Sentencia CIVIL Nº 195/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 2/2020 de 23 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00195/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓLN 3ª
A CORUÑA
Modelo: N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
Teléfono: 981 182082/ 182083 Fax: 981 182081
Correo electrónico:
Equipo/usuario: IS
N.I.G. 15036 42 1 2019 0000794
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000002 /2020
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de FERROL
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000114 /2019
Recurrente: FERROL HOTELES SL
Procurador: RAFAEL RODRIGUEZ RAMOS
Abogado: FELIPE PATIÑO JUNQUERA
Recurrido: PERFUMISTAS DE GALICIA S.L.
Procurador: JAVIER NICOLAS TEODORO ARTABE SANTALLA
Abogado: ANGEL MARTÍN SANTIAGO
SENTENCIA
Audiencia Provincial, Sección 3ª
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dª María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta.
D. Rafael-Jesús Fernández-Porto García.

Dª Beatriz de las Nieves Álvarez Casanova.
En A CORUÑA a veintitrés de junio de dos mil veinte.
Visto por la Sección 3ª de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. Señores magistrados que
anteriormente se relacionan, el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 2/2020, interpuesto
contra la sentencia dictada el día 9-10-2019 por el juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Ferrol, en los autos de
Juicio Verbal por la materia nº 114/19, siendo parte como apelante-demandante: -'Ferrol Hoteles, S.L.',
con CIF B-15350416 y domicilio en c/Dolores Nº 67-bajo Ferrol, representada por el procurador D. Rafael
Rodríguez Ramos, bajo la dirección del abogado D. Felipe Patiño Junquera, y siendo parte apelada-demandada
no personaa: -'Perfumistas de Galicia, S.L.', con domicilio en c/Galiano nº 33 Ferrol; versando los autos sobre
reclamación de cantidad.
Y siendo Magistrada-Ponente Dª María-Josefa Ruiz Tovar.

Antecedentes

Aceptando los de la sentencia de fecha 09-10-2019, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Ferrol, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo: Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por la mercantil FERROL HOTELES S.L., representado por el Sr. Rodríguez Ramos, contra la entidad PERFUMIST6AS DE GALICIA, SL., representado por el Sr. Artabe Santalla, a quien debo ABSOLVER Y ABSUELVO, libremente, de todos los pedimentos frente a ella aducidos en el escrito rector.

Todo ello sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes'.

Primero.- Interpuesta la apelación por la entidad Ferrol Hoteles, S.L., y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso el procurador D. Rafael Rodríguez Ramos.

Segundo.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de ordenación de fecha 3-02-2020, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente rollo y designando ponente.

Se tiene por parte al Procurador D. Rafael Rodríguez Ramos, en nombre y representación de Ferrol Hoteles, S.L., en calidad de apelante-demandante y en calidad de apelada-demandada no personada la entidad Perfumistas de Galicia, S.L.

Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la parte apelante-demandante, se pasan las actuaciones a la Magistrada Ponente para resolver sobre la misma.

Por auto de fecha 7-2-2020 se acuerda no haber lugar a recibir el pleito a prueba en esta 2ª instancia.

Tercero.- Presentado escrito por la parte apelante interponiendo recurso de reposición contra el Auto de fecha 7-2-2020, por providencia de fecha 13-2-2020 se admite a trámite el recurso de reposición y se concede a las partes un plazo de 5 días para impugnarlo, si lo estiman conveniente.

Por Auto de fecha 13-5-2020 se acuerda desestimar el recurso de reposición manteniendo la resolución recurrida en sus propios términos.

Cuarto.- Por providencia de fecha 23-6-2020 se señaló para deliberación, votación y fallo el día 23-06-2020, en que tuvo lugar.Formo parte de la sala la magistrada Beatriz de las Nieves Alvarez Casanova,designada en comisión de servicio.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

Primero.- Pretende aunar la recurrente a que el reflejo contable de la totalidad de la renta que se pretende, con las retenciones trimestrales de la renta, excluyen radicalmente la existencia de ningún consentimiento de su rebaja, constituyendo un acto propio, como también su contabilidad.

Sin embargo, la perspectiva de análisis de la sentencia apelada, parece de todo punto de vista correcta, quiérase o no, estamos ante un supuesto de interpretación contractual, habiendo existido una novación modificativa de la inicial relación locativa que se oculta en la demanda, de 23 de julio de 2010, para el caso de que en la planta baja 'no se autorice uso comercial todo o parte', se reduce el importe de la renta en un 50% o en un 33%, respectivamente. Añadiendo que sí cierran la tienda, por abrir sin la obtención de una licencia de apertura ('está en trámite a punto de concederse'), perfumistas de Galicia, dejaría de pagar renta hasta que se abra con la licencia concedida.

El consentimiento de Ferrol Hoteles a la minoración de la renta vino dado por tal pacto modificativo, y la pretensión de la recurrente de interpretar lo acontecido a través del conocimiento contable de Perfumistas de Galicia no es de recibo, considerando acertado el criterio del Juzgador de Instancia, que con arreglo a las disposiciones del Código de Comercio, estima que no se debe exponer la documentación contable a exhibiciones innecesarias, considerando la sala inútil la misma, habiéndose denegado la prueba por auto de 7 de febrero de 2020, recurrido en reposición donde ya no se solicitaron las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2015, 2016 y 2017, sino la cuenta o subcuenta de noviembre de 2015 y mensualidad actual.

