Sentencia Civil Nº 198/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 462/2007 de 02 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimocuarta

ROLLO Nº 462/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1454/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 MATARÓ (ANT.CI-4)

S E N T E N C I A Nº 198/2008

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÀMEZ

Dª. CARMEN VIDAL MARTINEZ

Dª. ROSA MARIA AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a dos de abril de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1454/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Mataró (ant.CI-4), a instancia de D/Dª. Lucas y D. Donato , contra Adolfo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de noviembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Donato y don Lucas , contra don Adolfo , debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a loso actores la cantidad de 6.010,20 euros, intereses legales desde la reclamación judicial y los del articulo 576 desde la fecha de esta resolución, todo ello sin hacer expresa condena al pago de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de marzo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ROSA MARIA AGULLÓ BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes Lucas y Donato , socios fundadores y administradores mancomunados de la sociedad "Inverpis Assessors 2004, S.L." que fundaron mediante escritura pública el 15 de junio de 2004 aportada en el acto de la Audiencia Previa (folios 100 y siguientes), ejercitan acción de reclamación de cantidad contra Adolfo , al amparo del contrato fechado el 19 de noviembre de 2002, que acompañan a la demanda como documento 1 de su demanda, en el que consta en su encabezamiento el nombre, entonces comercial, con el que actuaban los actores, inversionistas inmobiliarios e intermediarios en operaciones de compraventa, de "INVERPIS gestiones inmobiliarias".

En este contrato se pactó, en resumen, que el demandado Sr. Adolfo , se comprometía a vender su vivienda sita en la calle DIRECCION000 Nº NUM000 , planta NUM001 de Mataró, por el precio de 75.126,50 euros, de los cuales el vendedor percibió en ese momento la cantidad de 6.010,20 euros, según se expresa, en concepto de arras sujetas al artículo 1454 del Código Civil . En cuanto al resto del precio se pactó que se difería la entrega al momento del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa sobre el referido piso así como a la correspondiente a otro situado en Mataró, calle DIRECCION001 , número NUM002 - NUM003 , planta NUM001 que el Sr. Adolfo se compromete a adquirir por la cantidad de 90.151,81 euros, después de que INVERPIS realizara las obras de reforma necesarias en este último piso. Se estipula, asimismo, que el Sr. Adolfo entrega como paga y señal 305,10 euros y el resto al tiempo del otorgamiento de las escrituras de los dos pisos que se pospone al tiempo que la inmobiliaria "necesite" para efectuar la reforma indicada. Al propio tiempo en el contrato INTERPIS se reserva el derecho de escriturar la compraventa a nombre personal o de terceras personas.

La sentencia de primera instancia considera que las arras penitenciales no quedaron reflejadas en el contrato de manera suficientemente clara porque sólo se alude a ellas con cita del artículo 1454 CC . Reconoce la legitimación activa de los demandantes que son administradores de la sociedad constituida con la denominación comercial que figura en el contrato reconocido por el demandado. Aplica la teoría de los actos propios para apreciar la legitimación activa y la realidad del contrato y, finalmente estima que hubo incumplimiento del demandado por vender su vivienda a terceros, por lo que estima la segunda pretensión formulada en la demanda que consistía en la condena del demandado a la devolución de la cantidad percibida en concepto de parte del precio.

La parte demandada apela la sentencia insistiendo en la falta de legitimación activa de los demandantes y alegando en cuanto al fondo error en la valoración de la prueba, porque el incumplimiento fue previo de parte de los actores o de la inmobiliaria porque a la fecha en que el Sr. Adolfo vendió su vivienda a terceros y adquirió de otros la que actualmente tiene, no habían realizado reforma alguna de la vivienda de la DIRECCION001 . Antes al contrario, de la documentación que aportaron al acto de la vista, se desprende con claridad que la propiedad de la misma en fecha 26 de agosto de 2003 era de Aurora , quien a su vez era el promotor de la reforma que había de llevarse en la vivienda objeto del compromiso de la inmobiliaria-actores. También consta que antes del primer requerimiento dirigido al demandado, por dicho propietario se solicitó con fecha 20 de enero de 2004, cédula de habitabilidad sobre la vivienda de la DIRECCION001 . Por todo lo cual, estima que quien incumplió el contrato fue la otra parte y por ende el demandado tiene derecho a retener la cantidad entregada a cuenta como arras.

