Sentencia CIVIL Nº 195/2022, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 495/2021 de 14 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00195/2022

Modelo: N30090

GRAN VIA, 37-39-

Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34

Correo electrónico:

Equipo/usuario: ALG

N.I.G.37274 42 1 2020 0002265

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000495 /2021

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.7 de SALAMANCA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000250 /2020

Recurrente: Ana María, FAMILY DIESA SL

Procurador: MARIA PURIFICACION PEIX SANCHEZ, MARIA DEL CARMEN HERRERO RODRIGUEZ

Abogado: NOELIA BAUZA SERRA, FERNANDO YAGUE GUTIERREZ

Recurrido: Amanda, Jose Ángel

Procurador: MANUEL MARTIN TEJEDOR, MANUEL MARTIN TEJEDOR

Abogado: FELIPE VILLANUEVA LOPEZ, FELIPE VILLANUEVA LOPEZ

S E N T E N C I A Nº 195/2022

Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

D. JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ

D. EUGENIO RUBIO GARCIA

En SALAMANCA, a catorce de marzo de dos mil veintidós.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de SALAMANCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000250 /2020, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.7 de SALAMANCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000495 /2021, en los que aparece como parte apelante, Ana María, FAMILY DIESA SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA PURIFICACION PEIX SANCHEZ, MARIA DEL CARMEN HERRERO RODRIGUEZ , asistido por el Abogado D. NOELIA BAUZA SERRA, FERNANDO YAGUE GUTIERREZ , y como parte apelada, Amanda, Jose Ángel , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL MARTIN TEJEDOR, asistido por el Abogado D. FELIPE VILLANUEVA LOPEZ,

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.7 de SALAMANCA, se dictó sentencia con fecha , en el PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000250/2020 del que dimana este recurso, del tenor literal siguiente: ' ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador D. Manuel Martín Tejedor, en nombre y representación de Dª. Amanda y D. Jose Ángel, frente Dª. Ana María, representada por la Procuradora Dª. Purificación Peix Sánchez y, frente Family Diesa, S.L., representada por la Procuradora Dª Carmen Herrero Rodríguez, DECLARO: La nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento de local de negocio sito en Salamanca, en el Paseo Doctor Torres Villarroel n.º 55 y n.º 57 suscrito por las codemandadas el día 1 de septiembre de 2015, así como su anexo de fecha 12 del mismo mes y año y, CONDENO a ambas codemandadas a estar y pasar por dicha declaración, condenando a la sociedad Family Diesa, S.L. al inmediato desalojo de las fincas litigiosas, dejándolas libres y a entera disposición de su usufructuaria, Dª Amanda, con apercibimiento de lanzamiento si no las desalojare de grado, dentro del término de veinte días a contar desde el siguiente a la firmeza de la Sentencia y, condeno a ambas demandadas a abonar, de forma conjunta y solidaria a Dª Amanda la cantidad de veintiocho mil euros (28.000 €), más los intereses legales devengados de referida cantidad desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago, más el importe de las rentas o frutos mensuales que se devenguen de referidos inmuebles desde mayo de 2020 hasta la efectiva entrega de los inmuebles a la usufructuaria mencionada. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.

SEGUNDO.-Contra el referido auto se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada Ana María, y la de la codemandada, Family Diesa, S. L., quien después de hacer las alegaciones que estimaron oportunas en defensa de sus pretensiones terminaron suplicando se dicte auto en la que estime el recurso de apelación, revoque el auto en los términos que se desprenden de los motivos articulados en el cuerpo de sus escritos, desestimando íntegramente la demanda con imposición de las costas a la parte demandante.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación interpuesto y después de formular las alegaciones que estimó pertinentes suplica se dicte auto por la que desestimando de forma íntegra el recurso de apelación formulado de adverso, confirme el auto dictada en la instancia, con imposición de costas a la parte recurrente.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la deliberación, votación y fallo del presente recurso de apelación el dia 19 de enero de 2022,pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

Cuarto.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JUAN JACINTO GARCIA PEREZ

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la demandada, Ana María, y la de la codemandada, Family Diesa, S. L., (en adelante 'Family') se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de esta ciudad, con fecha 10 de marzo de 2021 , la cual, estimando parcialmente la demanda deducida en su contra y otros por Amanda y Jose Ángel, declaró la nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en Salamanca, en el Paseo Doctor Torres Villarroel nº 55 y nº 57, suscrito el día 1 de septiembre de 2015, así como su anexo de fecha 17 del mismo mes y año; con condena a las partes demandadas a estar y pasar por dicha declaración, y además a la sociedad 'Family Diesa, S. L., al inmediato desalojo de las fincas litigiosas, dejándolas libres y a entera disposición de su usufructuaria, -Sra. Amanda-, con apercibimiento de lanzamiento si no las desalojare dentro del término de veinte días a contar desde el siguiente a la firmeza de la sentencia; y con condena, asimismo, a ambas demandadas a abonar, de forma conjunta y solidaria, a la Sra. Amanda la cantidad de 28.000 euros, más los intereses legales devengados de referida cantidad desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago, más el importe de las rentas o frutos mensuales que se devenguen de referidos inmuebles, desde mayo de 2020 hasta la efectiva entrega de los inmuebles a la usufructuaria mencionada.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Y se interesa por la primera de las referidas recurrentes en esta segunda instancia, con fundamento en las alegaciones realizadas por su defensa en el escrito de interposición del recurso de apelación (intituladas: Previo; 1º- Vulneración de los arts. 400 y 412 en relación con el art. 426 de la LEC . Infracción de las normas procesales que imposibilitan la alteración de la demanda, lo que causa indefensión a esta parte;2º- La sentencia recurrida incurre en graves errores en la valoración de la prueba;3º- Incongruencia extra petita; 4º- Por infracción del art. 1303 del CC ), se acuerde estimar las pretensiones de esta parte conforme a los pedimentos contenidos en el recuso, con revocación de la mencionada sentencia con los pronunciamientos que le son inherentes, imponiendo las costas de la apelación a la parte contraria.

