Sentencia Civil Nº 196/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 415/2011 de 02 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 415/2011- C

Procedimiento ordinario Nº 523/2010

Juzgado Primera Instancia 43 Barcelona

S E N T E N C I A Nº. 196 / 2012

Ilmos./a Srs./a Magistrados/a:

D . RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

D . JOSÉ MANUEL REGADERA SÁENZ

En la ciudad de Barcelona, a dos de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario Número 523 / 2010, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 43 de Barcelona, a instancia de REHABIPIS S.L. contra Eutimio , Reyes y Apolonia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por la parte actora REHABIPIS, S.L. y por las partes demandadas Reyes y Apolonia , contra la Sentencia dictada en los mismos el dia 28 de febrero de 2011, por el/la Sr./a. Magistrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: " FALLO: Que, con estimación parcial de la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Ricard Simó Pascual, en nombre y representación de REHABIPIS, S.L., y dirigida contra Doña Reyes , Doña Apolonia , y Don Eutimio ,

DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato celebrado entre las partes en este juicio, en fecha 16 de Diciembre de 2005, así como sus prórrogas; Y,

DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados en este juicio Doña Reyes , Doña Apolonia , y Don Eutimio , a abonar a la actora REHABIPIS, S.L., la suima de SESENTA MIL EUROS (60.000 EUR), como devolución de las arras percibidas; y,

DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados en este juicio Doña Reyes , Doña Apolonia , y Don Eutimio , a abonar a la actora REHABIPIS, S.L., el interés legal del dinero, sobre la suma de la condena, desde la fecha de interposición de ésta demanda, el 12 de abril de 2010, e incrementados en dos puntos desde la fecha de ésta resolución y hasta su completo pago; Y,

NO DEBO EFECTUAR Y NO EFECTÚO una expresa imposición de las costas de este juicio."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia se interpusieron recursos de apelación por la parte actora REHABIPIS, S.L. y por las partes demandadas Reyes y Apolonia , mediante sus escritos motivados y a través de sus respectivas representaciones procesales, dándose los traslados correspondientes y formalizándose las respectivas oposiciones, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 18 de abril de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la instancia que con parcial estimación de la demanda interpuesta por REHABIPIS, S.L. frente a Eutimio , Reyes y Apolonia , en sus condiciones respectivas de comprador y vendedores de la finca sita en la c/. DIRECCION000 nº. NUM000 ( antes NUM001 ) de Barcelona, declara resuelto el contrato privado de compraventa con pacto de arras penitenciales de fecha 16 de diciembre de 2005 y anuda los efectos del mutuo disenso, esto es condena a los demandados a devolver la suma entregada por la compradora 60.000 € e intereses legales desde la interposición judicial; se alzan ambas partes litigantes. Los demandados sobre la base de una errónea valoración de la prueba, al entender que la voluntad de los vendedores fue siempre la de cumplir el contrato, debiéndose desestimar en todo caso la demanda; la actora en base también a una errónea valoración de la prueba e interpretación contractual toda vez que cuando se firmó la última de las prórrogas contractuales el 23 de julio de 2009 la compradora tenía la creencia de que aún no se había cancelado la carga registral, y al finalizar dicha prórroga resulta que si bien la carga se hallaba cancelada la finca se encontraba ocupada por un tercero extraño, siendo por ende los únicos incumplidores contractuales los vendedores procediendo en consecuencia los perjuicios reclamados en la demanda - intereses legales devengados desde la entrega del dinero.

SEGUNDO.- Los ejes de sendos recursos de apelación se basan en imputar el incumplimiento del contrato de compraventa respectivamente a comprador y vendedores.

