Sentencia CIVIL Nº 196/2021, Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1, Rec 69/2021 de 08 de Junio de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CUENCA

SENTENCIA: 00196/2021

Modelo: N10250

PALAFOX Nº 4-1ª PLANTA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Teléfono:969224118 Fax:969228975

Equipo/usuario: AEV

N.I.G.16078 41 1 2019 0000623

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000069 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CUENCA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000152 /2019

Recurrente: Juan Ignacio

Procurador: MARIA DE LOS ANGELES PAZ CABALLERO

Abogado: NICOLETA TRIFAN RADU

Recurrido: Juan Enrique

Procurador: MARIA JOSE MARTINEZ HERRAIZ

Abogado: JUAN MANUEL BACHILLER RAMON

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CUENCA.

Apelación Civil nº 69/2021.

Juicio Ordinario nº 152/2019.

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cuenca.

Ilmas./os. Sras./es.:

Presidente:

D. José Eduardo Martínez Mediavilla.

Magistradas/os:

Dª. Silvia Abella Maeso.

D. Javier Martín Mesonero.

Ponente: Sr. Martínez Mediavilla.

SENTENCIA Nº 196 /2021

En Cuenca, a ocho de junio de dos mil veintiuno.

Vistos ante esta Audiencia Provincial, en trámite de recurso de apelación nº 69/2021, los autos de Juicio Ordinario nº 152/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cuenca, promovidos por D. Juan Enrique, representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. María José Martínez Herraiz y dirigido por el Letrado D. Juan Manuel Bachiller Ramón, contra D. Juan Ignacio, representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. María Ángeles Paz Caballero y dirigido por la Letrada Dª. Nicoleta Trifan Radu, (sobre resolución de contrato de arras y reclamación de 10.000 €), en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Ignacio contra la Sentencia dictada en primera instancia, por el ya referido Juzgado, en fecha uno de diciembre de dos mil veinte; habiendo sido Ponente el Ilmo. Sr. D. José Eduardo Martínez Mediavilla.

Antecedentes

Primero.-Que la situación fáctica puede resumirse del siguiente modo:

1. La representación procesal de D. Juan Enrique presentó, en fecha 07.03.2019, demanda de Juicio Ordinario, (sobre resolución de contrato de arras y reclamación de 10.000 €), contra D. Juan Ignacio.

En tal demanda venía a reseñarse, en síntesis, lo siguiente:

.El actor y el demandado habían suscrito un contrato de arras o señal en fecha 14.04.2014; el cual figura en el acontecimiento nº 4 del expediente digital relativo al procedimiento ORD 152/2019, (cuyo contenido se da aquí por reproducido). En el segundo de los pactos del mismo figura que 'Don Juan Enrique entrega a D. Juan Ignacio a cuenta y como arras o señal de la compra-venta futura, la cantidad de 5.000 € (cinco mil euros)'. El mismo día de la formalización de tal contrato, (14.04.2014, como ya se ha dicho), el actor abonó al demandado, mediante transferencia bancaria, la suma de 5.000 €. Con posterioridad a la firma del contrato, el vendedor indicó al demandante que no le interesaba formalizar la escritura pública de compraventa hasta que no hubieran transcurrido cinco años desde que él adquirió la finca por donación, (dado que se había acogido a unos beneficios fiscales y si trasmitía la finca antes de ese tiempo los perdería). En fecha 01.10.2014 se confeccionó un contrato privado de compraventa por encargo del vendedor, en una Gestoría del municipio de Cañete, Cuenca, y se requirió a las partes para firmar dicho contrato privado. No se llegó a firmar dado que no se correspondía con lo inicialmente pactado en el contrato de arras. Además, debía formalizarse en escritura pública y no en documento privado. En el apartado antecedentes del contrato de arras la parte vendedora aseveraba que la finca se encontraba libre de toda carga, gravamen y limitación; y esa aseveración del vendedor era absolutamente falsa, pues el inmueble tenía una hipoteca desde el 07.03.2012. En el contrato de arras se pactó que la elección del Notario autorizante de la escritura pública correspondería al comprador. Por ello, el 15.06.2015, y dado que no se formalizaba la escritura en los términos pactados, el demandante requirió al demandado para comparecer ante Notario al objeto de formalizar la escritura pública en los términos pactados. El demandado ni compareció ni contestó al requerimiento efectuado. El demandado no solo no atendió los requerimientos para realizar la venta sino que, a pesar de haber suscrito el contrato de arras y haber percibido 5.000 € del demandante, en fecha 07.04.2017 vendió el inmueble, mediante escritura pública de compraventa, al marido de la Gestora que había confeccionado el ya citado documento privado; y ello sin devolver al actor los 5.000 € que él pagó ni el doble de tal importe por incumplimiento de contrato.