Y, por la segunda, se interesa, también, se acuerde estimar las pretensiones de esta parte conforme a los pedimentos contenidos en el recuso, con revocación de la mencionada sentencia con los pronunciamientos que le son inherentes, imponiendo las costas de la apelación a la parte contraria; invocando los siguientes motivos de impugnación: 1º- Sobre la errónea fundamentación fáctica que adolece la sentencia recurrida en relación a la atribución de mala fe a las codemandadas; 2º- Sobre la prohibición de la alteración de la demanda llevada a cabo por los actores, sobrepasando el límite de las modificaciones admisibles; 3º- Sobre la validez del contrato de arrendamiento de local de negocio, al constar inscrito el mismo en el Registro de la Propiedad y tener nuestra representada la condición de tercero de buena fe, en relación con la doctrina de los actos propios llevados a cabo por los actores, a la que estarían sometidos por el principio de la buena fe, como expresión inequívoca del consentimiento en una situación jurídica que causa estado frente a terceros, al aceptar los actores la entrega de los bienes en la situación jurídica en que se encontraban; 4º- Sobre la improcedencia de la condena solidaria a las demandadas, de abono de cantidades dinerarias a la actora en concepto de frutos e intereses legales, que implicaría incongruencia extra petita en elreferidopronunciamiento.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de la Sra. Ana María.

Para dar respuesta adecuada al primero de los motivos de impugnación o queja del escrito de recurso que nos ocupa, (vulneración de los arts. 400 , 412 y 426 de la LEC ), efectivamente, hemos de partir de la jurisprudencia del TS que dejan anotada las partes apelantes al respecto del alcance de las alegaciones complementarias que pueden verificarse en el acto de la audiencia previa, las cuales, sin duda, constituyen una excepción a la preclusión de la fase de alegaciones, la que debió de acabar, en su caso, con la contestación a la reconvención, pero que tienen un límite, cual el de que no se puede alterar sustancialmente la pretensión realizada ni su fundamento, porque en caso contrario podría producir indefensión para la contraparte.

Podemos abundar en ello, trayendo a colación, por citar alguna, la STS de 20 de septiembre de 2018 , que insiste en que ...los artículos 412 y 426 LEC permiten, como excepción, introducir algunas modificaciones a la delimitación de la pretensión realizada en los escritos alegatorios iniciales. Estos preceptos permiten formular alegaciones complementarias en la audiencia previa, en los términos previstos en la ley, si bien estas alegaciones complementarias no pueden alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos iniciales...; recordando el mismo TS que el problema a abordar, en cada caso, será el de la delimitación precisa de aquellas alegaciones complementarias que, modificando la pretensión, alteran sustancialmente el objeto principal del debate, respecto de las que con el mismo efecto modificador, sin embargo, no implican esta alteración sustancial. Y, sobre ello el alto Tribunal, al examinar la prohibición de la mutatio libelli, ha venido declarando que puede admitirse que la pretensión procesal, conservando su existencia, experimente un cierto desarrollo durante el transcurso del proceso, producto de lo que metafóricamente se ha llamado biología de la pretensión procesal ( SSTS de 9 de febrero y 5 de julio de 2010 ), puntualizando que ...Los hechos objeto del debate, quedan fijados con la demanda y no son susceptibles de alteración, pero tal principio debe ser compaginado con el de economía procesal, de tal forma que exista una cierta elasticidad a lo largo del proceso, a la vista de los resultados que se pueden ir produciendo...

Dicho esto, si conforme ala regla general de la mutatio libellio prohibición de modificar o transformar la demanda, de lo que se trata es de evitar la indefensión que generaría la introducción sorpresiva de cuestiones nuevas no planteadas en los escritos de alegaciones a alguna de las partes, en concreto, debemos preguntarnos si con la inclusión de las alegaciones complementarias o accesorias en el acto de la audiencia previa por parte de los actores, por su carácter o no sorpresivo, se ha producido una alteración sustancial del objeto del debate y alguna clase de indefensión para la contraparte, proscrita en el art. 24 CE o, por el contrario, pese al efecto modificador de aquellas, no han implicado esta alteración sustancial y la subsiguiente indefensión.

