Sentencia Civil Nº 195/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 998/2012 de 01 de Abril de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0016727

Recurso de Apelación 998/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 156/2012

APELANTE:D./Dña. Jorge

PROCURADOR D./Dña. MONICA DE LA PALOMA FENTE DELGADO

APELADO:SOTOGRANDE S.A.

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL

IV

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a uno de abril de dos mil catorce. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 156/2012 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: Jorge , y de otra, como Apelado-Demandante: Sotogrande s.a.

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 86 de Madrid, en fecha 18 de septiembre de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por el procurador Francisco José Abajo Abril, en nombre y representación de Sotogrande, s.a., contra Jorge a quien representa el Procurador Mónica de la Paloma Fente Delgado, debo condenar y condeno al demandado a que satisfaga a la sociedad accionante la cantidad de 15460,43 euros, devengando cada recibo que conforma dicha cantidad, y que se recogen en el primero de los fundamentos de derecho de esta resolución, el interés anual del 15%, una vez transcurridos 30 días a partir de la fecha de su libramiento, y al pago de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandada, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, en la que se personó, en plazo, el apelante y ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 20 de marzo de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 31 de marzo de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la misma valoraciónque, de la pruebapracticada, se hace en la sentencia apelada, y, por los mismos razonamientos jurídicosque, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.

SEGUNDO.-Mediante escritura pública otorgada el día 4de juliode 2005que fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de San Roque (Cádiz), devinieron, los cónyuges don Jorge y doña Josefa , dueños y propietarios de la viviendaletra NUM000 de la planta NUM001 del portal NUM002 de la URBANIZACIÓN000 ', sita en el término municipal de San Roque de la provincia de Cádiz (finca registral número NUM003 ).

En la inscripción registralde esta finca, consta que está gravada con una carga, consistente en pagar ala persona jurídica denominada 'Sotogrande s.a.' un canonanual por la prestación de los siguientes servicios al conjunto inmobiliario: 1) Suministro de agua. 2) Limpieza y recogida de basuras. 3) Jardinería de espacios públicos y privados. 4) Vigilancia de todo el conjunto. 5) Desratización y tratamiento contra mosquitos. 6) Mantenimiento de: a. Red de agua potable y de negro, mangueras y extintores. b. Red de saneamiento. c. Estaciones elevadoras y de impulso de la red de saneamiento. d. Depuradoras. e. Red de T.V.. f. Red de alumbrado público. g. Red de seguridad. h. Viales y señalizaciones de tráfico. Con una duración hasta el 23 de julio de 2007 salvo que, con anterioridad, se constituya la Entidad Urbanística de Conservación, en cuyo caso ya se extinguirá. Estando el canon integrado por una cantidad fija revisable anualmente con el carácter de canon de conservación por metro cuadrado computable, siendo la superficie computable a tales efectos la resultante de sumar: El cien por cien de la superficie total cubierta de cada apartamento; El cincuenta por ciento de las superficies de terraza; El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas; Y 10 metros cuadrados por cada garaje con independencia de su real superficie. Estableciéndose, al final, que 'el retraso o la falta de pago de tales recibos devengará un interés anual por demora de quince por ciento una vez transcurridos 30 días a partir de la fecha de su libramiento'.

El día 24de octubrede 2011la persona jurídica denominada 'Sotogrande s.a.'presenta escrito inicial de procedimiento monitorio contradon Jorge (como dueño de la reseñada vivienda, de una plaza de garaje y de un trastero) en reclamación de un crédito de 15.460,43 euros. Alega que, la vivienda del deudor así como su plaza de garaje y trastero están afectos al Régimen Especial de la Reserva de Sotogrande(el conjunto de las parcelas y edificaciones sitas en el ámbito del Plan Parcial del Subsector 50 del Centro de Interés Turístico Nacional Sotogrande), en base al cual 'Sotogrande s.a.' presta sus servicios urbanísticos, estando, los propietarios de las viviendas, obligados a contribuir al pago de estos servicios, en tanto no se constituya la Entidad de Conservación, mediante el abono de un canongeneral anual revisable anualmente según la variación del i.p.c y en proporción a la superficie máxima edificable de cada parcela. No habiendo satisfecho el deudor los cánones devengados durante los siguientes periodos con sus correspondientes cuantías:

