben desde que contraen la fianza, no nace su obligación cuando aquel crédito no es satisfecho. Carece de la más mínima base legal no considerar como deudor al fiador solidario hasta que no se produce el incumplimiento; entonces lo que tiene que hacer es cumplir, no constituirse en deudor ( STS 16-6-1999 en recurso 3123/1994).

Y en tercer lugar, que cuando el fiador lo es con carácter solidario, como ocurre en el caso aquí enjuiciado, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer reclamación previa o simultánea alguna al deudor principal ( STS 10-4-1995, en recurso 551/1992 ). Y ello en la medida en que el párrafo segundo del art. 1822 CC establece que se observarán las reglas propias de las obligaciones solidarias, las cuales resultan incompatibles con el mismo derecho o beneficio de excusión, pues (...) El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo.

Y en segundo lugar, aun cuando existen resoluciones que limitan la obligación de pago del fiador a las que resultan de la estricta vigencia del plazo contractual estipulado, de forma que no respondería de la obligación de pago por el periodo de ocupación por encima de la fecha de duración pactada, lo cierto es que, en el caso que nos ocupa, la fiadora pacto expresamente que la obligación de afianzar se extendería hasta el momento en que tuviera lugar la efectiva restitución de la posesión de la finca arrendada a la arrendataria-propietaria y respecto de las responsabilidades de cualquier orden 'sin excepción alguna' contraídas por la arrendadora.

En consecuencia, la obligación de pago le es exigible solidariamente con la deudora principal.'

'Tercero. - Procede la condena de las demandadas al pago del principal reclamado de forma solidaria, intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda y costas del procedimiento ( art. 394.1 LEC).'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Doña Tomasa, realizando las siguientes alegaciones:

1º) Con carácter previo a analizar las cuestiones en que se basa la presente impugnación, creemos conveniente recordar dos cuestiones:

- La actora solicita en su demanda el pago solidario, de mi mandante y la fiadora, en la suma de 3.124,26€, por las mensualidades de abril de 2018 a 18 de diciembre de 2018, cálculo que describe en el hecho quinto de la demanda según el siguiente tenor:

o Renta de marzo tras ser actualizada conforme al IPC: 347,14€.

o 9 meses por ese importe de renta actualizado, desde abril a diciembre, ambos inclusive, (9*347,14€=3.124,26€).

Cálculo que, como a continuación se dirá, resulta claramente erróneo.

- Esta representación se allanó parcialmente a la demanda actora, entendiendo que sí se debían cantidades derivadas del arrendamiento, pero no en la cuantía peticionada de adverso.

2º) Teniendo en cuenta lo anterior y a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia, por medio de la presente impugnamos la citada resolución, pues entendemos que:

1) Ha quedado acreditado que la relación contractual lo fue hasta el 18/12/18, lo que confirma la afirmación vertida por mi mandante de que no procede incluir la mensualidad entera del mes de diciembre junto al resto de rentas impagadas, sino que corresponde aplicar a dicha mensualidad un prorrateo teniendo en cuenta que mi representada entregó las llaves y devolvió efectivamente la posesión de la vivienda el 18 de diciembre de 2018.

Tal afirmación está reflejada cuando, ya en el punto cuarto de los hechos alegados por la demandante, se establece, literalmente, 'Finalmente se llegó a un acuerdo entre las partes, sobre la entrega de llaves y el desalojo de la vivienda, y la inquilina hizo entrega de las mismas voluntariamente el día 18 de diciembre de 2018. Devolviendo de este modo efectivamente la posesión de la finca a mi mandante'.

En la misma línea, en el hecho quinto de su demanda, ' continuó residiendo con su familia en la misma, hasta como decimos, el 18 de diciembre de 2018'.

Estos mismos hechos quedan demostrados y reflejados posteriormente en la propia Sentencia objeto de este recurso, la cual, literalmente expone, 'La demandada desde marzo de 2018 no abonó suma alguna por el uso de la vivienda y continuó residiendo con su familia en la misma, hasta como decimos el 18 de diciembre de 2018'.

