Sentencia Civil Nº 197/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 28/2014 de 25 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

Sección CATORCE

Rollo Núm. 28/2014

JPI Núm. SEIS de Martorell

Autos núm. 54/12 de Juicio Verbal

Ilmo. Sr. Magistrado:

Ramón VIDAL CAROU

S E N T E N C I A Nº 197/2015

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de junio de dos mil quince

VISTO por la Sección Catorce de la Audiencia de Barcelona, constituida por un solo magistrado en aplicación del art. 82.2, 1º L.O.P.J . reformada por L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el recurso de apelación interpuesto por el procurador Antonio Urbea Aneiros, en nombre y representación de ACORD ANALISTES FINANCERS, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. 6 de Martorell en los autos núm. 54/2012 de Juicio Verbal promovidos por la procuradora Anna Roca en nombre y representación de María Rosa , dictándose la siguiente Sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la procuradora Dª. Anna Roca Cardona, en nombre y representación de María Rosa contra ACORD ANALISTES FINANCERS, S.L., CONDENANDO a ACORD ANALISTES FINANCERS, S.L. al PAGO de la cantidad de 3.471,23 euros, más intereses legales. Las costas se imponen a la parte demandada, ACORD ANALISTES FINANCERS, S.L.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para resolución del recurso el día 11 de junio de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por María Rosa se presentó demanda frente a ACORD ANALISTES FINANCERS SL, que gira comercialmente como la agencia inmobiliaria HOUSERVICES, para que fuera condenada al pago de 3.200 euros que le había entregado como provisión de fondos para la compra de una vivienda propiedad de CAIXA D'ESTALVIS de CATALUNYA por cuanto dicha compraventa finalmente no se llegó a realizar por causa imputable a la parte vendedora, contestándose por dicha agencia inmobiliaria demandada que había cumplido con su obligación contractual y que la pretensión de la actora daría lugar a su enriquecimiento injusto por cuanto la referida entidad de crédito ya le devolvió dobladas las arras en su momento estipuladas

La sentencia de primera instancia tras señalar que el contrato de mandato firmado por las partes tenían por objeto el 'otorgamiento de un contrato privado de compraventa' y que la parte demandada incumplió el mismo porque dicha venta no llegó a formalizarse, pues tan solo se llegó a firmar 'un contrato de promesa de vender o comprar, con unas arras para el caso de incumplimiento contractual', estimó en su integridad la demanda presentada, rechazando que existiera enriquecimiento injusto por cuanto la partes se limitaba a pedir la restitución de la cantidad entregada, con más los correspondientes intereses legales.

La anterior sentencia es recurrida en apelación por la agencia inmobiliaria demandada quien, con fundamento tanto en el error en la valoración de las pruebas como en la aplicación e interpretación el derecho, reitera que el contrato suscrito entre CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYA y la actora fue de compraventa al existir acuerdo entre las partes sobre la cosa objeto de la compraventa y el precio a satisfacer y, consecuentemente, que por su parte concluyó exitosamente la mediación que le había sido encomendada sin que la circunstancia de no haberse finalmente consumado el contrato por causa imputable a la vendedora pudiera en modo alguno perjudicar el percibo de sus honorarios. Subsidiariamente, que no le fueran impuestas las costas del juicio por suscitar serias deudas de derecho la calificación del referido contrato.

SEGUNDO.- Hechos relevantes

1.- Que el día 11 de abril de 2008 la actora firmó en la oficina de HOUSERVICES que la demandada tiene en Martorell un contrato denominado 'Mandato de Compra' que tenía por objeto el 'otorgamiento de contrato privado de compraventa. En el momento de formalizarse el mencionado contrato, quedará consumada la condición de HOUSERVICES'

Este contrato privado de compraventa tenía por objeto la vivienda del piso NUM000 - NUM001 de la PLAZA000 núm. NUM000 de esa ciudad.

Y en la cláusula QUINTA del contrato expresamente se señalaba que 'en el supuesto de que no se formalice el contrato de compraventa por causa imputable a la parte vendedora, o no se aceptase las condiciones de compra reflejadas en este documento, HOUSESERVICES devolverá a la parte compradora el importe íntegro entregado como depósito'

2.- Que unas semanas más tarde, concretamente el día 30 de abril de 2008, la actora firma con CAIXA D'ESTALVIS de CATALUNYA un contrato innominado en donde la referida entidad de crédito reconoce recibir de la actora en efectivo 3.200 euros 'en concepto de arras penitenciales por la compra de la finca registral NUM002 (...) situada en la PLAZA000 NUM000 , NUM000 NUM001 , de Martorell'

3.- Y este mismo día, la actora firma con ACORD ANALISTES FINACERS SL un documento en donde reconoce la 'intermediación' a su favor de dicha sociedad en la venta del inmueble y que, por tal concepto, le adeuda la cantidad de 21.000 euros en concepto de gastos y honorarios por los servicios prestados, haciendo un nuevo pago a cuenta por importe de 1.800 euros, comprometiéndose a pagar los restantes 18.000 euros 'en el momento de formalizar la escritura pública de compraventa del referido inmueble'

4. por último, señalar que la referida escritura publica de compraventa nunca llegó a formalizarse por causa imputable a la parte vendedora por lo que el 2 de febrero de 2011 la actora presentó demanda frente a CAIXA D'ESTALVIS de CATALUNYA para que fuera condenada al pago doblado de las arras en su día entregadas y el día 28 de junio de 2011 se dictó sentencia de conformidad por allanamiento de la parte demandada

TERCERO.- La Mediación

Como recuerda la STS de 30 de Marzo del 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ) o, como dice el art. 1.754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, ' facio ut des' [hago para que tú des]) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas).

