Sentencia Civil Nº 197/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 109/2006 de 02 de Junio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00197/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 109/2006

SENTENCIA NÚM.....

PRESIDENTE ILMO. SR.:

DON JUAN ÁNGEL RODRÍGUEZ CARDAMA

MAGISTRADOS ILMOS. SRES.:

DOÑA MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA

DON RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA

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En LA CORUÑA/A CORUÑA, a dos de Junio de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Sres. que al margen se expresan, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO núm. 556/04 que ante la misma penden en grado de apelación, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 6 DE A CORUÑA , en los que es parte como apelantes DON Donato y DOÑA María Virtudes, ambos representados/as por el/a Procurador/a DOÑA MARÍA ÁNGELES FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y bajo la dirección del/a Letrado/a SR. DIEGUEZ SABUCEDO; y de otra como apelado la entidad VERNONA NORTE PROMOTORA S.L., representado/a por el/a Procurador/a DOÑA MARÍA DOLORES NEIRA LÓPEZ y bajo la dirección del/a Letrado/a DON JOSÉ NAFRIA RAMOS; versando los autos sobre Adopción de medida cautelar de anotación preventiva de la demanda.

Antecedentes

ACEPTANDO los de la sentencia de fecha 04 de octubre de 2005, dictada por el Ilmo. Sr. Juez/Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Núm. 6 de A Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que con estimación de la acción principal planteada en la demanda formulada por "Verona Norte Promotora S.L.", representada por el Procurador Sra. Neira López, y asistida por el Letrado D. José Nafria Ramos, debo condenar y condeno, a D. Donato y Doña María Virtudes, representada por el Procurador Sra. Fernández Rodríguez, y asistida por el Letrado Sr. Diéguez Sabucedo, a otorgar escritura pública de compraventa de los inmuebles de autos, y a la entrega material de los mismos en el plazo de quince días a contar desde la fecha de firmeza de esta sentencia, viniendo obligada la actora a abonar a los demandados la cantidad de 1.346,267,1 euros- equivalente a 223.999.998 pesetas-, que no obstante deberá ser incrementada con la cantidad resultante de aplicar a la misma el interés legal del dinero desde el 31 de julio de 2.002 hasta la fecha en que se lleve a cabo la escrituración, debiendo igualmente abonar la actora a los demandados la cantidad en efectivo de 84.161,69 euros, importe que deberá ser incrementado con la cantidad resultante de aplicar a la misma el interés legal del dinero desde el 31 de julio del 2.002 hasta la fecha en que se lleve a cabo la escrituración, y debiendo estar ambos inmuebles libres de inquilinos u ocupantes. Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados".

PRIMERO.- Interpuesta la apelación por Don Donato y Doña María Virtudes, y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, habiendo comparecido en tiempo y forma para sostener dicho recurso el/a Procurador/a Doña María Ángeles Fernández Rodríguez.

SEGUNDO.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección. Por providencia de fecha 21 de febrero de 2006 se admite el recurso, mandando formar el correspondiente rollo y designando Ponente. Se personó en esta alzada la procuradora Sra. Fernández Rodríguez, en nombre y representación de Don Donato y Doña María Virtudes, en calidad de apelante. Se personó igualmente la Procuradora Doña María Dolores Neira López, en nombre y representación de Verona Norte Promotora S.L. Queda el proceso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de fecha 21 de marzo de 2006 se señaló para votación y fallo el pasado día 30 de mayo de 2006.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y

SIENDO PONENTE el Ilmo/a. Sr./a Magistrado/a .DOÑA MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en la instancia por la que estimaba la demanda, se basa en la existencia de error en la apreciación de la prueba practicada y concretamente en el error en la interpretación del contrato de compraventa suscrito el 12 de Junio de 2002, que obligaba a las partes litigantes y cuyo cumplimiento se solicita, y a la interpretación de la cláusula por la que se tenía que otorgar la escritura pública antes de una determinada fecha, y en el que el comprador se subrogaba en el préstamo del vendedor, pagando en efectivo al vendedor 96.161,94 €, abonando una suma como pago y señal de entrega, la propiedad de los bajos se le reserva a los vendedores y la realización de unas obras determinadas en estos; y sin embargo la sentencia aquí apelada, entiende a pesar de no hacer referencia alguna a dicho extremo en el mencionado contrato, que los vendedores se habían comprometido a entregar libre de cargas y gravámenes el bajo, que en el momento de la venta se hallaba ocupado por un inquilino, lo que no se ha cumplido la parte vendedora, siendo el motivo de estimarse la demanda; razón por la que, se solicita la revocación de la sentencia apelada a fin de que sea desestimada la demanda, con imposición de costas a la actora.