No se discute ni cuestione que ambas partes suscribieron un contrato de compra-venta con pacto de arras penitenciales sobre la finca sita en Barcelona, c/. DIRECCION000 nº. NUM000 en fecha 16 de diciembe de 2005 por el precio de 360.600 € de los cuales la compradora entregó en el momento de la firma la suma de 60.000 €, siendo la fecha de otorgamiento de la escritura pública ante del 30 de abril de 2006, resultando que los vendedores, como herederos universales de supadre D. Sixto , se hallaban efectuando los trámites necesarios para elevar a público el contrato privado de adquisición de la finca por parte del padre y la cancelación de la carga vigente sobre dicha finca. Tampoco que dicho contrato fue prorrogado hasta un todal de cinco ocasiones: el 22 de mayo de 2006 por un período de 12 meses, el 18 de octubre de 2007 por un período de 12 meses; el 21 de enero de 2008, por un período de 6 meses; el 28 de julio de 2008, por un período de 12 meses y por último el 23 de julio de 2009 por un período de 6 meses, que finía el 23 de enero de 2010, haciéndose constar en las sucesivas prórrogas que se hallaban pendientes de finalizar los trámites necesarios para elevar a público el título de adquisición del padre de los vendedores compraventa privada de 14 de marzo de 1986 ( vid. folios 48,50,52,54 y 56 ). Que asimismo en fecha 12 de enero de 2009 se otorgó Acta de Aceptación de Herencia del finado y elevación a público de documento privado de compraventa inscribiéndose la finca de autos en favor de los aquí demandados el 23 de marzo de 2009 ( vid. folios 31 y ss. ). Que en fecha 21 - 12 - 2005 Dña. Apolonia presentó denuncia ante la Comisaría de Policía a existir okupas en la finca de autos, dictándose sentencia condenatoria en primera instancia confirmada en la alzada por la Sección 7ª de esta Audiencia Provincial, recuperando la propiedad la posesión de la finca en verano de 2008. Que una vez expirada la última de las prórrogas ( el 13 de enero de 2010 ) la compradora remitió, en fecha 12 de febrero de 2010, contestación al burofax, a su vez remitido por los vendedores en fecha 5 de febrero en el que se comunicaban que se encontraban en disposición de otorgar la escritura pública de compraventa, manifestando su voluntad de cumplir el contrato designando Notaría para hacerlo y requiriendo a los vendedores para que en el plazo de cuatro días acreditaren que la finda se hallaba libre de ocupantes, al encontrarse habitada por terceros extraños, y para el caso que no lo hicieran en el plazo conferido, se entendía resuleto el contrato. La parte vendedora contestó a su vez por fax el 17 de febero de 2010 manifestando que el contrato privado prorrogado tantas veces había quedado resuelto al expirar la última de las prórrogas, e 23-01-2010 por no haberse otorgado la escritura pública, manifestando la voluntad de cumplir el contrato y el conocimiento del tema de los " okupas " y el proceso judicial que concluyó con la condena por delito de ocupación. Se acredita en las actuaciones que una vez expirada la última de las prórrogas la finca había sido ocupada por unos nuevos " okupas ", como así resulta del informe de Detectives de fecha 25 de febrero de 2010 y las fotografías tomadas de la finca en la que se observa la presencia de nuevos " okupas " ( vid. fol. 66 y ss. ). Que los vendedores instaron nuevo procedimiento, esta vez en la vía civil, para obtener el desalojo y recuperación de la posesión de la finca el 22 de marzo de 2010, interponiéndose la presente reclamación judicial en abril de 2010, obteniendo sentencia de desahucio por precario el 1 de julio de 2010 , instando los vendedores la ejecución de la misma, obteniendo la posesión mediante el descerrajamiento el 1 de octubre de 2010 ( vid. fol. 213 ).

