Sentencia Civil Nº 198/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 723/2011 de 18 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00198/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DEMADRID

Sección21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 0008620 /2011

Rollo:RECURSO DE APELACION 723 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 879 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 14 de MADRID

Ponente: ILMA. SRA. Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

MB

De: Silvia

Procurador: LUIS FERNANDO POZAS OSSET

Contra: Juan Pablo

Procurador: SUSANA GOMEZ CASTAÑO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a dieciocho de abril de 2013. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 879/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: Doña Silvia , y de otra, como Apelado-Demandante: Don Juan Pablo .

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, en fecha 27 de mayo de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª SUSANA GÓMEZ CASTAÑO en nombre y de D. Juan Pablo contra Dª Silvia debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa firmado por las partes, y debo condenar y condeno a esta demandada, a que pague a la parte actora, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL EUROS (180.000 euros) por principal, más los intereses previstos en el art.576 de la LEC y al pago de las costas causadas en este procedimiento'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 25 de febrero de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16 de abril de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-D. Juan Pablo formuló demanda de juicio ordinario contra Dª Silvia interesando, entre otras cosas, se declarara rescindido el contrato privado de compraventa entre los mismos convenido, con fecha 4 de Diciembre de 2007, y ello al no poder entregar la Sra. Silvia , como vendedora, el bien objeto del mismo, ya que tanto el cuarto de calderas como la leñera que formaban parte del inmueble objeto de compraventa no eran de su propiedad al encontrarse construidas en terreno del Ayuntamiento de Pedraza, condenando a ésta a que le reintegrara del duplo de la cantidad que en concepto de arras había entregado, esto es la suma de 180.000 €.

Dª Silvia se opuso a las pretensiones ante la misma deducidas, reconociendo la certeza del contrato de compraventa con entrega de arras por ella convenido, como vendedora, con el Sr Juan Pablo , como comprador, alegando que lo transmitido en dicho contrato era lo que en él se describía, sin que se hubiera hecho mención en el mismo al cuarto de calderas y la leñera que se encontraban en terreno demanial, conociendo desde un principio, y antes de la firma del contrato litigioso, el Sr Juan Pablo de la existencia de una concesión demanial a su favor al haberle cedido el Ayuntamiento de Pedraza el uso privativo de los cuartos referidos, de forma que mantuvo que de existir error en lo que el Sr Juan Pablo compraba solo al mismo era imputable.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que partiendo de que el Sr Juan Pablo no conocía a la fecha de la firma del contrato convenido con la Sra. Silvia , el día 4 de Diciembre de 2007, la situación en que se encontraban los cuartos de caldera y leñera de la finca, que entendía habían sido objeto de compraventa, sin que desde luego la Sra. Silvia , como vendedora, pudiera hacer entrega efectiva del bien objeto de compraventa, al estar construidos dichos cuartos en terrenos del Ayuntamiento de Pedraza, y ello aún cuando ella tuviera cedido su uso, consideró que no podía cumplir con lo pactado en dicho contrato en tanto que había vendido la finca con unas determinadas instalaciones y en determinadas condiciones que no podía entregar, de forma que el comprador de haber sabido la especial situación en que se encontraba el cuarto de calderas y la leñera no hubiera adquirido el inmueble, dando por ello lugar a la resolución del contrato de compraventa, condenando a la vendedora, Sra. Silvia , a que reintegrara al Sr Juan Pablo no solo la suma por éste entregada en concepto de arras y parte de precio sino otro tanto más, conforme a lo convenido en el contrato de 4 de Diciembre de 2007, ante la imposibilidad de llevar a término lo pactado en él mismo por dicha vendedora.

Contra la anterior resolución vino a mostrar su disconformidad la representación de la Sra. Silvia por considerar que la Juzgadora de instancia había aplicado indebidamente la ley y en concreto lo dispuesto en el art 1483 del Código Civil , y ello por cuanto que, por una parte, la concesión demanial a que se había referido aquélla en la sentencia no tenía el efecto de carga a los efectos del precepto referido ya que cualquier carga debía recaer sobre el objeto vendido, sin que hubiera sido objeto de compraventa el cuarto de calderas y leñera en tanto que no le pertenecían, conociendo en todo caso el comprador la concesión demanial a su favor habida respecto de los mismos, alegando, en segundo lugar, que al no haber ella ocultado la situación de tales cuartos no cabía hablar de error alguno padecido por el comprador, Sr Juan Pablo , error que sería en todo caso excusable, sin que desde luego viniera obligada a reintegrar a aquél cantidad alguna, considerando que la Juzgadora había errado al calificar como de arras penitenciales las entregadas por el Sr. Juan Pablo en el contrato de 4 de Diciembre de 2007.