Julio- diciembre 2005 1.533,07€

Enero- junio 2006 1.401,19€

Julio- diciembre 2006 1.419,85€

Enero- junio 2007 1.174,38€

Julio- diciembre 2007 1.174,38€

Enero- junio 2008 1.224,25€

Julio- diciembre 2008 1.224,25€

Enero- junio 2009 1.252,59€

Julio- diciembre 2009 1.228,80€

Enero- junio 2010 1.242,39€

Julio- diciembre 2010 1.282,26€

Enero- junio 2011 1.303,02€

Don Jorge presenta, el día 23 de diciembre de 2011, escrito de oposición.

El día 6 de febrero de 2012 Sotogrande s.a.presenta demanda, con la que promueve un juicio ordinario contradon Jorge , en la que interesa que se condene al pago de 15.460,43€,más, como interés de demora, el pactado (el 15% una vez transcurrido 30 días a partir de la fecha de libramiento de la factura).

El demandado presenta, el día 14 de marzo de 2012, escrito de contestacióna la demanda, en el que basa fundamentalmente su oposición a la pretensión deducida en la demanda en la falta de legitimación activatotal y absoluta de la demandante. Alegándoseque :

-No consta la facultad conferida a la actora para realizar las actuaciones por las que quiere cobrar el canon.

-El demandante impuso de manera abusiva unas condiciones que ignoraba el demandado.

-El Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de San Roque y Sotogrande s.a. vulnera el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA).

-Ya han sido entregados los viales de la urbanización, a la Administración Pública, que ya viene cobrando el i.b.i. y otros impuestos como la tasa de basuras, por lo que se produce una doble imposición.

-La concesión de La Marina se hizo a favor de la persona jurídica denominada 'Puerto Sotogrande s.a.' con C.I.F. A-117214376 y no a favor de la persona jurídica denominada 'Sotogrande s.a. con C.I.F. A2811066.

-El servicio que pretende cobrar no ha sido prestado.

-Dejadez, desidia e incumplimiento del servicio prestado.

-Las facturas tendrían que estar desglosadas en partidas concretas indicándose el importe de cada una de las partidas.

-No puede imponerse coste alguno por los trasteros y parte de los garajes, no siendo correcta la medición real de las terrazas y de las viviendas.

Se invocanlos artículos del Código Civil 1.256, 1.258, 1.101, 1.124, 1.162, 1.281, 1.282, 1.451, 1.902, 1.254 y 1.261, así como el principio 'iura novit curia'.

Se celebra la audiencia previa, el día 17 de mayo de 2012, en la que el demandante aporta una serie de documentos acreditativos de la prestación de los servicios por los que se paga el canon, a través de una serie de empresas contratadas por Sotogrande s.a..

El acto del juiciose celebró el día 9 de julio de 2012, en el que prestaron declaración testifical don Alberto (administrador de cinco comunidades de propietarios de edificios sitos en la DIRECCION000 ) y doña Montserrat (propietaria de una vivienda sita en la DIRECCION000 ).

La sentencia dictada, el día 18 de septiembre de 2012 , en la primera instancia estima totalmente la demanda con imposición de costas al demandado.

TERCERO.-Para evitar reiteraciones innecesarias en el análisis de los concretos motivos de apelación, conviene reseñar que nos encontramos ante una carga realque impone, al propietario de una finca, la obligación de pagar un canon o una prestación periódica. Se trata de una obligación en la cual el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, es decir, es deudor de la prestación quien en cada momento sea propietario de una casa ('obligaciones propter rem').