Con dicha demanda se solicitaba la resolución del contrato de arras, celebrado el 14.04.2014, y que se condenase a la parte demandada a pagar al demandante 10.000 € o, subsidiariamente, 5.000 €.

2. La representación procesal de D. Juan Ignacio contestó a la demanda. En el suplico del escrito de contestación venía a pedirse que se dictara '...sentencia por la que se desestime la demanda, procediendo a la resolución del contrato de arras suscrito por incumplimiento del comprador de lo acordado, absolviendo a mi representado de las pretensiones en ella contenidas...'. En el otrosí digo del escrito de contestación se hacía constar que '... solicitamos petición adicional de daños y perjuicios, debido a la división horizontal que tuvo que realizar mi demandante en la finca, daños y perjuicios que han quedado suficientemente acreditados, mediante las facturas aportadas en este escrito, en la cuantía de 3.455,89 euros,...'.

En la contestación a la demanda venía a señalarse, en esencia, que el comprador conocía perfectamente que no se podía formalizar y elevar a público el contrato de arras hasta que no transcurrieran cinco años, (pues de hacerse antes de dicho plazo se perdían las bonificaciones fiscales a las que tenía derecho el demandado). Teniendo en cuenta que la escritura de donación es de fecha 02.11.2011, no podía ser exigible por parte del comprador la elevación a público del contrato de compraventa hasta el 03.11.2016. Se solicitaron los servicios de una Gestoría para realizar la escritura de división horizontal y confeccionar el contrato privado de compraventa que iba a ser suscrito por las partes; y el demandante participó activamente en la modificación de los diversos borradores que se iban confeccionando del contrato privado de compraventa, accediendo el demandado prácticamente a todas las pretensiones del actor. Si bien es cierto que en el contrato de arras, sacado de internet por el demandante y suscrito por las partes, se establece literalmente que la finca objeto de compraventa está libre de cualquier carga y gravamen, no es menos cierto que la parte demandante conocía perfectamente que no podía elevarse a público el contrato hasta que no transcurriera el período de cinco años, considerándose dicha circunstancia como una carga y gravamen de la finca. Por tanto, teniendo pleno conocimiento de ello el demandante, no podía exigirse el cumplimiento de la cláusula. Si bien es cierto que al demandado se le hizo un requerimiento, también es cierto que el demandante pretendió una rebaja del precio en 10.000 €; razón por la cual el demandado se negó a suscribir el contrato de compraventa en esas nuevas condiciones impuestas unilateralmente por el demandante así como elevar dicha compraventa a pública. Ninguna de las dos partes se presentó en la Notaría; y ello fue debido a la imposibilidad de perfeccionar el contrato por incumplimiento y renuncia del actor. En ningún momento se requirió al demandado el reintegro de los 5.000 €. Al demandado se le han causado unos daños y perjuicios que se cuantifican en la suma de 3.455,89 €, (en concepto de perfeccionamiento de escritura de división horizontal, liquidación de impuestos y gastos de Gestoría). A mayor abundamiento, el demandante suscribió un contrato de compraventa, en escritura de 15.10.2015, lo que pone de manifiesto la renuncia del demandante a perfeccionar el contrato, (al haber comprado otra finca en el año 2015). Estamos ante un contrato de arras confirmatorias, no penitenciales, por lo que no sería exigible el doble del importe de lo entregado en concepto de arras.

3. El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cuenca dictó Sentencia, el 01.12.2020, estimando íntegramente la demanda e imponiendo las costas a la parte demandada. Resolvió el contrato de arras celebrado el 14.04.2014 y condenó al demandado a pagar al actor la cantidad de 10.000 €, más los intereses legales desde la fecha de la Sentencia hasta su efectivo pago.

