Sentencia Civil Nº 198/2015, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 3, Rec 3237/2015 de 21 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA - SECCIÓN TERCERA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA - HIRUGARREN SEKZIOA

SAN MARTIN 41-2ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000713

Fax / Faxa: 943-000701

NIG PV / IZO EAE: 20.01.2-14/000779

NIG CGPJ / IZO BJKN :20.071.42.1-2014/0000779

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 3237/2015

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Tolosa / Tolosako Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 1 zk.ko ZULUP

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 100/2014 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: INMOBILIARIA URETA S.A.

Procurador/a/ Prokuradorea:MARIA DEL CARMEN CHIMENO RODRIGUEZ

Abogado/a / Abokatua: EDUARDO BOLEA IRIBARREN

Recurrido/a / Errekurritua: EAJ-PNV

Procurador/a / Prokuradorea: JOSE IGNACIO OTERMIN GARMENDIA

Abogado/a/ Abokatua: JOANES LABAYEN ANDONAEGUI

S E N T E N C I A Nº 198/2015

ILMOS/AS. SRES/AS.

D/Dª. JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL

D/Dª. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

D/Dª. MARIA CARMEN BILDARRAZ ALZURI

En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a veintiuno de julio de dos mil quince.

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa - Sección Tercera, constituida por los/as Ilmo/as. Sres/as. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario LEC 2000 100/2014 del UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Tolosa, a instancia de INMOBILIARIA URETA S.A. apelante - demandante/demandado, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a. MARIA DEL CARMEN CHIMENO RODRIGUEZ y defendido/a por el/la Letrado/a Sr./a. EDUARDO BOLEA IRIBARREN, contra D./Dª. EAJ-PNV apelado - demandante/demandado, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a. JOSE IGNACIO OTERMIN GARMENDIA y defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª. JOANES LABAYEN ANDONAEGUI; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra dictada por el mencionado Juzgado, de fecha .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Tolosa, se dictó sentencia con fecha 24-2-2015 , que contiene el siguiente FALLO: '

Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda presentada por la Procuradora Dña. Carmen CHIMENO RODRÍGUEZ, en nombre y representación de INMOBILIARIA URETA, S.A.frente a EAJ-PNVy en consecuencia debo ABSOLVER Y ABSUELVOa la demandada de todos los pedimentos que contra ella se ejercitaban, condenando en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fué admitido y previa la formulación por las partes de los oportunos escritos de alegaciones, se elevaron los autos a este Tribunal, dictándose resolución señalando el día 15-7-2015 para la deliberación y votación .

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.

VISTO.-Siendo Ponente en esta instancia la Iltma Sra. Magistrada Dª JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se exponen y ;

PRIMERO.-En el recurso de apelación se alega error en la apreciación de la prueba en cuanto a que el mismo día de la entrega de las llaves del local observan los daños y se dirige comunicación al demandado, documento nº 9 de la demanda, documento no impugnado , posteriormente se realiza el acta de presencia, además, la testifical del Sr Elias y las facturas, acreditan los daños y a la vista de la obligaciones del arrendatario ex arts 1.561 y 1.559 del C.Civil y en aplicación del principo de indemnidad debe estimarse la demanda.

SEGUNDO.-Antecedentes para examinar el recurso sera la demanda que interpone Inmobiliria Ureta S.A. frente a EAJ-PNV en que se refieren los siguientes hechos:

.-con fecha de 13 de enero de 2.012 el Juzgado de 1ª Instancia n º1 de Tolosa se dictó sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble Ureta Etxea, sito en la Avenida de Zumalakarregui 2 de Tolosa, condenando a la demandada a desalojar el edificio.

.- sentencia que fue confirmada por la A.P. de 4 de octubre de 2.012.

.- dado que el demandado no desalojaba voluntariamente el inmueble se interpuso demanda ejecutiva 792/ 12.

.- por decreto de 21 de enero de 2.013 se acuerda requerir a EAJ-PNV para que en el plazo de un mes desalojen y entregen el inmueble.

.- con fecha 17 de enero de 2.013 ambas partes presentaron acuerdo transaccional en virtud del cual el demandado desalojaría el edificio antes del 1 de febrero de 2.013.

.- por auto de 28 de enero de 2.013 se homologó dicha transacción.

.- por diligencia de ordenación de 1 de febrero de 2.013 notificada el día 5 a la actora en que obra que se despositaban las llaves en el Juzgado.

.- al entrar en la propiedad se observan graves desperfectos como rotura de persiana de entrada con motor; cortes de cables de la instalación eléctrica; rotura de lavabos, cisternas, falta de jambas y puertas arrancadas; barandilla de escalera arrancada; rotura de techos falsos de la planta baja; falta parte de la verja exterior; falta del tabique donde se ubicaba el aire acondicionado; gran suciedad en salones bajos; abandono de chatarra; abandono de panel de caramelos con logotipo PNV, con un peso de unos 1000 kg, etc.

