Sentencia Civil Nº 198/2004, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 164/2004 de 08 de Octubre de 2004

Encabezamiento

DON JUAN MANUEL RIOS NIETO, Secretaria de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de

Huelva, DOY FE Y TESTIMONIO: Que en el presente procedimiento se ha dictado la siguiente

resolución:

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN SEGUNDA

HUELVA

Rollo número 164/04

Juicio Ordinario 470/03

Juzgado de Primera Instancia número 6 de Huelva.

SENTENCIA

Iltmos. Sres.:

Presidente:

D. FRANCISCO JOSÉ MARTÍN MAZUELOS.

Magistrados:

D. FLORENTINO GREGORIO RUIZ YAMUZA.

D. ANDRÉS BODEGA DE VAL.

En la ciudad de Huelva, a 8 de octubre del año dos mil cuatro.

Esta Sección de la Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la Ponencia del Iltmo. Sr. D. FLORENTINO GREGORIO RUIZ YAMUZA, ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 470/03, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Huelva, en virtud de recurso que interpusiera la procuradora Sra. Borrero Ochoa, en nombre y representación de la DIRECCION000 , contra la sentencia recaída en los mencionados autos.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva, en procedimiento ordinario 470/03 se dictó sentencia el 24.03.04 cuya parte dispositiva establece: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por DIRECCION000 DE HUELVA, y en consecuencia, por las razones expresadas en la precedente Fundamentación Jurídica, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A "EXPONUBA S.A", y a Dª Ana de todos los pedimentos deducidos en su contra en el Suplico de esa Demanda, con imposición a la actora de la obligación de abono de las costas procesales devengadas en la primera instancia de este procedimiento por la defensa y representación de la codemandada opuesta y sin imposición a ninguna de ellas de las devengadas por las restantes partes litigantes."

TERCERO.- Contra dicha sentencia se interpuso por la representación de la DIRECCION000 , recurso de apelación el día 11.05.04, al que se opuso, dentro del plazo procesalmente previsto, la representación de Dª. Ana .

Remitidas las actuaciones a esta Audiencia Provincial, se formó el oportuno rollo y practicó la prueba admitida en segunda instancia, habiendo tenido lugar el día 05.10.04 la preceptiva vista, seguida de deliberación y voto, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. FLORENTINO GREGORIO RUIZ YAMUZA, quien expresa el parecer de la Sala.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales. Resultando de aplicación los siguientes

Fundamentos

PRIMERO.- Acción entablada, sentencia y motivos de recurso.- En el presente procedimiento se ejercita por la DIRECCION000 , la acción contemplada en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese por parte de la demandada, Dª. Ana , de una actividad de tenencia de perros en el piso 1º de la mencionada finca, por considerar a la misma insalubre y molesta, y la resolución del contrato de arrendamiento que liga a la demandada con la entidad Exponuba, S. A., propietaria del piso.

En la demanda inicial se dirigió también contra la mercantil dueña del inmueble que se allanó a la misma.

La sentencia de primera instancia, centró el debate con algunas precisiones de tipo jurídico que no han sido contestadas en el recurso, atinentes a la valoración del allanamiento de la codemandada y a la cuestión litigiosa que centraba exclusivamente en la cuestión de la cesación de la actividad excluyendo la entrada en domicilio para realizar obras de reparación. Luego de ello, se desestima la demanda por no entender acreditados los hechos básicos que pudieran franquear la petición de los actores, es decir, por estimar que no se ha probado la tenencia de varios animales ni de gran cantidad de residuos o excrementos que pudiesen generar olores fétidos o insoportables.

La parte actora formula recurso de apelación contra la sentencia, invocando un error en la apreciación de la prueba y solicitando que se revoque la decisión de primera instancia acordándose la inmediata cesación de la actividad en cuestión y la resolución, en su caso, del contrato de arrendamiento existente entre la Sra. Ana y Exponuba, S. A.

La representación procesal de la demandada interesó la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Fondo del asunto.- Habiéndose definido correctamente los términos del debate, únicamente corresponde a la Sala revisar, en primer lugar si ha existido un error en la apreciación de la prueba y luego verificar si procede la cesación de la actividad y la resolución del contrato.