SEGUNDO.- Para la resolución de la cuestión litigiosa ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, artíc. 1281, apartado 1º del Código Civil , el cual determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", aún cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias (artíc. 1281, a 1289 del mismo cuerpo legal ); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes. La S.T.S. de 9 de Junio de 2000 , al respecto ha establecido que: "Es doctrina reiteradísima de esta Sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el artíc. 1281 CC . hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del 1281 (SSTS 31-12-1998, 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)". También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283 del Código Civil , como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático (artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil ), respecto los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que: "la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la S. 30-10-1963 "la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye", cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia (SS. 27-6-1964, 15-11-1972, 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del art. 1285 citado pro la S. 28-4-1975 ". Ahora bien, cuando nos encontramos ante supuestos en los que existan dudas sobre el contenido de las cláusulas del contrato, bien por su redacción ambigua, por su falta de precisión o por no poder deslindarse con claridad su significado, debe acudirse a los elementos técnico jurídicos o de equidad contractual, recogidos en los artículos 1.288 y 1.289 del Código Civil , siendo interesante el primero de ellos en cuanto establece que la interpretación del contrato se debe efectuar contra la parte que ocasionó la oscuridad, lo cual implica que en tales supuestos procede aplicar el principio de interpretación "contra proferentem", acogido en el artículo 1.288 del Código Civil y también actualmente en el artículo 6-2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril de Condiciones Generales de Contratación .

TERCERO.- Aplicando lo expuesto al caso presente, en momento alguno, en ninguna cláusula del contrato se hizo mención a la obligación que se le exige al vendedor de que debería entregar el bajo sin inquilino, de cuyo contrato únicamente se hace referencia a la obligación del comprador para la perfección del contrato, que se supeditaba al otorgamiento de la Escritura Pública, como así se hace constar en el último apartado del mismo, y concretamente se establece como fecha límite el 31-Julio-2002, habiéndose demostrado en los autos no sólo que ello no lo llevó a cabo, sino que habiendo sido requerida al efecto, mediante un burofax enviado el 21-Octubre-02 y mediante demanda de conciliación, celebrada el 15 de enero de 2003, ante el Juzgado de Primera Instancia Núm. 7 de esta ciudad, no lo llevó a cabo (siendo en esta fecha precisamente donde por vez primera se menciona la obligación del vendedor de entregar el bajo libre de inquilino). Y en esta cuestión la que plantea problemas, toda vez que es tomada por la parte actora-demandada, como causa justificadora de su incumplimiento, lo que nos pone en relación con las obligaciones sujetas aplazo a las que se refiere el artíc. 1125 del Código Civil , el cual establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue, agregando en el párrafo tercero que si la incertidumbre consiste en sí ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las reglas de las obligaciones condicionales. Pues bien, cuando se establece un plazo no es a favor de una sola de las partes, sino se ha pactado expresamente, sino a favor de ambas partes, pues así se deduce de la presunción del artículo 1.127 del Código Civil , según la cual "siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio del acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto a favor del uno o del otro". Sobre esta presunción la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1966 declaró: "En las obligaciones a plazo, caracterizadas por pactar los contratantes que su cumplimiento exigible a una fecha cierta, en principio se presume que el término se establece en beneficio del acreedor y del deudor, a no resultar otra cosa del tenor o circunstancia de la obligación, según establece el artículo 1.127 del Código Civil , que ha modificado el sistema romano, que lo reconocía sólo en utilidad o provecho del deudor, por lo que la no aplicación de dicha presunción es necesario que se acredite y justifique lo contrario de la misma, ya que es sólo iuris tantum y siempre ha de pactarse la modalidad de obligación a término de un modo expreso, por ser necesario que conste con claridad la voluntad de las partes sobre ello, aunque la fijación del plazo pueda ser tácita cuál revela el artículo 1.128 del Código Civil .