SEGUNDO.- Para la determinación de la legitimación activa de los demandantes en relación al contrato de 19 de noviembre de 2003, debemos indicar, sin perjuicio de que no probaron ser propietarios de la vivienda que supuestamente venden al demandado en el mismo contrato ni tampoco que tuvieran autorización para celebrar este negocio jurídico, como más adelante explicaremos, que los actores requirieron por primera vez al demandado, antes de la presente demanda, el cumplimiento del contrato de venta de su piso o el de la cláusula de arras penitenciales, en abril de 2004 interponiendo contra el demandado una querella criminal que fue archivada por auto de 11 de junio de 2004. Por segunda vez, mediante demanda de conciliación en junio de 2004 en la que piden las arras duplicadas (12.020,40 euros) más una indemnización por daños y perjuicios de 2.500 euros, acta de conciliación de 6 de octubre, que terminó sin avenencia. Sin embargo en dicho acto, el demandado Sr. Adolfo reconoció la legitimación activa de los Sres. Lucas y Donato , si bien se opuso a la petición de fondo alegando desconocimiento del contenido exacto del contrato por no entender el contenido del mismo al tener unos conocimientos muy limitados del idioma español y por la forma de actuación llevada a cabo por los actores, quienes, dice en respuesta a la demanda, que incumplieron con su obligación de entregarle u ofrecerle el piso reformado. El demandado, sin embargo, sí reconoció haber firmado el documento uno de la demanda. En tercer lugar, los actores reclaman las arras duplicadas en julio de 2005, mediante burofax. Por ello, rechazamos el primer motivo del recurso sobre la falta de legitimación activa para celebrar el contrato de compraventa sobre la vivienda del demandado, sin perjuicio de su legitimación ad causam que en este momento no se enjuicia. Así pues, los Sres. Lucas y Donato eran conocidos por el demandado, según expresamente reconoce en el previo intento de conciliación, intervinieron en la negociación del contrato bajo el nombre comercial "Inverpis" y además son los administradores y socios fundadores de la sociedad posteriormente creada con la misma denominación.

TERCERO.- En cuanto al fondo, es decir, en relación a la validez del contrato de compraventa sobre la vivienda del demandado y la efectividad de la cláusula sobre arras penitenciales, ante la falta de claridad en la actuación de las partes, en especial de la actora, a la vista de la prueba practicada y más concretamente, de la documentación que las partes han aportado a los autos y de los hechos que por ambas se reconocen, podemos extraer las siguientes conclusiones:

1. De la documental aportada al acto de la Audiencia Previa por la parte actora (f113 a 143), queda acreditado que en el periodo de enero del 23 de agosto de 2003 a enero de 2004 el propietario y promotor de la reforma de la vivienda de la DIRECCION001 (objeto de la compraventa celebrada entre Adolfo y los actores a través del nombre comercial de "Inverpis", era de un tercero Aurora , sin que conste que éste vendiera el piso a los actores con posterioridad ni en la fecha de los primeros requerimientos, si quiera al tiempo de la interpelación judicial consta que les pertenezca. Tampoco consta en documento alguno, los actores, ni siquiera efectuaron alegación al respecto, la existencia de apoderamiento a su favor del propietario del piso que pretendían vender al Sr. Adolfo , tras reformarlo, ni su autorización para gestionar su venta. De esto no puede sino derivarse la consecuencia de la falta de prueba acerca del cumplimiento previo de los actores de su obligación de reformar la vivienda de la DIRECCION001 como condición para el otorgamiento de las dos escrituras de compraventa.