Entendemos, por tanto, que no hay duda de que la cuantía debe ser revisada en estos términos.

2) la contraparte no ha probado que se hubiese comunicado, en momento alguno, incremento de la renta, más bien al contrario, de las pruebas aportadas y la testifical propuesta de adversa en la persona de la hija de la arrendadora, resulta que jamás se aplicó subida de IPC en todo el período de arrendamiento. Para proceder a la actualización de la renta pactada conforme al IPC, la arrendadora 'acompañará con el nuevo recibo de renta, un certificado expedido por cualesquiera Organismos precitados, acreditativo de tal variación porcentual, reputándose su no aceptación como impago de la renta pactada en el presente contrato'.

3º) Dicho lo anterior, procede que se revise la cuantía objeto de condena ascendiendo la misma al importe de 2.924 EUROS (340€*8 meses = 2.720€ + 204€ por 18 días de diciembre de 2018), tal y como se manifestó por esta representación en el escrito de allanamiento parcial y así fue ratificado en la vista.

4º) En cuanto a la impugnación de las costas procesales, entiende esta parte no procede su imposición en aplicación del artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no haberse estimado en su integridad la demanda actora.

III.-Contra la sentencia de instancia también se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Doña Tarsila, realizando las siguientes alegaciones:

1º) Mi representada afianzó solidariamente a la otra codemandada sra. Tomasa ante la actora en cuanto a la relación arrendaticia configurada en el contrato de arrendamiento de fecha 20 de febrero de 2015 (doc. 2 de la dda.).

Dicho contrato tenía una vigencia de 3 años a contar desde el 1º de marzo de 2015 (cláusula 3ª); por tanto, el contrato finalizó el 28 de febrero de 2018. Tal fecha no sólo se deriva de lo anterior, sino que así lo afirma la actora en el burofax que aporta en el acto del juicio, de fecha 9 de octubre de 2017, en el que además indica expresamente que '... es voluntad de la arrendadora... dar por terminado el arriendo, y por lo tanto no prorrogar el contrato de arrendamiento.'

Sin embargo, en el Fundamento Primero de la sentencia impugnada, la Juzgadora afirma que la extinción del contrato fue en 'marzo de 2018'.

Por tanto, entendemos que hay un error en la apreciación de la prueba, dado que como se dijo, el contrato se extinguió en febrero de 2018 y no en marzo. Y dicho error, a juicio de esta parte y con el máximo respeto, se traslada a los restantes razonamientos, principalmente en el Fdto. Tercero, que lleva a la Juzgadora a la estimación de la demanda contra mi principal.

Estamos totalmente de acuerdo con la afirmación judicial en cuanto a que hubo un acuerdo de prórroga consentida y válida entre la actora y la codemandada para que siguiese ésta ocupando la vivienda durante tres meses (marzo, abril y mayo de 2018).

Por ello entendemos que surgió entre la actora y la codemandada una nueva relación jurídica que sustituyó a la convenida en el contrato de 2015 extinguiendo éste y, por tanto, extinguiéndose también el contrato de fianza accesorio al mismo.

El hecho de que hubiera o no incumplimiento de la prórroga o de sus condiciones recíprocas no puede, a juicio de esta parte, suponer que se 'rehabilite' la relación contractual de 2015, dado que:

a) La existencia de la prórroga no solo se deriva de los wathsapps que constan en autos y admitidos por las partes, sino también del hecho de que la actora no reclame la renta del mes de marzo de 2018, y sí las de abril a diciembre de tal año; ni tampoco ninguna renta adeudada antes del 28 de febrero, fecha en la que finalizó el plazo de duración improrrogable del contrato afianzado.

b) En todo caso dicha prórroga voluntaria entre actora y codemandada nunca fue objeto de consentimiento por parte de mi principal como fiadora tal como estipula el artículo 1851 C.c. lo que supone la extinción de tal fianza.

