Sentencia Civil Nº 195/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 230/2010 de 20 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00195/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000230 /2010

SENTENCIA Nº 195

Ilmos. Sr. Presidente Actal:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a veinte de mayo de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 574/2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 14 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo de Sala RECURSO DE APELACION (LECN) 230 /2010, en los que aparece como parte demandante apelante la entidad "JOSÉ MANUEL MÉNDEZ E HIJO, S.L.", representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª. MARÍA DEL CÁRMEN GAYÁ FONT, y asistida por el Letrado D. MIGUEL GUILLEM RAMIS, y como parte demandada apelada la entidad "MASCOTA FLORIDA, S.L.", representada por el Procurador de Tribunales D. MIGUEL SOCÍAS ROSSELLÓ, y asistida por la Letrada Dª. ÁNGELA CARNICERO ALCOVER.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 14 de PALMA DE MALLORCA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de julio de 2009 , cuya parte dispositiva dice: "Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Dª. María del Cármen Gayá Font, en nombre y representación de la entidad "Mascota Florida S.L." y en consecuencia declaro válida y eficaz la resolución del contrato de arrendamiento comunicada por carta de fecha 21 de febrero de 2008 por parte de la arrendataria a la arrendadora y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de Siete mil Setecientos Ochenta y Siete euros con diez céntimos, cantidad que devengará un interés anual equivalente al interés legal del dinero desde el día 14 de abril de 2008 hasta la fecha de la presente resolución, momento a partir del cual devengará el interés legal incrementado en dos puntos.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Desestimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por don Jose María , en nombre y representación de la entidad "Mascota Florida, S.L." y en consecuencia absuelvo a esta última de todas las pretensiones formuladas en su contra, con imposición a la parte demandada reconvincente de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 18 de mayo del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- La controversia de esta litis viene motivada por la resolución contractual del arrendamiento de una nave industrial sita en la Calle Can Mas del Pla de Na Tesa (Marratxí), siendo parte arrendadora la entidad Mascota Florida SL (demandada inicial y actora reconvencional), y parte arrendataria, José Méndez e Hijo SL (demandante inicial y demandada reconvencional), siendo concertado dicho contrato el 4 de septiembre de 2.007, según documento adjuntado a las actuaciones, y la fecha de entrega de llaves la del 14 de marzo de 2.008. En resumen, la parte arrendataria interpone la demanda inicial en petición de que la arrendadora le devuelva la fianza que prestó por importe de 10.000 euros, y explica pormenorizadamente las vicisitudes habidas para solicitar la resolución, cual es que la normativa urbanística municipal no permite el ejercicio de esta actividad comercial; y la parte arrendadora en su demanda reconvencional solicita la compensación de la suma por fianza, con el importe de la renta correspondiente a la íntegra renta de marzo, y otros distintos, que no enumeramos por no ser objeto de esta alzada, con los que dice que resta un saldo a su favor, una vez compensado con el importe de la fianza, de 1.968,52 euros, alegando que se produjo un desistimiento unilateral del contrato.

La sentencia de instancia estima parcialmente ambas demandas, de modo que condena a la arrendadora a devolver el importe de la fianza menos la renta correspondiente a 14 días del mes de marzo de 2.008, y reseña que se trata de una resolución contractual por inhabilidad sobrevenida de objeto, conociendo ambas partes al concertar el contrato que la normativa urbanística municipal impedía tal actividad en la nave, y en cuanto a la renta de dichos catorce días, señala que "independientemente de la fecha en que el arrendatario da por terminado el contrato, las rentas se siguen debiendo mientras que el objeto cuya posesión mantiene el arrendatario no se entreguen al arrendador".

Dicha resolución es apelada únicamente por la representación de la parte actora inicial y demandada reconvencional, en petición de nueva sentencia que condene a la arrendadora a la devolución de la totalidad de la fianza, con lo cual queda firme por consentida la desestimación parcial de la demanda reconvencional. La recurrente funda su recurso en la existencia de un intento infructuoso de entrega de llaves en febrero de 2.008; en la existencia de mala fe de la propiedad; obstáculos puestos por la propiedad para no recibir las llaves de la nave; se ha declarado la validez y eficacia de la resolución del contrato comunicada por burofax; que no debe atenderse a la fecha efectiva de la reintegración de la posesión, cuando existe una disponibilidad previa con entrega de las llaves frustrada por la negativa del arrendador a recibirlos, y cita tres sentencias de Audiencias Provinciales; que no existe desistimiento unilateral y tiene que devolverse la fianza; que la arrendadora puso obstáculos para finalizar pacíficamente la relación arrendaticia y se opuso por una argumentaciones totalmente infundadas; culpa a la actora de mala fe, al destinarse la zona donde se halla la nave a uso residencial unifamiliar, lo conocía y pone en el mercado un producto que no lo puede sacar en arrendamiento; y subsidiariamente, que no se interpongan las costas por existencias de serias dudas de derecho.