SEGUNDO.-Para dar respuesta a las concretas pretensiones deducidas por las partes en litigio ante esta Sala, entendemos que debemos partir de la certeza del contrato convenido entre Dª Silvia , como vendedora, y D. Juan Pablo , como comprador, con fecha 4 de Diciembre de 2007, unido al folio 28 de las actuaciones.

En este contrato denominado como de 'contrato de compraventa y arras' se dice que la Sra. Silvia es propietaria de un edificio para vivienda que fue originariamente Ermita de San Pedro en Pedraza, describiendo dicha vivienda conforme a los propios datos registrales de tal inmueble, finca registral numero NUM000 de las del Registro de la Propiedad de Sepúlveda (folio 32).

En el mismo contrato se indica que el Sr Juan Pablo conociendo el estado actual de la finca está interesado en su compra, y en la estipulación primera se dice que la Sra. Silvia vende 'como cuerpo cierto, en su estado actual de conservación, libre de cargas, arrendamientos y ocupantes la finca descrita en el Expositivo I', señalándose como precio de esta compraventa el de 650.000 €.

No se discute que el Sr Juan Pablo entregó a la Sra. Silvia la suma de 90.000 € en concepto de arras y parte de precio quedando pendiente la entrega del resto al momento de la firma de la correspondiente escritura pública, para cuya firma se fijó como plazo máximo el día 31 de Mayo de 2007, tal y como se indicó en la estipulación tercera del ya referido contrato en la que expresamente se dice que 'Llegada tal fecha, y en caso de desistimiento unilateral o imposibilidad de perfeccionamiento del contrato, se aplicarán las consecuencias previstas en el art 1454 del Código Civil respecto de la parte incumplidora', señalándose finalmente en la estipulación cuarta de este contrato que la compraventa se efectuaría en concepto de libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes y al corriente en el pago de sus obligaciones.

Ha quedado acreditado en las actuaciones, habiendo sido al efecto clara y explícita la Sra. Silvia al contestar a las preguntas que en el acto del juicio se le formularon, que fue su Letrado quien se encargó de la redacción del contrato referido que ella remitió al Sr Juan Pablo para su examen, aceptando éste los términos del mismo y firmando ambos aquél.

TERCERO.-Son hechos igualmente acreditados en las actuaciones que debajo de una terraza del inmueble destinado a vivienda objeto de litigio, se encuentran construidos un cuarto en el que está instalada la caldera de la calefacción, así como otro cuarto destinado a leñera, ocupando estos cuartos terrenos propiedad del Ayuntamiento de Pedraza.

Tal y como se desprende del documento unido al folio 56 de las actuaciones, el Ayuntamiento de Pedraza en sesión de 17 de Febrero de 2004 acordó la concesión demanial del uso privativo de los 20 metros cuadrados ocupados por el cuarto de calderas y leñera referidos de la finca municipal a Dª Silvia y su marido, por un plazo improrrogable de noventa y nueve años, habiéndose comprometido estos últimos a no realizar mas obras que las existentes en el terreno, si bien podrían completar el cerramiento del muro del destinado a leñera, otorgándose la concesión, como consta en la estipulación cuarta a 'salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, reservándose la Corporación la facultad de dejarla sin efecto en caso de venta o cambio de titularidad de la vivienda'.

D. Ángel Daniel , Alcalde que fué del Ayuntamiento de Pedraza, al contestar en el acto del juicio a las preguntas que como testigo se le formularon, reconoció la certeza de este documento, así como igualmente del unido al folio 106 de las mismas, reconociendo que en caso de venta de la ermita destinada a vivienda en la que se encontraban el cuarto de calderas y leñera construidos en terreno del Ayuntamiento de Pedraza, no tendría el Ayuntamiento en principio objeción para la firma de un nuevo convenido o subrogación en el existente con quien resultara ser el nuevo propietario de aquélla, eso sí cobrando el canon que entendieran procedente.

Del resultado de la prueba practicada, teniendo interés en este punto lo manifestado por D. Amador al contestar a las preguntas que se le formularon en el acto del juicio, no podemos sino concluir que en principio no cabía presumir la construcción en suelo público del cuarto de calderas y leñera a que nos venimos refiriendo, existentes bajo una terraza de la ermita-vivienda y en un lateral de la misma, aparentando formar un todo conjunto.