Para que podamos hablar de incumplimiento contractual a entidad o bien a vendeora o compradora debe significarse que con arreglo al artículo 1124 del Código Civil e Tribunal Supremo mantiene que conviene primeramente significar: Del artículo 1124 del Código civil EDL 1889/1, el Tribual Supremo mantiene que basta que existan actos o conductas del deudor que permitan inducir el incumplimiento de la obligación, de los que se siga un incumplimento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una pertinaz conducta obstativa, siendo suficiente que se frustre el fin del negocio jurídico y las legítimas aspiraciones de la contraparte, no siendo preciso que el incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar incumplimiento con su conducta, que sería tanto como exigir dolo, sino que, más razonable y objetivamente, es suficiente con apreciar mero incumplimento, resultando que, en el presente supuesto, se cumplen todos los requisitos para dar lugar a la resolución del contrato ya que se exige el importe de los consumos desde febrero de 1998 a junio de 2001.

Acerca del incumplimiento del deudor principal, debe significarse que, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, se venía exigiendo que el deudor manifestase una actitud deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido - sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 7 de julio , 28 de septiembre EDJ 1982/5465 y 11 de octubre de 1982 EDJ 1982/5900 , 25 de febrero y 25 de noviembre de 1983 , 11 de febrero , 20 de mayo EDJ 1985/7362 y 31 de octubre de 1985 , 24 de enero EDJ 1986/805 , 4 de marzo EDJ 1986/1706 y 17 de septiembre de 1986 -, si bien, con la mirada puesta en la realidad social, la equidad y la justicia ( artículo 31.1 y 2 del Código civil EDL 1889/1) al objeto de evitar que una rigurosa aplicación de esta doctrina pudiera frustrar los legítimos derechos de los acreedores, el propio Tribunal Supremo ha venido elaborando una doctrina matizadora social y jurídicamente lógica: basta que existan actos o conductas del deudor que permitan inducir el incumplimiento de la obligación - sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1983 , 31 de mayo EDJ 1985/7394 , 25 de junio EDJ 1985/7456 y 13 de noviembre de 1985 , 7 de julio de 1987 EDJ 1987/5451 , 13 de octubre EDJ 1989/9058, 14 de noviembre EDJ 1989/10140, 1 EDJ 1989/10822 y 20 de diciembre de 1989 EDJ 1989/11538 y 24 de febrero de 1990 EDJ 1990/2030 - de los que se siga un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una pertinaz conducta obstativa; o un cumplimiento relativo, defectuoso con anormalidad resistencia o demora excesivas, que hagan desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aún en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato insito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial y del principio y norma que obliga a estar a lo pactado - sentencias, entre otras, de 29 de enero EDJ 1983/592 , 4 de octubre , 12 y 18 de noviembre de 1983 , 28 de febrero EDJ 1986/1614 y 27 de octubre de 1986 EDJ 1986/6732 , 17 de marzo EDJ 1987/2150 y 30 de junio de 1987 EDJ 1987/5218 -. Ni por parte de la compradora ni tampoco por parte de los vendedores. Ambas partes intentaron, y sucesivamente prorrogaron el contrato hasta un total de cinco ocasiones para dar fiel cumplimiento a sus respectivas obligaciones, el cumplimiento del contrato si bien por causas no imputables desde luego a la compradora, pero tampoco a los vendedores, el contrato finalmente no pudo cumplirse una vez cancelada la carga que pesaba sobre el contrato privado de 1986 y elevado a público el mismo. Toda vez que si bien al expirar la última de las sucesivas prórrogas concedidas, el 23 de enero de 2010, se habían obtenido y formalizado os trámites oportunos elevándose a púiblico el título del causante D. Sixto constando la inscripción de la finca, a nombre de los herederos y vendedores de autos, realizada en el Registro de la Propiedad el 23 de marzo de 2009, esto es inclusive con anterioridad a la firma del inicio de la quinta y última de las prórrogas ( de fecha 23 de julio de 2009 y por un nuevo plazo de 6 meses ) lo acontecido es que tras expirar aquella última prórroga la vivienda se hallaba ocupada de nuevo por terceros extraños ( okupas ). Más sin que dicha ocupación fuese en modo alguno consentida por la propiedad, quien de nuevo realizó los oportunos trámites judiciales para recuperar la posesión de la misma.