Pues bien, es de anticipar que, a juicio de esta Sala, en el acto de la audiencia previa de este procedimiento no se produjo la infracción de normas procesales denunciada por la recurrente, pues, la parte actora con sus alegaciones complementarias, no introdujo como tema de debate en el procedimiento una acción o pretensión verdadera y sustancialmente distinta de la inicialmente dirigida en la demanda en contra de la primera, (se altera la petición, la causa de pedir) y su modificación en algún aspecto puede tener acomodo en lo dispuesto en el art. 426 de la LEC que permite efectuar esas alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario, habiéndose brindado a dicha demandada la posibilidad de reaccionar ante lo que se dice son variaciones en las pretensiones de la demanda, quedando salvaguardada la contradicción procesal, etc.

En efecto, el que la parte demandante, en el suplico de su escrito de demanda, haya interesado además de la nulidad de pleno derecho o radical del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en el Paseo Dr. Torres Villaroel nº 55-57 de Salamanca, de 1-9-2015, con condena a su inmediato desalojo y apercibimiento de lanzamiento, etc., la condena a las demandadas a abonarle, -como usufructuaria del local litigioso-, una determinada cantidad de dinero en concepto 'de rentas devengadas desde la fecha de formalización' de dicho contrato, etc., no comporta ninguna improcedente acumulación de acciones, ni un contrasentido insalvable, pues, ha de ponderarse que una cosa y pretensión es que se interese no se reconozca validez alguna al contrato de arrendamiento litigioso, por causas que quedan bien especificadas en aquel escrito de demanda, esto es, se propugne su nulidad, y otra adherida y unida a ella, cual la de que reconocida su ineficacia e invalidez (sin la previa declaración de nulidad del contrato ningún resarcimiento económico se podría interesar como subordinado a la nulidad), las partes demandadas deban de restituir a aquélla los importes con los que, en hipótesis, se lucraron indebidamente, bajo la cobertura encubierta de dicho inválido contrato, aun cuando la parte actora en el tal suplico de la demanda 'llame' a esa restitución o resarcimiento 'reclamación de rentas'... Y, para evitar equívocos, lo que se aclaró y complementó en el acto de la audiencia previa por la parte actora fue que lo pretendido con su demanda no era otra cosa que la derivada de la nulidad le correspondía ser resarcida pecuniariamente por no haber tenido a su disposición como usufructuaria la posesión del dicho local, lo que, a su entender, venía impedido por mor del dicho contrato de arrendamiento que entendía nulo radicalmente y, por ende, ineficaz y así lo tenía alegado en su demanda.

El que ese resarcimiento lo amparara ab initio, en el suplico de la demanda, bajo el paraguas de una eventual 'reclamación de rentas', y luego en el acto de la audiencia previa, por el cauce de las aclaraciones o complementos (si se quiere, de oficio o a instancia de la juzgadora quo, para lo que ésta venía autorizada legalmente, si se pondera que le corresponde al juez además de cerciorarse de la existencia de la controversia, clarificarelobjeto del proceso), en el alegato de que se venían a reclamar los frutos o cantidades dejadas de percibir en dicho periodo temporal por el no uso o disfrute de dicho local, bajo ningún concepto, máxime si el suplico de la demanda se integra, como debe hacerse como el contenido del hecho sexto de la misma, puede concluirse que la infracción de mutatio libelli se haya producido con indefensión para la parte demandada (tanto para Ana María como para 'Family').

Si, conceptualmente, 'renta' supone la cantidad de dinero u otro beneficio que produce regularmente un bien y si el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno ( art. 467 del CC ), dentro de ese disfrute puede el usufructuario arrendar el bien y obtener rentas por el mismo...

Pues bien, las partes demandadas nada más recibir la demanda ya sabían que se cobijara la condena pecuniaria pretendida en su contra a título de reclamación de 'rentas', o en un eventual enriquecimiento injusto, etc., se les solicitaba una cantidad dineraria por el hecho de considerarse desposeída durante un período temporal de antemano acotado, una de las actoras del uso y disfrute del local litigioso, desposesión indebida, en su opinión, por mor de un contrato arrendaticio calificable de 'nulo'; de modo que, de inicio, vino a ser un hecho controvertido a dilucidar en el pleito el de la procedencia o no de fijar en favor de la actora y en contra de las demandadas de alguna clase de condena dineraria por un eventual disfrute y uso por éstas últimas, con base en un contrato presuntamente nulo, de un inmueble...

El que la petición de cantidad en la demanda lo fuera como 'rentas', todo lo principal que se quiera calificar por las demandadas, aunque es obvio que sin la petición de nulidad caería por su propio peso, y el que en la audiencia previa se especifique que lo peticionado (principal o accesorio) eran los frutos dejados de percibir por la no posesión del local arrendado por un contrato viciado de nulidad, no implica cambio alguno en las acciones ejercitadas, o cambio de la causa petendi.