En el presente caso, de los términos claros del contrato se infiere que se estableció la obligación de otorgar Escritura Pública antes del día 31-Julio-2002, según lo cual, ni el vendedor podría exigir el cumplimiento anticipado al comprador, ni éste retrasar su cumplimiento a su arbitrio, y ello es lo que han realizado el comprador que no llevó a cabo la formalización de la Escritura Pública, a pesar de haber sido requerido para ello, por lo que el contrato no se perfeccionó por su actitud persistente en incumplir, por lo que, en consecuencia la compraventa no se perfeccionó por decisión unilateral de una de las partes, en este caso del comprador, con lo cual no se le puede exigir como pretende con la interposición de la demanda, el cumplimiento al vendedor, cuando él fue el primero en incumplir con sus obligaciones, lo que conlleva la consecuencia de que el vendedor no se encuentra obligado a cumplir con el contrato, por lo que, la acción principal ejercitada en la demanda no puede prosperar.

CUARTO.- Igual suerte desestimatoria debe correr la petición realizada de manera subsidiaria, referente a condenar a la parte demandada al pago a la actora de la suma de 24.040 €, en concepto de señal duplicada y de 16.750,40 € en concepto de daños y perjuicios causados por un total de 40.790,40 €, más los intereses legales de dicha cantidad. El artíc. 1454 del Código Civil establece que "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas"; entrando en el fondo de la cuestión planteada, ha de entenderse que nos hallamos ante un contrato de compraventa no consumado, pero perfecto en la forma a la que se refiere el artíc. 1450 Código Civil , al existir acuerdo en la cosa objeto del contrato y en el precio, aún cuando sólo se haya entregado una parte de este último, el concepto de señal admite varias acepciones, unas llamadas "penitenciales", que son las contempladas en el artíc. 1454 Código Civil , concebidas a manera de multa o pena, otras "confirmatorias" que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta. Dichas diferencias, frente a la escueta redacción del artíc. 1454 Código Civil , fueron reconocidas por la doctrina, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artíc. 1255 Código Civil . Las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes respecto al alcance y eficacia de dichas arras, ha de entenderse, como anticipo del precio y el contenido del artíc. 1454 C. Civil , no tiene carácter imperativo, sino que por su condición penitencial, para que tenga aplicación, es preciso que la voluntad de las partes, queda claramente constatada, de manera que de no establecerse, cualquier abono o entrega habrá de valorarse y conceptuarse como anticipo del precio, teniendo por tanto tal precepto un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva para entenderles como arras penitenciales.

Aplicando lo expuesto al caso aquí debatido, en el contrato celebrado, no aparece claramente establecida esa voluntad de atribuirse mutuamente la facultad resolutoria del contrato con las consecuencias del citado artíc. 1454 del Código Civil , por lo que, en el caso de haberse resuelto el contrato, la obligación del vendedor sería la devolución de una suma idéntica a la entregada como adelanto del precio de la compra; si bien, en este caso no se ha producido una resolución contractual y menos por parte del vendedor, sino que el contrato no se llegó a perfeccionar por la voluntad exclusiva del propio comprador, lo que implica que si no ha cumplido con lo que a él, le correspondía, frustrando de esta manera las expectativas del vendedor, no tendrá derecho a percibir lo entregado a cuenta, sin que por ello se pueda hablar de un enriquecimiento injusto para el vendedor, el cual tuvo que seguir haciendo frente al préstamo concedido y en el que se había comprometido a su vez, el comprador en subrogarse, sin que sea necesario examinar el perjuicio económico total causado al vendedor por el incumplimiento del comprador, pues es suficiente, por lo que ha quedado expuesto, que éste no hubiese cumplido y ser la causa de que la venta no se perfeccionara, para que sus pretensiones no puedan ser estimadas; razones por las que, la sentencia apelada debe ser revocada.

QUINTO.- Al ser estimado el recurso de apelación, y ser desestimada en consecuencia la demanda rectora de estos autos, las costas de primera instancia son de preceptiva imposición a la parte demandante, sin hacer expresa imposición en cuanto a las causadas en esta alzada ( artíc. 394 y 398 L.E.C .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por lo expuesto,

Fallo

Que con estimación del recurso interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. 6 de La Coruña, en fecha 4-10-2005 , resolviendo el Juicio Ordinario Núm. 556/2004, debemos Revocar y Revocamos la citada resolución en el sentido de desestimar íntegramente las peticiones formuladas en la demanda, absolviendo de las mismas a la parte demandada; con expresa imposición de las costas causadas en la instancia a la parte demandante y sin hacer expresa imposición en cuanto a las causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.