Sentencia Civil Nº 197/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 330/2011 de 10 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00197/2013

Rollo Núm. ............. 330/11.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 4 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.......... 316/07.-

SENTENCIA NÚM. 197

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

En la Ciudad de Toledo, a diez de julio de dos mil trece.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NO MBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 330 de 2011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 316/07, en el que han actuado, como apelante Aquilino y Damaso , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra Nelida Tardío Sánchez y defendido por el letrado José Alberto Real Gayo; y como apelado JSK Promociones Inmobiliaria S.A., representado por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Fernando María Vaquero Delgado y defendido por el Letrado Sr. pedro Fernández-Paino Diez.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL CANCER LOMA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, con fecha 7 de julio de 2009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Tardío Sánchez en representación de D. Aquilino y D. Damaso , debo absolver y absuelvo a la demandada, JSK Promociones Inmobiliarias S.A., de las pretensiones contra ella ejercitadas, todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en la presente instancia'.

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por D. Aquilino y D. Damaso , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Tiene declarado esta Audiencia en resoluciones precedentes (así las SS. de 9 de febrero de 1998 , 28 enero 2000 , 1 julio 2002 y 2 mayo 2003 ) que la acción resolutoria, fundada en el incumplimiento total o parcial de las obligaciones contractualmente establecidas que contempla el art. 1124 del C.C ., ostenta un carácter extraordinario o excepcional frente al principio general de la contratación que exige favorecer la subsistencia del vínculo negocial y el cumplimiento de lo validamente pactado ( art. 1091 C.C .), estando condicionada su estimación a la apreciación del concurso de una serie de requisitos que presuponen un incumplimiento injustificado, grave y culpable de su obligación por parte del accionado, de manera que no basta con cualquier infracción o defecto en la ejecución de la prestación, sino que se exige un incumplimiento relevante o cualificado que justifique la extinción de la relación obligatoria, por lo que debe ser aplicada restrictivamente ( SS.TS. 16 abril 1991 , 18 noviembre 1994 y 23 mayo 2000 ).

Considera la jurisprudencia que se da esa nota de gravedad cuando se frustra la finalidad de negocio, sin que sea necesario el dolo o una resistencia tenaz y persistente, ya que basta la constatación de un inequívoco y objetivo incumplimiento (SS.16 junio 1992, 20 junio 1993, 3 mayo 1994 y 10 mayo 2000).

Este incumplimiento resolutorio, no solamente ha de ser el pleno o absoluto, sino que también abarca el parcial o relativo. Así, en los supuestos de incumplimiento parcial cabe también, supuesto el carácter bilateral y oneroso del contrato, la posibilidad de pedir su resolución, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1124 del CC ., cuando, en realidad, el incumplimiento parcial sea de tal entidad que implique la frustración del fin del contrato o de las expectativas que impulsaron su celebración, afectando de manera fundamental o relevante, a la esencia objetiva del contrato y a la utilidad económica pretendida por las partes, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones de menor entidad, accesorias o complementarias que no impidan el mencionado fin económico del contrato en contra de las legítimas aspiraciones de la parte ( SS.TS. 20 diciembre 1977 , 23 marzo 1982 , 27 octubre 1986 , 6 noviembre 1987 , 10 mayo 1989 , 18 noviembre 1993 , 5 mayo 1997 , 26 julio 1999 y 23 mayo 2000 ).

SEGUNDO: La doctrina expuesta en los párrafos precedentes puede ser traída a colación en el supuesto de autos, invocándose por la parte apelante (demandante en la instancia) como motivos de impugnación la errónea concreción y valoración de los hechos controvertidos así como la concurrencia de infracción del artículo 1124 del Código Civil así como de la normativa relativa a las condiciones generales de la contratación y la jurisprudencia aplicable en relación con la interpretación de las cláusulas del contrato en los términos más equitativos en ningún caso perjudiciales para el consumidor o para quien no ha generado esa posible oscuridad.

El epicentro del debate se centra en dilucidar si la concreción del momento temporal en el que debía tener lugar la entrega de las viviendas puede considerarse una condición esencial del contrato y, por otro lado, si el retraso en la entrega, respecto del periodo de tiempo inicialmente fijado de forma aproximada, puede considerarse un incumplimiento esencial, capaz de legitimar la acción ejercitada por la parte actora, dando por resuelto el contrato, instando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio así como el resarcimiento de los perjuicios sufridos en los términos pactados en el contrato en concepto de cláusula penal.