2º) Yerra también a nuestro juicio la juzgadora al integrar como elemento legitimador de la reclamación de la actora frente a mi representada lo razonado en el Fundamento de Derecho Segundo, por lo siguiente:

1.- Existe una contradicción entre lo que se afirma en el Fdto. 1º:

'... la prórroga se formalizó por la voluntad de las partes, sin resultar precisa su constancia escrita...',

y lo que se afirma en el Fdto. 2º -párrafo primero-:

'... la situación concurrente en autos, no es la de una prórroga pactada, sino la de incumplimiento de la inquilina demandada del contrato firmado y consentido por la fiadora, el contrato del año 2015...'

2.- En el párrafo segundo del Fdto. 2º se dice que el acreedor no tiene obligación de informar de cada una de las vicisitudes del crédito a los fiadores solidarios, lo cual no es totalmente cierto dado que el citado artículo 1851 C.c. si exige el consentimiento del fiador en el caso, como el actual, en que el acreedor concede una prórroga al deudor.

3.- Afirma la Juzgadora en el último párrafo del Fdto. 2º que, en este caso, 'la fiadora pactó expresamente que la obligación de afianzar se extendería hasta el momento en que tuviera lugar la efectiva restitución de la posesión de la finca arrendada a la arrendataria-propietaria (sic) y respecto de las responsabilidades de cualquier orden 'sin excepción alguna· contraídas por la arrendadora (sic)'.

No obstante, el texto de la cláusula de fianza que figura en el contrato de 2015 dice literalmente que mi representada:

'... afianza de modo personal y solidario, todas las responsabilidades, sin excepción alguna, contraídas por parte de la arrendataria doña Tomasa, en el presente contrato de arrendamiento, durante todo el tiempo que ocupe la vivienda arrendada, ya sea por la estipulación convenida, por la tácita reconducción, las prórrogas legales, la simple tenencia o por cualquier otra causa.'

A juicio de esta parte la asunción de tales responsabilidades sin excepción se refiere exclusivamente a las contraídas en el presente contrato (el de 2015), sin que se incluya expresamente el supuesto de una prórroga voluntaria pactada entre las partes, como ocurre en el presente asunto, y menos sin el consentimiento de la fiadora conforme dispone el reiterado artículo 1851 C.c., en relación con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1827 del mismo Cuerpo legal : 'La fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella'.

Siendo además doctrina pacífica que la interpretación de la fianza debe ser restrictiva en beneficio del deudor ( STS de 19.04.2004 -RJA: 1564/04- y STS de 21.05.2004 -RJA: 2761/04-, entre otras).

IV.-En escrito de oposición a los recursos de apelación, por la representación procesal de Doña Amelia se realizaron las siguientes alegaciones:

1º) La apelante Dª Tomasa centra su recurso en intentar desvirtuar la prueba celebrada en el acto del juicio oral. La recurrente se allanó en su momento parcialmente en la demanda reconociendo no haber abonado renta alguna desde el mes de marzo 2018 a diciembre de 2018.

Centra su recurso en la diferencia de renta por aplicación del IPC ya que entiende que no se le ha comunicado y que por lo tanto no procede dicha actualización, pero como bien aprecia la sentencia ahora recurrida en la anualidad de 2017, se actualizó dicha renta a la suma de 347,14 €, siendo comunicada dicha circunstancia mediante burofax de 9 de octubre de 2017 recogido por la demandada en la que se recoge dicha actualización, ignora la recurrente dicha prueba que consta como indicamos aportada en Autos. Por lo tanto, dicha alegación no puede ser estimada.