.- en escrito de 5 de febrero de 2.013 se pone en conocimiento de la demandada los daños observados en el inmueble.

.- con fecha 6 de mayo de 2.013 se efectuó acta notarial de presencia

.- también, se efectuaron fotografías.

Y que seran necesarias diversas reparaciones que presupuesta en los siguientes términos:

J.Rodas S.L..................................................................................... 210,00

Persianas Kar................................................................................... 306,13

Electricidad Txulo factura 1331 por un importe de ........................ 626,11

Alústiza Margolariak, factura nº 26 limpiar cartel batzoki............. 1776,89

XOILAN factura 1302913 por Arreglo persiana, ventana, etc 484,00

Fontanería Elias Rojo S.L. factura 83.............................................802,71

Montaje andamio Laiser S.L. .......................................................... 1597,20

Notaria acta de presencia.....................................................................155,97

Fotógrafo Richard..................................................................................80,01

TOTAL......................... 6039,02 EUROS

Se adjuntan facturas reseñadas como DOCUMENTOS Nº 12.1 A 12.9

Como señalábamos anteriormente son necesarias múltiples reparaciones, habiendo solicitado presupuestos a los distintos gremios y que exponemos a continuación:

1- Colocación de encimera de baño.- mármoles Tolosa 266,41

2.-Colocación lavabos en bajo-Fontanería Elias Rojo- 1020,47

3.-Colocar puerta calle Arribe........................................ 910,65

4.- Barandilla de escalera.-Arribe.................................. 718,74

5.- Cierre frontal, huecos de puertas, jambas,pasamanos

arreglo puertas de paso, etc. J.Rodas S.L......................... 8277,51

6.- Pladur y escayola- Xingola S.L. ................................. 9481,56

7.- Electricidad -Txulo- 11069,78

8.- XOILAN retirada de panel........................................... 900,00

TOTAL 32645,12 EUROS

En la fundamentación jurídica se citan los mismos preceptos que en el recurso.

En la contestación a la demanda que opone que la demandado solo se ha limitado a retirar del local las mejoras útiles y voluntarias introducidas en el año 2.008, que se ha realizado por profesionales de forma ordenada y correcta, sin que se haya acreditado la relación de casualidad entre los daños y el uso del local efectuado por la demandada, no se ha acreditado el abono de las facturas y en el caso de que se estime que existen desperfectos y son reprochables a la demandada deben ser compensados con la mejoras que el mismo ha introducido en el local, pués en todo momento se ha hecho un uso diligente del local.

En la sentencia se desestima la demanda.

TERCERO.-Dado que no hay discrepancias en cuanto a la naturaleza de la relación entre las partes y el litigio se limita a la responsabilidad de arrendatario por los daños que se evidencian en diversos enseres y elementos del arrendamiento, se concretara que el arrendatario ha de responder de los daños o perjuicio que deriven del incumplimiento del arrendatario, pués se presume iuris tantum ex art. 1.563 del C.Civil que la pérdida o deterioro se produjo por culpa del arrendatario correspondiendo a este la prueba de la ausencia de culpa o negligencia, quedando a salvo el derecho del arrendador a comprobar fehacientemente, judicial o extrajudicialmente, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts.1.561 y 1.563 del C.Civil ).

Con arreglo a lo pactado por los contratantes y lo dispuesto legalmente los arrendatarios, al finalizar el arrendamiento, deben devolver la cosa arrendada, tal y como la recibieron, respondiendo de todos los daños que presente, salvo los derivados del desgaste natural por el uso ordinario de la cosa y por razón del tiempo.

De conformidad con lo dispuesto en elartículo 1.563 del Código Civilexiste una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable.

Estas obligaciones se recogen en la sentencia del T.S. de 25 de septiembre de 2.000 la obligación del arrendatario de mantener y devolver la finca al concluir el arriendo, tal como la recibió, derivada de la obligación del arrendatario de guarda y custodía de la cosa,que queda libre de esa responsabilidad contractual acreditando que la cosa se perdió o deterioró sin su culpa.

Y en la sentencia del T.S. de 18 de julio de 2.006 viene a establecer una presunción ' iuris tantum' de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la acreditación de probar que actuó con toda la diligencia exigible.

Esta responsabilidad encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable, artículo1.561, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada , artículo 1555 C.Civil , imponiendo al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso pues como señalaba la STS- 1988, es este quien está en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada ( STS 4-3-2004 ) y la perdida o deterioro ya implica o presume su incumplimiento ( STS 25-9-2000 ), añadiendo la STS 12-Febrero-2001 , que para apreciarlo, ha de partirse del estado en que se hallaba al momento de la entrega y, a falta de expresión, entender por mandato del art. 1562 CC , que se recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (STS- 24-9- 1983).

