Sentencia Civil Nº 196/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1038/2010 de 06 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 1038/2010 -A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 97/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A nº 196/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DON JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a seis de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 97/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de Jose Antonio Y Blanca , representados en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Octavio Pesqueira Roca, contra Laura , representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Xavier Valcarce San tisteban. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y demandada, contra la Sentencia dictada el día treinta de junio de dos mil diez por el Sr. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

" FALLO

Estimo parcialmente la demanda formulada por Jose Antonio y Blanca contra Laura , condenando a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de QUINIENTOS EUROS (500€).

Todo ello sin condena expresa en cuanto a las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación tanto por la parte actora Jose Antonio y Blanca , como por la demandada Laura mediante sus respectivos escritos motivados, dándose traslado a la respectiva parte contraria. Cada una de las partes se opuso al recurso de su contraria mediante su correspondiente escrito motivado. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente, y tras denegarse la prueba solicitada por la parte demandada, se señaló para votación y fallo el día 16 de febrero de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes reclaman la cantidad de 18.500 euros en concepto de arras penitenciales por la frustrada adquisición de un piso sito en el nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Sant Boi. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia estima la demanda pero sólo de forma parcial, por entender que conforme al contrato inicial, sólo tendrían carácter de arras los 500 euros inicialmente entregados.

Contra dicha sentencia recurren tanto los demandantes reiterando en esta alzada su pretensión inicial, como la demandada reiterando su petición de plena desestimación de la demanda.

SEGUNDO.- Son hechos en que se basa la presente resolución los siguientes:

1.- La demandada había encargado la venta de su vivienda a la agencia inmobiliaria "Estudi Sant Boi Molí Vell SL" que gira como "Tecnocasa" y, al parecer, también había encargado la compra a la misma agencia de un inmueble en L'Hospitalet de Llobregat. En la hoja de encargo se decía expresamente que autoriza a la Agencia a solicitar y recibir arras o señal.

2.- En fecha 5 de agosto de 2009 los demandantes suscriben con la agencia citada un documento titulado " proposta de contracte de compravenda d'inmoble " por el precio autorizado por la vendedora, entregando los demandantes la cantidad de 500 euros como prueba de la voluntad de suscribir el contrato, cantidad que se dice en el propio documento que " constituirá aras del art. 1454 del código civil a la firma del contrato privado de compraventa" que había de seguir a la suscripción de éste ya que quedaba condicionado a la aceptación de la vendedora; según el texto de dicho documento y a pesar de que la propuesta de compra se atenía a los términos del mandato, la propuesta sólo era vinculante para la vendedora una vez aceptada por ésta; de no haberse aceptado habría que haber devuelto la cantidad entregada en los quince días siguientes, según el citado documento. En el propio documento se hace referencia, al indicar la forma de pago del resto del precio, a que 18.000 euros se deberían entregar a la firma del contrato privado y el resto al otorgarse la escritura pública.

3.- El contrato privado de compraventa no llegó a confeccionarse; en cambio se recabó la conformidad de la vendedora mediante firma que obra en el propio documento antes citado. La cantidad de 500 euros antes mencionada se aumentó al día siguiente en 2.000 euros más según documento en el que se mencionaba que quedaban pendientes para entregar como segundo pago "de arras" la cantidad de 16.000 euros que debían entregarse en fecha máxima de 17 de agosto. Este documento recibo está sólo firmado por la inmobiliaria mediadora

4.- El día 17 de agosto se completa la cantidad hasta un total de 18.500 euros mencionados en la propuesta y se suscribe entre los demandantes y la agencia inmobiliaria un documento acreditativo del recibo de la cantidad y en él se deja constancia de a) Que la propuesta de compraventa había sido aceptada por la propiedad. b) Que esta total cantidad de 18.500 euros queda considerada " como arras según el art. 1454 del código civil ," y c) Que el resto del precio pactado que quedaba pendiente se haría efectivo el día de la escritura a fecha máxima de 30 de septiembre siguiente. Aparte de las firmas de los demandantes, consta simplemente el sello del establecimiento mediador.

5.- En fecha 29 de septiembre los vendedores otorgan una prórroga de un mes (hasta 31 de octubre siguiente) para que la demandada pudiera escriturar. Sin embargo, en fecha 22 de octubre y por medio de letrado, la demandada comunica a la agencia inmobiliaria la revocación del mandato de venta "... atès que, per causes alienes a la seva voluntat no ha estat posible formalitzar la compra del pis de L'Hospitalet del Llobregat igualment subscrit i pactat amb Tecnocasa ".

6.- En fecha 30 de diciembre siguiente la inmobiliaria procedió a devolver las cantidades recibidas de los demandantes expresando ambas partes signatarias de aquel documento reserva de los respectivos derechos que consideraban tener contra la demandada.