En la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya se advierte, a los adquirentes, que, esa vivienda, está sometida a una carga real. Convirtiéndose, en cuanto la adquieren, en sujetos pasivos de la obligación 'propter rem', consistente en pagar un canon a favor de Sotogrande s.a..

De ahí que, cuando el día 4 de julio de 2005 don Jorge adquiera la vivienda gravada con la carga real, deviene, de manera automática y de inmediato, obligado al pago de canon en favor de Sotogrande s.a..

Depende de la voluntad de don Jorge adquirir o no la vivienda, pero si la adquiere tiene que soportar la carga real inscrita aunque su voluntad fuera contraria a ello.

Lo determinante es la carga real tal y como figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

CUARTO.-En los tres primeros motivos del recurso de apelaciónse plantean varias cuestiones que se reiteran en cada uno de ellos de ahí que se analizaran conjuntamente.

I. Se alega, por el apelante, que sólo existe una concesión administrativa a favor de 'Puerto de Sotogrande s.a.' que se ciñe al puerto quedando al margen esta y otras viviendas que se encuentran en la Marina.

Pero lo cierto es que, si retomamos la inscripción registral, comprobamos que, esta concreta vivienda que es la finca número 2810 del Registro de la Propiedad de San Roque (Cádiz), es una de las que aparece gravada con la carga real, resultando irrelevante si está ubicado en el puerto en la Marina o donde sea.

No cabe duda que la concesión administrativa del puesto se hace a favor de la persona jurídica denominada 'Puesto de Sotogrande s.a.', pero respecto de la carga real, que es lo determinante, se lee, en la inscripción registral, que: 'Los adquirentes de los inmuebles que constituirán el total conjunto inmobiliario abonaran a Sotogrande s.a....canon de conservación'. De tal manera que la persona jurídica Sotogrande s.a. y no otra es la acreedora de la obligación 'propter rem'. Ante lo cual decaen todos los infructuosos intentos del demandado por negar la legitimación activa del actor.

II. Pone en entredicho, el apelante, los metros cuadrados, en los que se basa cada una de las facturas.

Dado que la cuantía del canon se encuentra en función de los metros cuadrados de superficie, en cada una de las doce facturas se hacen constar los metros cuadrados construidos, así como los euros por metro cuadrado que se factura y el i.v.a.. Constan 183,19 metros construidos por el apartamento; 10,00 metros construidos por el garaje y 2,25 metros construidos por el trastero. Parece ser que no solo se incluye la superficie privativa de la vivienda sino también la correspondiente de los elementos comunes. En cualquier caso, no se desvirtuó que los metros cuadrados construidos que aparecen en las facturas sean la correcta según el cálculo reflejado en la inscripción registral.

III. Pone de manifiesto, el apelante, que no se ha prestado servicio alguno para lo que debe estarse a la prueba testifical.

Debe prevalecer un contundente prueba documental (la aportada en la audiencia previa), de la que se desprende la existencia de las empresas prestadoras de los servicios que certifican haber prestado el servicio.

Pero es que además ni siquiera los testigos niegan la prestación de servicio alguno sino que se limitan a poner de manifiesto una serie de deficiencias.

IV. Manifiesta el apelante que ya han sido entregados los viales al Ayuntamiento y se vienen cobrando los impuestos del i.b.i. y la tasa de basura.

Dado que, en la inscripción registral, no se supedita, la subsistencia de la obligación propter rem a la concurrencia de esos datos puestos de manifiesto por el apelante, carecen de relevancia. En efecto lo relevante en la constitución de la Entidad Urbanística de Conservación que no consta constituida.

QUINTO.-El cuarto de los motivos del recurso de apelaciónse refiere a la prueba practicada.

Se lamenta, el apelante, de habérsele rechazado gran parte de la prueba que propuso en la primera instancia. Pero, lo que tenía que haber hecho y no hizo, es pedir la práctica de esa prueba en la segunda instancia (prueba 1ª del apartado 2 del artículo 460 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil ).

