Sentencia Civil Nº 195/2015, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 300/2015 de 05 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA,

SECCIÓN PRIMERA

S E N T E N C I A Nº 195/15.-

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Pedro José Vela Torres

Magistrados:

Don Pedro Roque Villamor Montoro

Don Felipe Luis Moreno Gómez

APELACIÓN CIVIL

Juzgado:1ª Instancia nº 1 de Montoro

Autos: 282/13

Rollo nº 300

Año 2015

En Córdoba, a cinco de mayo de dos mil quince.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por D. Vidal , Dª Esperanza y Dª Regina , representados por el procurador Sr. López Aguilar y asistidos por el Ldo. Sr. Ruiz Mateo, siendo parte apelada Dª Casilda . Es Ponente del recurso D. Pedro Roque Villamor Montoro.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Se dictó sentencia con fecha 30.6.2014 cuyo fallo textualmente dice: ' Que debo DESESTIMAR la demanda interpuesta por D. Vidal , Dª Regina y Dª Esperanza , representados por el Procurador de los Tribunales, D. JOSE ANGEL LOPEZ AGUILAR, contra Dª Casilda , representada por el Procurador D MARIA JOSE MEDINA LAGUNA, ABSOLVIENDO a la referida demandada de los pedimentos formulados en su contra, con especial imposición de las costas causadas a la parte demandante.'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada que en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Esta Sala se reunió para deliberación el 4.5.2015.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia, y

PRIMERO.- El caso de autos se refiere a retracto de comuneros ejercitado por los demandantes en relación a la cuarta parte indivisa de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Bujalance adquirida por la demandada mediante escritura de fecha 6.3.2013 por la que doña Zaira , don Imanol , don Rodolfo y doña Joaquina , le vendían a aquella esa cuota, ciorrespondiéndole a cada uno de los demandantes un 12.5 % de la misma. La demanda se ha preentado con fecha 30.4.2013, y lo que se ha venido a decir en la sentencia que la parte demandante la ha presentado cuando ya habían transcurrido los nueve días que el artículo 1522 del Código Civil , a computar desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, o desde fecha anterior en la que se conocieran las condiciones de aquella.

La sentencia de instancia viene a considerar que ese plazo de caducidad había transcurrido cuando se presenta la demanda, fijando en el 15.3.2013 cuando los demandantes tomaron conocimiento de la venta y para ello se apoya tanto en lo manifestado por:

-el intermediario de la operación, afirmó habérsela ofrecido antes a los hermanos demandantes, cosa que hizó, y contestándosele a la semana, declinando el ofrecimiento,con la precisión de que según indicó en su declaración, les dijo que el precio serían 8000 €,

-empleada de la empresa en la que trabaja la demandada que, compartiendo despacho, indicó que Esperanza que había ido varias veces a entrevistarse con el padre de aquella, le vino a ofrecer comprársela por el mismo precio, según ésta le manifestó, y

-don Augusto , padre de la demandada, que concertó la operación, hasta el punto que actuó en la escritura como mandatario verbal de la compradora, así como representante de algunos de los vendedores, fue quien recibió a doña Esperanza para hablar de esta operación y que ésta a los pocos días de la firma del documento privado que fecha el 10.11.2012, le dió la enhorabuena por la compra.

De todo lo anterior concluye que los demandantes tenían conocimiento de la venta con anterioridad que obtuvieran copia de la escritura de la notaría en la que se autorizó la misma.

El recurso viene a cuestionar la valoración de la prueba, aludiendo a que el documento privado no ha sido aportado, que tampoco es referido en la escritura, a que los vendedores no eran propietarios de esa cuota de la finca pues no tenían aceptada la herencia que constituía su título, cosa que hicieron con la misma fecha que la compraventa, 6.3.2014, a diferencias entre lo que se dice en la contestación sobre a quien se le hizo el ofrecimiento, Esperanza y el sr. Jon (intermediario de la operación) alude a Regina , y al diferente comportamiento (remisión de burofax) tras otra compra de otra porción por la empresa del padre de la demanda, al margen de referencias de uno u otro que considera contradictorias la parte.

SEGUNDO.- El retracto de comuneros en tanto supone una restricción de la facultad de libre disposición de los bienes del propietario es de interpretación restrictiva, como se indicaba en la sentencia del Tribunal Supremo de 22.10.2007, recurso 3977/2000 , y en sentencia de esta misma Audiencia Provincial, y sección, de 19.11.2004, siendo el plazo de nueve días de caducidad, no admitiendo interrupción alguna entre la toma de conocimiento y la presentación de la oportuna demanda judicial, siendo su finalidad.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 18.3.2009, recurso 1566/2005 , este retracto como derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa hay sido enajenada, debiendo de haberse consumado la venta y no meramente perfeccionada, requiriéndose por el retrayente un conocimimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no solo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión. De ahí que no baste con que se comunique que se quiere vender por si le interesa, sino que es preciso en qué condiciones se va a vender, lo que implica correlativamente, que se venda efectivamente a tercero en esas mismas condiciones. Aquí lo que dijo el mediador sr. Jon es que se lo ofreció a doña Esperanza , y le indicó que se iba a vender en 8000 €.

Por otra parte, el caso es que la venta se formalizó mediante escritura pública actuando don Augusto como mandatario verbal de la compradora, su hija, la hoy demandada, pero sin que conste ratificación posterior de esa operación, lo que viene a colacion de la necesidad de que la venta haya sido no solo acordada o perfeccionada, sino consumada. En este sentido señalar que la sentencia del Tribunal Supremo de 3.12.2008, recurso 477/2002 , en un caso de intervención por mandatario sin poder suficiente, consideró que el plazo no comenzaba a correr sino desde la ratificación, lo que abundaría en la posición contraria a la existencia de caducidad. Ahora bien, lo que tenemos en este caso es que existió acuerdo previo, por medio del cual se pagó parte del precio, con entrega de la finca y buena prueba de ello es que se realizaron obras de conservación y reparación en la parte de inmueble adquirido.