No existió incumplimiento alguno de la compradora. Más tampoco existió ningún incumplimiento a imputar a los vendedores quienes intentaron en todo momento dar fiel cumplimiento a sus obligaciones de entregar la finca libre de toda carga y ocupantes. Lo realmente acontecido fue la imposibilidad de dar cumplimiento al contrato por parte de la vendedora más por causas absolutamente extrañas y ajenas a su voluntad; al instar de nuevo demanda tan sólo tuvieron conocimiento de que la finca había sido de nuevo ocupada por terceros extraños " okupas "; procedimiento judicial de precario para obtener el desalojo, no siendo hasta después de la presente reclamación judicial cuando obtuvieron la recuperación de la posesión de la finca ( más concretamente el 1 de octubre de 2010. Si bien dicha causa extraña y ajena a la voluntad de cumplimiento de los vendedores no les puede ser imputada, con igual razón no puede imputarse a la compradora voluntad ninguna de incumplimiento; quien al término de la última de las prórrogas, ( recordemos que de duración 5 años desde la firma del contrato privado ) el 23 de enero de 2010, y tras constatar la presencia de " okupas " requirió a la parte vendedora para que otorgara escritura pública de compraventa y le entregara la finca libre de arrendatarios y ocupantes.

No justifica ninguna de las partes que al final de la última de las prórrogas las partes quisieran, de una u otra, incumplir el contrato. Qué sentido tiene que ambas, compradora y vendedoras, firmaran de común acuerdo aquella última prórroga si no era para facilitar el cumplimiento del contrato privado que querína consumar. Qué interés podían tener ninguna de las partes para fimar la última de las prórrogas sino dar cumplimiento exacto y fiel al contrato privado de compraventa del año 2005. Hubiere bastado la negativa de cualquiera de ellas a la firma de aquella última prórroga y requerimiento ala contraria para entonces poder justificar el incumplimiento de la contraria. Nada de ello se realizó, suscribiendo ambas partes el 23 de julio de 2009 la quinta y última de las prórrogas del contrato en los términos que constan documentados ( cancelación cargas registrales ).

El cumplimiento devino así imposible por causas absolutamente ajenas a la parte compradora y también de la vendedora; quien inició de inmediato los trámites legales oportunos para recuperar de nuevo la posesión de la finca y poder estar en disposición de entregar la vivienda otorgando la oportuna escritura pública en los términos contractuales pactados, lo que no consiguió sino una vez iniciada la presente reclamación judicial, el 1 de octubre de 2010. Debe por ello entenderse justificado aplicar las consecuencias jurídicas previstas para mutuo disenso. Toda vez que no siendo directa ni voluntariamente imputable a ninguna de las dos partes contratantes un incumplimiento del contrato, no pueden anudarse las consecuencias legales del pacto de arras penitenciales ni de incumplimiento, en los términos que sanciona el artículo 1124 del Código Civil ; debiendo las partes restituirse recíprocamente las prestaciones junto con los intereses legales desde la reclamación judicial. Ninguna sanción por incumplimiento ni las consecuencias legales previstas para dicho supuesto cabe evitar a una u otra de las partes contratantes; de lo que se colige el perecimiento por tanto de sendos recursos de apelación, al no concurrir un error en la reclamación de la prueba ni interpretación ilógica o arbitraria en los términos previstos en los a'rtículos 1281 y ss. del Código Civil.

TERCERO.- Las costas de la presente alzada se imponen a los recurrentes de conformidad con el artículo 398.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAR los dos recursos de apelación interpuestos por REHABIPIS, S.L. y por Reyes y Apolonia contra la Sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia Número 43 de Barcelona en sus autos de Juicio Ordinario Número 523 / 2010 de los que el presente rollo dimana, CONFIRMANDO dicha resolución en su integridad, con imposición de las costas de la presente alzada a los recurrentes.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte dias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a 02-05-2012 , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.