2.1/ De la valoración de la prueba en primera instancia.

En el presente caso existen varios referentes probatorios, que podemos dividir en cuatro capítulos fundamentales: declaraciones de las partes intervinientes, testificales, documental consistente a su vez en informe del Excmo. Ayuntamiento de Huelva y de la empresa Detectives Tartessos y reconocimiento judicial.

2.1.a ) Las declaraciones de la Sra. Ana , negando los hechos que se consignan en la demanda, pertenecen al ámbito lógico de su derecho de defensa y deben ser ponderadas en su justa medida; en todo caso, corresponde a la parte actora, por imperativo del art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, probar todo aquello que alega. Por lo que hace al codemandado representante legal de Exponuba, S. A., ofrece una versión a la que trata de restar dramatismo, sobre todo en cuanto a las condiciones de conservación del piso alquilado y a la seguridad de la instalación eléctrica del mismo. No obstante, reconoce las dificultades que han encontrado los operarios que mandó al piso para hacer reparaciones y que los mismos no querían ir a dicha vivienda a causa de los malos olores de la misma.

2.1.b ) La prueba de los testigos, adquiere la mayor importancia en este tipo de supuestos en los que la producción de una serie de hechos en el ámbito reservado de un inmueble les confiere a los moradores y a quienes lo visitan por una u otra razón una posición privilegiada de observación de la realidad ( a la vez que sufridores de la misma ), siendo ellos quienes más cabalmente pueden dar cuenta de la realidad diaria de la vida en la finca.

Veamos lo que dicen en juicio los referidos deponentes:

- D. Luis Manuel , vecino del DIRECCION000 , bloque que estaba frente al de la demandada: ...Fueron diez años vecinos,... con dormitorios colindantes,....llamó varias veces a la policía, de la casa salían olores a perros ruidos y también discusiones. Los olores eran horribles, había hasta once perros, incluyendo una perra grande despellejada. Los perros ladraban que parecía una jauría. Llamaba a la policía y les ponía el teléfono para que escucharan el jaleo. Había olores en toda la calle de cagadas y meados de perro. Aunque la Sra. Ana limpiaba no quietaba aquellos olores que no correspondían con los de un bajante.

- D. Luis María , albañil, trabajó en los pisos NUM000 y NUM001 del inmueble y tuvo que cerrar las ventanas por el olor muy fuerte a orín que venía del piso de la demandada. Ese olor no era normal, sino más fuerte de lo soportable. No era olor a bajante sino a orín y caca. También se escuchaban bastanes ladridos.

- D. Carina , comercial de propiedad inmobiliaria, ha visitado el inmueble con frecuencia, también vive cerca y pasa mucho por allí. Ha escuchado muchos ruidos y ladridos, como de haber muchos perros dentro, un ruido muy elevado y molesto. En cuanto al olor lo define como insoportable, permaneciendo en la nariz.

- Dª. Encarna ; empleada de la empresa Tartesos de detectives privados que realizó un seguimiento durante la primera quincena de enero de 2004. Ratifica el informe de su compañía, refiriendo en primera persona el fuerte olor que salía del piso en cuestión y la existencia de al menos cinco perros en el piso.

- D. Romeo , ( declaración testifical admitida en trámite de apelación ) realizó trabajos de fontanería en el piso, motivo por el cual lo visitó en varias ocasiones. El olor era insoportable; vio a dos perros en el domicilio aunque al llamar a la puerta se oían más. Algunos días no lo dejaban entrar para hacer su trabajo. Mientas trabajaba un perro se orinó en la casa. Olía muy mal incluso desde el edificio de enfrente, los olores no eran de bajante. Luego de él fu el pintor que protestó también por los malos olores.

2.1.c ) En cuanto a las documentales, el Área de Salud del Excmo. Ayuntamiento de Huelva giró dos visitas de inspección al piso en febrero de 2003 a raíz de escrito de denuncia de la comunidad de propietarios y una tercera el 12.09.03 a requerimiento del juzgado.