En el presente supuesto nos hallamos ante un arrendamiento de dilatada duración en el tiempo como se menciona en la resolución recurrida, en que no se ha acreditado el estado en que se hallaba el local al iniciar el arrendamiento, es decir, se produce una situación de uso que se ha mantenido en el dicho plazo, situación en la que se han efectuado obras en el local para adecuarlo a su uso normal durante ese período.

No ha quedado acreditado que existiera estipulación alguna respecto a las obras de mejora y de que las mismas hubieran de quedar en beneficio de la finca arrendada.

Por lo tanto, deberá acreditar la parte demandada que entregó conforme había recibido el edificio y que ha retirado las obras de mejora efectuada exclusivamente.

Ello obliga a determinar el concepto de mejora que ha de definirse como el resultado de aquella conducta o serie de operaciones materiales o jurídicas que tienen por objeto aumentar de manera estable y relevante el valor de una cosa. Por tanto, lasmejoraspueden ser definidas como 'un resultado apreciable económica, social o estéticamente que, como consecuencia de una impensa material o jurídica, aumentan duraderamente el valor, la utilidad o el rendimiento de una cosa'. De ello resulta que, en principio, lasmejorasson producto o resultado normalmente de una inversión derivada de un tipo concreto de gastos demejora: las obras o gastos útiles, pués las voluptuarias, que acrecientan la estética de la cosa, no aumentan su rendimiento o valor.

Las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y no tienen en principio el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el régimen del citado art. 1.573, en relación con los arts. 487 y 488 del C.Civil , en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado ( T.S. sentencias de 13 diciembre 1993 y 14 noviembre 2000 ).

La facultad del arrendatario de retirar las mejoras útiles que tenga por conveniente, podrá ejercitarse en la medida en que dichas mejoras subsistan y sea factible separarlas de la cosa sin perjuicio o desmerecimiento de la misma ( art. 487 del C.Civil ).

Por otro lado, los daños compete acreditarlos a la parte actora.

Con la demanda se aporta acta de presencia de 6 de mayo de 2.013 con fotografÍas y diversas facturas de los folios 36 a 60.

Con la contestación se adjuntan los planos de la obras efectuadas en local, fotografías obtenidas durante dicha ejecución, presupuesto de la reforma emitido por Ikena que realizó los trabajos y certificaciones de obra y las fotografías de final de la obra.

Que al folio 185 obra que el presupuesto de las obras ejecutadas fue de 158.013, 29 euros.

Y así ha de partirse de que carta remitida con fecha 5 de febrero de 2.013 en que consta que: 'Verdaderamente no nos hemos sorprendido con lo que hemos visto en el interior del edificio. Basura por todas las dependencias, roturas y desperfectos, tanto en los pisos superiores , como en el piso bajo, así como la cancela de la entrada rota y etc'.

El acta de presencia es de fecha 6 de mayo de 2.013 y las fotografías y la fecha en que se entrega en dependencias judiciales la llave conforme consta en diligencia de ordenación se produce el 1 de febrero de 2.013, folio 20.

En este punto, se mencionara que las actas notariales de manifestaciones son documentos públicos de conformidad con elart 317-2 de la L.E.Civil, que se regiran por lo dispuesto en la legislación notarial y el acta notarial de manifestaciones es un elemento probatorio que establece la realidad de que los contratantes han hecho ante Notario determinadas declaraciones, pero no la realidad intrínseca de estas que pueden ser desvirtuadas por prueba en contrario ( T.S. sentencias de 21 de mayo de 2.001 , 14 de mayoy25 de noviembre de 2.004 ).

Es decir, el acta notarial de manifestaciones es un elemento que puede servir de base a una actuación hermenéutica y establece una presunción iuris tantum de la veracidad e intencionalidad de dichas manifestaciones y que desde luego obliga a los que las han hecho ( T.S. sentencia de 14 de junio de 2.006 ).

Y conforme alart 319 de la L.E.civillos documentos públicos harán prueba plena del hecho, como estado de cosas que se documentan, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que intervengan.

En este caso el acta de presencia de conformidad con losarts 144y199 del Reglamento Notariales un documento en que el Notario consigna hechos que presencia y le constan y como tal acredita la realidad del hecho que motiva su autorización.

En el acto de juicio, el representante de Alustiza Margolariak D. Anselmo refiere que: ' ha realizado trabajo fachada había letrero EAJ-PNV para quitar el mismo, que le contrató la actora, se le exhibe documento nº 4 de la demanda es su factura y los trabajos que se realizaron y se pagaron por un cheque bancario, no entraron en las instalaciones.