Por ello, en realidad, no se ha modificado el petitum de la demanda, pues, la cantidad reclamada en la demanda, como tal pretensión, es la misma que se mantiene en la audiencia previa, sin perjuicio del no decisivo cambio de 'nomen' (donde se decía reclamación por 'rentas' en la demanda, vinculada a la pretensión antecedente de la declaración de nulidad del contrato litigioso, se dice en la audiencia previa reclamación por los 'frutos dejados de percibir por mor de la dicha nulidad, etc.), motivo por el cual ninguna indefensión se les ha causado a las partes demandadas, las que pudieron en sus escritos de contestación a la demanda defenderse no sólo diciendo que no se le podían reclamar 'rentas' devengadas desde la fecha de formalización del contrato hasta abril de 2020 (lo que han dicho), sino que ninguna compensación o indemnización le correspondía a la actora por otro concepto o título jurídico... Y, de hecho, lo hicieron desde el momento en que sostienen en su contestación la validez y plena eficacia del dicho contrato. E incurre esta parte en clara incoherencia e incongruencia, en esta alzada, pues, mientras reprocha a la sentencia impugnada la dicha infracción de preceptos, a su vez, sostiene que debe venir eximida de la condena dineraria dispuesta en su contra, en tanto que como 'arrendadora', en su día, comunicó a la codemandada 'Family' que el pago de las rentas debía de hacerse a la persona de la nueva arrendadora (una de las partes demandantes), dejando de girarle a la tal sociedad facturas y cobrarle rentas... ¿en qué quedamos?

Sin necesidad de más consideraciones, este primer motivo queda rechazado.

TERCERO.- En el segundo de los reproches a la sentencia de instancia se pone de manifiesto la que se dice 'patente' errónea valoración de determinada prueba documental (docs. 1 y 8 de su contestación a la demanda y doc. 2 de la contestación a la misma de la mercantil codemandada), en que habría incurrido la sentencia de instancia, haciendo propias este Tribunal de alzada todas las profusas consideraciones y citas jurisprudenciales que vierte la recurrente al respecto del amplio alcance de la revisión de la prueba documental en sede de apelación...

Simplemente, va a insistir esta Sala en que, es pacífica doctrina, la que señala que, de un lado, el documento público goza de una eficacia privilegiada, teniendo el valor de prueba legal en los extremos relativos al hecho de su otorgamiento, de su fecha y de los intervinientes ( art. 319.1 LEC ), debiéndose extender también el ámbito de la prueba tasada al lugar en que se produjo esa documentación, salvo que se demuestre la falsedad material del documento. Reiterada y constante jurisprudencia ha sostenido que el ámbito cubierto por la fe pública no se extiende a la 'veracidad intrínseca' de las afirmaciones contenidas en el documento público, las cuales deberán ser valoradas libremente por el juez en una apreciación conjunta con el resultado de las demás pruebas (por todas, STS de 31 de mayo de 2006 ); y, de otro, que la eficacia del documento privado no impugnado o cuya autenticidad haya resultadoacreditadase equipara, por disposición legal, a la del documento público ( art. 326.1 LEC ). No obstante, tal equiparación solo se produce en los extremos relativos al hecho de su otorgamiento y la identidad de los intervinientes, en la medida que la fecha del documento privado solo tendrá valor de prueba legal respecto de terceros cuando se acredite fehacientemente por alguna de las formas previstas en el art. 1227 CC o por otros medios de prueba.

La eficacia de un documento privado impugnado, y cuya autenticidad no se ha podido acreditar o sobre la que no se ha propuesto prueba alguna, queda remitida a las reglas de la sana crítica ( art. 326.2, II LEC ).

Señala esta recurrente (Sra. Ana María) que la equivocación de valoración de prueba de la juez a quo, a la vista de los mencionados documentos privados, -que se dice no impugnados de adverso-, se expresa en no haber dado por acreditado hechos tales como los de que, por su parte, sí que se acató la sentencia dictada, en fecha 8-2-2019, por el Juzgado a quo en el Procedimiento nº 968/2015 (cuyo significado no hace falta mencionarlo), permitiendo que el local o locales litigiosos se pudieran inscribir a nombre de la parte demandante, de que, como arrendadora de los mismos, comunicó el cambio de titularidad dominical y la identidad del nuevo 'arrendador' o 'arrendadora' tanto al administrador de la comunidad de propietarios del inmueble donde están ubicados, como a la misma sociedad mercantil arrendataria..., dejando de cobrar las rentas y no pudiendo, unilateralmente y por su parte, poner a disposición de la parte actora tales locales o local de negocio, dado que nunca tuvo su posesión y uso (lo que vendría, además, probado testificalmente con las manifestaciones del representante legal de la codemandada), por lo que, o bien debe ser la mercantil arrendataria la única responsable de no haber hecho pago de las rentas, tras el dictado de aquella sentencia, a la nueva arrendadora, o bien ésta última -Sra. Amanda-, por no haber requerido a la mercantil de pago de tales rentas, a sabiendas ya de que no las cobraba la recurrente y que, por tanto, ella las podía reclamar directamente de la arrendataria 'Family', etc.