SEGUNDO.- La recurrente entra en el examen de la existencia de los motivos de la resolución, en un extremo de la controversia que carece de toda relevancia en esta alzada en el que únicamente se discute si la arrendataria debe abonar la renta correspondiente a los días 1 a 14 de marzo de 2.008. No obstante, concordamos la argumentación de la sentencia de instancia sobre el particular, y de la lectura de las cláusulas 1 y 8 del contrato de arrendamiento (al indicar que "el arrendatario declara conocer ... su calificación urbanística y los usos administrativamente permitidos", y que "la arrendadora no asume responsabilidad alguna si por los organismos competentes estatales, autonómicos o municipales no se concediere al arrendatario la apertura o se prohibiere la misma una vez autorizada), complementada por el testimonio del intermediario que intervino en la concertación del contrato, Sr. Benigno , se infiere que ambas partes conocían que la utilización de la nave como almacén de Coca Cola, no se hallaba permitida por la normativa urbanística de la zona, lo que suponía un riesgo de que, en cualquier momento, el Ayuntamiento de Marratxí podía actuar en ejercicio de sus competencias urbanísticas e impedir al actividad, y que ambas esperaban o que no lo hiciere en el año pactado de duración del contrato, o que, si lo hiciere conseguir el mayor tiempo posible hasta la paralización de la actividad, asumiendo este riesgo la parte arrendataria, lo cual se tuvo en cuenta para la fijación de la cuantía de la renta. Con ello se quiere resaltar que es procedente la resolución por imposibilidad sobrevenida de objeto tras la actuación municipal, pero que la misma es imputable en igual grado a ambas partes, y no puede hablarse de mala fe exclusiva de la propiedad, ni tampoco de desistimiento unilateral del arrendatario, pues no es exigible a éste que, una vez iniciado el expediente sancionador urbanístico por el Ayuntamiento, deba esperar a que la entidad local acuerde el cierre del local.

El aspecto esencial de esta litis es el examen de las circunstancias relativas a la devolución de la posesión, y sobre el particular son esenciales los tres siguientes documentos: 1) El burofax remitido por la entidad arrendataria a la arrendadora con fecha 21 de febrero de 2.008 y entregada a esta última con fecha 28 de febrero (folio 27). Se comunica la resolución acordad por el Ayuntamiento y que la nave carece de licencia de actividad, ha devenido imposible el uso de la propiedad que fue objeto de referencia, y le requiere para que tenga resuelto el contrato con efectos de 18 de febrero de 2.008, se devuelva la fianza de 10.000 euros en siete días, y que "están a su disposición las llaves de la nave industrial objeto de arrendamiento en el domicilio señalado con anterioridad y previo quedar de acuerdo "para formalizar por escrito la resolución, devolución de fianza y entrega de llaves. 2) La contestación efectuada por la entidad arrendadora (folio 33) en la cual no asume responsabilidad alguna por aplicación de la cláusula octava ; que no puede devolver la fianza por cuanto la resolución lo sería por culpa de la arrendataria, y le indica: "Así pues, si procede a la devolución de las llaves y entrega de la posesión de la nave, Mascota Florida SL se limitará a recibir la posesión y las llaves, sin perjuicio de las acciones que le asistan según lo indicado. No se aceptará la entrega de la posesión condicionada a lo que se indica en el burofax que se contesta.... Si de acuerdo con lo aquí expuesto decide entregar las llaves y la posesión de la nave, le ruego nos lo haga saber con una antelación mínima de 24 horas en el teléfono....". 3) El día 14 de marzo de 2.008 la arrendataria entrega las llaves, sin que dicho acto suponga la renuncia por ninguna de las partes al ejercicio de acciones que considere procedentes (folio 34).

En atención a los anteriores documentos es evidente que la devolución efectiva de la posesión material de la nave por la arrendataria a la arrendadora lo fue el día 14 de marzo, y hasta la indicada fecha la nave ha podido tener utilidad para la parte arrendataria y no la ha tenido para la arrendadora, lo que implica, en principio, la obligación de la entidad arrendataria de abonar la renta correspondiente a dichos días, siquiera lo sea por continuación de dicha posesión, aunque el contrato pudiere darse por resuelto por inhabilidad sobrevenida de objeto en días anteriores, o, más bien, que dicha inhabilidad ya existía desde el inicio de la relación contractual y era conocida por ambas partes.

Por la parte recurrente se alude a la existencia de una actitud de la arrendadora obstaculizadora de tal entrega por poder recoger las llaves el mismo día 29 de febrero, y a unas sentencias que han tenido en cuenta dicha situación para apartarse de la argumentación expresada en el párrafo anterior. La Sala no comparte la motivación del recurso, por cuanto del examen del que podíamos denominar requerimiento resolutorio, se infiere que el mismo se condiciona a una serie de presupuestos previos, que se estiman improcedentes, tales como la resolución con efectos de 18 de febrero, el reconocimiento de una culpa exclusiva en la resolución imputable a la arrendadora, y la devolución íntegra de la fianza, dependiendo de un escrito que se iba a redactar en el acto de la entrega. Estimamos que dicha parte debió haber ofrecido las llaves de modo incondicionado, y con reserva, en su caso del ejercicio de las acciones procedentes por cualquiera de las partes, tal como finalmente se efectuó el día 14 de marzo, recordando que existen medios para entrega de llaves, reiteramos de modo incondicionado, cuando la arrendadora no quiere recibirlas (por ejemplo, por medio de Notario), y a las que la actora recurrente no acudió. En relación con las sentencias aludidas, estimamos que no existe una contradicción entre doctrinas jurisprudenciales, sino que en supuestos muy concretos en los que el Tribunal aprecia la existencia de unas maniobras obstructivas a la devolución de la posesión imputable a la arrendadora y que estime injustificadas, pueda atender a dicha circunstancia, pero no es precisamente aplicable en el concreto supuesto enjuiciado, resaltando que el día 29 de febrero, la arrendataria puso a disposición de la arrendadora las llaves de la nave, pero exigiendo unas condiciones, algunas de las cuales se estiman improcedentes, y sin entrega efectiva de las mismas, quedando en un mero ofrecimiento.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO.- Con respecto a las costas, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C ., procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser la sentencia confirmatoria de la de primera instancia.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por la Procuradora Dª. María del Carmen Gayá Font, en nombre y representación de la entidad José Manuel Méndez e Hijos SL contra la sentencia de fecha 17 de julio de 2.009, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma , en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.