CUARTO.-Finalmente debemos recordar que de la prueba practicada y obrante en las actuaciones, como vino a admitir la propia parte apelante en su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, no ha quedado desde luego acreditado que D. Juan Pablo conociera, con anterioridad a firmar el contrato de 4 de Diciembre de 2007 objeto de litigio, el hecho de que el cuarto de calderas y la leñera ya tantas veces citados estuvieran construidos en suelo público.

QUINTO.-Pues bien, partiendo del relato de hechos que hemos efectuado consideramos que la resolución al efecto adoptada por la Juzgadora de instancia es plenamente acertada y conforme a derecho, sin que desde luego la misma haya infringido las previsiones contenidas en el art 1483 del Código Civil a que se refiere la parte apelante, y ello tal y como se deduce de la simple lectura de la misma.

Ciertamente ha existido doctrinal y jurisprudencialmente un amplio debate sobre si es o no compatible la acción de saneamiento por vicios ocultos a que se refiere el art 1483 del CCv y las acciones generales fundamentadas en el incumplimiento contractual por parte del vendedor, error del comprador sobre las circunstancias del bien objeto de compraventa, etc ..., siendo mayoritario el criterio de que resulta plenamente compatible la acción a que se refiere el art 1483 del Código Civil para exigir en su caso la responsabilidad al vendedor de una finca, siempre que concurran la totalidad de los presupuestos o requisitos a que dicho precepto se refiere, con la acción de resolución por incumplimiento contractual contemplaba genéricamente en el art 1124 de nuestro Código Civil , y ello a los efectos que ahora nos interesan, no pudiendo olvidar que el art 1506 del CCv señala que la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y además por las expresadas en los artículos anteriores.

La Juzgadora de instancia en su sentencia, en su fundamento jurídico cuarto, relata y refiere precisamente los arts. 1124 y 1506 reseñados señalando los presupuestos o requisitos para que pueda prosperar una acción resolutoria al amparo de lo dispuesto en el art 1124 del Código Civil , indicando cuales son las obligaciones asumidas por comprador y vendedor en el contrato de compraventa, e inmediatamente después indica que a 'este respecto procede también traer a colación el artículo 1483 del Código Civil , que contempla la acción de gravámenes ocultos de las fincas...'.

Examinados los razonamientos efectuados por la Juzgadora en el fundamento jurídico quinto de la resolución por la misma dictada, no cabe sino concluir que aquélla amparó la resolución del contrato de compraventa declarada en la parte dispositiva de la sentencia en el cierto incumplimiento por la vendedora, ahora apelante, con su obligación de entrega del bien objeto de venta en las condiciones pactadas.

SEXTO.-En efecto, conforme a lo convenido en el contrato de compraventa de fecha 4 de Diciembre de 2007, la vendedora, Sra. Silvia , vendía al comprador, Sr Juan Pablo , la finca objeto de dicho contrato como cuerpo cierto y en su 'estado actual de conservación', es decir tal y como lo vio el comprador en ese momento, en el estado de habitabilidad y con las instalaciones que existían aparentemente en la ermita-vivienda litigiosa, habiendo declarado el Sr. Juan Pablo a la firma de dicho contrato, expresamente, que conocía el estado de conservación del inmueble, es decir cómo se encontraba.

Ahora bien ese estado de conservación de la vivienda objeto de contrato no pueda equipararse o confundirse con cual fuera la descripción registral de la misma, que esencialmente es de interés respecto del derecho real inscrito y sobre de quien sea su titularidad, sin afectar a los datos físicos, resultando que desde luego tanto el cuarto de calderas como la leñera construidas debajo de una terraza de la vivienda-ermita sita en un lateral de la misma formaban aparentemente parte de aquélla, encontrándose además en ellos las instalaciones necesarias para la prestación de alguno de los servicios de los que aparentemente contaba la vivienda, como era el de la calefacción instalada.

Si resulta que, como hemos indicado en fundamentos jurídicos anteriores, la Sra. Silvia no podía transmitir ni el cuarto de calderas ni la leñera en tanto que construidos en terrenos del Ayuntamiento de Pedraza, y ello aún cuando tuviera una concesión demanial de uso privativo de aquéllos, por cuanto que desde luego la Corporación Municipal en el documento en que consta tal concesión se reservó la facultad de dejar sin efecto la misma en caso de venta o cambio de titularidad de la vivienda, lo que es evidente es que aquélla no podía cumplir con su obligación de entrega de lo pactado en los términos convenidos, al no poder entregar lo que no era suyo.

