Sentencia Civil Nº 197/2014, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 186/2014 de 22 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00197/2014

SENTENCIA Nº 197

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE:DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA

SOBRE:IMPUGNACIÓN Y NULIDAD DE ACEURDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS

LUGAR:BURGOS

FECHA:VEINTIDOS DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL CATORCE

En el Rollo de Apelación número 186 de 2014, dimanante de Juicio Ordinario nº 354/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 28 de marzo de 2014 , siendo parte, como demandante-apelante, Dª Carina , representada en este Tribunal por el Procurador D. Eugenio Echevarrieta Herrera y defendida por el Letrado D. Israel Martínez Tome; y como demandados-apelados, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE BURGOS, representada en este Tribunal por la Procuradora Dª Elena Cobo de Guzmán Pisón y defendida por el Letrado D. Carlos Lara Vences, y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM001 DE BURGOS, representada en este Tribunal por el Procurador D. Jesús Prieto Casado y defendida por el Letrado D. Alberto González Ferreras.

Antecedentes

PRIMERO:Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Echevarrieta Herrera, en representación de Dª Carina , contra la Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM000 de Burgos, representada por la Procuradora Sra. Cobo de Guzmán Pisón y la Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM001 de Burgos, representada por el Procurador Sr. Prieto Casado, debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición a la actora de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO:Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Carina , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO:El presente recurso de apelación ha sido deliberado y votado por la Sala en la fecha señalada al efecto el 11 de septiembre de 2014.

Fundamentos

Primero.Se queja la parte apelante de que la sentencia apelada no ha dado respuesta a lo que constituía el motivo principal de formulación de la demanda que es la irregularidad de la actuación de la Comunidad de propietarios de la que forma parte al venir actuando como si fueran dos comunidades con edificios independientes, cuando en realidad sigue siendo una sola comunidad de propietarios formada por dos portales, tal y como consta en el Registro de la Propiedad.

Segundo.La verdadera realidad es que a consecuencia de lo que la parte apelante entiende que es una actuación irregular de su comunidad de propietarios se ha venido produciendo una verdadera impugnación en cascada de todos los acuerdos adoptados por el portal NUM000 de su comunidad, con el resultado desestimatorio que obra en autos. La última demanda desestimada fue resuelta por la sección 3º de esta Audiencia en sentencia de 5 de abril de 2013 a la que se remite la hoy apelada para desestimar la demanda.

El origen del problema está en la Junta de 6 de febrero de 2006 de la Comunidad de propietarios de la CALLE000 NUM000 y NUM001 en la que se acuerda por unanimidad lo siguiente:

1) Quedan constituidas las comunidades delegadas de los portales nº NUM000 y NUM001 de la CALLE000 así como la desafección o desvinculación de las viviendas denominadas dependencias de guardería para portero de los elementos comunes, dentro de cada portal, estando facultados los Presidentes de cada uno de dichos portales de forma individualizada para realizar la venta de la vivienda ubicada en cada uno de ellos , cuando los propietarios de los distintos portales, reunidos en Junta general, decidan la venta de su respectiva vivienda, y su importe se distribuirá entre los propietarios del respectivo portal, en proporción a su coeficiente de participación elevado a cien por cien.

2) Sin perjuicio del deber ineludible por parte de la Comunidad de propietarios portal NUM000 en el momento de la enajenación de la vivienda de portería correspondiente al citado portal de entregar sobre el precio recibido a la Comunidad delegada portal NUM001 una cantidad de dinero equivalente a la diferencia porcentual existente entre los subtotales de cuotas de participación de las Comunidades delegadas respecto del total de cuotas de participación del edifico NUM000 - NUM001 en concepto de compensación, al detentar la Comunidad NUM000 un porcentaje de cuotas de participación sobre el total del edificio NUM000 - NUM001 inferior al que detenta la Comunidad NUM001 , tal y como queda reflejado en la inscripción registral.

3) Cada Comunidad se constituye por el conjunto de los elementos comunes y privativos que la integran y que se encuentran comprendidos en la superficie que determina la línea de fachada, y se extiende hacia atrás hasta el límite de la línea de propiedad.