2.- Fueron los demandantes quienes redactaron el contrato que pretenden hacer valer, en el que vinculan ambas compraventas pero dejando a la voluntad de la empresa inmobiliaria, supuestamente encargada de reformar el piso que había de adquirir el Sr. Adolfo , el momento del otorgamiento de la escritura pública de ambas compraventas, puesto que literalmente se estipula que "La fecha de escritura queda sujeta al plazo que INTERPIS, necesite para realizar las obras de reforma del piso sito en Mataró, DIRECCION001 , número NUM002 - NUM003 , planta NUM001 ...". Existen en este punto dos cuestiones importantes a resaltar. La primera es que en el contrato no se hace mención alguna de la persona del titular de la finca que dicen transmitir los actores; la segunda, que los demandantes no establecen ni de forma prudencial, un plazo para llevar a cabo la reforma, que luego resultó que la iba a efectuar el propietario del local, puesto que en la fecha de la firma del contrato, según el proyecto de reforma, la finca en cuestión era un espacio diáfano y no un piso habitable. Esta indeterminación, entendemos que no queda suplida con la reserva que al final del documento se hace sobre la facultad de escriturar la compraventa a nombre personal o de terceras personas puesto que para que la misma fuera válida, exigiría la premisa de la titularidad dominical del bien a vender, o al menos, la existencia de un apoderamiento especial para vender la propiedad ajena, cosa que en estos autos no consta que tuvieran concedido a su favor los demandantes. Esta circunstancia podría viciar de nulidad el contrato en su integridad puesto que esta facultad de cumplimiento del contrato dejada al arbitrio de los actores, infringe frontalmente lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil .

3. Sin embargo de lo anteriormente expresado, no consta que ninguna de las partes implicadas en el contrato de 19 de noviembre de 2002 requiriera a la adversa para su cumplimiento antes de que lo hiciera la parte actora en las fechas anteriormente señaladas. Por otro lado, el demandado Sr. Adolfo reconoció en el acto de conciliación, haber visto el local de la DIRECCION001 en estado sin reformar por lo que no lo aceptó; pese a ello, continuó en tratos con los actores accediendo a visitar otras viviendas que le fueron mostrando, aunque no le interesara ninguna de ellas. De tal forma, entendemos que aceptó sustituir el piso de la DIRECCION001 por otro, con lo que aceptó la validez del contrato de 19 de noviembre de 2002, si bien, al cabo de un año de firmado, desistió del mismo y vendió su piso a terceras personas comprando, a su vez, otro piso distinto sin la intervención de los demandantes. Lo actores, por su parte, ha de entenderse que también desistieron del contrato ya que no costa que en momento alguno estuvieran en condiciones de cumplir con la obligación de reformar el piso que constituía parte de su objeto (el de la DIRECCION001 ) con lo que al haberse novado de facto el contrato intentando sustituir esta vivienda, no aceptada en las condiciones en las que se ofreció, es decir, sin reformar, entendemos que devino ineficaz el inicial contrato de compraventa por desistimiento recíproco de las partes contratantes y con él la cláusula de arras penitenciales estipulada.

CUARTO.- La consecuencia de todo esto es que al desistir ambos del contrato, cada parte debe devolver lo que hubiera percibido y, en nuestro caso, habida cuenta que el apelante Adolfo , en el acto de conciliación manifestó de forma categórica no haber efectuado entrega alguna para la reserva del piso de la DIRECCION001 (305,10 euros según el contrato de 19 de noviembre de 2002), será él el único obligado a devolver la cantidad percibida a cuenta de la venta de su propio piso a los actores, por lo que confirmamos la sentencia de instancia si bien por otros fundamentos.

QUINTO.- Al haberse alterado sustancialmente la motivación jurídica de la sentencia de primera instancia, aunque se confirme su fallo, entendemos que el recurso de apelación estaba justificado porque el pleito planteaba dudas de hecho y de derecho, lo que justifica que, pese a la desestimación del recurso de apelación, no hagamos especial imposición de las costas de esta segunda instancia, confirme a los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Adolfo contra la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2006, por el Juzgado de Primera Instancia n. 3 de Mataró , de la cual CONFIRMAMOS EL FALLO si bien con los fundamentos de esta sentencia.

No efectuamos especial declaración sobre las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.