Así las cosas, dejando advertido que en el suplico de la demanda, con o sin razón y fundamento, se impetra la condena de ambas codemandadas a abonar la cantidad de dinero que en el mismo figura, aun se señale a la mercantil 'Family' como la arrendataria y poseedora del local y que sólo respecto de ésta última se reclama el desalojo del mismo, a la postre, el citado error valoratorio de prueba es inexistente, amén de que los documentos privados en que se hace hincapié, que pueden ser sugestivos del acatamiento por esta apelante de la citada sentencia de 8-2-2019 , en nada empecen o mediatizan la declaración de nulidad radical del contrato litigioso, por falta de causa o causa ilícita, así como sus consecuencias, si no se pierde de vista que dicho contrato lo suscribieron la apelante Ana María, como arrendadora, y su hermano Amador, como administrador y representante legal de la arrendataria 'Family', y que cuando lo firmaron eran ambos sabedores de que judicialmente y con anterioridad venía declarada la nulidad de pleno derecho del título de propiedad de sus padres respecto del local litigioso, por consiguiente, sabedores de que Ana María, a fecha 1-9- 2015, no podía, legítima y legalmente, disponer y concertar el arrendamiento de los locales con nadie y menos con una sociedad familiar, de la que ella misma formaba parte como socia, junto a sus padres y hermanos, uno de los cuales representaba a dicha sociedad...

Toca, seguidamente, proceder al análisis de la queja, relativa a la concurrencia del denunciado vicio de incongruencia extrapetita,siguiendo, sin duda, las precisiones jurisprudenciales que se cuida de facilitar a la Sala esta apelante, la que, significa, al respecto, el que además de que la juzgadora de instancia valora cuestiones ya debatidas y falladas en el procedimiento antecedente nº 968/2015, que ha culminado en la repetida sentencia firme , verificando comentarios y alusiones negativas sobre la actuación de dicha codemandada, resulta que en el suplico de la demanda rectora de la presente litis (dirigida a la determinación de la nulidad del arriendo y a la consiguiente devolución de unas cantidades cobradas en virtud del mismo), para nada la parte actora interesó se declarara que esta concreta demandada-recurrente ( Ana María) no habría cumplido íntegramente la obligación de entrega de los locales litigiosos, ni menos se solicitó su condena a la entrega de los mismos, siendo así que, sin embargo, en el fundamento de derecho quinto de la sentencia recurrida, la juzgadora a quo, a mayor abundamiento, manifiesta que no se ha cumplido íntegramente por la Sra. Ana María con la obligación de restituir los bienes a que venía obligada, conforme al art. 1303 CC , etc.

Bajo esta premisa, estima la Sala que dicho vicio de incongruencia no puede admitirse y estimarse en tanto que de la lectura del fallo de la sentencia de instancia no se deduce que en este se otorgue más, ni algo distinto, de lo pretendido por la parte demandante en el suplico de la demanda, esto es, no se observa el invocado desajuste entre la pretensión o pretensiones actuadas en la demanda y lo fallado.

Así: en dicho suplico de la demanda lo que consta, además de la solicitud de declaración de nulidad de pleno derecho del contrato arrendaticio, es, de una parte, la solicitud de condena a la mercantil 'Family' al inmediato desalojo de las fincas litigiosas, dejándolas libres y a la entera disposición de uno o los dos demandantes y con apercibimiento de lanzamiento, etc., sin que esta solicitud concreta de condena al desalojo venga referida a la Sra. Ana María; y en correspondencia con ello en la parte dispositiva de la sentencia, quien, únicamente, aparece condenada al inmediato desalojo de las fincas litigiosas, dejándolas libres y a entera disposición de su usufructuaria, - la Sra. Amanda-, con apercibimiento de lanzamiento, es 'Family Diesa, S. L.'.

Ni más, ni menos.

Y, de otra parte, en el suplico de la demanda se interesaba la condena de ambas demandadas, de modo conjunto y solidario, a abonar a la dicha actora la cantidad de 88.717, 52 euros, en concepto de rentas, etc., y en el fallo de la sentencia se condena, asimismo, a ambas demandadas a abonar, de forma conjunta y solidaria, a la Sra. Amanda, eso sí en la cantidad reducida de 28.000 euros, por lo que tampoco puede sostenerse en este punto la alegada falta de correlación, etc.

Finalmente, resta pronunciarnos en lo que toca a la denominada infracción y aplicación incorrecta del art. 1303 del CC a la hora de determinar los efectos de la restitución derivada de la nulidad del arriendo litigioso, último de los motivos impugnatorios invocados por esta recurrente.

Se arguye en el mismo que la sentencia de instancia contiene un cálculo improcedente de la juzgadora a quo respecto del periodo de tiempo de rentas líquidas y vencidas del que se le obliga a responder (desde el 1-9-2015, fecha del contrato, al 5 de abril de 2020), en aplicación de aquel precepto, dado que deja de sopesar el extremo fáctico probado documentalmente y ya invocado en anteriores motivos, relativo a que puso en conocimiento, a primeros de abril de 2019 de la codemandada sociedad arrendataria 'Family' la sentencia dictada en el procedimiento nº 968/2015 (por tanto, quien ostentaba a raíz de dicha sentencia la condición de arrendadora del local) y, sobremanera, el haber dejado de cobrar las renta partir de abril de 2019, de modo que lo cobrado por su parte sólo alcanzaría al periodo de tiempo que abarca de mayo de 2016 a marzo de 2019.