4. La decisión del Juzgador a quo viene a basarse, en síntesis, en lo siguiente:

.Se pactaron unas arras penitenciales.

.El vendedor incumplió varias veces el contrato, (hizo constar que la finca estaba libre de cargas y gravámenes pero estaba sujeta a una hipoteca; la finca no podía ser vendida hasta pasar cinco años; el vendedor incumplió la obligación de formalizar el contrato en escritura pública, pues fue requerido por el demandante y el demandado hizo caso omiso; y el demandado, sin rescindir el contrato, vendió el inmueble a un tercero), siendo la consecuencia de ello la resolución del contrato con la obligación del demandado de devolver duplicadas las arras, (es decir 10.000 €).

.Los daños y perjuicios que solicita la demandada mediante otrosí en su escrito de contestación tenían que haberse planteado a través de la oportuna reconvención. En todo caso la desestimación de la demanda por incumplimiento del demandado ya comportaría la desestimación de tal pretensión; y máxime cuando en el propio contrato de arras se especifica, en el punto cuarto, que los gastos del inmueble hasta el otorgamiento de la escritura pública serán de cuenta de la parte vendedora.

Segundo.-Que, notificada la anterior Resolución a las partes, por la representación procesal de D. Juan Ignacio se interpuso recurso de apelación.

En tal recurso viene a solicitarse la revocación de la Sentencia de primera instancia y la desestimación íntegra de la demanda.

En dicho recurso se alega, en síntesis, lo siguiente:

1. Error en la apreciación de los hechos y de valoración de prueba.

Viene a indicarse en dicho motivo, en esencia, que la Sentencia de primera instancia incurre en un grave error, al señalar que no podía ser trasmitida o vendida la finca antes de cinco años. La única condición era no elevar a público el documento durante un plazo. Ello excluye el incumplimiento del vendedor.

2. Indebida aplicación del artículo 1.454 del Código Civil, falta de motivación e infracción de la doctrina jurisprudencial en cuanto al concepto de arras penitenciales.

Se concreta en dicho motivo, en esencia, lo siguiente:

-una de las motivaciones de la Sentencia es confusa, al no dejar claro si uno de sus párrafos forma parte de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23.09.2014 o si es argumentación propia de la Sentencia recurrida;

-la motivación es insuficiente;

-debe realizarse una interpretación restrictiva para determinar que las arras son penitenciales, (y aquí no tienen tal catalogación).

3. Error en la valoración y ponderación de la prueba.

Viene a señalarse en dicho motivo, en esencia, lo siguiente:

A. Interpretación del contrato. No se fijó fecha; lo que acredita aceptación y conocimiento por el comprador de la condición de aplazamiento. El comprador conocía que la frase que se plasmó relativa a que la finca se encontraba libre de cargas se limitaba a un mero formalismo. La cantidad se entregó a cuenta de la futura compraventa. De la literalidad del contrato se deduce que es un pago a cuenta. Se considera que, tratándose de una compraventa futura y al no haberse fijado fecha para el otorgamiento de la escritura, la situación de libertad de cargas y gravámenes debe entenderse referida a la fecha incierta del otorgamiento de la escritura.

B. Con respecto a que no se ha acreditado que el demandante conociera las cargas, se vulnera el artículo 217.2 de la L.E.Civil. La parte actora debía probar el desconocimiento antes de la firma. Los datos anteriores y posteriores demuestran el conocimiento previo del demandante. El demandante no pidió nota simple en el Registro de la Propiedad.

C. Las circunstancias ocultadas no perjudicaban la compraventa.

D. Respecto del testimonio de la parte demandante, infracción del artículo 306 en relación con el 316, ambos de la L.E.Civil.

E. Habría al menos un incumplimiento mutuo; si bien se afirma el incumplimiento exclusivo de la parte actora al haberse negado a formalizar el contrato privado de compraventa.

F. Valoración ilógica y arbitraria de las testificales. No se realizó tacha alguna.

G. La resolución del pacto de arras se produjo en el momento de la negativa a firmar el contrato privado de compraventa en octubre de 2014.

4. Vulneración del artículo 394 de la L.E.Civil.

Se hace constar en tal motivo, en esencia, que existen serias dudas de hecho y derecho; comportando ello la no imposición de las costas a la parte demandada

Tercero.-Que admitido a trámite el recurso de apelación, y dado el correspondiente traslado del escrito de interposición, la representación procesal de D. Juan Enrique presentó escrito de oposición al recurso; interesando la confirmación de la Sentencia de primera instancia, con imposición de las costas a la parte recurrente.