Llegados a este punto hemos de incidir en que , como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 22.10.2007, recurso 3977/2000 , la finalidad de este retracto es evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños. La venta se estima correcta pero lo que se hace con este retracto es propiciar que otro comunero, no un tercero, pase a ocupar la posición del comprador inicial, de ahí que no sea preciso demandar al vendedor ( sentencia del Tribunal Supremo de 27.6.2000, recurso 2641/1995 ). Es por ello que se requiere que se esté ante una situación de cotitularidad de la cosa objeto del retracto, pues es esa situación la que se trata de poner fin con esta acción. Esto viene a colación de algo que puso de manifiesto la parte demandada a propósito de que la finca registral a la que estamos refiriendo, antiguo molino de aceite, aparece dividida materialmente, siendo así, que como señaló el sr. Edmundo , el vió lo que compraba, una concreta parte de la edificación, la misma que indicó don Rodolfo -vendedor- que se encontraba en mal estado y que tenía dejada sr. Jon , y la misma que después de vendida la parte compradora vino a atender a su conservación y ornato, tal y como lo atestiguan las facturas aportadas y no impugnadas en la audiencia previa, entre ellas, la de carpintería que precisó según indicó el testigo don Nicolas que estuvo varios días trabajando allí. En el mismo sentido se ha de entender lo que refleja el acta notarial aportada con la contestación a propósito del estado del inmueble con indicación de la parte que le corresponde a la demandada, con descripción de su entrada y su interior, y que, como antes hemos dicho, no fue objeto de impugnación, en tanto documental aportada por la parte demandante en el acto del juicio, y que es clara manifestación de que la operación de compra se había realizado y consumado, entregado parte del precio, antes de la fecha en que se redactó y firmó la escritura, y también de que los comparecientes como vendedores podían vender esa porción, puesto que el argumento que se utiliza para negarlo, no haber aceptado la herencia, no es de recibo en cuanto que no hay inconveniente alguno que en que, aun no partida la herencia, si comparecen todos los interesados en la misma -como aquí ocurrió- puedan los mismos vender un bien que forme parte del caudal relicto. Pero para cuanto aquí nos interesa, se está en el caso de que contamos aquí con que si la finca estaba dividida materialmente por los interesados, y esto no solo no lo niega la parte demandada, sino que lo reconoce (conclusiones finales del juicio) pero que, dice, lo relevante es la situación en el Registro de la Propiedad en la que aparece como una sola finca y porciones indivisas a nombre de los distintos titulares, esto es, sin delimitación de la parte de cada cada uno. Si esto, como se indica por la demandada y no se niega de contrario viene ya desde el año 2000, siendo conscientes de ello los demandantes, parece poco acertada la conveniencia de este retracto si nos atenemos a la finalidad a la que está llamada. Así en la sentencia del Tribunal Supremo de 30.4.2009, recurso 2165/2004 se estimó el retracto al considerar indivisible la finca, pero esta doctrina, independiente de que jurídicamente sea indivisible, no puede pasar por alto la realidad de la que disfrutaban los demandantes, determinación de parte concreta para cada uno de los titulares, con lo que no había situación previa a solventar, y la misma es la que constituye el presupuesto de la acción de retracto que corresponde a los comuneros, que aquí no se daría, o, por lo menos, así se ha de entender en este caso, en atención a la interpretación restrictiva que el mismo ha de tener en cuanto límite a la libre disposición de los bienes. En todo caso, parecería contradictorio reconocerle este derecho a quien está en una situación de división material desde hace años, desde el 2000 se afirma en la contestación, y hace uso de un derecho propio de una situación de indivisión y para pasar a adquirir una porción concretamente delimitada, y esto no puede ser solventado con la remisión a la situación de indivisión que refleja el Registro de la Propiedad o a la indivisibilidad legal que pueda atribuirse a la finca registral en cuestión.

TERCERO.- A partir de aquí carece de base la acción ejercitada, pese a lo cual y a propósito de la discrepancia de la parte demandante con la valoración de la prueba que se contiene en sentencia, existen dos hechos determinantes, uno, que con anterioridad al otorgamiento de escritura y desde noviembre de 2012, la compradora había tomado posesión con abono de parte del precio, y dos, que la venta se le anunció a través de uno de los hermanos retrayentes a través del corredor de la operación, y aun en el caso de que este conocimiento cabal y completo de las condiciones no pudiera predicarse en ese momento (7500 o 8000 € de precio), después consta que tuvo reuniones con el sr. Celestino , y con la propia compradora, que ha de entenderse que tuvo por objeto esa venta pues no consta ni se justifica que pudiera tener otro, y que se pretendía adquirir esa parcela, por lo que ya desde fecha anterior a obtener copia de la escritura y consultar el Registro de la Propiedad, tenían noticias de la operación y de sus concretas circunstancias tal y como entiende la sentencia apelada, que lo sitúa el 15.3.2013 . De esta forma y acudiendo a este soporte argumental la demanda habría de ser desestimada por caducidad de la acción tal y como hace la sentencia apelada.

Es por ello por lo que el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.- Desestimado el recurso las costas se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir al que se le dará el destino legal ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y D. Adicional 15 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Vidal , Doña Regina y doña Esperanza contra la sentencia dictada con fecha 30.6.2014 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Uno de Montoro , que se confirma íntegramente con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada y pérdida del depósito al que se le dará el destino legal.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.