Y la consecuencia de ello debería ser la de que a lo más que podría venir condenada es a devolver las rentas de éste último periodo, nunca de abril de 2019 a abril de 2020 al no haber cobrado ninguna renta por esos meses, y mucho menos las rentas del periodo que abarca de abril de 2020 hasta la entrega del local por la demandada 'Family' a la parte demandante, pues, no tiene ella la posibilidad de obligar a esta mercantil a abandonar el local; o sea, no está en su mano restituirlo y entregarlo a la contraparte. Se añade que entenderlo de otra manera daría lugar a un enriquecimiento injusto de la actora, en su perjuicio, etc.

Lo argumentado en este apartado no puede ser asumido en razón de que ello podría suponer el desconocimiento de los efectos y consecuencias que el art. 1303 CC impone en los casos de la declaración de nulidad radical o de pleno derecho del contrato litigioso.

Al efecto, por ejemplo, la STS 259/2009, de 15 de abril , remitiéndose a otras precedentes, afirma que: 'La sentencia de esta sala de 6 de julio de 2005 , por remisión a la anterior de 11 de febrero de 2003, relaciona extensamente la jurisprudencia en relación al artículo 1303 del Código Civil , en el que se establece que declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses. Recuerda la antedicha sentencia que el precepto, que tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador ( sentencias de 22 de septiembre de 1989 , 30 de diciembre de 1996 , 26 de julio de 2000 ), evitando el enriquecimiento injusto de una de ellas a costa de la otra y llegar hasta donde se enriqueció una parte y hasta donde efectivamente se empobreció la otra, lo que es aplicable a los supuestos de nulidad radical o absoluta y no sólo a los de anulabilidad o nulidad relativa'.

Declarado nulo el contrato, la sentencia aplica correctamente el precepto que se dice, decretando que la demandante afectada vuelva a tener la situación patrimonial al momento de la concertación del contrato nulo y eso pasa porque venga restituida en la posesión del local y resarcida en sus frutos desde aquel momento...

No se trata de si la recurrente ha percibido intra partes de 'Family' más o o menos meses de renta, se trata de que viene obligada a soportarlos efectos de resarcimiento a los actores en los estrictos términos y alcance que en la sentencia de instancia se determinan en aplicación del dicho precepto del Código Civil, máxime cuando ha de convenirse con lo expuesto, de modo amplio, acertado y riguroso, por la juez a quo en el fundamento de derecho quinto de la sentencia recurrida al respecto del comportamiento fraudulento de ambas codemandadas a fin de privar u obstaculizar la propiedad y posesión del local al nudo propietario (actor: Sr. Jose Ángel) y a la usufructuaria (actora: Sra. Amanda)...

Este recurso queda desestimado en todos sus motivos y alegatos.

CUARTO.- Recurso de apelación de la mercantil Family Diesa, S. L.

Entrando, ahora, a dar respuesta al recurso apelatorio de esta sociedad mercantil, vaya por delante, evitando así reiteraciones innecesarias, que sus alegatos referidos a la ...prohibición de la alteración de la demanda llevada a cabo por los actores, sobrepasando el límite de las modificaciones admisibles...,y a la concurrencia de ...incongruencia extrapetita en el pronunciamiento atinente a la condena solidaria de abono de cantidades dinerarias a la actora en concepto de frutos e intereses...,han quedado ya rechazados en los anteriores fundamentos jurídicos (segundo y tercero) de esta resolución, a los cuales nos remitimos.

Dicho esto, también de obligado rechazo es el alegato que se intitula de errónea fundamentación fáctica de la sentencia recurrida en relación a la atribución de mala fe a las codemandadas...

Todos los argumentos que se despliegan en este motivo impugnatorio no pueden ni en un ápice neutralizar, primero, la incidencia decisiva de la sentencia firme dictada en el procedimiento ordinario nº 968/2015 del mismo Juzgado a quo (en la que se declaró la nulidad del título dominical sobre el local litigioso que esgrime la codemandada Sra. Ana María, cual la donación del mismo por sus padres, Sr. Inocencio y Sra. Encarnacion, en escritura de 12 de diciembre de 2012; es decir, donación por quiénes aparecen como socios e integrantes de la sociedad aquí apelante a su hija, integrante de esa misma sociedad) y sin la cual no cabe enjuiciar correctamente la presente litis, por lo que ninguna virtualidad alcanza el dato de que la sociedad 'Family' no fuera 'parte formal' en aquel procedimiento.