Desde esta perspectiva, es noción generalmente aceptada que la interpretación de un contrato (o de cualquier otro negocio jurídico en el que se da cuerpo a una concreta declaración de voluntad) constituye una actividad encaminada a indagar y reconstruir el sentido de la misma y debe ser entendida como medio dirigido a determinar cual fue la intención común de las partes en el momento en que se concluyó el negocio (interpretación subjetiva).

El principio rector de la interpretación contractual se sitúa, por tanto, en la búsqueda de la voluntad común (expresado en otras palabras, se trata de averiguar que es lo que se propusieron).

El Código civil alude reiteradamente a la 'intención de los contratantes' (art. 1281 , 1282 , 1289.2 º), interpretando la jurisprudencia que esa intención es la común, no la individual o subjetiva de cada uno de ellos. ( S. de 9 de diciembre de 1965 y 2 de febrero de 1972 ).

Concretado cual es el fin, el primer elemento con el que contamos para realizar esa operación de inferencia de la voluntad común, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1281 nº 1, es el del tenor literal del contrato o negocio jurídico (sentido gramatical). Así 'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas', traducida en la regla 'in claris non fit interpretatio'.

No obstante se restringe la eficacia de dicha regla al ordenarse en el párrafo 2º del art. 1281 que 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá ésta sobre aquéllas'.

Tal evidencia puede surgir del propio contexto del negocio jurídico (coincidente o no en el tiempo con su perfección) aclarando la realidad jurídica resultante de la literalidad de lo pactado.

Para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos coetáneos o posteriores al negocio ( art. 1282 CC .).

Atendiendo a los criterios de interpretación reseñados, la Sala no comparte la apreciación que refleja la Juzgadora de Instancia (en el fundamento de derecho tercero de su resolución) al analizar los términos del contrato.

A nuestro leal entender, la concreción del momento temporal en el que debe tener lugar la entrega de las viviendas constituye un elemento esencial en la delimitación del contenido del contrato, pues define el tiempo en que el vendedor debe cumplir la prestación esencial asumida por aquél e igualmente marca el momento en el que el comprador podría ejercitar cualquier acción fundada en un incumplimiento total o parcial de las obligaciones asumidas.

La interpretación de la estipulación contenida en el párrafo cuarto del contrato de 27 de febrero de 2006 permite identificar la máxima diferencia posible en la entrega de la vivienda.

Así la expresión 'entrega de la finca vendida aproximadamente para el mes de septiembre de 2006, salvo supuesto de caso fortuito o fuerza mayor o razones del proceso constructivo y su ejecución...' puede ser interpretada como una mera referencia orientativa, ahora bien, el hecho de que en el párrafo 15, se contemple expresamente que 'respecto a la fecha de entrega, se establece un periodo de cortesía de tres meses sin que haya dentro del mismo lugar a reclamación alguna por el comprador', nos permite concluir que, en cualquier hipótesis, se otorga, en beneficio de la vendedora un periodo de gracia (en demostración de atención y respeto) que no podría ir más allá de los tres meses posteriores a septiembre de 2006, encontrándose legitimado el comprador para accionar contra el vendedor para recordarle, llanamente, el deber de entregar la prestación esencial comprometida o, en su defecto, dar por resuelto el contrato, sien en un plazo razonable de tiempo no se ven cumplidas sus legitimas aspiraciones.

Es notorio que la parte vendedora incumplió su obligación de entregar, no ya en el periodo aproximado pactado, sino también concluido el periodo de gracia concedido en su exclusivo beneficio, recordando que la lealtad contractual y la seguridad jurídica exigen que el contrato sea cumplido en sus propios términos en aplicación del principio 'pacta sunt servanda' salvo concurrir condiciones excepcionales (en las que podría operar la cláusula 'rebus sic stantiubus' por razones de equidad).