En las dos primeras, refieren los funcionarios que no pudieron acceder a la vivienda de la demandada pese a ir dos veces al piso, los días 18 y 19, los inquilinos están ausentes, oyendo los ladridos de 3 ó 4 perros diferentes. No obstante, desde la ventanas de cocina-lavadero y aseo del piso propiedad de D. Jesús en la NUM000 planta, aprecian que se desprenden fuertes olores a purines y heces procedentes del patio de la demandada, pese a estar techado con plástico.

En la segunda ocasión, tras haber intentado otra visita infructuosa en julio, comparece el 12.09.03 en el piso personal del Área de Salud. Entran y hallan tres perros en el interior, olor intenso a "...humedad y fecales en descompensación...", así como ambientadores. Dan noticia de la existencia de grandes manchas de humedad y apulgaramiento, así como de la existencia de cucarachas deambulando por los cables de la instalación eléctrica ( que incumple e. Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión ), por las paredes y saliendo de debajo de las puertas.

Por lo que hace al informe de Detectives Tartessos, de 20.01.04, detalla la presencia en el piso de al menos cinco perros y la persistencia de fuertes olores.

2.1.d ) La visita de reconocimiento judicial llevada a efecto por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez el día 19.03.04, según recoge el acta levantada por la Sra. Secretario, no refiere hallazgos significativos en torno a la existencia de malos olores o mal estado de conservación en la vivienda.

De todos estos medios de prueba que hemos analizado, el único que en realidad refiere haber encontrado el piso ocupado por la demandada en condiciones de sustancial normalidad es el acta de reconocimiento judicial. Puesto que incluso el informe del Área de Salud incorporado a la pieza de medias cautelares, de septiembre de 2003, encuentra malos olores y una deplorable situación de la instalación eléctrica y paramentos, así como importantes humedades.

Por ello hemos de acotar temporalmente y situar en el correspondiente contexto estas visitas e inspecciones in situ, para comprobar como únicamente la que se hace con el debido preaviso y cinco días antes del juicio, encuentra la casa aceptable.

Frente a ello tenemos la conducta contumaz y prolongada en el tiempo de la demandada que, pese a ser requerida por la comunidad de propietarios y pese a haber sido el piso objeto de unas medidas cautelares, vuelve luego de ello en enero de 2004 a reincidir en una conducta contraria a las más elementales normas de convivencia. En marzo del mismo año, presenta el piso en un estado próximo a la normalidad, puesto que no nos atrevemos a afirmar tal condición de un piso donde hay tres perros, varias jaulas de pájaros en el lavadero, alguna cucaracha a la vista y manchas de humedad ( todo ello sin incluir las importantes deficiencias eléctricas que ignoramos si es que no existían o es que no fueron reflejadas ).

Todo lo anterior no coloca en presencia del supuesto de hecho contemplado por el art. 7.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal ( LPH ), que prevé que el propietario o inquilino que realice en el interior del piso actividades molestas insalubres, nocivas o peligrosas será requerido por el presidente de la comunidad para la cesación de las mismas ( requerimiento que se efectuó a Dª. Ana el 10.01.03 ). Persistiendo en tales actividades podrá ser demandado para obtener la cesación definitiva; siendo lo trascendental no ya la actualidad de la perturbación, máxime de aquellas que como la presente consistan fundamentalmente en una serie de ruidos y malos olores que pueden ser suprimidos o aminorados temporalmente, sino el compromiso para las expectativas de normal convivencia generado por una reiterada conducta antisocial.

En tal sentido considera la Sala que se ha hecho por la sentencia de instancia una desenfocada apreciación de la prueba, cuyo análisis permite apreciar la existencia persistente de desatenciones para con el resto de vecinos cristalizada en la no remoción de las circunstancias causantes de ruidos y malos olores, y además de la operatividad de la norma cuyo fin se endereza a evitar la proyección del problema en el futuro, cuando los antecedentes del caso y la actitud de la arte así lo hagan esperar.

2.2/ De la resolución contractual.- El párrafo quinto del número 2 del art. 7 de la LPH cuya dicción literal, para el caso de que el demandado vencido en juicio fuese un arrendatario, establece " ...la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento...", se presta a alguna controversia interpretativa.