No puede desconocer la recurrente que los libros de contabilidad tienen en principio un carácter reservado a terceros ajenos, siendo a los auditores a quien corresponde determinar si reflejan adecuadamente los hechos acaecidos.

No estamos debatiendo la responsabilidad de una sociedad o sus socios, sino la interpretación de una novación modificativa, y con la relación locativa concertada el 22 de octubre de 2008, donde en la cláusula sexta el arrendador si se comprometía a solicitar y obtener las preceptivas licencias municipales de obra y de primera utilización, mientras que la obtención de la licencia de apertura de la actividad a desarrollar sería a cargo del arrendatario.

Para posteriormente ser novado, en el año 2010 para el supuesto en que en la planta baja no se autorizase el uso comercial, con reducción de renta.

Segundo.- Pues bien, de la prueba articulada, básicamente la documental se acredita que el arrendador no cumplió con su obligación de obtener licencia de primera utilización u ocupación, sin cuya licencia no puede concederse la licencia de funcionamiento de la apertura de actividad.

Las dilaciones y actuaciones municipales llevaron a las partes a firmar el pacto novatorio de rebaja de renta, pagándosele mitad de la renta, según se deduce de los documentos nº 9 y nº 10 de la contestación.

Para la Sala es muy significativo, que desde hace casi 4 años se haya percibido la renta reducida, sin protesta alguna, hasta la presentación de la demanda.

Resulta intranscendente que el local no haya sido cerrado -lo previsto contractualmente y solo para ese caso-, era dejar de abonar la renta, pero que si no se concedía se pagaría la mitad.

Por ello, no se comparten en modo alguno los términos del recurso, en el sentido que la previsión del documento de 23 de julio de 2010 solo era para el supuesto de que Perfumistas de Galicia, se viera obligada a cerrar el local total o parcialmente.

Los términos del contrato son claros ( art. 1.281 del C.C.), y en la planta baja no consta que se haya autorizado el uso comercial, porque falta el prius de la licencia de primera utilización u ocupación.

Para la recurrente como la apelada disfruta plenamente, no concurre ninguno de los presupuestos de la novación, pero el contrato indica que basta que 'no se autorice uso comercial en todo o en parte' y se olvida de su incumplimiento contractual, o si tal uso puede ser interrumpido en la práctica en cualquier momento.

Tercero.- Desde luego tampoco puede ampararse en la prescripción de la novación contractual por no haberse efectuado hasta noviembre de 2015, al margen de ser una verdadera cuestión nueva, la novación fue invocada cuando se pide el pago íntegro de una renta con contrato que ha sido novado.

Nótese además que del expediente de urbanismo de Ferrol, se deduce que se suspendió el trámite de licencia de primera utilización el 15 de junio de 2012 'mientras no se lleve a cabo la legalización de las obras', dándose cuenta a la dirección general de Patrimonio, porque no se llevaron a cabo los trabajos de control arqueológico, existiendo un incumplimiento de las resoluciones de licencia.

Se observó además el 10.12.2013 por los servicios municipales de urbanismo, la actividad en funcionamiento, con cambios de distribución respecto a la documental remitida para la licencia de obras y apertura, así como otras deficiencias, requiriéndose para su subsanación el 30.1.2014; existiendo un informe desfavorable de 2 de noviembre de 2017 donde se dan 15 días para ajustarse a la licencia autorizada, siguiendo siendo desfavorable el 17.12.2018.

Por lo demás, la arrendataria comunicó el 2 de noviembre de 2015, que 'a fecha de hoy seguimos sin poder obtener licencia de este local, por carecer el edificio de licencia de apertura', por lo que procederán a ingresar el 50% de la renta conforme al pacto novatorio, volviendo a remitir un burofax en diciembre de 2017, poniendo en conocimiento que se han ejecutado unas obras que afectan a su actividad y explotación.

En consecuencia, todo conduce a ratificar el ponderado criterio de la sentencia apelada, siendo innegable que las irregularidades advertidas por el Ayuntamiento no han sido solventadas, por lo que cabe aplicar la reducción de la renta salvo que se regularice la situación.

Véase que tras el primer burofax del inquilino, la propiedad dio la callada por respuesta, sin hacer requerimiento alguno en contrario, hasta la presentación de la demanda, consintiendo tal situación durante más de dos años.

Cuarto.- La desestimación del recurso de apelación articulado, conduce a imponer las costas al recurrente a tenor del art. 398 nº 4 de la LEC.

Fallo

Por lo expuesto, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña, resuelve: Desestimando el recurso de apelación articulado, se confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Ferrol de 9 de octubre de 2019, con imposición de costas a la recurrente.

Se decreta la pérdida del depósito constituido.

Así se acuerda y firma.

Publicación.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Señores magistrados que la firman, y leída por la magistrada ponente, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el letrado de la Administración de Justicia, certifico.