En cualquier caso, y aún admitiendo que el Ayuntamiento de Pedraza estuviera dispuesto a continuar cediendo el uso privativo de tales cuartos, construidos en sus terrenos, a quien fuera el propietario de la vivienda-ermita de San Pedro, ello conllevaría la existencia de una carga, en tanto que los nuevos propietarios vendrían obligados a pagar un canon o tributo, suponiendo en cualquier caso la existencia de esta concesión una limitación no conocida e inesperada a su derecho de propiedad.

Compartimos con la Juzgadora que la existencia de las instalaciones en los cuartos construidos en terreno del Ayuntamiento de Pedraza hicieron presumir al comprador, a la visita de la vivienda, que formaban parte de la propiedad objeto de venta, sin que sus expectativas lógicamente se vieran satisfechas con la entrega de la vivienda-ermita sin la totalidad de las instalaciones por él mismo observadas y conocidas, y que tuvo en cuenta a la hora de la firma del contrato de compraventa litigioso.

Si los contratos obligan a los contratantes al cumplimiento de lo pactado conforme a las normas de la buena fe, ( arts. 7 y 1258 del Código Civil ), es obvio que la falta de advertencia por parte de la ahora apelante al Sr Juan Pablo , como comprador, de que algunas de las instalaciones que parecían formar parte de la vivienda objeto de venta no le pertenecían y no podía trasmitírselas quiebra tal regla, aún cuando en el mejor de los casos el Ayuntamiento de Pedraza hubiera accedido a que este nuevo comprador se subrogara en la concesión demanial del uso de los cuartos litigiosos concedida en su día a la Sra. Silvia , o bien hubiera concertado una nueva concesión con aquéllos, en tanto que desde luego la misma vendría a suponer en cualquier caso la existencia de una carga desconocida y oculta, que limitaba las expectativas que un comprador de buena fe puede esperar cuando unas instalaciones aparentemente se encuentran en lo que ve a la hora de comprar.

Por otra parte, derivándose la resolución del contrato de compraventa litigioso del incumplimiento de la parte vendedora con su obligación de entrega de la cosa objeto del mismo en los términos y forma convenida, poco importa si el comprador incurrió en algún tipo de error a la hora de la firma del contrato referido, lo que en su caso afectaría a la nulidad o anulabilidad del mismo, si tal error fuera invalidante del consentimiento prestado o no.

OCTAVO.-Finalmente debemos indicar que, pese a lo indicado por la parte apelante en su escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia, la Juzgadora no condenó a la Sra. Silvia a que abonara al Sr Juan Pablo el duplo de las cantidades que le había entregado porque considerara que se trataba de unas arras penitenciales las pactadas, bastando al efecto con leer lo por ella manifestado en el fundamento jurídico octavo, en cuanto que indica que no es que estemos ante un supuesto de desistimiento del contrato de compraventa pactado sino de resolución del mismo por incumplimiento por la vendedora con sus obligaciones, resultando que conforme a lo pactado expresamente por las partes en litigio en la estipulación tercera del contrato entre las mismas convenido, que transcribimos en el fundamento jurídico segundo, en el supuesto de 'imposibilidad de perfeccionamiento del contrato' respecto de la parte 'incumplidora' del mismo se aplicarían las consecuencias previstas en el art 1454 del Código Civil , precepto éste que ciertamente como indica la parte apelante regula las denominadas arras penitenciales, pero es que en el supuesto de hecho enjuiciado lo que ocurre es que lo que se convino es la aplicación de los efectos de este tipo de arras para un supuesto de hecho diferente al de aquéllas -de desistimiento del contrato por cualquiera de los contratantes mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada en concepto de señal-, y concretamente para el caso de que no fuera posible la perfección del contrato por el previo incumplimiento por cualquiera de las partes con sus obligaciones, lo que desde luego fue querido por la parte ahora apelante quien no solo lo firmó sino que lo propuso para su aceptación a la parte vendedora, como indicamos en anteriores fundamentos jurídicos.

NOVENO.-En base a las consideraciones hasta el momento expuestas no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LECv.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr Pozas Osset, en nombre y representación de Dª Silvia , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 14 de los de Madrid, con fecha veintisiete de Mayo de dos mil once , debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.