4) Cada portal funcionará administrativamente como una Comunidad individual o delegada, con su Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador, sin perjuicio de que en Registro de la propiedad nº 4 de Burgos aparezca inscrita como una sola Comunidad (finca registral nº NUM002 ) estando los nombrados facultados sin autorización previa de la Comunidad General de CALLE000 NUM000 - NUM001 :

a) para presentar cuantas demandas fueran pertinentes.

b) para conferir los poderes generales para pleitos a favor de abogados y procuradores en defina de cada casas o portal.

c) para modificar las cuotas de participación correspondientes a las viviendas y locales de sus respectivos portales cuando así lo acuerden en Junta general de acuerdo con las disposiciones legales vigentes.

d) para disponer de los elementos comunes correspondientes a cada uno de sus portales respectivamente entendiendo esta disposición como la facultad de transformar, mejorar, o sustituir los mismos dentro de los límites establecidos en las disposiciones legales que regulan la materia.

e) y para cuantas funciones y responsabilidades tengas atribuidas por Ley.

5) La distribución de los gastos de carácter privativo y peculiar de cada portal así como la confección de presupuestos y liquidación de ejercicios se prorratearán proporcionalmente a su cuota de participación elevada al cien por cien. Las cantidades de dinero devengadas por cualquier de los actos de disposición recogidos en el párrafo 4º d) y que hacen referencia a los elementos comunes, serán soportadas íntegra y exclusivamente por cada portal que los haya acordado respecto de su propios elementos comunes, prorrateándose proporcionalmente a su correspondiente cuota de participación elevada al cien por cien, EXCEPTO: para el elemento común calefacción que debido a la imposibilidad manifiesta de uso independiente por cada Comunidad delgada ya que es único para los dos portales se establecen las siguientes reglas:

a) para la sustitución de elementos de la sala de calderas se asumirá el coste total al cincuenta por ciento por cada portal, con excepción de las bombas de impulsión que cada comunidad abonará las suyas.

b) el resto de los gastos referidos a combustible, mantenimiento, reparaciones, energía eléctrica y agua serán de acuerdo con los porcentajes subtotales de cuotas de participación que correspondan a cada portal según los estatutos de la Comunidad, y se prorratearán proporcionalmente elevados al ciento por cien dentro de cada una de las Comunidades delegadas en función de sus respectivas cutas de participación.

c) en el supuesto de que por las nuevas tecnologías se pudiera independizar el suministro de calefacción para cada una de las dos comunidades delgadas, y se pudiera medir con un contador de kilocalorías, se fijará por mayoría una cuota mínima y un precio por los pasos de contador o kilocaorías, abonando cada comunidad lo que consuma.

6) Para las cuestiones fiscales de Hacienda Pública cada Comunidad delegada o portal funcionará con su NIF individual, así como su propio Libro de Actas.

7) Cada Comunidad delegada dispondrá de su propia cuenta corriente donde se anotarán los gastos e ingresos y todas las operaciones contables exclusivamente de su portal, estando obligada a tener su propio seguro de responsabilidad civil.

8) En lo no previsto en las anteriores reglas de comunidad estas se regirá por las disposiciones legales que estén vigentes en el momento en que sea precisa su aplicación.

Tercero.Estos fueron los acuerdos adoptados en la Junta no impugnada de 6 de febrero de 2006. Sin embargo la división de la Comunidad de propietarios en dos, y la creación de dos nuevas comunidades, no se inscribió en el Registro de la Propiedad. A partir de entonces la parte actora ha aprovechado esta falta de inscripción y los requerimientos hechos al Presidente de la Comunidad para que procediera a hacerlo, para impugnar o mostrar su disconformidad con los acuerdos adoptados, sobre todo aquellos relativos a la ejecución de obras en la cubierta o en la fachada, adoptados estos por los propietarios del edificio NUM000 , sino el concurso del los propietarios del edificio NUM001 , tal y como se preveía por otra parte en la Junta del año 2006.

Concretamente en esta demanda se impugnan los acuerdos de la Junta de 29 de mayo de 2012 que fijan el coste de la obra de supresión de barreras arquitectónicas, con bajada de ascensor a cota 0, fijando la derrama que debe cada propietario. Otra vez la parte actora centra su demanda de impugnación en que los porcentajes de contribución de los propietarios a las citadas obras no son las que figuran en el Registro de la propiedad. Ello obviamente es así. En el Registro de la propiedad las cuotas se asignan en el edificio formado por los dos portales NUM000 y NUM001 , mientras que las obras de bajada del ascensor a cota 0 y las demás se distribuyen solo entre los propietarios del edificio NUM000 , por lo que para su pago se fijan cuotas iguales sobre un cien por cien, tal y como se preveía en la Junta de 6 de febrero del año 2006.