Es más, se incurre en mala fe por el representante y gerente de esta sociedad ( Amador), al decir que a esta sociedad no se le notificó por parte de los nuevos propietarios la extinción del contrato arrendaticio litigioso y su identidad al efecto del pago de las rentas devengadas, etc., cuando, con ello se viene a negar virtualidad probatoria al e mail que la demandada, su hermana Ana María, le remite el 5-4-2019 en relación al contrato, en cuyo email se le significa que ella ya no era la propietaria del local y que desde ese momento debía de entenderse con ese nuevo propietario en lo tocante al arriendo...¿ cómo fundamentar con racionalidad que no conocía Amador, como administrador de 'Family', de cuya sociedad formaba parte su familia más directa, entre otros, el pleito habido por mor del cual la donación del local litigioso de sus padres a su hermana había sido declarada nula?

No se puede, seriamente, discutirse, a la vista de la profunda y apurada motivación de la sentencia de instancia al respecto, la presencia de esa concertación fraudulenta o si se prefiere de ausencia de buena fe en ambas partes demandadas, mala fe en la firma del contrato arrendaticio, nulo, porque, ya venía declarado nulo el título dominical de la presunta arrendadora...

Al igual que deviene inasumible, al socaire de indicar que no se tiene en cuenta o menciona que los padres de la demandada Ana María, sin perturbación, fueron copropietarios del local arrendado durante 21 años en virtud de los títulos que se explicitan, etc., intentar ahora poner en entredicho los pronunciamientos de sentencias firmes y que gozan de autoridad de cosa juzgada, como, por ejemplo, la sentencia de 30-9-2013 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de esta ciudad (confirmada por la de esta Audiencia de 15-4-2014 y por la de la Sala 1ª del TS de 29-9-2016), o sea, pronunciamientos judiciales que declararon nulo de pleno derecho el título de propiedad que esgrimieron en su día los padres de la demandada Sonia, o sea, la escritura pública de venta y dación en pago de 25-9-2000, otorgada por Inocencio y su hermano Arturo y su esposa Encarnacion (padres de la demandada Ana María); lo que supone significar que nunca fueron propietarios, conforme a derecho, entre otros, del aquí inmueble controvertido; de ahí que no podían transmitirlo válidamente a su hija mediante la subsiguiente donación escriturada el 31 de diciembre de 2012, donación, asimismo, declarada nula en la meritada sentencia del Juzgado a quo de 8-2-2019 .

Además, se pretende, indebidamente, que esta Sala lleve a cabo en esta resolución una especie de re-valoración de hechos y circunstancias acaecidas hace décadas (incluida la del estado de salud mental de Inocencio, originario propietario de los bienes en litigio), y que han sido objeto de los tales procedimientos judiciales que las han resuelto y que confluyen, precisamente, por sus resultas en la apreciación de mala fe en las codemandadas.

Tampoco, los restantes motivos que hacen mención a la validez del contrato de arrendamiento por constar inscrito en el Registro de la Propiedad y a la aplicación de la doctrina de los actos propios respecto a los actores, etc., pueden prosperar.

Ya a lo largo de esta sentencia se viene insistiendo en la confirmación de todos y cada uno de los asertos de la sentencia de instancia en los que se destaca la mala fe de las demandadas, en la operación litigiosa, por tanto, de negación de la condición de tercero de buena fe a la sociedad demandada, a la vista de las probanzas practicadas; apreciación probatoria que respeta las reglas de la lógica y máximas de experiencia. Es más, para la Sala, bastaría con acudir a la prueba de presunciones judiciales del art. 386 de la LEC para llegar a la conclusión de que cuando el administrador de la sociedad recurrente, Amador, suscribe con su hermana Ana María el arriendo era sabedor de que ésta, entonces, no ostentaba título de propiedad alguno válido para cederle la posesión del inmueble litigioso, pues conocía, que el título de propiedad de sus padres ya venía declarado nulo por la sentencia de esta Audiencia de 15-9-20124 y que, por tanto, no podían transmitirle a su hermana por donación el local...

Según las SSTS de 22-2-2011 y 14-5-2010 , las presunciones son operaciones intelectuales que consisten en tener como cierto un hecho, denominado presunto a partir de la fijación formal de otro hecho denominado hecho base que debe haber sido probado, y la elaboración de las presunciones judiciales forma parte del procedimiento de valoración de la prueba y del conjunto de operaciones de carácter espistemológico y jurídico institucional que deben llevarse a cabo para fijar los hechos en los que debe fundarse la decisión...

En nuestro caso, estando probada la declaración, en sede judicial, de la nulidad de pleno derecho del título dominical de Arturo y Encarnacion, en septiembre de 2014, sobre el local litigioso, y de ese título inexistente deriva la 'donación' como título de propiedad de Ana María que permitiría arrendarlo (hecho base), cabe presumir la certeza a los efectos de este proceso del 'hecho presunto' del conocimiento de aquella declaración de nulidad al momento de formalizar el arrendamiento, en septiembre de 2015, por parte de aquella y también por parte del administrador o representante legal de quien se presenta como sociedad arrendataria, que es hermano de Ana María, y es hijo de los que 'donaron' inválidamente el inmueble a su hermana, y todos ellos aparecen unidos por estrechos vínculos familiares y, además, societarios con la tal sociedad, estado de cosas decisivo y trascendente; concurriendo entre el hecho base y el hecho presunto el debido enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano.