Cuarto.-Que, recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, por la Sala se procedió a formar el correspondiente rollo de apelación, (asignándole el número 69/2021). Se turnó la ponencia y se señaló deliberación, votación y fallo para el 08.06.2021.

Fundamentos

Primero.-Para contestar al primero de los motivos de recurso consideramos conveniente fijar varios presupuestos:

1. Respecto del conocimiento o no por el demandante de la existencia de una hipoteca, (que sí sería una carga o gravamen a los efectos del artículo 1.483 del Código Civil, y ello con arreglo a la doctrina establecida por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en Sentencia, por ejemplo, de 15.12.1992, referencia del CENDOJ: ROJ: STS 18488/1992), y respecto del conocimiento o no por el demandante de la circunstancia de no elevar a público el contrato hasta pasados cinco años desde la donación del inmueble al demandado, (lo cual no sería una carga o gravamen a los efectos del artículo 1.483 del Código Civil, y ello con arreglo a la doctrina establecida por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en la Sentencia que acaba de citarse de 15.12.1992, tratándose más bien de una condición), lo determinante es la situación que existía al respecto justo en el momento de celebrarse el contrato de arras, (es decir, el 14.04.2014), no la situación existente con posterioridad, (como viene a pretenderse en el recurso). Pues bien, la carga de la prueba relativa a que el demandante conocía la hipoteca y la mencionada condición en el momento de firmarse el contrato de arras correspondía a la parte demandada, (y no lo ha probado), y correspondía a la parte demandada porque la parte actora niega tal conocimiento en el preciso instante de la firma del contrato de arras y el Tribunal Constitucional ya ha señalado, por ejemplo, en Sentencia de 04.04.1984, nº 48/1984, recurso 182/1983, que "... no puede imponerse con carácter necesario la prueba de los hechos negativos, cuando es más simple la prueba del acto positivo contrario por parte del otro litigante...". Por tanto, y ante la falta de prueba de la parte demandada sobre el particular, debe concluirse que en el contrato de arras no se estableció ni expresa ni implícitamente la existencia de carga o condición; lo que significa que en el momento de la firma del mismo no se concretó ni la una ni la otra.

2. Si se observa el contrato litigioso, (que figura en el acontecimiento nº 4 del expediente digital relativo al procedimiento ORD 152/2019), se comprueba que en el mismo figura 'Contrato de arras o señal', (en su encabezamiento), y que 'Don Juan Ignacio se obliga a vender a D. Juan Enrique, que se obliga a comprar', (pacto primero). Pues bien, ello implica, (como vienen señalando los Tribunales; por ejemplo, la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 1ª, en Auto de 07.05.2018, recurso 2022/2018, cuyo criterio compartimos), que en realidad no existe un contrato de compraventa sino que puede considerarse una promesa de vender o comprar. Y así, señala dicho Auto que "... vemos que las partes 'se obligan a vender y a comprar' la finca objeto del documento...Ello implica que no existe contrato de compraventa, sino que puede considerarse una promesa de venta en base a que la regla pactum de vendendo est venditio, no está recogida en nuestro Derecho, pues en ese caso nada distinguiría la promesa de venta del artículo 1451 del Código Civilde la venta propiamente dicha... ".

3. Y sentado ello, (promesa de vender o comprar), la consecuencia es que los contratantes tenían derecho para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato, (en base al artículo 1.451 del Código Civil), y en particular, a la vista del contrato litigioso y al amparo del artículo 1.279 del Código Civil, para compelerse recíprocamente al otorgamiento de la escritura pública; lo cual podía llevarse a cabo por cualquiera de ellos en cualquier momento al no haberse establecido plazo en el contrato para dicho otorgamiento, (y así se deduce de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por ejemplo, de 24.06.2009, recurso 2576/2004).

4. A la vista de todo lo expuesto, y dado que, como ya hemos indicado, en el contrato no se estableció ni expresa ni implícitamente la existencia de carga o condición, lo determinante para la resolución del asunto es establecer quién incumplió el requerimiento del cumplimiento relativo al otorgamiento de la escritura pública.