Es de fecha 28 de octubre de 2.013 se haría en esa fecha son sabe cuando se entrego el local Inmobiliaria Ureta, había una lona en la parte atrás de la fachada con el anagrama e EAJ-PNV y pintaron la pared dejándola en blanco.

Que era de propaganda, no para evitar cocteles'.

El representante de Selan Garbiketak, Sr. Emiliano , manifiesta que:' ha hecho una limpieza en el desván del local, se le exhibe documento 12-5 de la demanda, es su factura, hizo un desescombro en la zona de baños, decascarillado y saca muchas cosas.

Estuvo dentro, le dio sensación de dejado, había escombros, cosas rotas.

El estuvo el 15 y 16 de octubre no sabe la fecha en que se entrego el local a la actora'.

Representante Fontanería Elias , el Sr Elias , señaló que:' se le exhiben documento 12-6 de la demanda, emitió esa factura, le fue abonada, había un problema de bajantes rota y se cambió toda entera, que con el tiempo se queman y se cambió y había rastros de humedad.

Se exhibe documento nº 13 es un presupuesto de los trabajos, estuvo dentro estaba deteriorado los baños, los aparatos rotos, ha habido golpes y se ha roto algún urinario roto.

En septiembre de 2.013 era la primera vez que había entrado edificio, los baños del entresuelo'.

Por Montajes Laister su representante legal D. Esteban Zincunegui declara que:' ha sido citado como testigo, ha realizado un trabajo a Elias le pidió un andamio.

Le exhibe documento nº 12-7, es su factura , monte una torre de andamio cambiara bajante que da al rio en la fachada'.

La Sra Africa refiere que:'es miembro del partido, es profesora, presidenta de la junta municipal se hicieron obras en el 2.008 accesibilidad, toda la fachada persianas y cristales blindados se acondicionó la primera planta, todo el suelo y el sistema electricidad, agua no había nada en el local, está insonorizado en la primera planta y cubículos de uso, arreglo la escalera, en la segunda planta pasillo, habitación del fondo y en la última planta se arregló terraza y cubierta nueva, se hizo un proyecto integral, unos cien mil euros que abonó la demandada y de su mantenimiento.

Y se encargó a una empresa a la misma que hizo la obra retirar lo que podían aprovechar en al nueva sede, se encargó en Ikena'.

En términos similares en cuanto a las obras de mejora efectuadas se manifiesta el Sr. Abelardo .

Conrado de la empresa Ikena manifiesta que:' les contrataron en 2.008 obras reforma del batzoki y luego en el nuevo en 2.011 en la otra sede. Que intervino retirada en el 2.011, sehizó de manera diligente para poner en la nueva sede, que se podían reutilizar, lámparas, cosas que podían reutilizar las instalaciones han quedado allí.

Se quitaron elementos, no instalaciones'.

De las declaraciones de los testigos que depusieron a instancia de la actora no puede inferirse la existencia de daños en los términos exigidos para derivar responsabilidad a la demandada, pués fueron obras para retirar elementos del uso propio al que se destinaba el local y a reparaciones relativas a obras que competían a la propiedad y sin que en modo alguno pueda obviarse el período transcurrido desde la entrega material de la llave del edificio y el acta de presencia, sin que quede acreditado como se hallaba cerrado el mismo y atendiendo, también, a las manifestaciones de la carta antes mencionada, por lo que no puede concluirse que la produzca errónea valoración de la prueba y debe confirmarse la resolución recurrida.

CUARTO.-La desestimación de la demanda supone la imposición de las costas de la alzada al apelante , art 397-1 de la L.E.Civil .

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Inmobiliaria Ureta contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tolosa de fecha 24 de febrero de 2.015 y ; debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida , con imposición de las costas de la alzada al apelante.

Transfiérase por el Secretario Judicial del Juzgado de origen a la cuenta de recursos desestimados el depósito constituido para recurrir.

Frente a la presente resolución se podrá interponer recurso de casación, en los supuestos prevenidos en el art. 477 de la L.E.Civil y recurso extraordinario por infracción procesal de conformidad con lo previsto en el art. 469 de la L.E.Civil , en el plazo de VEINTE DIAS ante esta Sala ( art.479.1 en relación al recurso de casación y en el art. 470.1º en relación al recurso de Infracción procesal) de conformidad con el art. 208.4º de la L.E. Civil .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2000 para la interposición de los recursos anteriormente mencionados será precisa la constitución de depósito en la cuenta de esta Sección num. 1895 0000 00 núm. de procedimiento.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto al testimonio de la presente resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretario Judicial, certifico.