El fraude está presente desde el momento en que se arrienda un local, en septiembre de 2015, primero en documento privado y luego elevado a escritura pública, por una persona física que se presenta como arrendadora de un local ( Ana María), sabiendo, sobradamente, que existen resoluciones judiciales previas que habían determinado que sus padres no eran propietarios del mismo, pese a que se lo habían donado en diciembre de 2012 (por tanto, que no se lo habían donado lícitamente); y se arrienda a una persona jurídica o sociedad 'Family', constituida en junio de 2007, en la que, en septiembre de 2015, Ana María, sus citados padres, su hermano Amador y otra hermana son todos ellos socios de la misma, con el añadido de que a partir de abril de 2012 el tal Amador se convierte en administrador único de la sociedad, y en ese concepto firma el contrato litigioso.

Es decir, se arrienda por una socia a la sociedad mercantil de la que forma parte con sus padres y hermanos un local de negocio, conociendo todos ellos, en septiembre de 2015, que ninguno de ellos tenían título de dominio existente o válido legalmente sobre el mismo.

El relato de hechos probados pormenorizado que recoge la juez a quo en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida deviene irrebatible, a este respecto.

Falta de buena fe que no puede venir sanada por un presunto que no real consentimiento de los actores a la situación arrendaticia litigiosa, realizando actos convalidatorios del arriendo, etc., pues, no han reclamado extraprocesalmente renta o alquiler alguno a la que se intitula 'arrendataria', por el local litigioso, etc., y se han ceñido estrictamente a la declaracion de nulidad del arriendo, que implica que nunca existió y pudo desplegar efecto jurídico alguno, sin que se haya desconocido en la sentencia la doctrina de los actos propios, pues el discurso del presente recurso de apelación quiere mezclar, indebidamente, lo que vamos a llamar 'comportamiento' seguido por la parte actora al respecto de este local del Paseo del Dr. Torres Villaroel, con el comportamiento respecto a otros locales, respecto de los cuales también ha recuperado su propiedad y posesión, siendo así que los presupuestos fácticos en uno y otro supuesto son muy distintos y justifican la diferencia de 'comportamiento'. Ello lo dejan bien claro al oponerse al recurso: efectivamente, en la sentencia de 8 de febrero de 2019 además de decretarse la nulidad de pleno derecho de la ya aludida escritura de donación del local litigioso en favor de la demandada Ana María, se decretó la del título de propiedad sobre otros inmuebles en favor de la mercantil 'Parking Tower, S. L.' (una más de las sociedades del entramado empresarial de la familia ' Inocencio Encarnacion'), inmuebles que vinieron alquilados a la sociedad 'Calcedonia España, S. L.', la que, sí que venía amparada por el beneficio del tercer adquirente de buena fe, -de modo que los actores venían obligados a respetar el arriendo de ese tercero de buena fe y a actuar en consecuencia-, a diferencia de lo que aquí ocurre, en el que 'Family', por el contrario, no es un tercero de buena fe, de ahí que respecto de ella, el comportamiento y actuaciones de los actores, necesaria y coherentemente, tenían que ser muy diferentes.

Si la llamada doctrina de los actos propios significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio (Venire contra factum proprium non valet)difícilmente pueda aquí aplicarse cuando las relaciones jurídicas que la apelante pone en contradicción no son iguales.

El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieran creado una relación o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, es decir, para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el mencionado art. 7. 1 CC , ha de haberse probado el quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, debiendo concurrir en los actos propios condición de ser inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual.

Y nada de ello aquí acontece, en tanto que no concurre incompatibilidad o contradicciónalguna en las conductas de los actores al respecto del arrendamiento que han de respetar con un tercero de buena fe, y del arrendamiento declarado nulo en la sentencia recurrida.

Obviamente, las manifestaciones de voluntad de la parte demandante en lo que toca a las relaciones con esa mercantil arrendataria de buena fe sobre un concreto inmueble, no les vinculan ni les impiden después adoptar un comportamiento distinto en lo referido al arriendo del local declarado nulo en esta litis.

Asimismo, este segundo recurso apelatorio, en su totalidad, queda desestimado.

QUINTO.- Desestimados ambos recursos de apelación interpuestos por las demandadas-apelantes, y confirmada íntegramente la sentencia impugnada, procede la imposición a las mismas de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 1, en relación con el artículo 394. 1, ambos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Desestimando tanto el recurso de apelación interpuesto por la demandada, Ana María y la tambien demandada, entidad mercantil Family Diesa, S. L., representadas, respectivamente, por la Procuradora Doña María Purificación Peix Sánchez y Doña Carmen Herrero Rodríguez, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Salamanca, con fecha 10 de marzo de 2021, en el juicio ordinario núm. 250/2020 , del que dimana el presente rollo, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición a las mismas de las costas causadas en esta segunda instancia, y con pérdida de los depósitos que hubieren constituido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento, una vez firme.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.