De este modo, la Sala considera que el requerimiento dirigido por la parte compradora por Burofax el día 26 de marzo de 2007, (prácticamente tres meses después de expirar el periodo de gracia) para que en el plazo de diez días naturales procediera a la entrega de las llaves y de las viviendas así como al otorgamiento de la escritura de venta, pone de manifiesto la buena fe y lealtad contractual de la parte actora, otorgando un último plazo suplementario de gracia para cumplir. No obstante la contestación a dicho requerimiento por la demandada (comunicación de 11 de abril de 2007, documento 6 de la demanda) y la ausencia de respuesta al posterior al dirigido por la parte actora (de 26 de abril de 2007, documento 8 de la demanda) para que la facilitara la exhibición o acreditación de la licencia de primera ocupación de las referidas vivienda, facultaba -a nuestro juicio- sobradamente a la compradora para desistir del contrato y de su cumplimiento por esa demora imputable al vendedor al no atender aquél en el plazo fijado a unas peticiones no solo razonables sino justas y equitativas.

Como corolario de lo hasta aquí expuesto podemos concluir, en síntesis, que aparece suficientemente acreditada la existencia de un retraso significativo por el vendedor en el cumplimiento de las prestaciones comprometidas en virtud del contrato celebrado válidamente con el comprador; retraso que fue igualmente comunicado con demora al comprador, revistiendo el incumplimiento, en estas circunstancias, relevancia suficiente para frustrar el fin del contrato o las expectativas que legítimamente impulsaron al comprador a celebrarlo, afectando de manera significativa a la esencia objetiva del mismo y a la utilidad económica pretendida con aquél, quebrando la justa reciprocidad y correspondencia entre las prestaciones asumidas por cada una, siendo legítima la voluntad declarada por el comprador de dar por resuelto el contrato.

En atención a lo expuesto entendemos que la demanda fue indebidamente desestimada, pronunciamiento que debe ser revocado, sustituyendo aquél por otro distinto en cuya virtud se declara legítima la resolución instada por la parte compradora del contrato suscrito el día 27 de febrero de 2006, siendo igualmente procedente la indemnización de los perjuicios sufridos. No obstante ellos, la Sala considera equitativa la moderación de la cláusula penal expresamente pactada por las partes como indemnización específica para caso de incumplir el vendedor su obligación de entrega (equivalente al duplo de lo satisfecho por el comprador - párrafo décimo del contrato).

En este sentido, el propio Tribunal Supremo ha mantenido que en las obligaciones con cláusula penal, como norma general, la pena estipulada sustituye a la indemnización por los daños y perjuicios causados y al abono de intereses en caso de falta de incumplimiento por el deudor. En función de esta premisa el artículo 1154 del Código Civil permite al Tribunal modificar equitativamente la pena cuando prevenida la misma para el incumplimiento total de al obligación, aparece acreditado solo un incumplimiento parcial o como, ocurre en el caso presente, un cumplimiento irregular o retraso que tenga que soportar la parte compradora, lo que no tendría lugar para el hipotético supuesto de que solo y exclusivamente hubiera sido estipulada de acaecer retraso en la entrega (incumplimiento irregular).

En síntesis, la Sala asuma la realidad de ese perjuicio para el comprador, pero entendemos que la pretensión de resarcimiento resulta desproporcionada y no responde a la exigencia de justo equilibrio entre la posición de una y otra parte; limitando aquella a la devolución de las sumas entregadas a cuenta del precio final más un 50%, lo que supone la cifra de 126.086,71 € (resultado de sumar 84.057,82 € (equivalente a la suma entregada a cuenta por el comprador más 42.028,91 € equivalente al 50% de dicha cantidad).

Por lo expuesto, el recurso debe ser parcialmente acogido y en su virtud igualmente en parte la pretensión deducida en la demanda, proporcionalmente reducida en los términos aludidos.

TERCERO: La estimación parcial del recurso de apelación y, por ende, de la demanda rectora del presente procedimiento determina la no formulación de pronunciamiento de condena por las costas de ambas instancia en aplicación de los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Acogiendo en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Aquilino y D. Damaso frente a la resolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Toledo en los autos de Juicio Ordinario núm. 316/07, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Nelida Tardío Sánchez, actuando en nombre y representación de D. Aquilino y D. Damaso contra la mercantil 'JSK Promociones Inmobiliarias S.A', declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes el día 27 de febrero de 2006, condenando a la mercantil 'JSK Promociones Inmobiliarias S.A.' a abonar a los demandantes la suma de ciento veintiséis mil ochenta y seis euros con setenta y un céntimos de euro (126.086,71 €), sin expresa imposición por las costas causadas en ambas instancias.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. RAFAEL CANCER LOMA, en audiencia pública. Doy fe.