TERCERO .- Descartada la cuestión de la eventual ineficacia del contrato por causa del trastorno bipolar que padece la demandada ya que no hay prueba bastante para dar tal efecto legal -lo que explica que ya no se trate esta cuestión en el recurso-, en este la parte demandada insiste en que nadie le requirió para escriturar y que el buró fax que envió su letrada el 22 de octubre tenía como única finalidad evitar la prórroga automática del mandato de venta otorgado a la inmobiliaria.

Por lo oído en juicio lo primero no puede mantenerse; la propia demandada manifestó que necesitaba haber comprado lo que pretendía comprar para poder vender y marchar de su casa, que es lo que explicaba el buró fax de 22 de octubre. Y tanto los demandantes como la directora de la oficina mediadora y su comercial, indicaron claramente el desligamiento de la venta por parte de la demandada ("no hubo forma") incluso con intervención ya de los letrados.

Lo segundo resulta tan insostenible como lo anterior: Carece de sentido hablar de que se quería evitar prórroga de un mandato de venta a la inmobiliaria, cuando la venta estaba ya comprometida incluso con la firma de la demandada por lo que, ni había que seguir buscando compradores ni la demandada podría desembarazarse de semejante manera de la gestión ya realizada positivamente por la inmobiliaria.

Finalmente insiste la demandada -ya lo hizo en juicio- en que ella quiere vender. Pero claro está que tal deseo no pasa de constituir un sentimiento meramente platónico a cuyo imprevisible albur no puede pretender que queden sujetos los demás. Lo cierto es que había una compraventa perfeccionada, había un compromiso de escriturar en determinada época y lo cierto es que hay un incumplimiento por parte de la vendedora sin sugerencia de alternativa alguna ni entonces ni nunca.

La desestimación de tan temerario recurso no puede ser más clara.

CUARTO.- Más dificultad ofrece el recurso de la parte demandante. Desde luego los demandantes fueron contestes en manifestar que a ellos la inmobiliaria les pidió -y entregaron- 18.500 euros en concepto de arras. Y eso mismo se manifestó por el personal de la agencia inmobiliaria que insistió, sobre todo la Sra. Delia , en que estaba autorizada para pedir y coger arras en la nota de encargo. Esta convicción se tradujo en el contenido de los recibos de las cantidades que completaban los 18.500 euros que depositaron y que les ha sido devuelto.

Sin embargo debe hacerse notar que arras las hay de varios tipos y que la redacción del documento de propuesta sólo atribuye claramente el carácter de penitenciales a los 500 euros entregados en aquel momento. El resto se menciona como pago a cuenta que debería hacerse con ocasión del contrato privado que no hubo necesidad de hacer, es decir se menciona en aquel documento como arras confirmatorias.

Es verdad que en el documento de 17 de agosto se dice que ambas cantidades " quedan consideradas como arras según el art. 1454 del código civil " , pero tiene que observarse que no era así en el documento que había suscrito la demandada; que se le está reclamando a ella por una responsabilidad que no firmó en relación a un dinero que no se le entregó, sino que lo conservaba la agencia para cubrir su comisión. Es verdad también que la agencia estaba autorizada a coger y conservar arras por la nota de encargo, pero no es menos cierto que la demandada había intervenido ya personalmente en la operación después, conformando el documento de propuesta de compra en el cual la entrega de 18.000 euros más se contempla simplemente como parte del precio (arras confirmatorias). Siguiendo pues una consolidada jurisprudencia relativa a la interpretación restrictiva de las arras como penitenciales ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 24 de octubre de 2002 y 29 de junio de 2009 y las que en ellas se citan) se mantendrá la sentencia recurrida en este punto.

ÚLTIMO.- Las costas del recurso interpuesto por la demandada deberán quedar a su cargo por su plena desestimación de conformidad a lo dispuesto en arts. 394 y 398 de la ley de enjuiciamiento civil .

No obstante la desestimación del recurso de la parte demandante, no se hará expresa imposición de costas dadas las dudas de hecho que proporciona la expresa autorización de la nota de encargo para que la inmobiliaria solicitara y recibiera arras y el entendimiento tanto de los demandantes como de los componentes de la inmobiliaria de tener suficiente autorización para reconvertir los 18.000 euros restantes pactados como parte del precio en arras penitenciales. Esta relevación de las costas no alcanza a la pérdida del depósito para recurrir ya que su regulación lo relaciona expresamente con la desestimación del recurso.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por Jose Antonio y Blanca por un lado y por Laura por otro, contra la sentencia de fecha 30 de junio de 2010 pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat , confirmamos dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas del recurso interpuesto por los demandantes y con expresa imposición del recurso interpuesto por la demandada y con pérdida de los respectivos depósitos constituidos para su interposición.

Contra la presente sentencia solo cabe recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de veinte días hábiles desde el siguiente a su notificación.

Firme que sea la presente resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.