5. Pues bien, las menciones de la parte demandada relativas a que no se firmó el contrato privado de octubre de 2014 en ningún caso podrían suponer un incumplimiento del demandante; y ello porque en el contrato inicial se contemplaba el otorgamiento de escritura pública y no la firma de un contrato privado. Por tanto, fue el demandado el que incumplió el contrato al hacer caso omiso al requerimiento de junio de 2015 efectuado por el demandante para el otorgamiento de la escritura pública en las condiciones que inicialmente se habían establecido, (véase el acontecimiento nº 8 del expediente digital relativo al procedimiento ORD 152/2019).

Y a la vista de todos los argumentos expuestos, es evidente que los alegatos de la parte apelante plasmados en el primero de los motivos de recurso, (relativos en definitiva a que la única condición del contrato era no elevar a público el documento durante un plazo, lo que excluía el incumplimiento del vendedor), no pueden prosperar.

Segundo.-El segundo de los motivos de apelación debe rechazarse; y ello por todo lo siguiente:

A. El alegato referente a la confusión en uno de los razonamientos de la Sentencia de primera instancia es irrelevante; y ello porque la parte apelante podía fácilmente deshacer tal pretendida confusión examinando en cualquier base de datos jurídica el concreto contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23.09.2014 para comprobar si uno de los párrafos plasmados por el Juzgador a quo forma parte de dicha Resolución o si es argumentación propia de la Sentencia apelada. Y así, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 23.09.2014, recurso 1978/2012, referencia del CENDOJ: ROJ: STS 3746/2014, se concreta literalmente lo que a continuación se refleja:

"...Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 :

'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desestir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.'

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato...".

En consecuencia, todo lo que no figura en la Sentencia de primera instancia sobre los párrafos que acaban de transcribirse es argumentación propia de la Sentencia recurrida.

B. Existe una doctrina constitucional bien consolidada, (por todas, la STC 193/1996, de 26 de noviembre), que recuerda que es exigencia ineludible de las Resoluciones Judiciales que adoptan la forma de Autos o Sentencias proceder a su motivación. Ello no es un simple complemento de la decisión de Jueces y Tribunales, sino que constituye un elemento decisivo en la formación de tales Resoluciones, reconocida y establecida constitucionalmente en el artículo 120.3, y que contribuye decisivamente a dotar de una relevante significación a la decisión judicial, explicando el motivo de la convicción alcanzada respecto de los hechos. Pero dicha circunstancia no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas las Resoluciones Judiciales que contengan razonamientos bastantes para permitir conocer cuáles han sido los criterios jurídicos fundamentadores de la decisión, para favorecer, al propio tiempo, su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos previstos en el ordenamiento jurídico. Pues bien, no existe norma alguna en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil que imponga una determinada extensión o un cierto modo de razonar, bastando con que la motivación sea suficiente, concepto jurídico indeterminado que nos lleva de la mano a cada caso concreto, sin que tenga que conllevar un paralelismo con el esquema discursivo de los escritos forenses, donde se contienen las alegaciones de los litigantes, ni implicar un tratamiento pormenorizado de todos los aspectos sugeridos por las partes, siempre que permita conocer los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión. Y los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión sí se contienen en la Sentencia de 01.12.2020, pues las razones que se establecen en ella son argumentos suficientes para conocer los motivos de la conclusión alcanzada, (siendo cosa distinta que los mismos sean o no del agrado de la parte apelante; que no lo son). Por tanto, los alegatos sobre falta de motivación planteados por la parte apelante deben rechazarse.

C. Aunque se acuda a la interpretación restrictiva referida por la parte apelante respecto de las arras penitenciales, consideramos que en el caso que tratamos efectivamente nos encontramos ante unas arras penitenciales; y ello por lo siguiente:

-en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24.03.2009, recurso 946/2005, se concreta que "... la calificación de arras penitenciales que hace la Sentencia recurrida ha de mantenerse por esta Sala por resultar acorde con la doctrina jurisprudencial hasta ahora reseñada y ajustarse a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito. Ciertamente, la originaria indeterminación del momento en que habría de otorgarse escritura pública y consumarse el negocio abona la tesis sostenida en la instancia del carácter penitencial de las arras estipuladas, máxime si se tiene en cuenta que los contratantes dejaron transcurrir más de un año sin exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas, hasta que en fecha 23 de septiembre de 2003 cursaron los vendedores requerimiento a la compradora a fin de desistir del contrato. Tal conducta, subsiguiente a la suscripción del contrato, también resulta demostrativa ( artículo 1282 del Código Civil) de la intención de los contratantes en torno al carácter penitencial de las arras estipuladas. Esta Sala también considera significativo, como ya exponían los recurridos en su contestación a la demanda, el montante entregado en concepto de arra (6.010,13 euros), cantidad desproporcionadamente inferior al precio total en que se convino la compraventa (210.354,24 euros), de tal suerte que si se hubiese querido configurar la señal entregada como parte del precio cabe pensar que se habría fijado en cuantía superior...";

-y esas mismas circunstancias fácticas referidas por el Tribunal Supremo para establecer la existencia de unas arras penitenciales concurren en el caso que nos ocupa, ya que quedó aquí originariamente indeterminado el momento en el que habría de otorgarse la escritura pública y consumarse el negocio, (véase el acontecimiento nº 4 del expediente digital relativo al procedimiento ORD 152/2019), se dejó transcurrir más de un año sin exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas, (pues, -teniendo en cuenta que, como anteriormente ya hemos indicado, el requerimiento de octubre de 2014 venía a ser ineficaz ya que la obligación no consistía en celebrar un contrato privado de compraventa-, fue en junio de 2015 cuando el demandante cursó requerimiento al demandado para dar cumplimiento al contrato de abril de 2014, indicándole que de no ser atendido iniciaría las acciones legales correspondientes; véase el acontecimiento nº 8 del expediente digital relativo al procedimiento ORD 152/2019), y la cantidad entregada en concepto de arras era muy inferior al precio de la compraventa, (se entregaron 5.000 € y el precio de la operación era de 70.000 €), de manera que si se hubiera querido configurar la señal entregada como parte del precio cabe pensar que se habría fijado en una cuantía superior.

Tercero.-El tercero de los motivos de recurso también debe rechazarse; y ello por todo lo siguiente:

A. Ya hemos indicado con anterioridad que, ante la falta de prueba de la parte demandada sobre el particular, en el contrato de arras no se estableció ni expresa ni implícitamente la existencia de carga o condición; lo que significa que en el momento de la firma del mismo no se concretó ni la una ni la otra, (por lo que resultan irrelevantes los argumentos de la parte apelante al indicar que al no haberse fijado fecha se acreditaba la aceptación y conocimiento por el comprador de la condición de aplazamiento). También hemos señalado anteriormente que la indeterminación originaria del momento en el que habría de otorgarse la escritura pública y consumarse el negocio lo que en realidad viene a conformar es un dato fáctico favorable a la existencia de unas arras penitenciales, (por lo que también decae el argumento de la parte apelante concerniente a que de la literalidad del pacto se deduce que se trata de un pago a cuenta). Y, por otro lado, (y aunque ello en realidad ya venga a resultar irrelevante para la resolución del asunto), parece evidente que, en contra de lo pretendido por la parte apelante, los términos que se utilizaron en el contrato no se limitaban a un mero formalismo; y ello porque el término libre de cargas se empleó en el contrato hasta en dos ocasiones y en apartados distintos, (en concreto, en el primero de los antecedentes y también en el primero de sus pactos; véase el acontecimiento nº 4 del expediente digital relativo al procedimiento ORD 152/2019).

B. Los alegatos de la parte apelante sobre la carga de la prueba deben rechazarse; y ello precisamente por los argumentos ya expuestos en el primero de los fundamentos de derecho de la presente Sentencia. Por otro lado, (y aunque ello en realidad ya venga a resultar irrelevante para la resolución del asunto), deviene intrascendente que el actor no pidiera una nota simple en el Registro de la Propiedad, pues no parece lógico imponerle una obligación que legalmente no existe.