Le sorprende, al apelante, que, en la sentencia, no se haga referencia a la prueba practicada que le es favorable (la testifical). Pero lo cierto es que, en la sentencia, lo que tiene que hacerse (y en este caso se hizo) es dar por acreditados unos hechos en base a una valoración de la prueba sin que tenga que reseñarse cada uno de los medios de prueba practicados y el resultado de cada uno.

SEXTO.-El quinto de los motivos del recurso de apelaciónse rubrica: 'Resolución contractual unilateral dada la falta de legitimación y la no realización de servicio alguno por la actora a este vecino y su Comunidad'. Lo que se condimenta con una cita indiscriminada de artículo del Código Civil (1.256, 1.258, 1.124, 1.162, 1.281, 1.282, 1.451, 1.902, 1.254, 1.264, 1.265, 1.266, 1.269 y 1.270).

En cuanto a la falta de legitimación nos remitimos al fundamento de derecho tercero y al apartado I del fundamento de derecho cuarto.

Respecto de la resolución contractual unilateral por incumplimiento obligacional de la contraparte del artículo 1.124 del Código Civil tenía que haberse deducido en la primera instancia mediante la reconvención, que, en el presente caso, brilla por su ausencia.

Si lo que pretende la parte apelante es oponer una excepción de contrato no cumplido, nos retrotraemos al fundamento de derecho anterior en el que se dijo que no hay ausencia absoluta de servicio prestado.

Y, por último, si lo que pretende la parte apelante es oponer una excepción de contrato no cumplido adecuadamente, no consta probado que, de existir la defectuosa prestación del servicio, ésta fuera de tal entidad que condujera a una exoneración de la obligación de pagar el canon o a una rebaja de su cuantía, para lo que sería imprescindible conocer el alcance proporcional cuantitativo de esa defectuosa prestación. No siendo suficiente la declaración de los dos testigos que niegan categóricamente la legitimidad de Sotogrande s.a. para reclamar el canon.

SÉPTIMO.-En el sexto de los motivos del recurso de apelaciónse plantea la nulidad por abusivo del interés de demora recogido en la carga real.

Para los intereses de demora ( art. 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil ) el criterio de abusividad aparece plasmado en el apartado 6 del artículo 85 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes Complementarias cuyo texto refundido fue aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre ('imposición de una indemnización desproporcionadamente alta'). Cuya consecuencia no sería su rebaja, en base a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 83 , sino su supresión radial y absoluta según la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012 .

Pero, en el presente caso, no puede considerarse como una indemnización desproporcionadamente alta cuando se trata de la subsistencia del complejo urbanístico de la Marina en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de esos servicios por el impago de los primeros.

OCTAVO.-El séptimo y último de los motivos del recurso de apelaciónse dedica a las costas de la primera instancia.

Al haber visto el demandado totalmente rechazada su pretensión de oposición a la demanda es correcto que se le impongan las costas de la primera instancia, en base a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , sin que concurran serias dudas de hecho o de derecho que permitirían dejar de imponer las costas al demandado. De manera objetiva, serias dudas no concurren en el presente caso, al margen de que se quieran ver dudas donde no las hay.

NOVENO.-Las costas ocasionadas en esta segunda instanciase imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho ( apartado 1 del artículo 394 por remisión del apartado 1 del artículo 398, ambos de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelacióninterpuesto por Jorge , debemos confirmar y confirmamosla sentencia dictada el día 18 de septiembre de 2012, por el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid en el juicio ordinario número 156/2012, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Se imponen las costasocasionadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casaciónen el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional,lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, tambiénpodrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal,siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días, contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

De no presentarse, en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales,con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Asípor esta nuestra sentencia, que se incorporará al Libro de Sentencias y se notificará a las partes, resolvemos definitivamente el recurso de apelación.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.