En consonancia con ello, tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (...). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido ( STS de 21 de mayo de 1992 ).

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 7 de noviembre de 2004 , citada). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 10 de octubre de 2001 ).

La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 ).

CUARTO.- Calificación del negocio jurídico celebrado

En el caso de autos, siendo pacífico que los honorarios del mediador se devengan cuando se perfecciona el negocio objeto de la mediación, no cuando se consuma o se produce su elevación a publico, pues aquel puede fracasar por causas diversas y dicho fracaso no debe afectar en principio a los honorarios del mediador cuando ha cumplido con la actividad comprometida, que es la de mediar y no la de vender, el debate en autos se ha centrado en determinar si el contrato de 30 de abril que la actora celebra con CAIXA DE CATALUNYA perfeccionaba o no el contrato de compraventa que era objeto de mediación pues la sentencia apelada, aun siendo perfectamente consciente de los imprecisos límites del contrato y precontrato, concluyó en atención a las concretas circunstancia concurrentes que únicamente se había firmado un precontrato o contrato de promesa de vender o comprar del art. 1.451 Cci y ello en atención principalmente (i) a la propia literalidad de los pactos del contrato (ex.art. 1.281 Cci); y (ii) a que la CAIXA DE CATALUNYA 'no tenía capacidad personal para ser parte vendedora' pues a la firma de dicho contrato ni tan siquiera era dueña de la finca objeto de la futura compraventa

Pues bien, el recurso no puede prosperar en este punto pues este Tribunal, tras una nueva y definitiva revisión de las pruebas practicadas, comparte el planteamiento de la sentencia apelada pues, de entrada, el contrato de 30 de abril de 2008 en ningún momento se titula de compraventa ni las partes contratantes se identifican, como de ordinario acontece, como partes vendedora y compradora respectivamente (doc. 3 demanda). Es más, en su apartado 4º se habla en futuro ('el inmueble se transmitirá...2). Y en el 8º el comprador es calificado de 'futuro comprador' lo que claramente sugiere, si se pone en relación con el resto del contrato y en especial su apartado 7º, que las partes se obligaban a suscribir el oportuno contrato de compraventa una vez que CAIXA CATALUNYA se hiciera dueña de la vivienda pues la misma era objeto de ejecución hipotecaria y estaba pendiente de su adjudicación judicial.

Es por ello, que resulta razonable deducir del contrato firmado que la intención de los contratantes cohonesta mejor con un precontrato, una promesa bilateral de comprar y vender, con intención de diferir para un momento posterior la celebración del contrato de compraventa, que no con la existencia de un contrato definitivo pues, como bien señala la STS de 23 de marzo de 1995 , 'resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones; (...) la especialidad de la situación jurídica de la promesa en que las partes se comprometen a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero, auténtica Ley de bases del siguiente y cuya fuerza vinculante queda atemperada a su esencia de 'obligarse a obligarse», con lo que nuestro Ordenamiento jurídico, (...) no sigue el principio de equivalencia a la compraventa acogido en el CC francés (...) pues el proyecto de CC de 1951 ya se cuidó de resaltar diferencias entre la promesa de vender y la venta misma, exigiendo la lógica que la voluntad de los contratantes sea respetada, distinguiendo el contrato definitivo de compraventa de la mera promesa de compraventa...'

QUINTO.- Costas y depósito para recurrir

En cuanto a las costas de la primera instancia, entendemos con la parte recurrente que la correcta interpretación o calificación del documento firmado el 30 de abril de 2008 con CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYA suscitaba cuando menos fundadas dudas en torno a su carácter de precontrato o contrato definitivo y, por tal razón está justificada, conforme al art. 394.1 LECi, su no imposición a ninguna parte.

Y en cuanto a las costas de esta apelación, la estimación siquiera parcial del recurso presentado determina que tampoco sean impuestas a ninguno de los litigantes ( art. 398.1 LECi) así como la devolución del depósito constituido para recurrir, de acuerdo con el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación presentado por ACORD ANALISTES FINANCERS SL, este Tribunal acuerda:

1º) Revocar la sentencia de 31 de mayo de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número SEIS de Martorell a los solos efectos de relevar del pago de las costas del juicio a la parte condenada

2º) No imponer las costas de este recurso a ninguno de los litigantes, con devolución del depósito constituido para recurrir

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal de concurrir los requisitos que legalmente los condicionan ( art. 469 a 477 y Disposición Final 16ª de la LEC ), el cual se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncio y firmo esta sentencia,

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por el Ilmo. Sr. Magistrado que la ha dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.