Como dice la sentencia de la sección 3ª de esta Audiencia de 5 de abril de 2013 : 'El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de constitución de una agrupación de Comunidades, en determinados complejos inmobiliarios, es decir, una Comunidad a mayores, sin que, en otras ocasiones estemos en presencia de esos complejos inmobiliarios, sino ante una sola Comunidad -Comunidad General-. Y el mismo fenómeno o situación de hecho y jurídica, pero a la inversa, a menores, en la existencia de subcomunidades o comunidades independientes, que surgen por su configuración constructiva, lo que nada impide la aplicación analógica de la LPH ( artículo 4-1 del Código Civil ).

'Se trataría de Comunidades funcionalmente separadas, en relación de copropiedad con el resto de construcciones para determinados servicios o elementos comunes, que sería la Comunidad General formalmente constituida, porque, aun existiendo varios portales o edificios diferentes, habrá que estar a los elementos generales señalados en el artículo 396 del Código Civil que compartan.

'Ya, en los propios Estatutos del título constitutivo, se establecía una excepción a la contribución común por el total del edificio, Artículo Segundo, correspondientes a los gastos de carácter privativo y peculiar 'de cada uno de los portales' se prorratearán entre los departamentos correspondientes al mismo, conforme a sus respectivas cuotas. Esta contribución separada, de carácter privativo y peculiar de cada portal, suponía, implícitamente, reconocer una comunidad separada, por privativa y peculiar, de cada portal, referida, como es lógico, a lo que solo es común al edificio correspondiente y al portal respectivo, y las viviendas y locales que se integran en el mismo. Por tanto, esta situación, no es del todo ajena al propio título constitutivo.

'Y prácticamente, desde su constitución e inicio, se ha venido funcionando como dos Comunidades, con sus respectivos órganos representativos'.

Con estos argumentos la demanda de impugnación está destinada al fracaso. A lo anterior se puede decir que la inscripción del título constitutivo, que en este caso es la constitución de dos subcomunidades donde antes había una sola, no es necesaria para su validez. Así lo deja entendido el artículo 5 in fine de la ley de Propiedad Horizontal cuando dice que 'el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'.

Cuarto.Quizás la acción que tenga la parte actora sea precisamente la de instar a su Comunidad de propietarios para que proceda a la inscripción de los acuerdos tomados en la Junta de 6 de febrero de 2006, esto es, para que proceda a la constitución formal del régimen. Sin embargo lo que ha intentado hasta ahora es mas bien una acción de impugnación de acuerdos. Ciertamente en el suplico de la demanda se pide que 'se requiera a la Comunidad General del edificio para que convoque nueva Junta de Vecinos con el fin de subsanar, completar o rectificar aquellos defectos de los que adolece para que tanga efecto entre sus propietarios y lograr el fin para el que se convocó, que no es otro que su publicidad registral, desplegando todos sus efectos sin que se de lugar a ningún género de dudas sobre su contenido'.

Para subsanar los defectos que dice la parte actora, que no son tales defectos, sino la falta de inscripción de la Comunidad de propietarios en el Registro de la propiedad, no hace falta convocar ninguna Junta. Basta con llevar a cabo los acuerdos que se tomaron en la Junta de 6 de febrero de 2006, para lo que está facultado el Presidente. Habrá que elevar los acuerdos a escritura pública, en la que se deberá hacer descripción de los pisos y locales, de su extensión, linderos, todo en la forma prevista en el artículo 5 LPH . Esta acción es la que puede ejercitar la parte demandante, y no la de impugnación de acuerdos o la de completar los acuerdos de otra Junta que no sea la de 6 de febrero de 2006.

Quinto.Al desestimarse el recurso de apelación se imponen las costas a la parte apelante ( artículo 398.1 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Eugenio Echevarrieta Herrera contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Burgos en los autos de juicio ordinario 354/2014 se confirma la misma en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.