Sentencia Civil Nº 196/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 135/2010 de 01 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00196/2010

Rollo Núm. ............... 135/2.010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 1 de Illescas.-

J. Ordinario Núm. .......... 230/08.-

SENTENCIA NÚM. 196

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a uno de septiembre de dos mil diez.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 135 de 2.010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Illescas, en el juicio ordinario núm. 230/08, sobre reclamación de cantidad, en el que han actuado, como apelante SERRANO Y MONSALVE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S. L., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Villamor López y defendido por el Letrado Sr. Almeida Gordillo; y como apelados Fausto Y Carmen , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gómez de Salazar y defendido por el Letrado Sr. Barroso Corral.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Illescas, con fecha veinte de Enero de dos mil diez, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que estimando sustancialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Fausto y Dª. Carmen , debo resolver y resuelvo el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes de fecha 12 de Noviembre de 2.005, y debo condenar y condeno a Serrano y Monsalve S. L. a abonar a la parte actora la suma de 12.000 euros, así como al pago de los intereses legales de dicha cantidad y a las costas procesales de esta instancia.

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por SERRANO Y MONSALVE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S. L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia que estimando íntegramente la demanda, declaró resuelto un contrato de compraventa de una vivienda por considerar que había existido incumplimiento del contrato por la parte vendedora al no cumplir con los plazos de entrega de la vivienda estipulados en el contrato. El recurso reproduce la pretensión de falta de legitimación pasiva por no ser la demandada la verdadera vendedora de la vivienda sino mera intermediaria entre comprador y vendedor y además alega que el mero retraso no sería motivo de resolución del contrato.

Respecto a la primera cuestión, la Sala se remite a los acertados fundamentos de la sentencia en ese aspecto, es decir, en el contrato no se hace constar en absoluto la condición de mediador de Serrano & Monsalve SL, sino que se expresa que dicha sociedad es la vendedora, y como tal asume las obligaciones que deriven del contrato, debiendo añadir que resulta indiferente que en aquella época no fuera la propietaria de la vivienda, pues como señalan las SSTS de 7 julio de 2008 y 11 de noviembre de 1997 a propósito de la venta de cosa ajena, "siendo en nuestro Derecho el contrato de compraventa productor sólo de obligaciones, no transmitiéndose el dominio por él sino al cumplirse con la entrega de la cosa con el requisito de la "traditio" (art. 609 CC ), la venta de una cosa que no pertenece a quien actúa como vendedor le obligará a adquirirla para cumplir con aquel requisito, o ante una imposibilidad de cumplir el contrato por causa que le es imputable, a indemnizar los daños y perjuicios correspondientes (arts. 1101 y 1106 CC ). Todo ello, naturalmente, si el comprador no se conforma, y exige válida y lícitamente la anulación del negocio por error (ha creído de buena fe que la cosa era del vendedor) o por dolo (el vendedor le ha hecho creer que es suya). También podrá pedir la resolución por incumplimiento del vendedor, pues no está obligado a aceptar como cumplimiento de la obligación del vendedor una cosa sobre la que ni tiene la libre disposición ni capacidad para enajenarla (art. 1160 CC )".

SEGUNDO. Respecto al retraso en la entrega de la vivienda en los contratos de compraventa de inmuebles y su consideración o no de incumplimiento sustancial a efectos resolutorios, tiene declarado esta misma Audiencia en sentencias de 27 de enero y 15 de junio de 2010, que lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006, accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC, lo que importa esencialmente (STS. 20.6.80, 10.10.82,18.11.83, 31.5.85, 28.2.86 , etc .), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006, entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002, que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución (Sentencia de 20 de noviembre de 1984). En un supuesto prácticamente idéntico al que no ocupa, señaló la STS Sala 1ª de 17 diciembre 2008, que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.

Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005, 4-4-2006, 20-7-2006, 31-10-2006, 22-12-2006 y 20-7-2007 ), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil.

Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL , que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento". Concluye la citada sentencia que aunque se ha producido un retraso en el cumplimiento, no puede considerarse como esencial porque no ha privado al acreedor de lo que podía esperar como consecuencia del contrato, entendiendo que la prestación es aun idónea para satisfacer los intereses del acreedor, y que no existe una voluntad incumplidora de los deudores que han ido superando los obstáculos presentados a la construcción del edificio, y por último que el vendedor no ha alegado ninguna razón que permita entender que el plazo establecido era esencial en el contrato.

Por tanto, la conclusión a que llega la sentencia citada es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la entrega tardía de lo pactado, no puede ser considerado como esencial, por lo que no es aplicable la regla del art. 1124. 2 CC , que se ha denunciado como infringida.

Por último para concluir con el examen de la Jurisprudencia al respecto, la STS de 5 diciembre 2002 , examina un supuesto en que no puede estimarse que el retraso sea irrelevante a efectos de resolución del contrato, pero ello es así porque la cláusula que establece el plazo de entrega aparece con carácter esencial y se ha excedido en el caso examinado en aquella sentencia en más del doble el plazo de entrega pactado por las partes.

En el caso presente, las partes contratantes no contemplan en el contrato de doce de noviembre de 2005 el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, pues simplemente dicen en la cláusula tercera que "las partes contratantes se obligan a elevar a escritura pública este contrato privado de compraventa antes de diciembre de 2007", es decir, ni siquiera se pacta de forma expresa que las obras habrán de estar concluidas en esa fecha, aunque tácitamente cabe entender que ello sea así, no resaltando dicha cláusula especialmente sobre las demás ni otorgándole un carácter preponderante.

Así las cosas, el requerimiento de la demandante, de fecha 31 de enero de 2008, apenas transcurrido un mes desde la fecha prevista para la entrega, reiterado el 1 de marzo, dando por resuelto el contrato de compraventa, carece de toda justificación a tenor de la Jurisprudencia más atrás examinada, pues la vivienda adquirida cumplía exactamente la misma finalidad y utilidad en noviembre que en enero, siendo irrelevante en la compra de un inmueble un retraso tan breve, que lo que pone de manifiesto bien a las claras es que realmente la compradora no tenía ya ninguna intención de llevar a cabo la compraventa y se acogió a la excusa del retraso para intentar resolver el contrato.

Por ello, considerando la Sala que la vivienda estaba concluida en fecha 10 de noviembre de 2008 según el certificado final de obra, y que además el retraso no es imputable a la vendedora sino que obedeció a que se hubo de reformular la obra por la necesidad de un nuevo pilotaje según la testifical del arquitecto, entendemos que ese mero retraso no constituye ni remotamente un incumplimiento de carácter esencial que permita a una de las partes desvincularse del contrato no ya sin consecuencias, sino incluso como aquí se pretende, exigiendo la devolución de las arras.

El plazo de entrega era de más de dos años, de noviembre de 2005 que se firma el contrato a diciembre de 2007 en que se prevé la elevación a escritura pública (recordemos que el contrato ni siquiera habla de entrega), siendo irrelevante, al menos a efectos resolutorios, un retraso de once meses por causas no caprichosas sino justificadas por la necesidad de un nuevo pilotaje, y muchísimo menos relevante un retraso de un mes, que es lo que transcurrió hasta el primer requerimiento resolutorio de la demandante, el cual fue además contestado ofreciendo a la misma una vivienda en alquiler, haciéndose cargo de las rentas la vendedora, lo que evidencia su intención de cumplir sus obligaciones y la de la demandante por el contrario, de desvincularse a toda costa de las suyas.

Dicho retraso podría eventualmente dar lugar a algún tipo de reclamación por los daños y perjuicios ocasionados por el mismo, por no poder disponer de la vivienda en el plazo pactado, pero no justifica la resolución.

Prospera por tanto el recurso debiendo ser revocada la sentencia de instancia y desestimada en definitiva la demanda.

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil , en tanto que las de la instancia se imponen a la actora por aplicación del art. 394 LEC .

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de SERRANO Y MONSALVE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S. L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Illescas, con fecha veinte de Enero de dos mil diez , en el procedimiento núm. 230/08, de que dimana este rollo, y en su lugar, desestimando íntegramente la demanda, debemos absolver de la misma a la demandada con imposición de las costas de primera instancia a la actora; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en el presente recurso; acordando la devolución del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-