C. Con las manifestaciones de la parte apelante respecto de las testificales consideramos que en realidad viene a pretenderse que se otorgue credibilidad a los testigos; y eso no es factible, pues ya se viene estableciendo por los Tribunales que la valoración de la prueba que efectúa el Juzgador de instancia debe prevalecer sobre la que pretende la parte, ya que el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los testigos, partes o cualquier otro elemento probatorio, porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del Juzgador sentenciador en la primera instancia, (y en tal sentido se pronuncia, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, de 22.02.2012, recurso 164/2011, cuyo criterio comparto). Por otro lado, con los argumentos de la parte apelante relativos al interrogatorio del actor y a que las circunstancias ocultadas no perjudicaban la compraventa consideramos que ciertamente viene a pretenderse que, en definitiva, se atribuya mayor poder de convicción a la prueba de la parte demandada. Y resulta que como vienen estableciendo las Audiencias Provinciales, (por ejemplo, -y con cita de varias Sentencias del Tribunal Supremo-, la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, en Sentencia de 07.11.2008, recurso 142/2008, cuyo criterio comparto), no cabe imaginar una arbitrariedad o desigualdad legal o procesal por el hecho de no atribuir poder de convicción a la prueba de una de las partes, porque de ser de otro modo se incurriría en el absurdo de invertir la situación en perjuicio de la otra parte.

D. Y los restantes argumentos de la parte apelante también resultan intrascendentes, pues, como ya hemos indicado con anterioridad, el que incumplió fue el demandado al hacer caso omiso al requerimiento del demandante de junio de 2015 para otorgar escritura pública en los términos pactados en abril de 2014.

Cuarto.-El cuarto de los motivos de recurso debe igualmente rechazarse; y ello por lo siguiente:

1. Con la entrada en vigor de la actual L.E.Civil, el principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley actual, precepto, no obstante, que, al igual que el derogado artículo 523.1 de la L.E.Civil de 1.881, introduce un criterio de flexibilidad o atenuación del rigor en la aplicación de dicho principio, y da cierto margen al arbitrio judicial para justificar la no imposición de costas, haciendo la salvedad de que el Tribunal aprecie y razone que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho. Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el citado artículo 523.1 de la L.E.Civil de 1.881, pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier circunstancia excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas serias y objetivas sobre la solución del litigio.

2. Pues bien:

-en la vertiente jurídica el carácter dudoso vendrá determinado por los problemas jurídicos motivados por los constantes cambios legislativos, o por los cambios de líneas de interpretación y de criterios jurisprudenciales, que dificultan el encaje entre hechos y derecho; y ello no ha ocurrido en el caso que analizamos, ya que en realidad la discusión se ha centrado en un análisis ordinario de la catalogación jurídica de unas arras;

-en la vertiente fáctica el carácter dudoso vendrá determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia y manera de ser de los hechos constitutivos de la pretensión; y en el supuesto que nos ocupa ciertamente ha bastado el examen y contraste global de la prueba, como viene a ser exigible en base al art. 218.2 de la L.E.Civil, para dar al traste con los intereses de la parte demandada, y en eso no ha habido ningún esfuerzo considerable, (ya que es actuación ordinaria de los Órganos Judiciales).

En consecuencia, y en base a todo lo razonado, debe desestimarse íntegramente el recurso de apelación formulado.

Quinto.-La desestimación íntegra del recurso de apelación comportará, por un lado, la imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente, ( art. 398.1 de la L.E.Civil), y, por otro lado, y al amparo de la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J., la pérdida del depósito llevado a cabo por la parte recurrente para apelar, (depósito al que se le dará el destino legal).

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando como desestimamos en su integridad el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Ignacio contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cuenca en fecha uno de diciembre de dos mil veinte, en el Juicio Ordinario nº 152/2019, del que dimana el rollo de apelación nº 69/2021, declaramos que debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE LA RESOLUCION RECURRIDA; con imposición a la parte recurrente de las costas procesales devengadas en la presente alzada.

Se decreta la pérdida del depósito llevado a cabo por la parte recurrente para apelar; depósito al que se le dará el destino legal.

Póngase en conocimiento de las partes que contra esta Resolución cabe recurso de casación, por razón de interés casacional, y de infracción procesal, (en este último caso cuando concurra interés casacional y se admita conjuntamente un recurso de casación interpuesto conjuntamente contra la Sentencia), que se presentarán, en el plazo de 20 días contados desde el siguiente al de la notificación de la presente Resolución, ante esta Audiencia Provincial; debiendo procederse, en su caso y con arreglo a la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J., a la consignación del pertinente depósito.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.