Respecto a que la alegación formulada de que no procede reclamar la suma correspondiente a la renta completa del mes de diciembre 2018, indicar que dado que las llaves se entregaron el día 18. Entre otras cuestiones es necesario remitimos al informe pericial de daños producidos en la vivienda, aportado en el que se refleja la situación en que quedó esta tras la entrega de llaves, entre otras actuaciones, fue necesario contratar una empresa que vaciase y limpiase la misma, para que volviese a ser habitable, dado el volumen de muebles rotos y restos de enseres que se dejaron allí abandonados. La arrendadora no pudo disponer de la vivienda hasta transcurridos dos meses al menos, ya que fue necesario realizar numerosas reparaciones en ella. Por ello entendemos que en la indemnización procedente ha de contemplarse el mes de diciembre completo.

Respecto a la última de las alegaciones formuladas, indicar que la demanda ha sido estimada en su integridad y conforme al suplico de esta parte, por lo que procede la condena en costas de ambas demandadas

2º) Respecto a las alegaciones formuladas por la demandada Dª Tarsila, fiadora del contrato, indicar que en el presente procedimiento nos encontramos ante un incumplimiento por parte de la inquilina del contrato de fecha 20 de febrero de 2015. Permaneciendo en la vivienda más tiempo del establecido, al no desear la arrendadora continuar con el arriendo cumplidos los plazos obligatorios del mismo, dado que la prórroga de que habla la demandada, para evitar su responsabilidad, nunca llegó a formalizarse ni perfeccionarse, ya que la inquilina incumplió la condición impuesta para una posible prórroga, que consistía en abonar las rentas pendientes, antes de acordar prórroga alguna. Hecho que no se produjo, y por ello no se llevó a cabo, y por lo tanto la inquilina debía abandonar la vivienda, lo que no hizo. Una vez finalizado el procedimiento de desahucio que hubo que interponer y al no abonar suma alguna por su estancia, es por lo que procede el abono de la indemnización que se solicitó y se establece de acuerdo con la renta vigente en dicho momento y los meses en que se le impidió a la demandante el uso de dicha vivienda.

La fiadora era solidaria, conocía la existencia del contrato y debe responder del mismo hasta la entrega de la vivienda, pero además expresamente lo pactó en el momento de afianzar a la inquilina extendiendo su afianzamiento hasta el momento en que tuviese lugar la efectiva restitución de la finca arrendada y sin excepción alguna respecto a las responsabilidades de la arrendataria.

SEGUNDO. -Procede la desestimación del recurso de apelación teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

En primer lugar, en relación con el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada Doña Tomasa, por una parte, no resulta admisible que no tenga que abonar la mensualidad completa del mes de diciembre de 2018, y si, únicamente, la parte correspondiente hasta el 18 de dicho mes, al haber devuelto la posesión en dicho día, por cuanto las rentas del arrendamiento las hay que abonar a principios de cada mes, y por mensualidades completas.

Por otra parte, consta acreditado en autos, tal y como se hace constar en la sentencia apelada, que le fue notificada a la arrendataria la actualización de la renta, sin que, además, en la contestación a la demanda se hicieran alegaciones en relación con dicha actualización.

En segundo lugar, en relación con el recurso de apelación de Doña Tarsila, en la cláusula de fianza, que figura en el contrato de 2015, se dice que se 'afianza de modo personal y solidario todas las responsabilidades, sin excepción alguna, contraídas por parte de la arrendataria Doña Tomasa en el contrato de arrendamiento, durante todo el tiempo que ocupe la vivienda arrendada, ya sea por estipulación convenida, por la tácita reconducción, las prórrogas legales, la simple tenencia o por cualquier otra causa'; clausula que no admite otra interpretación que la señalada por la juzgadora de instancia, es decir, que la fiadora responde solidariamente del pago de las rentas hasta que la arrendataria restituya la finca arrendada.

TERCERO. -Procede imponer las costas de alzada a las partes apelantes ( art. 398 LEC).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Tomasa y el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Tarsila, contra la sentencia recaída en el Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm.685/2020, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 11 de A Coruña, debo confirmar y confirmo la referida resolución, con imposición de las costas de los recursos de apelación a las apelantes.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.