Así pudiera resultar cuestión algo discutible determinar si, al consignar el precepto que el arrendatario verá extinguidos todos sus derechos, hay que equiparar tal extinción a la resolución contractual; siendo especialmente problemático cuando se pudiera ver concernido por el fallo un arrendador con legítimas expectativas jurídicas nacidas de la locación. La inmensa mayoría de la Jurisprudencia consultada no ahonda en esta cuestión, equiparando sin mayores argumentos extinción de derechos a resolución contractual ( Cfr. por todas la de 25.02.03 de la Sección Tercera de la A. P. de Baleares ), mas en algunas sentencias la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estudiado las relaciones entre la resolución contractual y el incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, atribuyendo a la Junta de Propietarios legitimación por subrogación del dueño del piso para solicitar y obtener la resolución contractual con base al art. 7 de la LPH ( Cfr. S.T.S. de 28.09.1993 y 20.02.1997. En el mismo sentido se pronuncia la mejor doctrina ( v. Loscertales Fuertes, Daniel: " Propiedad Horizontal, Comunidades y Urbanizaciones " Sepin editorial Jurídica, 5ª Edición, Madrid mayo de 2003, pp. 102 y ss. )

En el supuesto que ahora estudiamos podemos afirmar, sin ningún tipo de prurito doctrinal o preocupación por los derechos de tercero, puesto que Exponuba, S. A., propietaria del piso se allanó íntegramente a la demanda que contenía una petición de resolución y lanzamiento, que procede operar con la previsión legal mencionada habida cuenta de la contumacia y persistencia de la demandada en la infracción de sus deberes de evitar molestias a los otros vecinos; por ser previsible de toda previsibilidad la reiteración en dicha conducta si no se acordara la resolución contractual. Efectivamente el fundamento de esta posibilidad resolutoria es doble, de un lado retribuir la conducta especialmente infractora para con los deberes del comunero en relación con facilitar a los demás una tranquila y ordenada vida en común que ha llevado a cabo el inquilino y en segundo lugar evitar que en el futuro vuelvan a reproducirse actuaciones de tal índole; sin que para sea preciso que en el momento de dictar sentencia se estén dando tales actos, lo cual sería indeseable y evitable por el juego de las medidas cautelares que previamente se pueden adoptar.

Por todo lo expuesto en este considerando debe ser revocada la sentencia de primer grado estimándose la demanda interpuesta, en los términos en que quedó fijado el petitum en primera instancia.

TERCERO.- Para las costas resultan de aplicación los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por lo que habrán de ser impuestas a Dª. Ana las causadas en primera instancia sin que quepa, habida cuenta de la estimación del recurso, efectuar especial pronunciamiento que acerca de las producidas en trámite de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la DIRECCION000 ,, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva en juicio ordinario 470/03, revocamos por dicha resolución, condenado a Dª. Ana a que cese de inmediato en las siguientes actividades: Tenencia en el piso NUM002 de dicho inmueble de varios perros causantes de ruidos, así como de numerosos residuos orgánicos que producen malos olores, mantenimiento de la vivienda en malas condiciones higiénico sanitarias, no adopción de las medidas de limpieza tendentes a evitar malos olores a los vecinos.

Asimismo se declara resuelto el contrato de arrendamiento sobre el mismo piso, que ligaba a Dª. Ana con Exponuba, S. A.

Se imponen a la demandada las costas causadas en primera instancia, sin que proceda realizar especial pronunciamiento sobre las habidas en esta alzada.

Devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su cumplimiento y demás efectos oportunos.

Notifíquese la presente sentencia a las partes de conformidad con lo dispuesto en el art. 248.4 de la L.O.P.J.

Déjese testimonio bastante en autos e inclúyase el original en el libro de sentencias de esta Sección.

Así por esta nuestra sentencia y definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/.

Lo anteriormente inserto concuerda bien y fielmente con su original al que me remito, y para que así conste en cumplimiento de lo acordado y surta los efectos oportunos, expido el presente en Huelva a 18 DE OCTUBRE DE 2.004.

LA SECRETARIA