Sentencia Civil Nº 195/2012, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 190/2012 de 28 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00195/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 195/2012

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA DOÑA FRANCISCA JUÁREZ VASALLO

En la ciudad de Ávila, a 28 de Septiembre de dos mil doce.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de Juicio Verbal de Desahucio falta de pago Nº 946/2.011, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA núm. 3 de AVILA, RECURSO DE APELACIÓN Nº 190/2012, entre partes, de una como recurrente LA SOCIEDAD COOPERATIVA VELADAS S.L., representada por la Procuradora Dª MARÍA CANDELAS GONZÁLEZ BERMEJO, dirigida por el Letrado D. RODRÍGO BERNARDEZ DE CASAS, y de otra como recurrida Dª. Modesta , representada por la Procuradora Dª. SONSOLES PÉREZ GARCÍA y dirigida por la Letrada Dª. MARÍA SONSOLES ÁLVAREZ MOYA.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. DOÑA FRANCISCA JUÁREZ VASALLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 3 DE AVILA, se dictó sentencia de fecha 14 de DICIEMBRE de 2012 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que, desestimando la demanda presentada por la Sociedad Cooperativa Veladas S.L. representada por la Procuradora Dª. María Candelas González Bermejo y defendida por el Letrado D. Rodrígo Bernárdez de Casas contra Dª. Modesta representada por la Procuradora Dª. Sonsoles Pérez García y defendida por la Letrada Dª. Sonsoles Álvarez Moya, absuelvo de la misma a la parte demandada Dª. Modesta con expresa condena en costas a la parte actora la Sociedad cooperativa Veladas S.L.".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los de la resolución impugnada.

SEGUNDO.- Se alza la representación de Sociedad Cooperativa Veladas S.L. contra la sentencia que desestima su demanda de desahucio por falta de pago alegando que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 11 de Julio de 2011 no incluye ninguna cláusula que puede considerarse nula, habiendo sido visado por la Junta de Castilla y León y declarado acorde a la normativa en vigor; es por ello que la renta reclamada de 1.439,88 € no debe verse afectada por la nulidad que el órgano judicial predica, debiendo además resolverse el contrato y declarar el desahucio. Lo mismo puede decirse del importe reclamado de 30 € en concepto de factura de Endesa, así como el importe de la fianza y de las cuotas de comunidad no abonadas.

TERCERO.- Conviene recordar que, en el caso que nos ocupa, el contrato locativo celebrado entre el actor y la demandada se componía inicialmente de un único documento en el que se pactaba el arrendamiento de una vivienda, garaje y trastero de protección oficial por una renta anual de 3.540,60 €, con asunción por parte de la arrendataria de los gastos de comunidad y servicios con que contaba la finca, comprometiéndose al pago de la correspondiente fianza. Este contrato, plenamente válido, fue visado por la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, declarando que cumplía los requisitos del R.D. 2066/2008, de 12 de diciembre, y normativa de aplicación. Sin embargo, dicho contrato fue sometido a sendas novaciones en otros dos documentos de la misma fecha. Así, en el mismo día y año, las partes suscriben otro documento por el que la arrendataria ejerce una opción de compra sobre la finca y anejos arrendados y reconoce un crédito por importe de quinientos setenta euros por la intermediación prestada para el alquiler de la vivienda. A continuación las partes firman un último documento por el que la demandada arrienda dos plazas de garaje y dos trasteros más, realizando una opción de compra sobre ellas, y pactando además un precio mensual de 30 € por el amueblamiento de la vivienda inicialmente arrendada, así como una fianza de 500 € por dicho amueblamiento, para garantizar su correcto uso.

El juzgador a quo, con acertado criterio, expone en la resolución recurrida cómo la jurisprudencia ha sido unánime al declarar nulas las cláusulas que establezcan una renta mensual superior a la permitida administrativamente en los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial, debiendo proceder a la acomodación de la renta a la permitida administrativamente y desestimando la pretensión y la acción de desahucio.

La STS de 14 de mayo de 2009 , en relación con la renta superior a la permitida dice: "esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso."

La doctrina anterior es recogida y reiterada por la sentencia de 14 de julio de 2010, también en un caso de vivienda de protección oficial y también por la de 25 de marzo de 2011 al decir: "no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula."

Sin embargo el recurrente plantea que son legítimas las pretensiones consignadas en el primer contrato, pues éste no es nulo al estar acomodado a la legislación vigente y, por ende, ha de prosperar su demanda. Tal alegación está destinada al fracaso. No puede olvidarse que el primer contrato ha sido novado, al menos por el segundo -como consta en la manifestación II del documento nº 3, pág. 17 de los autos-, de modo que la renta inicial del primer contrato y las obligaciones del arrendatario han sido deliberadamente aumentadas hasta sobrepasar ampliamente lo permitido por la legislación en vigor. Además, el recurrente ha modificado en esta instancia sus pedimentos iniciales, acomodándolos ahora a la legalidad.

Aunque esta Sala ya se pronunció en fecha 22/03/2012 en un caso similar, permitiendo el desahucio por impago de rentas debidas del primer contrato; en este caso, la novación del contrato inicial por el segundo, creando un contrato dispar al visado por la Autoridad administrativa, comunica la nulidad del segundo al primero y ha de perjudicar al arrendador que, en fraude de ley, pretende cobrar un sobreprecio por encima del fijado administrativamente.

Además, la más reciente STS de 25 de Marzo de 2011 , en un caso semejante estableció: ""El impago de parte de esta cantidad sirve de base a la Audiencia Provincial para estimar el desahucio por falta de pago. En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada".

Corolario de lo expuesto es la íntegra desestimación de las alegaciones del recurrente.

CUARTO.- Lo expuesto con anterioridad no es óbice para que la parte arrendadora no pueda, precisando desde el inicio la cuantía de renta que se acomode a la legalidad, acudir al procedimiento adecuado en reclamación de lo que legítimamente le corresponda.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso de apelación deberán imponerse las costas de esta instancia al recurrente, ex art. 398.1 y 394 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Sociedad Cooperativa Veladas S.L. contra la sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ávila en el Juicio Verbal de Desahucio 946/2011, de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución; todo ello con la imposición de las costas de esta instancia al recurrente.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.